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餐飲選址要求因素有哪些

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餐飲選址要求因素有哪些

  餐飲業(yè)是我國(guó)第三產(chǎn)業(yè)中的重要產(chǎn)業(yè),是國(guó)內(nèi)發(fā)展速度最快的產(chǎn)業(yè),為我國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的持續(xù)健康快速發(fā)展做出了重要貢獻(xiàn)。下面學(xué)習(xí)啦小編就為大家解開餐飲選址要求,希望能幫到你。

  餐飲選址要求

  要想做到餐飲加盟賺錢,首先必須要做到餐飲連鎖店店址選擇的正確,好的地理位置,是餐飲加盟連鎖經(jīng)營(yíng)的重要保 證之一,市場(chǎng)消費(fèi)有了,才能夠做到餐飲加盟連鎖產(chǎn)品銷售的提升。在本文,就來(lái)說(shuō)介紹一下餐飲加盟連鎖店選址應(yīng) 考慮的因素:

  1)盡量避免直接競(jìng)爭(zhēng)。

  2)專門經(jīng)營(yíng)午餐的餐飲加盟連鎖店應(yīng)該盡可能的方便顧客。

  3)主干公路旁的餐飲加盟連鎖店是為方便旅行者而開始的,必須設(shè)在旅行者很容易到達(dá)的地方,否則,即使餐飲加 盟連鎖店離公路不很遠(yuǎn),對(duì)餐飲加盟連鎖店來(lái)說(shuō),也是不利的。

  4)餐飲加盟連鎖店最理想的選址是緊靠某條主要街道、繁華的商業(yè)區(qū)或某個(gè)公寓區(qū)。

  5)對(duì)于那些獨(dú)特的氣氛、特色或特殊環(huán)境見長(zhǎng)的餐廳來(lái)說(shuō),位置稍微偏僻問(wèn)題不大,因?yàn)轭櫩涂倳?huì)找到它們的

  6)位于飲食與樂(lè)區(qū)的餐飲連鎖店總是能吸引大批的顧客。

  7)選址時(shí)要注意交通的狀況。餐飲加盟連鎖店面臨交通繁華區(qū),要注意餐飲加盟連鎖店附近是否有停車場(chǎng)。

  8)高檔餐飲加盟連鎖店通常只事宜開設(shè)在商業(yè)中心位置或辦公大廈里。判斷一個(gè)地方是否事宜開設(shè)高檔餐飲加盟連 鎖店的唯一標(biāo)準(zhǔn)就是看這個(gè)地方是否具有有高檔消費(fèi)能力的目標(biāo)顧客。

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  餐廳選址要考慮的因素

  1、 地區(qū)經(jīng)濟(jì)。如地區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平、入均收入水平、居民消費(fèi)觀念、商業(yè)增悵的速度、地區(qū)消費(fèi)水平、居民購(gòu)買力。

  2、 商圈。如商圈內(nèi)餐飲網(wǎng)點(diǎn)數(shù)量、類別、特色、分布及競(jìng)爭(zhēng);臨街店前車輛與人流量;周邊是否有大型商場(chǎng)和娛樂(lè)場(chǎng)所。

  3、 房租地價(jià)。不同地點(diǎn)的房屋租金差別很大,所以,除了要搞清房主報(bào)價(jià)是否與當(dāng)?shù)氐刂魇袌?chǎng)相符外,還要考慮是否與自己酒樓的投資規(guī)模、檔次相符。

  4、 能源供應(yīng)。主要指水、電、燃?xì)獾冉?jīng)營(yíng)必須具備的條件,如電供應(yīng)容量是否夠,水源、煤田燃?xì)馐欠窨芍苯铀偷皆O(shè)計(jì)的合適位置,對(duì)經(jīng)營(yíng)的影響和制約有多大。

  5、 交通。車輛通行和道路的暢通程度,如道路是否四通八達(dá),公交車輛是否線路多,門前是否能設(shè)停車場(chǎng)等。

  6、 地點(diǎn)特性。周邊是否有大型居民住宅小區(qū)、大型企事業(yè)單位,如工廠、學(xué)校、購(gòu)物中心和娛樂(lè)場(chǎng)所。

  7、 社區(qū)服務(wù)。社區(qū)治安和消防如何,垃圾處理服務(wù)是否及時(shí),目標(biāo)地點(diǎn)所需的服務(wù)和有關(guān)設(shè)施(包括費(fèi)用等)對(duì)經(jīng)營(yíng)的影響大小。

  8、 可視度。良好的可視度能夠極大地促進(jìn)餐廳的發(fā)展,為此必須排查標(biāo)記和可視度的障礙。標(biāo)記的位置類型、門前空地大小都是應(yīng)該加以重視的地方。

  餐飲選址的策略

  (一)判斷你所加盟的餐飲體系類型

  特許加盟商考慮選址標(biāo)準(zhǔn)的時(shí)候,首先要考慮自己的經(jīng)營(yíng)類別,然后根據(jù)經(jīng)營(yíng)類別選擇出最合適的、最恰當(dāng)?shù)牡刂?。餐飲業(yè)特許連鎖經(jīng)營(yíng)中有兩種體系類型,即獨(dú)特的餐飲體系和競(jìng)爭(zhēng)性的餐飲體系。特許加盟商選址時(shí)應(yīng)考慮自己所加盟的體系屬于哪一種。

  1、獨(dú)特的餐飲體系。獨(dú)特的餐應(yīng)體系通常有自己的鮮明特色。顧客從較遠(yuǎn)的社區(qū)被吸引到該特許經(jīng)營(yíng)區(qū)的原因是其獨(dú)特性和只有較少數(shù)量的競(jìng)爭(zhēng)者。只要顧客認(rèn)為該餐飲店有不可替代的獨(dú)特之處,那么即使稍有不便也會(huì)來(lái)此就餐。不論是在市區(qū)內(nèi)還是在城郊,這種類型的特許連鎖經(jīng)營(yíng)常常能經(jīng)營(yíng)得很好。此類餐廳的地點(diǎn)即使偏一些,顧客也會(huì)找到。

  2、 競(jìng)爭(zhēng)性餐飲體系。競(jìng)爭(zhēng)性餐飲體系提供社區(qū)內(nèi)其他特許企業(yè)和獨(dú)立經(jīng)營(yíng)企業(yè)也提供的相同或相近似的產(chǎn)品或服務(wù)。便利成為決定該種類型的特許連鎖經(jīng)營(yíng)選址的主要因素,例如冰淇淋店、快餐店的選址。這些店常常位于社區(qū)內(nèi),集中于已經(jīng)形成的特許連鎖地帶、購(gòu)物中心、鬧市區(qū)或靠近辦公區(qū)等交通繁忙和消費(fèi)集中度高的地區(qū)。同時(shí),因?yàn)楦?jìng)爭(zhēng)性餐飲體系通常是價(jià)格競(jìng)爭(zhēng)和便利導(dǎo)向型的,所以要求商店附近要有較高的車流和人流。

  (二)了解餐廳地理位置的幾種類型

  從地理位置出發(fā),加盟餐廳店址可分為商業(yè)中心型、準(zhǔn)商業(yè)中心型、郊外性和居民小區(qū)型四類。

  1、商業(yè)中心型:位于全市性的繁華商業(yè)區(qū),這里各類商業(yè)、娛樂(lè)、服務(wù)設(shè)施林立,人流、車流密度最大,相應(yīng)地店址的輻射力強(qiáng),商圈范圍也比較廣泛。

  2、準(zhǔn)商業(yè)中心型:位于地區(qū)性商業(yè)中心,有重要的交通干線相連接,顧客的流量較全市性商業(yè)中心少,尤其是流動(dòng)顧客數(shù)量很少。

  3、郊外型:是隨著城市人口的外遷而設(shè)立的店址,其顧客少但固定,經(jīng)營(yíng)成本最低。

  4、居民小區(qū)型:位于大型居民集中居住區(qū)輻射范圍內(nèi)。

  (三)調(diào)查商圈內(nèi)的人口特性

  選址過(guò)程中人口的因素被認(rèn)為是很值得考慮的因素,它是在目標(biāo)經(jīng)營(yíng)市場(chǎng)內(nèi)作選址決策的基本依據(jù)。要想成功地選擇合適的餐飲地點(diǎn),特許加盟商需要向特許人咨詢,以了解哪些服務(wù)特征是可以衡量的。大多數(shù)人口統(tǒng)計(jì)學(xué)的研究顯示,對(duì)受許人能控制的區(qū)域內(nèi)的人口進(jìn)行調(diào)研才是有意義的。當(dāng)加盟商的主要顧客群都是徒步前往經(jīng)營(yíng)地點(diǎn)的時(shí)候,去研究5公里以外的顧客意義便不大。在這方面特許人通常會(huì)為加盟商提供幫助,讓他們了解自己的經(jīng)營(yíng)影響區(qū)域大約是多大。同時(shí),特許加盟商也需要知道哪類人忠誠(chéng)于自己的品牌。明確老主顧的特征對(duì)估計(jì)市場(chǎng)潛力與顧客類型很有幫助。此外,還要有針對(duì)性地去了解附近人們的情況,并于各個(gè)社區(qū)的數(shù)據(jù)進(jìn)行比較。

  1、人口的基本特征。需要了解經(jīng)營(yíng)區(qū)域內(nèi)有多少人口?短期及長(zhǎng)期預(yù)計(jì)人口增長(zhǎng)率是多少?他們是居民,還是在附近的寫字樓里工作的人員?他們是男性還是女性,是年輕人、老年人還是中年人?他們是自己來(lái),還是和配偶或小孩一起來(lái)?有小孩的年輕家庭多不多?他們有什么特別的歷史文化和民俗習(xí)慣?他們有什么興趣愛好?不同的人群有他們習(xí)慣的行為方式和傳統(tǒng),有固有的消費(fèi)習(xí)慣和飲食習(xí)慣,因此對(duì)基本的人口特征的了解很有必要。

  最簡(jiǎn)單的方式便是直接與類似的餐飲店主聯(lián)系,詢問(wèn)顧客結(jié)構(gòu)及其購(gòu)物習(xí)慣。可以順便參觀一下他們的營(yíng)業(yè)場(chǎng)所,觀察其設(shè)備是否陳舊,是否需要維修或升級(jí)。如果是,說(shuō)明此地的營(yíng)業(yè)前景不夠樂(lè)觀。此外,特許加盟上??梢耘c當(dāng)?shù)厣虝?huì)和統(tǒng)計(jì)部門了解以獲得有效信息。

  2、購(gòu)買力。即使該地區(qū)有足夠的人口數(shù)量,但如果他們?nèi)狈ψ銐虻馁?gòu)買力和消費(fèi)能力,而不能光顧你的餐廳也是沒有意義的。所以,要了解他們是否有足夠的購(gòu)買力來(lái)維持你的經(jīng)營(yíng)?在服務(wù)區(qū)內(nèi)中等以上收入家庭大約有多少?他們位于社會(huì)經(jīng)濟(jì)天平中的哪個(gè)位置?他們的生活質(zhì)量如何?他們通常如何投資?周圍是否會(huì)有新的住宅區(qū)或其他經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)點(diǎn)?這些問(wèn)題都對(duì)你的餐廳經(jīng)營(yíng)成功與否至關(guān)重要。比較簡(jiǎn)單的方法就是看看周圍樓房的檔次,觀察一下居民們的戶外活動(dòng)方式。

  (四)調(diào)查交通便利程度

  特許加盟商在選擇餐廳位置時(shí),要獲得本地區(qū)車輛流動(dòng)的數(shù)據(jù)以及行人的分析資料,測(cè)算經(jīng)營(yíng)地點(diǎn)的車流量以及流量如何,以保證餐廳建成后有充足的客源。關(guān)于目標(biāo)地點(diǎn)的街道交通狀況信息,可以從公路系統(tǒng)和當(dāng)?shù)卣畽C(jī)關(guān)獲得,也可以選取一天中有意義的樣本數(shù)據(jù)作為參考,自己測(cè)算。調(diào)查交通狀況一般選擇在中午、周末的晚上和休息日。

  良好的交通狀況往往意味著較好的客源。當(dāng)然,較好的客源并不都取決于交通的頻繁程度,因?yàn)橛械牡貐^(qū)盡管交通頻繁,但是旅店都沒有購(gòu)買的機(jī)會(huì)或欲望。如果車輛只以每小時(shí)60公里的車速駛過(guò)特許加盟商的業(yè)點(diǎn)而不作任何停留的話,那考慮它是沒有意義的。因此,關(guān)于交通狀況需要進(jìn)一步的考慮,例如顧客在特許加盟商的業(yè)點(diǎn)是否能方便地??寇囕v?業(yè)點(diǎn)附近是否有"單行線"等不便行使的路標(biāo)?目標(biāo)顧客群是否能在交通高峰期順利地到達(dá)加盟商的經(jīng)營(yíng)業(yè)點(diǎn)?附近道路是否正在施工?

  通常具有較好視野的社區(qū)將比其他社區(qū)要好,地址靠近居民生活的街道比上班地點(diǎn)要好。對(duì)于特許餐廳而言,經(jīng)營(yíng)地點(diǎn)是否接近經(jīng)濟(jì)中心十分重要,如商場(chǎng)、寫字樓群、工廠、政府工作中心、學(xué)?;蛘哚t(yī)院等,這些經(jīng)濟(jì)中心都具有較高的顧客集中度。另外,也可考慮一下經(jīng)營(yíng)地點(diǎn)是否接近定期舉辦活動(dòng)的中心地點(diǎn)。如果你經(jīng)營(yíng)快餐店并不希望它地處經(jīng)濟(jì)中心,那么是選擇臨近超級(jí)購(gòu)物中心還是家具市場(chǎng)呢?人么可能數(shù)次去超級(jí)購(gòu)物中心購(gòu)買日產(chǎn)品,但可能幾十年才更新一次家具。這個(gè)簡(jiǎn)單的道理告訴我們,鄰近超級(jí)購(gòu)物中心地點(diǎn)更為合適。經(jīng)濟(jì)中心往往即使是在距離餐廳幾公里以外的地方,也能對(duì)餐廳的經(jīng)營(yíng)產(chǎn)生影響。

  對(duì)快餐店來(lái)講,便利可謂是選址的首要因素。那么,怎樣來(lái)判斷一個(gè)地點(diǎn)是否比另一個(gè)更便利一些、某地點(diǎn)是否需要、是否方便呢?其實(shí)并沒有絕對(duì)的準(zhǔn)則來(lái)決定一個(gè)位置優(yōu)于或劣于另一個(gè)位置,但是通過(guò)分析你的餐飲店的性質(zhì)、所提供給大眾的服務(wù)類型來(lái)考察潛在顧客為前往你的餐飲店所愿花費(fèi)的乘車時(shí)間卻是一個(gè)被普遍接受的做法。乘車時(shí)間分析有助于顯示一個(gè)位置比另一個(gè)位置更便利。便利是顧客的購(gòu)買力和閑暇時(shí)間的函數(shù),更具體地說(shuō),顧客要到達(dá)一個(gè)給定地點(diǎn)用餐所耗費(fèi)的努力,取決于顧客對(duì)該店的熟悉程度、自己有多少錢可以花,以及顧客到其他類似的地方要花多長(zhǎng)時(shí)間等。然而,閑暇時(shí)間對(duì)顧客越來(lái)越重要,他們?yōu)橛貌投还忸櫼粋€(gè)店面所愿做的努力就越少。因而,交通狀況、可否停車、可否方便進(jìn)出、營(yíng)業(yè)時(shí)間、餐飲店的品牌都會(huì)影響到一個(gè)特定地區(qū)的相對(duì)便利性。對(duì)快餐店來(lái)說(shuō),也許5分鐘的車程是合適的。相比之下,對(duì)于那些以獨(dú)特的氣氛、特色或特殊環(huán)境見長(zhǎng)的餐廳來(lái)說(shuō),即使位置稍微偏僻些,問(wèn)題也不大,因?yàn)轭櫩涂倳?huì)找到他們的。他們的經(jīng)營(yíng)區(qū)一般可延伸為15~30分鐘的車程。

  (五)調(diào)查競(jìng)爭(zhēng)狀況

  特許加盟商經(jīng)營(yíng)地點(diǎn)周圍的競(jìng)爭(zhēng)狀況如何?經(jīng)營(yíng)理念是否具有競(jìng)爭(zhēng)力?是否愿意與其他業(yè)主進(jìn)行聯(lián)合促銷活動(dòng)?這是餐廳選址時(shí)通常會(huì)考慮的競(jìng)爭(zhēng)因素。對(duì)于競(jìng)爭(zhēng)的評(píng)估可以分成兩個(gè)不同的部分來(lái)考慮,即直接競(jìng)爭(zhēng)和非直接競(jìng)爭(zhēng)。提供同類型的食品服務(wù)的餐廳可能會(huì)導(dǎo)致直接的競(jìng)爭(zhēng),這會(huì)被認(rèn)為是消極的因素;非直接的競(jìng)爭(zhēng)來(lái)自提供不同菜品和不同服務(wù)的餐廳。在所選地點(diǎn),缺少任何一種形式的競(jìng)爭(zhēng)都是值得考慮的。這可能意味著他是一個(gè)潛在的絕好的地點(diǎn),或者是一個(gè)很糟糕的地點(diǎn)。特許加盟商要了解競(jìng)爭(zhēng)者處在什么位置,還要清楚自己的產(chǎn)品或服務(wù)是否有生存空間。某些加盟商希望盡量減少競(jìng)爭(zhēng)者的數(shù)量,但也有一些對(duì)此并不在乎,例如快餐店通常開在一起,這樣更有助于吸引顧客。

  從競(jìng)爭(zhēng)的角度出發(fā),店址又可分為競(jìng)爭(zhēng)型和孤立型兩類。競(jìng)爭(zhēng)型店址是指同一商圈內(nèi)由競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手存在。競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手有兩類:一是同類連鎖店中的對(duì)手,來(lái)自這類對(duì)手的競(jìng)爭(zhēng)壓力可謂最大;二是與本店有經(jīng)營(yíng)交叉的店,如肯德基與麥當(dāng)勞在雞類產(chǎn)品上的交叉。孤立型店址正好和競(jìng)爭(zhēng)型店址相對(duì),商圈內(nèi)沒有上述兩類競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手存在。兩類店址各有利弊,如租金低的地段客流少,而客流多的地段房產(chǎn)價(jià)格又極其昂貴;競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手少的地段往往缺乏商業(yè)吸引力,而商業(yè)吸引力大的地段又總是擁擠著眾多的競(jìng)爭(zhēng)者。因此,選擇店址離不開對(duì)店址的綜合評(píng)估。

  對(duì)預(yù)選業(yè)點(diǎn)的競(jìng)爭(zhēng)狀況進(jìn)行評(píng)估時(shí),首先應(yīng)該按照競(jìng)爭(zhēng)力的級(jí)別或類型把所有的競(jìng)爭(zhēng)者標(biāo)在圖上。例如,快餐業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)可能包括炸雞店、冰淇淋店、傳統(tǒng)的飯店、小吃店、比薩店、烤土豆店和咖啡館。因此,當(dāng)要對(duì)以漢堡包為主營(yíng)的飯館進(jìn)行定位研究時(shí),把所有這些類型快餐店都看作競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手是很重要的。但是很顯然,最直接強(qiáng)勁的競(jìng)爭(zhēng)來(lái)自于類似的店。所以,在同一個(gè)經(jīng)營(yíng)區(qū)內(nèi),給冰淇淋店、烤土豆店、咖啡館甚至比薩店的權(quán)重會(huì)較少,而給其他主營(yíng)漢堡包的快餐網(wǎng)點(diǎn)的權(quán)重較大。

  如果競(jìng)爭(zhēng)者之間有很大差異,那么就需要考慮其他因素,如競(jìng)爭(zhēng)者網(wǎng)點(diǎn)的營(yíng)業(yè)面積、每個(gè)競(jìng)爭(zhēng)者的銷售水平等,以反映與所考慮的網(wǎng)點(diǎn)位置相關(guān)的競(jìng)爭(zhēng)強(qiáng)弱。同時(shí),看每個(gè)競(jìng)爭(zhēng)者與其所服務(wù)市場(chǎng)的關(guān)系如何也很重要。在調(diào)查競(jìng)爭(zhēng)狀況時(shí),如果給與目標(biāo)經(jīng)營(yíng)市場(chǎng)所有競(jìng)爭(zhēng)者以同樣的權(quán)重,就可能會(huì)歪曲市場(chǎng)分析。對(duì)于定位和競(jìng)爭(zhēng)的問(wèn)題,我們還須提示三點(diǎn):

  第一,如果顧客對(duì)公司標(biāo)志、商標(biāo)和產(chǎn)品的選擇范圍的態(tài)度差別很大,競(jìng)爭(zhēng)者的營(yíng)業(yè)面積會(huì)是一個(gè)重要的因素;如果消費(fèi)群對(duì)一定類型的餐飲店的希望和要求差不多時(shí),面積就不那么重要了。例如,當(dāng)某個(gè)受許的快餐店與其他的快餐店競(jìng)爭(zhēng)時(shí),人們衡量競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境強(qiáng)度的依據(jù)僅僅是在經(jīng)營(yíng)區(qū)的一定地段競(jìng)爭(zhēng)是否存在。

  第二,把競(jìng)爭(zhēng)的店面或網(wǎng)點(diǎn)定位于一個(gè)區(qū)域內(nèi),如把家具商店、快餐網(wǎng)點(diǎn)沿一個(gè)商業(yè)區(qū)或在一個(gè)商場(chǎng)內(nèi)串起來(lái),可能會(huì)增加競(jìng)爭(zhēng)者的銷售,因?yàn)檫@樣使消費(fèi)群有更多選擇,增加了吸引力。但是,如果該地區(qū)有過(guò)多的同類餐飲店的存在,就會(huì)稀釋市場(chǎng),就會(huì)使"一塊蛋糕"被越分越多、越分越小。

  第三,應(yīng)考慮競(jìng)爭(zhēng)者的具體位置,選擇那個(gè)可以帶來(lái)競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)的地點(diǎn)。例如,特許加盟商的店鋪臨近十字路口,如果其對(duì)手的店鋪正處于路口,那么對(duì)于特許加盟商就很不利了。如果店面的位置非常便利,離具體的居民區(qū)或其他人口密集區(qū)更近,就能吸引到更多的顧客,那么加盟商就比競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手更為有利。原因很簡(jiǎn)單,這個(gè)地區(qū)內(nèi)的顧客離該加盟商經(jīng)營(yíng)地點(diǎn)更近,以便利作為一個(gè)重要因素使特許加盟商比對(duì)手更有優(yōu)勢(shì)。

  (六)調(diào)查視覺效果

  如果某地點(diǎn)能使加盟商大致滿意,那么,他下一步還需要了解一下周圍的情況如何:停車場(chǎng)是否鋪設(shè)平坦?窗外景色是否美麗?夜晚照明狀況如何?是否安全?周圍是否有污染源?地點(diǎn)周圍有哪些主要業(yè)主?他們是否有利于提高加盟商的經(jīng)營(yíng)水平?他們的標(biāo)志是否醒目?如果這里有很多待租的業(yè)點(diǎn),那需要調(diào)查導(dǎo)致出現(xiàn)這種情況的原因。如果這個(gè)商業(yè)中心符合加盟商關(guān)于面積的要求,那么就需要進(jìn)一步了解該地點(diǎn)是否能容易地按特許連鎖經(jīng)營(yíng)的標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行整修。

  餐廳可見度,也就是餐廳位置的明顯程度,往往會(huì)影響到餐廳的吸引力,在選址時(shí)也需要很好地考慮。最好是讓顧客無(wú)論從哪個(gè)角度看,都可以獲得對(duì)餐廳的感知。餐廳可見度是由各方位駕車或徒步走來(lái)進(jìn)行評(píng)估的,這對(duì)于坐落在交通擁擠的高速公路旁的店是重要的。從事餐飲業(yè)的特許加盟商,更應(yīng)當(dāng)注意選擇那些醒目的地點(diǎn),以便潛在的消費(fèi)者能很容易注意并到達(dá)。如果顧客驅(qū)車是經(jīng)過(guò)加盟店門口時(shí)才能注意到該店面,那顧客群的建立將是一個(gè)緩慢的過(guò)程。特許加盟商要觀察一下是否有樹木擋住了自己業(yè)點(diǎn)的經(jīng)營(yíng)標(biāo)志,同時(shí)可以試著駕車從不同的方向駛往自己的經(jīng)營(yíng)業(yè)點(diǎn),能看到業(yè)點(diǎn)標(biāo)識(shí)的時(shí)間越久則效果越好。此外,如果加盟商能更好地運(yùn)用色彩、創(chuàng)意來(lái)計(jì)劃自己的標(biāo)識(shí),就會(huì)更容易地吸引顧客的注意。

  (七)調(diào)查相關(guān)的物業(yè)情況

  1、能源供應(yīng)。能源主要是指水、電、天然氣等經(jīng)營(yíng)必須具備的基本條件,基本的標(biāo)準(zhǔn)是"三通一平",即通路、通電、通氣和土地平整。如果這一基本條件尚未達(dá)到,那么這一位置是不能選的。在這些因素中,水的質(zhì)量對(duì)餐飲店尤為重要,因?yàn)樗|(zhì)的好壞直接影響到烹調(diào)的效果。

  2、服務(wù)。市場(chǎng)治安情況如何?誰(shuí)來(lái)保障市場(chǎng)良好的治安狀況?防火保障如何?垃圾廢物是否可以得到妥善處理?目標(biāo)地點(diǎn)所需服務(wù)的措施、費(fèi)用和質(zhì)量都應(yīng)該是被評(píng)估的,這些信息可從當(dāng)?shù)卣抢铽@得。

  3、當(dāng)?shù)厝肆Φ目捎眯?。這個(gè)因素中包括對(duì)地點(diǎn)人力的技術(shù)、年齡和個(gè)人可用性的考慮。

  4、區(qū)域規(guī)劃。區(qū)域規(guī)劃往往會(huì)涉及建筑的拆遷和重建。如果未經(jīng)分析,餐廳就盲目上馬,在成本收回之前就遇到了拆遷,這家餐廳無(wú)疑會(huì)蒙受損失,或者失去了原有的地理優(yōu)勢(shì)。所以在確定餐廳位置之前,一定要向有關(guān)部門進(jìn)行咨詢。

  (八)了解費(fèi)用情況

  房地產(chǎn)利用方式大致有四種:一是租房,二是買房,三是買房地產(chǎn),四是買地蓋房。此外,還可能通過(guò)聯(lián)營(yíng)、合作搞房地產(chǎn)、兼并等方式進(jìn)行。因此,是否要擁有產(chǎn)權(quán)這一問(wèn)題就變得非常突出。擁有產(chǎn)權(quán),一次性投入過(guò)大,但不會(huì)受租用期限和房地產(chǎn)漲價(jià)的限制,不用擔(dān)心契約到期后不能續(xù)簽從而造成的停業(yè)或遷址,而且還可享受房地產(chǎn)增值帶來(lái)的利益。房地產(chǎn)價(jià)格對(duì)銷售價(jià)格、投資回收期有直接的影響,而付款方式也會(huì)對(duì)實(shí)際價(jià)格產(chǎn)生影響,這些因素均應(yīng)作具體的定量測(cè)算。擁有許多令人滿意特征的商業(yè)網(wǎng)點(diǎn),可能會(huì)因?yàn)橘M(fèi)用過(guò)高而從選項(xiàng)中被去除,這也是選址時(shí)重要的評(píng)估內(nèi)容。

  1、租賃費(fèi)用。特許加盟商在簽訂租賃協(xié)議之前,應(yīng)當(dāng)與產(chǎn)權(quán)所有人討論租賃面積以及租賃價(jià)格問(wèn)題。如果加盟商既不希望這里的面積太小使自己的經(jīng)營(yíng)顯得很局促,也不希望有多余的空間不能充分利用,那么就要了解這里是否有合適的經(jīng)營(yíng)場(chǎng)所。根據(jù)所選擇的地點(diǎn)和面積的不同,每平方米的價(jià)位是不一樣的。通常情況下,所選擇的面積越大,每平方米的相對(duì)價(jià)位越低。但特許加盟商一定要清楚,盡管每平方米的價(jià)位要低一些,但面積大時(shí),維護(hù)和管理的費(fèi)用均要高一些。因此,選擇營(yíng)業(yè)面積時(shí)還是要根據(jù)自己的需要而定。這里的成本一般包括以下幾個(gè)部分:

  (1) 基本租金。它通常是指每平方米的租金價(jià)格,特許加盟商應(yīng)用它多與周圍其他承租者的價(jià)格作比較。

  (2)公共場(chǎng)所維護(hù)費(fèi)。成本有多種表現(xiàn)形式,公共場(chǎng)所維護(hù)費(fèi)便是其中之一,它包括諸如清掃積雪、停車場(chǎng)維護(hù)、治安維護(hù)、公共區(qū)域設(shè)施建設(shè)和維護(hù)、照明等費(fèi)用。這些費(fèi)用通常會(huì)按照面積來(lái)進(jìn)行分?jǐn)偂?/p>

  (3)費(fèi)用分?jǐn)偡绞?。?dāng)租用購(gòu)物中心內(nèi)的場(chǎng)地時(shí),通常出租人用以下兩種方式之一來(lái)分?jǐn)傎M(fèi)用:一種是按可租用面積分?jǐn)?,其分?jǐn)傁禂?shù)為加盟商所租用的面積與此購(gòu)物中心可提供租用的總面積之比;另一種是按已租用面積分?jǐn)?,其分?jǐn)傁禂?shù)為加盟商所租用的面積與此購(gòu)物中心已租出的面積之比。使用按已租用面積分?jǐn)傎M(fèi)用的方式是有利于出租人的,這種計(jì)算方式意味著那些已不再營(yíng)業(yè)或未租出的攤位的費(fèi)用要分?jǐn)偟郊用松痰念^上。所以,應(yīng)當(dāng)注意選擇按可租用面積分?jǐn)傎M(fèi)用的方式。

  (4)隨著經(jīng)濟(jì)情況改變而變動(dòng)的成本。某些購(gòu)物中心會(huì)根據(jù)消費(fèi)者價(jià)格指數(shù)或其他一些經(jīng)濟(jì)指標(biāo)來(lái)增加其房租價(jià)格。由于這些指標(biāo)是經(jīng)常浮動(dòng)而且不可預(yù)知的,特別是在通貨膨脹時(shí)期,因此特許加盟商最好拒絕這種計(jì)算額外租金的方式。

  (5)百分比租金。某些購(gòu)物中心會(huì)在收取加盟商基本房租之外再按一定比例收取營(yíng)業(yè)提成,具體比例多少取決于加盟商所提供的財(cái)務(wù)資料以及他們對(duì)加盟商經(jīng)營(yíng)潛力的預(yù)計(jì)。

  (6)支付行業(yè)協(xié)會(huì)的費(fèi)用。行業(yè)協(xié)會(huì)通常起到對(duì)外宣傳的作用,他們收取的費(fèi)用也是按營(yíng)業(yè)面積分?jǐn)?,按季支付,并依?jù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)的變動(dòng)作出適當(dāng)?shù)馁M(fèi)用調(diào)整。

  最終的成本由諸多因素決定,可能他與起初的基本租金已相差甚遠(yuǎn),因此特許加盟商關(guān)注的應(yīng)是最終的總租金金額。

  2、建設(shè)費(fèi)用?;I建設(shè)施的費(fèi)用估算要考慮以下兩點(diǎn):第一,必須預(yù)先測(cè)算土地、建筑、設(shè)備、家具和所需流動(dòng)資本的費(fèi)用;第二,處理設(shè)施放案的收入和花費(fèi) .這兩點(diǎn)都是所有人和投資人所關(guān)心的。它通常要在試驗(yàn)預(yù)算業(yè)務(wù)表上準(zhǔn)備好,因?yàn)樗梢燥@示出能用多久收回自己的投資和賺取多大的利潤(rùn)。如果預(yù)算的成本和利潤(rùn)的估計(jì)并不使人充滿信心,那么投資人即可修改這個(gè)基本計(jì)劃方案,又可以全盤否定它。計(jì)劃設(shè)施的土地費(fèi)用可以從房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人或不動(dòng)產(chǎn)估價(jià)中得出。地點(diǎn)開發(fā)的費(fèi)用包括挖掘、搬運(yùn)土石。道路和停車場(chǎng)所設(shè)置標(biāo)志的費(fèi)用要由建筑師進(jìn)行估算。建筑師要準(zhǔn)備估算建筑的費(fèi)用還包括建筑設(shè)備和工具。這些預(yù)先的費(fèi)用估算可以通過(guò)不同的途徑進(jìn)行。

  當(dāng)然,不是說(shuō)上述的每項(xiàng)因素都會(huì)影響到特許加盟商的決策,也并不是說(shuō)影響加盟商的每項(xiàng)因素都已包含在上述情況中。通常特許人會(huì)向加盟商說(shuō)明哪些因素會(huì)與經(jīng)營(yíng)關(guān)系較為密切。特許人一般會(huì)提供選址手冊(cè)或培訓(xùn)手冊(cè),甚至直接委派人員為特許加盟商提供幫助。如果特許加盟商有自己的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人,則更為理想。尋找營(yíng)業(yè)地點(diǎn)的時(shí)候,不要急于作決定,特別是對(duì)于那些頻繁轉(zhuǎn)手或長(zhǎng)期待租的地點(diǎn)更應(yīng)提高警惕,在簽訂租賃合同時(shí)需要慎重考慮,不要因?yàn)橐粫r(shí)沖動(dòng)而匆匆作決定。

  餐飲選址六大規(guī)則

  致命錯(cuò)誤一:盲目進(jìn)入新場(chǎng)地

  有一個(gè)新建的十分優(yōu)越的場(chǎng)地,各方面都很理想,但是生意就是不好,問(wèn)題是出現(xiàn)在招商的這部分。因?yàn)橘?gòu)物中心資源整合不足,品牌落位規(guī)劃欠缺,造成整個(gè)商場(chǎng)死氣沉沉;開發(fā)商為了擴(kuò)大招商面積創(chuàng)造業(yè)績(jī)拼命利用空間做加法,犧牲原本的功能定位,更不在乎已進(jìn)商家的存活,品牌布局混亂,動(dòng)線破壞,可見度不高,廣告位設(shè)置不夠等等諸多因素,最終造成不少進(jìn)駐的餐飲品牌大多沒堅(jiān)持多久就果斷關(guān)張退場(chǎng)。

  在二、三線城市,在建、待建,建成放空的購(gòu)物中心很多,我們應(yīng)該更多關(guān)注開發(fā)商的開發(fā),規(guī)劃,招商,運(yùn)營(yíng),營(yíng)銷,物管等綜合實(shí)力。千萬(wàn)不要被他的招商推廣誤導(dǎo),要有自己的判斷,寧可等開業(yè)后第二波品牌調(diào)整時(shí)找機(jī)會(huì)進(jìn)入,也不要貿(mào)然第一個(gè)吃螃蟹。

  致命錯(cuò)誤二:貪便宜進(jìn)駐樓中樓店面

  餐飲老板希望將店面開進(jìn)樓中樓,意在搶奪大樓內(nèi)集中的人群,但這也是純?cè)谝欢L(fēng)險(xiǎn)的。首先,大樓內(nèi)部各樓層的空置率能否穩(wěn)定在一個(gè)較低的水平;其次,大樓內(nèi)人群的消費(fèi)習(xí)慣如何,是更喜歡到周邊換一下環(huán)境嘗試新品,還是喜歡在樓內(nèi)簡(jiǎn)單吃一吃;再次,大樓周邊是否有足夠多的餐飲配套,自家的餐飲服務(wù)從菜品、環(huán)境、服務(wù)上是否能做出差異。此外,在純辦公區(qū)做樓中樓店,工作日的生意主要集中在午餐,而周六周日則幾乎沒有生意。如此短的營(yíng)業(yè)時(shí)間給餐廳的營(yíng)收帶來(lái)更大的壓力。

  雖然,進(jìn)駐這樣的樓中樓,大多可以拿到優(yōu)惠的租金價(jià)格或者支付政策,但面對(duì)上述種種風(fēng)險(xiǎn),仍難以抵抗。因此,做辦公區(qū)生意,營(yíng)業(yè)時(shí)間比較有限,再加上門店設(shè)立在樓中,更加無(wú)法將外界的人流引入。選擇店中店,要加倍謹(jǐn)慎。

  致命錯(cuò)誤三:過(guò)分相信二房東

  很多鋪面是掌握在二房東手里的。如上文第一個(gè)致命案例所述,二房東也相當(dāng)于一個(gè)招商經(jīng)理,他的眼界和能力如何,同樣影響到整個(gè)地方生意的好壞。在廣州有一個(gè)案例,一個(gè)將2000多平方物業(yè)承租下來(lái)的二房東先是引入過(guò)氣的服裝銷售店面,后來(lái)在過(guò)年的時(shí)候因?yàn)榍废戮揞~債務(wù)直接違約,索性放下爛攤子不干了,導(dǎo)致大房東強(qiáng)行收回房產(chǎn),入駐的商家無(wú)辜躺槍,前期投入完全白費(fèi)。

  在碰到這樣的問(wèn)題時(shí),應(yīng)該秉承下面兩個(gè)原則:絕不和三房東簽約;與二房東簽約,必須拿到大房東的同意轉(zhuǎn)租證明書面文件。在選址的時(shí)候,不能感情用事,生意有很多風(fēng)險(xiǎn),而能控制的風(fēng)險(xiǎn)必須掃清障礙,排除隱患。

  致命錯(cuò)誤四:目光短淺

  專業(yè)批發(fā)市場(chǎng)商圈店5年前,當(dāng)互聯(lián)網(wǎng)經(jīng)濟(jì)對(duì)老百姓的日常生活還沒有明顯影響的時(shí)候,各種批發(fā)市場(chǎng)的經(jīng)濟(jì)是非常活躍的。經(jīng)濟(jì)的活躍是由人帶動(dòng)的,只要有人,快餐就不用擔(dān)心。而近年來(lái),當(dāng)淘寶,京東,天貓等越來(lái)越影響人們?nèi)粘I畹臅r(shí)代來(lái)臨時(shí),一切經(jīng)濟(jì)消費(fèi)的變化令人措不及防。因此,選址的時(shí)候要了解目標(biāo)位置所處行業(yè)的發(fā)展趨勢(shì),在互聯(lián)網(wǎng)時(shí)代,對(duì)一個(gè)行業(yè)固有的認(rèn)知變化非???,原本火熱的商圈很可能第二天就冷清了。

  因此,不要看現(xiàn)在人多,那只是表象。創(chuàng)業(yè)者需要考察的是商圈的經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài),了解發(fā)展趨勢(shì)和方向,對(duì)生意可持續(xù)性有個(gè)判斷。

  致命錯(cuò)誤五:選址分析停留在表象

  什么是表象?你看到街上人來(lái)人往,看到大家大包小包消費(fèi),這些都是表象,也可能是假象。在一些人流量大,人員密集的地方,很可能這些人都是流動(dòng)人口,進(jìn)店的欲望和需求并不強(qiáng)烈。

  我們選址判斷的標(biāo)準(zhǔn)看來(lái)光憑人流數(shù)量是遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠的,我們還要考量有效人流。經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)決定上層建筑,消費(fèi)能力必須要和品牌屬性匹配你才能精準(zhǔn)定位。

  致命錯(cuò)誤六:貪圖好位置卻選擇了畸形的房屋結(jié)構(gòu)

  一位餐飲老板曾經(jīng)為了拿下一個(gè)位置極佳的鋪面,選擇了一個(gè)呈窄長(zhǎng)形狀的鋪面,其面積就像智利的國(guó)土。這個(gè)店原本是停車場(chǎng)的通道,由于地理位置實(shí)在太好,被加建改造起來(lái)做商業(yè)。位置雖好,可用戶體驗(yàn)極差。


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1.餐飲開店選址作業(yè)流程是怎樣的

2.餐飲選址標(biāo)準(zhǔn)

3.餐飲店鋪選址原則

4.餐廳選址的方法

5.餐飲選址步驟

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