房地產(chǎn)項目融資是什么意思
目前,我國房地產(chǎn)項目融資方式眾多,但仍然存在許多融資風險問題。這些風險可能最后導致整個項目的失敗,給我國經(jīng)濟帶來很大損失。下面學習啦小編就為大家解開房地產(chǎn)項目融資的意思，希望能幫到你。
房地產(chǎn)項目融資的意思
房地產(chǎn)項目融資是整個社會融資系統(tǒng)中的一個重要組成部分，是房地產(chǎn)投資者為確保投資項目的順利進行而進行的融通資金的活動。與其他融資活動一樣，房地產(chǎn)項目融資同樣包括資金籌措和資金供應兩個方面。
房地產(chǎn)項目融資的實質，是充分發(fā)揮房地產(chǎn)的財產(chǎn)功能，為房地產(chǎn)投資融通資金，以達到盡快開發(fā)、提高投資效益的目的。
房地產(chǎn)項目融資的特點
與一般企業(yè)相比，房地產(chǎn)企業(yè)融資活動具有以下特征:
1.開發(fā)資金需求量大，對外源性融資依賴性高。房地產(chǎn)業(yè)屬資本密集型行業(yè)，僅僅依靠企業(yè)自有資金，不可能完成項目開發(fā)，因而開發(fā)商必須通過各種手段進行外源性融資。從今后趨勢看，我國房地產(chǎn)業(yè)單純依賴銀行信貸的局面將有所緩解，但外部融資比例不會減少，只是結構上會呈現(xiàn)多元化。
2.土地和房屋抵押是融資條件。伴隨著國家土地政策的改革，各單位對土地的獲得越來越難;由于房價在不斷上漲，因而土地和房屋抵押成為受金融機構歡迎的融資條件。
3.資金面臨較大風險。房地產(chǎn)業(yè)與宏觀經(jīng)濟周期關聯(lián)度非常明顯，我國房地產(chǎn)業(yè)受政府宏觀調控的影響更大，而且由于我國金融體系不發(fā)達，加上項目中巨額的營運資本及其短期波動，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)面臨較大資金風險。
房地產(chǎn)項目融資的優(yōu)劣勢
項目融資自20世紀50年代產(chǎn)生以來，尤其是近十幾年來在世界范圍內得以迅速發(fā)展，并R益受到人們的矚目與青睞，主要是因為項目融資與傳統(tǒng)融資方式相比具有一些明顯優(yōu)勢，這些優(yōu)勢使項目融資更適用于房地產(chǎn)項目開發(fā)，并成為其未來發(fā)展方向，主要表現(xiàn)在以下幾個方面:。
(1)房地產(chǎn)項目融資的優(yōu)勢分析
?、僖皂椖繛閷?，有利于實力及資信狀況不佳的開發(fā)商獲得資金。
在傳統(tǒng)融資方式中，貸款銀行看重的是開發(fā)商的實力及資信狀況。而項目融資，顧‘名思義，以項目為主體。貸款銀行的貸款依據(jù)是該商業(yè)地產(chǎn)項目的經(jīng)濟強度。與傳統(tǒng)融資方式相比，項目融資可以獲得更高的貸款比例和更長的貸款期限，也可以幫助那些僅憑資信很難取得銀行貸款的開發(fā)商獲得資金。
?、趯崿F(xiàn)融資的無追索或有限追索。
追索權是指在借款人未能按期償還債務時，貸款銀行要求借款人用除抵押資產(chǎn)外的其他資產(chǎn)償還債務的權利。
在傳統(tǒng)融資方式中，貸款銀行擁有完全追索權，即借款人擁有的所有資產(chǎn)都可供還債之用。而在項目融資中，項目的經(jīng)濟強度決定資金償還情況。在無追索項目融資中，當商業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)項目沒有達到完工標準而以失敗告終或是項目在后期的經(jīng)營過程中無法產(chǎn)生足夠的現(xiàn)會流量時，開發(fā)商不直接承擔任何債務清償?shù)呢熑?。在有限追索項目融資中，貸款銀行的追索權往往也在時問、對象和數(shù)量上具有一定限制，貸款銀行不能追索到開發(fā)商除該項目資產(chǎn)、現(xiàn)金流及擔保之外的任何形式的資產(chǎn)。有限追索既限制了開發(fā)商的風險，又使丌發(fā)商有更大的空間從事其他項目的開發(fā)。
?、蹖崿F(xiàn)風險分擔。
有限追索權有效實現(xiàn)了風險分擔。與項目有關的各種風險要素要以某種形式在所有與項目有直接或間接利益關系的參與方之間進行分擔，使項目中沒有任何一方單獨承擔全部風險。開發(fā)商應當學會如何識別和分析項目的各種風險因素，確定參與各方所能承受風險的最大能力及可能性，充分利用與項目有關的一切可以利用的優(yōu)勢，設計出對開發(fā)商具有最低追索的融資結構。
?、軐崿F(xiàn)資產(chǎn)負債表外融資(Off-balance Finance)。
一般情況下，丌發(fā)商取得的銀行貸款會體現(xiàn)在資產(chǎn)負債表上，使負債率提高，形成不利的資產(chǎn)負債結構，從而加大未來融資成本影響公司自身經(jīng)營發(fā)展。項目融資的無追索或有限追索特點為安排資產(chǎn)負債表外融資提供了可能。在項目融資中，由獨立法人的項目公司與貸款銀行簽署融資協(xié)議并負責項目建設，只要開發(fā)商在項目公司中的股份不超過一定比例，項目公司的融資就不會反映在開發(fā)商的資產(chǎn)負債表上。當然，這要依賴于有關會計法規(guī)。
?、菪庞媒Y構安排靈活多樣。
一個成功的項目融資，其貸款信用結構的安排是靈活多樣的，可以將信用支持分配到與項目有關的各方面。例如，在工程建設方面，為了減少風險，可以要求工程承包商提供一個固定價格、固定工期的建設合同或“交鑰匙”工程合同，還可以要求項目設計者提供工程技術保證;在原材料和能源供應方面，可以要求供貨方提供供貨合同:在項目招商方面，丌發(fā)商可以要求入駐的零售商提供長期租約合同。這些都是項目融資強有力的信用支持，能提高項目的債務承受能力，減少融資對借款人資信和其他資產(chǎn)的依賴程度。
?、薅悇諆?yōu)勢。
在法律法規(guī)允許范圍內，通過精心設計的融資模式，可以將政府對投資者或經(jīng)營者的稅務鼓勵政策作為一種資源在項目參與各方中最大限度加以利用，以降低融資成本、減少項目高負債期的現(xiàn)會流壓力、提高項目償債能力和綜合收益率。此類政策一般包括加速折舊、利息成本稅前扣除、投資優(yōu)惠政策及其它費用的抵稅法規(guī)等。項目開發(fā)期和經(jīng)營前期的虧損可被不同財務狀況的利益相關方吸收，用于合理避稅，降低開發(fā)商或其他參與方的融資成本。
(2)房地產(chǎn)項目融資的劣勢
如同其它融資方式一樣，房地產(chǎn)項目融資也不可避免存在~些劣勢，主要表現(xiàn)為:融資結構復雜，融資時問長，融資成本高。這是由于，項目融資涉及面廣、合同結構復雜、風險大.需要花費大量時間做好有關項目設計、風險分擔、稅收結構、資產(chǎn)抵押等技術性工作，必然造成復雜的融資結構，漫長的融資談判和高額的融資成本。這些缺點影響了項目融資在我國商業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)的應用，因此，除了看到項目融資的優(yōu)勢外，也必須考慮規(guī)模經(jīng)濟效益問題。
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