很多稅務師考生一直在抱怨稅率很難記住，尤其是政策常常調整，剛剛記好的稅率就又發(fā)生了變化……該怎樣記住這些稅率呢?一起看看下面的內容吧。

　　納稅人轉讓不動產、不動產經營租賃、提供建筑服務、銷售自行開發(fā)房地產四項業(yè)務的預征率、稅率、征收率看似比較復雜，其實只要按照規(guī)律記憶，還是分分鐘可以解決的。小編對其進行了梳理，以幫助記憶。

　　一、預征率

　　(一)一般計稅

　　1.建筑服務：2%

　　2.不動產經營租賃、銷售自行開發(fā)的房地產：3%

　　3.銷售不動產：5%

　　(二)簡易計稅

　　1.個人出租住房：1.5%(減按1.5%計算)

　　2.建筑服務，銷售自行開發(fā)的房地產：3%

　　3.不動產經營租賃(個人出租住房外)，銷售不動產：5%

　　小規(guī)律：

　　1.預征率有2%、3%、5%三檔，還有個人出租住房減按1.5%計算(征收率仍是5%，理解：營業(yè)稅政策平移。)

　　2.簡易計稅預征率與征收率基本一致(除了銷售自行開發(fā)的房地產外是按預收款計算按3%)(理解：保證原有地方財政收入不受影響。)

　　3.銷售不動產與銷售自行開發(fā)的房地產簡易計稅與一般計稅的預征率相同。

　　4.一般計稅的預征率，除了轉讓不動產是5%，其余的是3%和2%(理解：建筑服務設的低是為了避免因在建筑服務地大量超繳，機構所在地出現(xiàn)留抵，占壓納稅人資金。)

　　5.計算公式：一般情況下，應預繳稅款=(含稅銷售額-可扣除)÷(1+稅率/征收率)×預征率

　　例外情況：

　　(1)銷售不動產不論一般計稅還是簡易計稅，均按5%征收率進行換算，即預繳時都是：(含稅銷售額-可扣除)÷(1+5%)×5%。(理解：轉讓不動產過去由于是原地稅代征，代征時無法區(qū)分是不是一般納稅人，所以均按5%征收率進行換算。)

　　(2)房地產銷售的應預繳稅款=預收款÷(1+適用稅率/征收率)×3%;(理解：延續(xù)營業(yè)稅的操作方法，收到預收款后直接乘以3%計算應預繳稅款，但現(xiàn)在可以換算成不含稅價，減輕了房地產企業(yè)的現(xiàn)金流壓力。)

　　(3)個人出租住房，按照5%的征收率減按1.5%計算應納稅額：(含稅銷售額-可扣除)÷(1+5%)×1.5%。

　　(4)除其他個人外，應向不動產所在地/建筑服務稅務機關發(fā)生地預繳稅款，向機構所在地稅務機關申報納稅。(理解：其他個人提供建筑服務，銷售或者租賃不動產，轉讓自然資源使用權，應向建筑服務發(fā)生地、不動產所在地、自然資源所在地稅務機關申報納稅。)

　　(5)納稅人提供道路通行服務，在機構所在地直接申報納稅即可，不需要預繳稅款。(理解：公路很長，可能跨好幾個縣(市、區(qū))甚至跨省。)

　　6.預繳時可從含稅銷售額中扣除的(公式中簡稱可扣除)：

　　(1)轉讓不動產：不動產(不含自建)轉讓，可扣除不動產購置原價或取得不動產時的作價后的余額為銷售額，只要不是自建，一般計稅和簡易計稅在預繳時都可扣除;

　　(2)個人轉讓住房：北京市、上海市、廣州市和深圳市地區(qū)銷售購買2年以上(含2年)的非普通住房可扣除購買住房價款，其他地區(qū)免征增值稅。

　　(3)跨縣市建筑：可扣除支付的分包款。一般計稅和簡易計稅在預繳時都可扣除。

　　二、稅率/征收率

　　(一)一般計稅 :四項業(yè)務稅率全部為10%;

　　(二)簡易計稅：四項業(yè)務中除了建筑服務，不動產經營租賃中的試點前開工的高速公路的車輛通行費征收率為3%，其他征收率為5%;個人出租住房按照5%的征收率減按1.5%計算應納稅額。

　　小規(guī)律：

　　1.征收率大部分為5%(除建筑服務與車輛通行費)

　　2.簡易計稅時，四項業(yè)務除房地產銷售外，預繳稅款的計算和申報應納稅款的計算一致。(理解：這意味著適用簡易計稅方法所實現(xiàn)的增值稅其實已經在預繳地即建筑服務發(fā)生地和不動產所在地入庫。)

　　3.申報時：應納稅款=(含稅銷售額-可扣除)÷(1+稅率/征收率)×稅率/征收率/1.5%。

　　4.申報時可從含稅銷售額中扣除的：

　　(1)適用簡易計稅的不動產(不含自建)轉讓：可扣除不動產購置原價或取得不動產時的作價后的余額為銷售額;一般計稅自建和非自建不動產都不得扣除(理解：一般計稅憑專用發(fā)票票抵扣)。

　　(2)建筑服務：簡易計稅可扣除支付的分包款，一般計稅不得扣除。(理解：繼續(xù)沿用了原營業(yè)稅差額征稅規(guī)定，一般計稅憑專用發(fā)票抵扣)。

　　(3)房地產銷售：一般計稅可扣除當期允許扣除的土地價款，簡易計稅不得扣除。

　　三、本文政策依據(jù)

　　1.《財政部 國家稅務總局關于全面推開營業(yè)稅改征增值稅試點的通知》(財稅〔2016〕36號)附件1：《營業(yè)稅改征增值稅試點實施辦法》

　　2.《財政部 國家稅務總局關于全面推開營業(yè)稅改征增值稅試點的通知》(財稅〔2016〕36號)附件2：《營業(yè)稅改征增值稅試點有關事項的規(guī)定》

　　3.《財政部 稅務總局關于調整增值稅稅率的通知》(財稅〔2018〕32號)

　　4.《國家稅務總局關于發(fā)布〈納稅人轉讓不動產增值稅征收管理暫行辦法〉的公告》(國家稅務總局公告2016年第14號)

　　5.《國家稅務總局關于發(fā)布〈納稅人提供不動產經營租賃服務增值稅征收管理暫行辦法〉的公告》(國家稅務總局公告2016年第16號)

　　6.《國家稅務總局關于發(fā)布〈納稅人跨縣(市、區(qū))提供建筑服務增值稅征收管理暫行辦法〉的公告》(國家稅務總局公告2016年第17號)

　　7.《國家稅務總局關于發(fā)布〈房地產開發(fā)企業(yè)銷售自行開發(fā)的房地產項目增值稅征收管理暫行辦法〉的公告》(國家稅務總局公告2016年第18號)

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