較之一般的住宅，旅游房地產(chǎn)的特點(diǎn)和優(yōu)勢(shì)在于它是旅游業(yè)和房地產(chǎn)業(yè)的無(wú)縫嫁接，具有更好的自然景觀、建筑景觀，同時(shí)擁有完善的配套功能和極高的投資價(jià)值。下面是學(xué)習(xí)啦小編整理的做好旅游市場(chǎng)銷(xiāo)售技巧，大家一起來(lái)看看吧!

　　做好旅游市場(chǎng)銷(xiāo)售的要點(diǎn)

　　1、有錢(qián)。有充足的支持該旅游地產(chǎn)項(xiàng)目從動(dòng)土到開(kāi)業(yè)后兩至三年虧損經(jīng)營(yíng)的資金作后盾，這是做旅游地產(chǎn)的先決條件，視項(xiàng)目大小及距城市遠(yuǎn)近，所需資金量則更大。

　　2、有人。有專(zhuān)業(yè)的符合旅游地產(chǎn)項(xiàng)目旅游文化定位要求的富有經(jīng)驗(yàn)的操盤(pán)團(tuán)隊(duì)。個(gè)人認(rèn)為美心洋人街在這個(gè)方面真可謂獨(dú)樹(shù)一幟，值得稱(chēng)贊。出奇制勝，不斷創(chuàng)新(經(jīng)營(yíng)模式與操作手法)，事件營(yíng)銷(xiāo)，平民、全民娛樂(lè)……讓美心洋人街原本一塊不毛之地成為周末人車(chē)擁堵之地，但遺憾的是夜場(chǎng)沒(méi)有做起來(lái)……

　　3、有明確突出的主題(可以是文化、亦可以是建筑、亦可以是自然資源，亦可以是服務(wù)內(nèi)容，最好是幾者的聚合，但所有的一切都必須與確立的主題相配合，見(jiàn)之于每一個(gè)細(xì)節(jié))，且這個(gè)主題在一定地域范圍已無(wú)法復(fù)制或超越，并符合(至少不能與之相違)當(dāng)?shù)鼐用裆鐣?huì)文化生活與消費(fèi)習(xí)慣。

　　4、交通必須便捷，順暢接駁高速路及國(guó)道，并有顯著的引導(dǎo)路標(biāo)系統(tǒng)，便于駕車(chē)族群的準(zhǔn)確到達(dá)，同時(shí)在交通設(shè)計(jì)時(shí)必須考慮到節(jié)假日高峰時(shí)段交通堵的疏導(dǎo)方案。

　　5、緊臨景區(qū)的充足的停車(chē)位，這對(duì)于旅游地產(chǎn)項(xiàng)目是必備的條件。

　　6、必須給出讓消費(fèi)者重復(fù)光臨的理由，這就要求項(xiàng)目在內(nèi)容、在形式、在推廣、在促銷(xiāo)方面要有變化，吸引更多的消費(fèi)者的光臨只是做到了第一步，更重要的是如何讓他們?cè)诳鞓?lè)、放松的環(huán)境下幸福的花錢(qián)，并買(mǎi)下幸福的記憶與時(shí)光;成為不斷重復(fù)光臨的內(nèi)驅(qū)力。

　　7、須成規(guī)模開(kāi)發(fā)，如果規(guī)模不足，則給旅游地產(chǎn)項(xiàng)目本身的豐富程度就會(huì)受到極大限制，同時(shí)亦不能實(shí)現(xiàn)盡可能延長(zhǎng)客人駐留時(shí)間的從而產(chǎn)生更多的衍生消費(fèi)的目標(biāo);當(dāng)然更不利于實(shí)現(xiàn)旅游成功后的地產(chǎn)屯地及后期收益價(jià)值的更大化。

　　8、 當(dāng)旅游與文化牌都做好了，至于旅游地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的成功，高價(jià)值的實(shí)現(xiàn)就完全順理成章了。

　　9、 從拿地開(kāi)始就必須做好統(tǒng)籌，甚至想好所有可能的退出機(jī)制，確保項(xiàng)目在融資、股權(quán)轉(zhuǎn)化方面靈活性，分期開(kāi)發(fā)的可執(zhí)行性;關(guān)于旅游開(kāi)發(fā)用地及配套的地產(chǎn)開(kāi)發(fā)用地的土地性質(zhì)更是在拿地時(shí)與政府溝通清楚，并取得必要的相關(guān)手續(xù)，確保配套地產(chǎn)開(kāi)發(fā)土地建起來(lái)的房子具備銷(xiāo)售及辦理產(chǎn)證的條件，否則后期隱患與風(fēng)險(xiǎn)極大。

　　旅游市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)重點(diǎn)

　　1、 市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)是對(duì)思想、產(chǎn)品及勞務(wù)進(jìn)行設(shè)計(jì)、定價(jià)、促銷(xiāo)及分銷(xiāo)的計(jì)劃和實(shí)施的進(jìn)程，從

　　而產(chǎn)生滿(mǎn)足個(gè)人和組織目標(biāo)的交換。

　　2、 市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)的發(fā)展階段：生產(chǎn)觀點(diǎn)階段、產(chǎn)品觀點(diǎn)階段、推銷(xiāo)階段、市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)階段、社會(huì)

　　3、 旅游市場(chǎng)指旅游商品交換的場(chǎng)所，以及旅游商品的現(xiàn)有消費(fèi)者、潛在消費(fèi)者與生產(chǎn)者、

　　銷(xiāo)售者之間的經(jīng)濟(jì)關(guān)系。

　　4、 旅游市場(chǎng)的特點(diǎn)：地域性、競(jìng)爭(zhēng)性、波動(dòng)性、時(shí)間空間分布的不平衡性、全球性

　　5、 旅游市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)學(xué)是指營(yíng)銷(xiāo)學(xué)在旅游行業(yè)中的具體應(yīng)用，是旅游企業(yè)在分析、總結(jié)旅游者

　　的需求的基礎(chǔ)上，通過(guò)對(duì)旅游產(chǎn)品、旅游服務(wù)進(jìn)行設(shè)計(jì)、策劃、開(kāi)發(fā)、定價(jià)、銷(xiāo)售，刺激和滿(mǎn)足游客的需求，從而實(shí)現(xiàn)旅游企業(yè)經(jīng)營(yíng)目標(biāo)的一門(mén)學(xué)科。

　　6、 旅游市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)的特征：營(yíng)銷(xiāo)導(dǎo)向、管理導(dǎo)向、信息導(dǎo)向、戰(zhàn)略導(dǎo)向。

　　7、 旅游消費(fèi)特點(diǎn)：第一、消費(fèi)者消費(fèi)的主動(dòng)性和計(jì)劃性很強(qiáng)，消費(fèi)指向非常明確;第二、

　　是一個(gè)動(dòng)態(tài)的過(guò)程，每經(jīng)歷一次就會(huì)有一次不同的感受，具有反復(fù)消費(fèi)的特點(diǎn);第三、旅游消費(fèi)必須在旅游目的地消費(fèi)，旅游產(chǎn)品的流通方式不是產(chǎn)品在運(yùn)動(dòng)而是消費(fèi)者在流動(dòng);第四、旅游消費(fèi)必須有錢(qián)和有閑的支持;第五、季節(jié)性明顯;第六、時(shí)尚特點(diǎn)十分明顯。

　　8、 旅游市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)特征：①提供的產(chǎn)品以無(wú)形服務(wù)為主②對(duì)旅游產(chǎn)品的質(zhì)量控制比較難③旅

　　游企業(yè)與顧客的高度接觸性與參與性④實(shí)效性強(qiáng)⑤加強(qiáng)旅游企業(yè)的內(nèi)部管理非常重要

　　9、 市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)環(huán)境：是指與企業(yè)市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)有關(guān)的，影響產(chǎn)品的供給與需求的各種外界條件和

　　因素的綜合。①②③④⑤⑥⑦⑧⑨⑩

　　10、 市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)環(huán)境包括類(lèi)型：直接營(yíng)銷(xiāo)環(huán)境(微觀環(huán)境)和間接營(yíng)銷(xiāo)環(huán)境(宏觀環(huán)境)

　　11、 兩者的關(guān)系：微觀環(huán)境中所有的因素都會(huì)受到宏觀環(huán)境中各種力量的影響和制約。

　　兩者之間不是并列關(guān)系，而是包容與從屬關(guān)系。

　　12、 市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)環(huán)境的四大特征：客觀性、動(dòng)態(tài)性、有限性、差異性

　　13、 宏觀環(huán)境分析因素：人口、經(jīng)濟(jì)、政治法律、科學(xué)技術(shù)、社會(huì)文化及自然生態(tài)等因素

　　14、 法律因素對(duì)旅游企業(yè)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)產(chǎn)生的影響：①調(diào)整旅游企業(yè)之間關(guān)系的法律②調(diào)整

　　旅游企業(yè)與游客之間的法律③調(diào)整旅游企業(yè)與公共利益關(guān)系的法律

　　15、 文化具有三個(gè)特征： 第一，文化非遺傳之物，而是由人們后天學(xué)習(xí)獲得的;第二，

　　知識(shí)、信念、道德、習(xí)慣和其他各種文化要素構(gòu)成相互聯(lián)系、大小各異的總體;第三，文化是由特定社會(huì)集團(tuán)成員具有理智的行為特征所構(gòu)成。它不僅體現(xiàn)我們自己的行為，而且體現(xiàn)我們對(duì)他人行為的要求

　　16、 文化類(lèi)型：主流文化、亞文化、非主流文化

　　17、 經(jīng)濟(jì)因素：① 經(jīng)濟(jì)發(fā)展階段。②、地區(qū)發(fā)展?fàn)顩r。③、產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)。④、貨幣流通

　　狀況。⑤、個(gè)人收入因素。⑥、消費(fèi)結(jié)構(gòu)(恩格爾系數(shù))。⑦、GDP 和GNP ⑧、外貿(mào)收支情況

　　18、 購(gòu)買(mǎi)者對(duì)企業(yè)營(yíng)銷(xiāo)活動(dòng)的影響：1、旅游購(gòu)買(mǎi)者(家庭個(gè)人消費(fèi))2、公司購(gòu)買(mǎi)者包

　　括組織機(jī)構(gòu)購(gòu)買(mǎi)者(本公司法人消費(fèi))和旅游中間商購(gòu)買(mǎi)者(轉(zhuǎn)賣(mài)，獲取率潤(rùn))

　　19、 競(jìng)爭(zhēng)者對(duì)企業(yè)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的影響：①.欲望競(jìng)爭(zhēng)者，即消費(fèi)者想要滿(mǎn)足的各種欲望之

　　間的可替代性;②.平行競(jìng)爭(zhēng)者指提供能滿(mǎn)足同一種需求的不同競(jìng)爭(zhēng)者;③.產(chǎn)品形式競(jìng)爭(zhēng)者，消費(fèi)者在滿(mǎn)足同一需求的產(chǎn)品中進(jìn)一步要決定購(gòu)買(mǎi)某一類(lèi)產(chǎn)品;④.品牌競(jìng)爭(zhēng)者，產(chǎn)品還有很多品種，消費(fèi)者下一步又會(huì)面臨品牌的選擇。

　　20、 競(jìng)爭(zhēng)層次：①產(chǎn)品競(jìng)爭(zhēng)②價(jià)格競(jìng)爭(zhēng)③服務(wù)競(jìng)爭(zhēng)④品牌競(jìng)爭(zhēng)。