商業(yè)業(yè)態(tài)有哪些主要的布局分類(2)
商業(yè)業(yè)態(tài)有哪些主要的布局分類
商業(yè)業(yè)態(tài)的發(fā)展特點(diǎn)
中國城市商業(yè)發(fā)展與商業(yè)業(yè)態(tài)發(fā)展的兩個(gè)特點(diǎn):
1、現(xiàn)代商業(yè)業(yè)態(tài)在中國城市的發(fā)展中擔(dān)當(dāng)主角?，F(xiàn)階段中國城市發(fā)展的主要方式是市場化的房地產(chǎn)商開發(fā)的模式，追求房地產(chǎn)項(xiàng)目的規(guī)模化和較高的規(guī)格是房地產(chǎn)開發(fā)商的利益需求。傳統(tǒng)的商業(yè)業(yè)態(tài)不能滿足從規(guī)模上和檔次上滿足房地產(chǎn)開發(fā)商的利益需求。
而以便利店、超級(jí)市場、大賣場、大型專業(yè)性超市和購物中心等現(xiàn)代零售業(yè)態(tài)不但在規(guī)模和利益上能滿足房地產(chǎn)開發(fā)商的規(guī)模和利益的需求，還能提升提高一個(gè)城市和一個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目的地位和檔次為其帶來巨大的城市標(biāo)志性利益和商業(yè)利益。
2、現(xiàn)代商業(yè)業(yè)態(tài)在中國大型城市中導(dǎo)入發(fā)展快但生命周期縮短。以上海、深圳、北京等大型特大型城市為例，從超級(jí)市場到大賣場、從大賣場、大型專業(yè)性超市到便利店折扣店，從現(xiàn)代百貨店到購物中心，這些現(xiàn)代商業(yè)業(yè)態(tài)從無到有只花了10年時(shí)間。為什么只用了10年時(shí)間呢?因?yàn)橹袊某鞘邪l(fā)展速度快，因?yàn)橹袊殉蔀槭澜缌闶蹣I(yè)競爭的主戰(zhàn)場，因?yàn)橹袊南M(fèi)者收入水平在提高，且差距的擴(kuò)大為各種現(xiàn)代商業(yè)業(yè)態(tài)的迅速發(fā)展創(chuàng)造了世紀(jì)性的、前所未有的發(fā)展機(jī)遇。
為什么各種現(xiàn)代商業(yè)業(yè)態(tài)的生命周期縮短了呢?如標(biāo)準(zhǔn)型超市(食品超市)在大型和特大型城市中的生命周期只有10到15年，原因還是速度和競爭。由于發(fā)展速度太快使得某一商業(yè)業(yè)態(tài)在一個(gè)較短時(shí)間內(nèi)就進(jìn)入飽和狀態(tài)。又由于在一段時(shí)間內(nèi)競爭者太多使得某一商業(yè)業(yè)態(tài)迅速地進(jìn)入了惡性競爭。飽和與惡性競爭是中國大型和特大型城市中現(xiàn)代商業(yè)業(yè)態(tài)生命周期縮短的主因。
商業(yè)業(yè)態(tài)的結(jié)構(gòu)影響
1、商業(yè)業(yè)態(tài)影響城市商業(yè)空間結(jié)構(gòu)的方式
商業(yè)業(yè)態(tài)本身不直接對(duì)城市商業(yè)結(jié)構(gòu)產(chǎn)生影響。商業(yè)業(yè)態(tài)對(duì)城市商業(yè)空間結(jié)構(gòu)的影響是通過不同業(yè)態(tài)的商業(yè)企業(yè)的區(qū)位選擇實(shí)現(xiàn)的。影響特定業(yè)態(tài)的商業(yè)企業(yè)區(qū)位選擇的因子有兩大類:一是該種商業(yè)業(yè)態(tài)的自身因素如一般區(qū)位因子(交通、地段地價(jià)等)、規(guī)模經(jīng)濟(jì)、集聚經(jīng)濟(jì)、物質(zhì)設(shè)施形態(tài)、經(jīng)營商品特色等;二是消費(fèi)者行為方面的因素如消費(fèi)偏好、消費(fèi)者數(shù)量與支付能力、消費(fèi)出行方式、消費(fèi)心理與方式等。
商業(yè)企業(yè)區(qū)位選擇的過程是在利潤最大化前提下上述二者有機(jī)結(jié)合、實(shí)現(xiàn)動(dòng)態(tài)均衡的過程，其結(jié)果便形成了特定的城市商業(yè)空間結(jié)構(gòu)與商業(yè)景觀。因而可以說城市商業(yè)空間結(jié)構(gòu)是商業(yè)業(yè)態(tài)的功能、規(guī)模與等級(jí)結(jié)構(gòu)的空間表現(xiàn)。圖1表述了商業(yè)業(yè)態(tài)影響城市商業(yè)空間結(jié)構(gòu)的過程。
2、商業(yè)業(yè)態(tài)對(duì)城市商業(yè)空間結(jié)構(gòu)的影響
(1)傳統(tǒng)商業(yè)業(yè)態(tài)與"金字塔"網(wǎng)狀商業(yè)空間結(jié)構(gòu)模式
傳統(tǒng)商業(yè)業(yè)態(tài)以隨工業(yè)革命而興起的百貨商場及稍后出現(xiàn)的雜貨店、小百貨等為代表。歐美早期的城市，是在市內(nèi)交通尚不發(fā)達(dá)的情況下形成的。因此百貨商場與專賣店雜貨店的區(qū)位選擇遵循接近性(accesibility)原則，即商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)盡量接近顧客住地，以便顧客就近購物。城市中心位置由于通達(dá)性好、處于全市顧客購物平均距離最小處等優(yōu)勢，往往成為百貨商場與專賣店等業(yè)態(tài)的選址目標(biāo)。
隨著城市的向心發(fā)展與近域推進(jìn)，城市中心逐漸發(fā)展成為中央商業(yè)區(qū)(CBD)。城市CBD一旦形成，由于地價(jià)高昂，只有盈利水平高、地租支付能力強(qiáng)的高檔商店與百貨商場及專業(yè)店才可能集聚在CBD而形成全市最高級(jí)別的商業(yè)中心。地租支付能力較弱的一般商場與一價(jià)店等只得選址在區(qū)位條件一般但客流量較大的城市地段而形成城市分區(qū)商業(yè)中心。
其它面向居民提供中低檔商品與服務(wù)的雜貨店、小百貨等廣泛分布于居民區(qū)而形成社區(qū)購物中心與鄰里購物中心。傳統(tǒng)業(yè)態(tài)的商業(yè)企業(yè)區(qū)位選擇的結(jié)果形成了以CBD為核心、以若干次級(jí)商業(yè)中心與眾多鄰里商業(yè)中心為支撐的"金字塔"型網(wǎng)狀體系，并且絕大多數(shù)商業(yè)活動(dòng)集聚在CBD。
整個(gè)"金字塔"網(wǎng)絡(luò)體系中，頂部由CBD組成，越往下，商業(yè)中心數(shù)量越多，眾多的普通商店組成"金字塔"的底部，這些特征與克里斯泰勒的中心地等級(jí)模式基本相符。
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(2)現(xiàn)代商業(yè)業(yè)態(tài)與多極分散的城市商業(yè)空間結(jié)構(gòu)模式
城市商業(yè)業(yè)態(tài)的發(fā)展與城市化進(jìn)程息息相關(guān)。二戰(zhàn)后特別是50年代以來，由于"城市病"問題的困擾與城市交通網(wǎng)絡(luò)設(shè)施現(xiàn)代化的推動(dòng)，歐美城市發(fā)展相繼進(jìn)入"郊區(qū)化"與"逆城市化"階段。以住宅郊區(qū)化為先導(dǎo)，西方城市郊區(qū)化引發(fā)了市區(qū)各類職能部門郊區(qū)化的連鎖反應(yīng)。首先遷往郊區(qū)的是商業(yè)部門，商業(yè)是為城市居民提供服務(wù)的，市區(qū)居民的外遷勢必影響到商業(yè)的營業(yè)。
市區(qū)人口尤其是富裕階層的外遷，導(dǎo)致市區(qū)購買力的下降，市中心區(qū)(包括CBD)的一些百貨商店紛紛倒閉。傳統(tǒng)的由CBD主宰城市零售業(yè)的格局逐漸被打破。為求得生存與發(fā)展，市區(qū)尤其是(;BD的一些商業(yè)企業(yè)不得不追隨居民而遷往郊區(qū)。但此時(shí)的商業(yè)環(huán)境已發(fā)生變化，由高速公路、地鐵、軌道交通等組成的發(fā)達(dá)的城市交通網(wǎng)絡(luò)已經(jīng)形成，家庭小汽車也得到普及，驅(qū)車購物已成為可能;而且隨著現(xiàn)代生活節(jié)奏的加快與生活方式的改變，人們"一次購物"的愿望加強(qiáng)。
于是，超級(jí)市場、購物中心與巨型市場、倉儲(chǔ)式市場等業(yè)態(tài)應(yīng)運(yùn)而生。這些新興業(yè)態(tài)的商業(yè)企業(yè)占地面積廣，提供商品服務(wù)種類多，一般選建于地價(jià)便宜的城郊接合部。以超級(jí)或巨型市場或購物中心為核心，一些便利店、專賣店等集聚在其周圍而形成郊區(qū)商業(yè)中心。
郊區(qū)購物中心不僅服務(wù)于郊區(qū)居民，而且也吸引了相當(dāng)部分的市區(qū)居民。因?yàn)槭袇^(qū)道路陳舊，交通不便，顧客驅(qū)車到市區(qū)邊緣帶的高速公路沿線的新商業(yè)中心購物反而省時(shí)方便，"時(shí)間原則替代了空間原則"。商業(yè)郊區(qū)化發(fā)展降低了城市CBD與城市中心的商業(yè)功能與作用，如美國芝加哥1950年市區(qū)商業(yè)企業(yè)職工占總數(shù)的7396，郊區(qū)僅為27%，到1970年代則各占一半;1977年美國城市郊區(qū)商業(yè)零售額已超過市區(qū)。
國內(nèi)有研究表明北京零售業(yè)出現(xiàn)"市中心區(qū)商業(yè)區(qū)衰落，邊緣商業(yè)中心崛起，社區(qū)商業(yè)中心蓬勃發(fā)展"的態(tài)勢。
50-60年代以來，人文主義興起，城市居民的閑暇時(shí)間增多，其購物行為趨于復(fù)雜化。更多的消費(fèi)者將購物、娛樂、康體休閑、領(lǐng)略城市風(fēng)光等結(jié)合在一起，他們不僅要求購物方便，而且要求購物環(huán)境優(yōu)雅舒適。
城市消費(fèi)者的多重購物目的使得一些大型商業(yè)業(yè)態(tài)與服務(wù)業(yè)的功能界限不再十分明顯，商業(yè)的兩棲性即商業(yè)與服務(wù)業(yè)的綜合性特征日益明顯。融購物與娛樂休閑為一體的新興業(yè)態(tài)-ShoppingMal適應(yīng)了時(shí)代的需求，這種新興業(yè)態(tài)綜合考慮了消費(fèi)者的各種需求，體現(xiàn)了對(duì)人的關(guān)懷，因而ShoppingMall自產(chǎn)生起便獲得廣大消費(fèi)者的青睞，并取得巨大成功。
ShoppingMall一般選址在客流較集中、交通便捷的市中心或次(區(qū))中心，選址在次中心往往形成城市分區(qū)商業(yè)中心，有利于城市商業(yè)的分散布局與縱向發(fā)展。
購物中心、巨型市場與ShoppingMall等業(yè)態(tài)的興起與區(qū)位布局客觀上打破了傳統(tǒng)的"金字塔"式城市商業(yè)空間格局。由于發(fā)展的慣性，城市CBD可能在城市商業(yè)網(wǎng)絡(luò)中仍居于重要地位，但城市分區(qū)商業(yè)中心的興起與郊區(qū)商業(yè)中心的崛起，使城市商業(yè)布局向多極分散格局發(fā)展，特別是各種業(yè)態(tài)的商店連鎖經(jīng)營的發(fā)展，更加劇了城市商業(yè)的綜合性與橫向性發(fā)展趨勢。
(3)新興商業(yè)業(yè)態(tài)與三維的城市空間市場結(jié)構(gòu)
近年新興的虛擬商廈與電子商業(yè)是以計(jì)算機(jī)網(wǎng)絡(luò)為基礎(chǔ)，通過電子網(wǎng)絡(luò)方式進(jìn)行商品交換與行政作業(yè)的全過程。這可視為商業(yè)業(yè)態(tài)的第五次革命，因?yàn)樗谝淮螌?shí)現(xiàn)了無店鋪經(jīng)營，突破了傳統(tǒng)的商業(yè)生產(chǎn)、批發(fā)與零售的流轉(zhuǎn)程序與營銷模式，真正實(shí)現(xiàn)了低成本、高效率與零庫存，將對(duì)城市傳統(tǒng)的商業(yè)空間結(jié)構(gòu)帶來前所未有的沖擊。
眾所周知，傳統(tǒng)的商業(yè)市場是二維的地理位置(Marketplace)，距離障礙與交通費(fèi)用是影響商品交易成本的重要因素。而虛擬商廈與電子商業(yè)的發(fā)展造就了三維的空間市場(Marketspace)，借助這一市場，企業(yè)可以突破地理位置的局限，擺脫空間距離的束縛，直接與消費(fèi)者進(jìn)行交易。
虛擬商廈與電子商業(yè)使得網(wǎng)絡(luò)直銷成為可能，而以零售與批發(fā)為主業(yè)的中間商的作用將弱化。"網(wǎng)上購物"模式促成了"虛擬商場"的出現(xiàn)，傳統(tǒng)的商業(yè)地理空間將讓位于空間市場(包括地理空間與網(wǎng)絡(luò)空間)，因而虛擬商廈與電子商業(yè)對(duì)城市的商業(yè)空間結(jié)構(gòu)的影響將是深遠(yuǎn)而復(fù)雜的。
筆者認(rèn)為，應(yīng)該正確評(píng)價(jià)新興商業(yè)業(yè)態(tài)對(duì)傳統(tǒng)業(yè)態(tài)與傳統(tǒng)市場空間結(jié)構(gòu)的影響。雖然電子商業(yè)與虛擬商廈必將對(duì)傳統(tǒng)商業(yè)業(yè)態(tài)造成很大的沖擊，但不會(huì)完全取而代之。因?yàn)楝F(xiàn)代人們的多重購物目的與要求使得ShoppingMall與購物中心等業(yè)態(tài)相對(duì)于電子商業(yè)仍具有較大的比較優(yōu)勢，因而仍將存在下去。
商業(yè)業(yè)態(tài)的經(jīng)營特征
百貨店
百貨店是指在一個(gè)大建筑物內(nèi)，根據(jù)不同商品部門設(shè)銷售區(qū)，開展進(jìn)貨、管理、運(yùn)營，滿足顧客對(duì)時(shí)尚商品多樣化選擇需求的零售業(yè)態(tài)。
(1)選址在城市繁華區(qū)、交通要道。
(2)商店規(guī)模大，營業(yè)面積在5000平方米以上。
(3)商品結(jié)構(gòu)以經(jīng)營男裝、女裝、兒童服裝、服飾、衣料、家庭用品為主，種類齊全、少批量、高毛利。
(4)商店設(shè)施豪華、店堂典雅、明快。
(5)采取柜臺(tái)銷售與自選(開架)銷售相結(jié)合方式。
(6)采取定價(jià)銷售，可以退貨。
(7)服務(wù)功能齊全。
超級(jí)市場
超級(jí)市場指采取自選銷售方式、以銷售食品、生鮮食品、副食品和生活用品為主，滿足顧客每日生活需求的零售業(yè)態(tài)。
(1)選址在居民區(qū)、交通要道、商業(yè)區(qū)。
(2)以居民為主要銷售對(duì)象，10分鐘左右可到達(dá)。
(3)商店?duì)I業(yè)面積在1000平方米左右。
(4)商品構(gòu)成以購買頻率高的商品為主。
(5)采取自選銷售方式，出入口分設(shè)，結(jié)算由設(shè)在出口處的收銀機(jī)統(tǒng)一進(jìn)行。
(6)營業(yè)時(shí)間每天不低于11小時(shí)。
(7)有一定面積的停車場地。
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