酒店選址的考慮因素
酒店選址的考慮因素
酒店選址對(duì)酒店今后的發(fā)展具有很大的影響作用,投資者投資酒店時(shí)要注意地理位置的選擇。學(xué)習(xí)啦小編整理了一些酒店選址的考慮因素，有興趣的親可以來(lái)閱讀一下!
酒店選址的考慮因素
首先，交通的因素。在確定擬建酒店的地理位置時(shí)，投資者必須考慮酒店與需求客源產(chǎn)生點(diǎn)之間的距離以及當(dāng)?shù)氐慕煌ǚ绞?。就目前的交通方式?lái)說(shuō)主要是火車、汽車、飛機(jī)和輪船。所以作為快捷酒店來(lái)說(shuō)，酒店就必須考慮以上與幾個(gè)地方的距離，盡可能地在酒店競(jìng)爭(zhēng)中爭(zhēng)奪有利地位。另外值得注意的是酒店的客源除了外地的商旅人士外還有本地居民，因此在確定酒店位置時(shí)，適當(dāng)考慮當(dāng)?shù)鼐用袢胱【频甑姆奖愠潭取?/p>
其次，可見(jiàn)度?；ヂ?lián)網(wǎng)時(shí)代的我們，可以更便捷、更迅速的進(jìn)行酒店預(yù)訂，例如電話預(yù)訂、網(wǎng)上預(yù)訂等。但是對(duì)于客人來(lái)說(shuō)，地理位置的可見(jiàn)度仍然是影響酒店選擇的一大因素。一般來(lái)說(shuō)，城市中心酒店分布于城市的各個(gè)不同的位置，旅游者在自己幾斤能承受和允許的條件下，通常會(huì)選擇他首先看到的酒店去住宿而不會(huì)花時(shí)間和經(jīng)歷去尋找其他的酒店。只有做好酒店物業(yè)的選擇才有可能避免酒香也怕巷子深的尷尬處境，做好酒店物業(yè)選擇才能為更多酒店客人提供良好的酒店體驗(yàn)。
作為深耕三四線城市的連鎖酒店在選擇物業(yè)時(shí)，注重市場(chǎng)發(fā)展前景。商業(yè)區(qū)、高校區(qū)、火車站、汽車站等人流量較大的區(qū)域?yàn)殚_(kāi)業(yè)后的酒店提供客源，成為酒店的理想選擇。有了好物業(yè)，酒店發(fā)展上軌道就容易多了。
酒店選址的條件
A、地區(qū)選擇(可以參考以下順序進(jìn)行)
1.首都、國(guó)家經(jīng)濟(jì)中心城市、直轄市。
2.省會(huì)城市、計(jì)劃單列市、經(jīng)濟(jì)特區(qū)或區(qū)域經(jīng)濟(jì)中心城市。
3.經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)的城市-國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值(GDP)在400億，城鎮(zhèn)居民人均收入在9000元/年，市區(qū)人口數(shù)在100萬(wàn)，市區(qū)流動(dòng)人口數(shù)在40萬(wàn)以上的城市。
4.沿海開(kāi)放城市、經(jīng)濟(jì)帶中重要的輻射城市，交通樞紐城市。
5.交通便利，有核心支柱產(chǎn)業(yè)，商業(yè)流動(dòng)發(fā)達(dá)的城市、全國(guó)經(jīng)濟(jì)100強(qiáng)縣級(jí)市。
B、地理位置 (以下位置最佳)
1.位于A-1類城市的市級(jí)、區(qū)級(jí)或其他城市的市級(jí)商務(wù)區(qū)、商業(yè)中心、會(huì)展中心、物貿(mào)交易中心、交通中心、大型游樂(lè)中心、中高檔(大型)居民住宅區(qū)、成熟開(kāi)發(fā)區(qū)。
2.鄰近火車站、長(zhǎng)途汽車站、公路高速客運(yùn)中心區(qū)域。
3.鄰近地鐵沿線、高速公路城市入口處、主要道路交叉道口、交通樞紐中心、市郊結(jié)合部、商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)、汽車終點(diǎn)站、大型停車場(chǎng)附近區(qū)域。
4.鄰近城市知名的大學(xué)或在校學(xué)生數(shù)量在20000人以上的教育區(qū)。
5.具有良好的可見(jiàn)性，最好是“金角銀邊”(十字路口)，最好有一定的廣告位。
6.最好鄰近城市某個(gè)標(biāo)志建筑、知名建筑或歷史文化、旅游項(xiàng)目。
7.周邊直徑3公里之內(nèi)不宜再建第二家直營(yíng)店。
8.臨近高星級(jí)酒店聚集區(qū)或靠近知名星級(jí)飯店。
C.交通條件
1.交通條件是選址需要考慮的首要條件，一般以地鐵站附近為上佳條件，因?yàn)榈罔F的覆蓋面廣、客流量大;
2.在沒(méi)有地鐵的地區(qū)或城市中，在選址點(diǎn)的300米方圓內(nèi)有5條以上能通達(dá)商業(yè)中心、機(jī)場(chǎng)、車站的公交站線為好。
3、鄰近城市交通樞紐道路、大橋、隧道、高架、城市環(huán)線，車流大，具有可停留性。
4、交通流動(dòng)性好，進(jìn)出口便利寬敞，快速路無(wú)隔離帶路窄，最好不是單行線、有良好的可視性和可進(jìn)入性。
D.市場(chǎng)情況(周邊環(huán)境)
選址時(shí)必須考慮作好周邊市場(chǎng)的調(diào)研
1.該城市酒店業(yè)全年經(jīng)營(yíng)情況(全年沒(méi)有明顯淡旺季，全年平均出租率在70%左右，客源情況穩(wěn)定，客源分類情況)
2、方圓3公里內(nèi)可能的競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手情況(飯店、旅館，他們的等級(jí)、客源結(jié)構(gòu)、出租率、平均房?jī)r(jià)、經(jīng)營(yíng)情況等)，選址時(shí)一定要考慮客流的主要流線會(huì)不會(huì)被競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手截住。
3.選址區(qū)域內(nèi)具有相當(dāng)?shù)目土髁?，具有可停留性?公里范圍內(nèi)是否有相應(yīng)的配套(連鎖超市、藥店、銀行、餐廳、咖啡店、茶藝館、酒吧、學(xué)校、、郵局、洗衣店、沖印店、加油站、綜合休閑娛樂(lè)場(chǎng)所、購(gòu)物中心或百貨商場(chǎng)等)或與公共場(chǎng)所相鄰。
4.附近的企事業(yè)單位、學(xué)校的情況，如單位種類、單位數(shù)量、基本經(jīng)營(yíng)情況，具有的流動(dòng)性客源情況等.
5、經(jīng)營(yíng)區(qū)域人口狀況、結(jié)構(gòu)層次、經(jīng)濟(jì)收入、流動(dòng)人口數(shù)量、客源流量;
6、選址區(qū)域周邊市容環(huán)境整齊干凈(最好毗鄰公園或大型綠地)。
7、所在道路有一定知名度、有較大的市場(chǎng)潛力和良好的市場(chǎng)前景;
E.市政規(guī)劃情況
1、潛在地點(diǎn)的區(qū)域建筑規(guī)劃，哪些地區(qū)被分別規(guī)劃分為商業(yè)區(qū)、文化區(qū)、旅游區(qū)、交通中心、居民區(qū)、工業(yè)區(qū)等資料。
2、選址所在位置是否在紅線內(nèi)，在合同經(jīng)營(yíng)期內(nèi)，有無(wú)動(dòng)遷可能。
3、選址所處的區(qū)域的規(guī)劃的情況，是否有對(duì)賓館經(jīng)營(yíng)有利的市政規(guī)劃(如未來(lái)的商業(yè)中心、產(chǎn)業(yè)中心、行政中心、交通干線建設(shè)，未來(lái)是否成為臨街店等)。
F、建筑、改造條件
建筑物的建筑面積約4000-10000㎡或占地2000─3000㎡空地為宜，但由于開(kāi)發(fā)合作的方式不同，因此選址時(shí)需考慮到與建筑、改造的配合。
基本條件如下：
1.利用舊廠房、舊旅館進(jìn)行改造，
(1)建筑物為長(zhǎng)方體，建筑面積在4000～10000㎡的范圍內(nèi)，或可以建造的容積率在此范圍內(nèi)，最好可以加層，寬度或進(jìn)深以16-18米左右為最佳。
(2)建筑物結(jié)構(gòu)為框架結(jié)構(gòu)，外觀整齊，允許進(jìn)行改造。
(3)周邊有一定回旋余地，可以合理分布對(duì)客區(qū)域與員工區(qū)域。
(4)周邊有一定的空地，出路通暢并可停車，車道一般為5.5-6m寬，要考慮通向停車場(chǎng)的流程，有回車路線，停車位在20個(gè)左右。
(5)基礎(chǔ)設(shè)施情況(最佳)：水-用水額度不低于3000噸/月，電-用電不低于400KVA，煤氣-有煤氣管道接入或可以接入，排污-納入市政排污管網(wǎng)，有化糞池，通訊-最好留有總機(jī)或一定的直線電話，有線電視，供暖(北方地區(qū))等設(shè)施到位。
(6)房屋使用性質(zhì)最好是商業(yè)服務(wù)業(yè)或廠房使用性質(zhì)可以改變?yōu)樵撚猛尽?/p>
(7)該房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)清晰，最好不是銀行抵押物業(yè)。
2.小塊空地建造或購(gòu)買土地
(1)熟地，至少三通一平，市政配套到位，位于紅線內(nèi)。
(2)占地面積2000-3000㎡左右，具體面積視地理位置與價(jià)位而定。
(3)該區(qū)域已經(jīng)有有一定的商流，土地性質(zhì)最好不是劃撥土地。
(4)該地塊容積率符合改造后的需要-建筑面積能夠達(dá)到4000-10000㎡。
G.可能的合作方式
1、購(gòu)買：購(gòu)買適合選址條件的房產(chǎn)或空地，但需具備兩個(gè)基本條件:一必須擁有產(chǎn)權(quán)，二應(yīng)有獲得立項(xiàng)批準(zhǔn)。
2、房屋或土地租賃：需符合以下基本要求：
(1)房屋租賃價(jià)格合理，原則上不超過(guò)1.5元/平方米.天，潛在的位置優(yōu)勢(shì)，租賃期原則上不低于15年。
(2)房屋性質(zhì)為商業(yè)服務(wù)業(yè)用地或可改變?yōu)樵撚猛尽?/p>
(3)產(chǎn)權(quán)清晰，出租人是房屋或土地的產(chǎn)權(quán)人;
酒店選址的原則
(1)風(fēng)水學(xué)要求
按照風(fēng)水的要求，首先要察看酒店的地理位置。
(2)城市類型
對(duì)將建設(shè)酒店的城市類型作一評(píng)估。
(3)城市人口與交通
應(yīng)調(diào)查該城市的居住人員情況，經(jīng)濟(jì)人口和流動(dòng)人口情況，應(yīng)該是以人氣旺為佳。
(4)選擇地段和區(qū)域
城市中的地段和區(qū)域各具特點(diǎn)，如有需要提供住宿餐飲服務(wù)等各項(xiàng)設(shè)施及活動(dòng)場(chǎng)所，就有酒店旅館的客源保證。
(5)同行競(jìng)爭(zhēng)
在摸清以上情況的同時(shí)，還應(yīng)了解該區(qū)域內(nèi)現(xiàn)有的酒店旅館設(shè)施情況與競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的經(jīng)營(yíng)特色與狀況：是否有新建酒店的規(guī)劃，以及區(qū)域內(nèi)飲食設(shè)施、規(guī)模特色、營(yíng)業(yè)時(shí)間、顧客層次、消費(fèi)單價(jià)、營(yíng)業(yè)額、菜系和菜單內(nèi)容等。
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