本文在簡(jiǎn)要分析融資融券交易預(yù)警/平倉(cāng)機(jī)制及其產(chǎn)生機(jī)理的基礎(chǔ)上，對(duì)預(yù)警/平倉(cāng)機(jī)制在房地產(chǎn)融資中的應(yīng)用以及相應(yīng)的注意事項(xiàng)做簡(jiǎn)要分析。下面由小編與大家分享，希望你們喜歡!歡迎閱讀!

　　一.

　　融資融券交易中的預(yù)警/平倉(cāng)機(jī)制

　　按照《上海證券交易所融資融券交易實(shí)施細(xì)則》的規(guī)定，融資融券交易采取預(yù)警/平倉(cāng)機(jī)制：客戶維持擔(dān)保比例低于130%的，應(yīng)在兩個(gè)交易日內(nèi)追加保證金，以使得維持擔(dān)保比例不低于150%，即維持擔(dān)保比例低于130%為預(yù)警;客戶未在兩個(gè)交易日內(nèi)追加保證金以達(dá)到150%的，證券公司將采取強(qiáng)制平倉(cāng)措施，處分客戶保證金，提前受償。

　　二.

　　融資融券交易采取預(yù)警/平倉(cāng)機(jī)制的機(jī)理

　　銀行貸款等傳統(tǒng)的融資方式，債務(wù)人的第一還款來(lái)源主要是其生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)所產(chǎn)生的現(xiàn)金流;擔(dān)保物一是作為防止債務(wù)人進(jìn)一步融資以增大其財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的控制手段(設(shè)定擔(dān)保后，其就難以以該擔(dān)保物進(jìn)一步融資)，二是作為第二還款來(lái)源，并且是增大債務(wù)人違約成本的一種手段，而不是第一還款來(lái)源，債權(quán)人也沒(méi)有必要過(guò)于關(guān)注其價(jià)值的變化。當(dāng)然，由于抵押物大多為房屋、土地等實(shí)物，其價(jià)值在一定期限內(nèi)不會(huì)有太大變化，且其公允價(jià)值的取得不如上市交易的證券那樣便利，也難以實(shí)時(shí)監(jiān)控抵押物的價(jià)值變化，并設(shè)定相應(yīng)的預(yù)警/平倉(cāng)指標(biāo)。另外，現(xiàn)行法律也不允許債權(quán)人自主處置尚處于擔(dān)保人名下的擔(dān)保物。

　　與此相反，融資融券交易，其第一還款來(lái)源就是作為保證金的貨幣資金及證券進(jìn)行證券交易所產(chǎn)生的，其價(jià)值是否充足對(duì)于確保債權(quán)至為關(guān)鍵。其次，受證券價(jià)值波動(dòng)的影響，因融券所產(chǎn)生的債權(quán)額及作為擔(dān)保品的證券價(jià)值變動(dòng)都比較大，需要隨時(shí)掌握擔(dān)保品對(duì)主債權(quán)的覆蓋程度，同時(shí)，也能夠計(jì)算出擔(dān)保品對(duì)主債權(quán)的覆蓋程度。另外，保證金證券存放于以證券公司名義開(kāi)立的信用證券賬戶中，也為證券公司處分保證金證券提供了可能。

　　三.

　　房地產(chǎn)融資引入預(yù)警/平倉(cāng)機(jī)制的必要性

　　一是與融資融券交易一樣，債務(wù)人的還款來(lái)源主要是作為抵押物的房地產(chǎn)項(xiàng)目的銷售收入本身，除此之外，一般沒(méi)有其他還款來(lái)源。如果不密切跟蹤抵押物價(jià)值變化情況，并在不足時(shí)及時(shí)采取措施，債權(quán)人的債權(quán)可能就得不到保障。

　　二是以信托計(jì)劃、資產(chǎn)管理計(jì)劃為房地產(chǎn)項(xiàng)目提供融資的，一旦信托計(jì)劃、資產(chǎn)管理計(jì)劃到期，融資方未能按期還款的，在目前的形勢(shì)下，作為管理機(jī)構(gòu)的信托公司、證券公司等機(jī)構(gòu)可能會(huì)需要以自有資金剛性兌付。如果根據(jù)房地產(chǎn)項(xiàng)目銷售的回款情況，設(shè)計(jì)相應(yīng)的預(yù)警/平倉(cāng)機(jī)制，就可能會(huì)避免剛性兌付的發(fā)生。

　　四.

　　房地產(chǎn)融資預(yù)警/平倉(cāng)機(jī)制具體設(shè)計(jì)及控制要點(diǎn)

　　(一)具體設(shè)計(jì)

　　根據(jù)融資資金的回收要求以及房地產(chǎn)項(xiàng)目的銷售進(jìn)度，確定項(xiàng)目銷售回款的進(jìn)度，并進(jìn)一步確定相應(yīng)的預(yù)警線及平倉(cāng)線。與融資融券的預(yù)警/平倉(cāng)線以維持擔(dān)保比例來(lái)設(shè)定不同，房地產(chǎn)項(xiàng)目的預(yù)警/平倉(cāng)線是項(xiàng)目銷售回款的進(jìn)度，按照不同的時(shí)間進(jìn)度，設(shè)置多個(gè)預(yù)警/平倉(cāng)線。比如說(shuō)，3個(gè)月回款30%、6個(gè)月回款60%、9個(gè)月回款90%、10個(gè)月回款100%。在相應(yīng)的時(shí)點(diǎn)銷售進(jìn)度未達(dá)到前述預(yù)警線的，給予融資方一個(gè)月寬限期，由其采取降價(jià)等措施以達(dá)到。寬限期滿仍不能達(dá)到的(平倉(cāng)線)，債權(quán)人掌控項(xiàng)目銷售，采取進(jìn)一步降價(jià)等方式對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行處置，以達(dá)到相應(yīng)的銷售進(jìn)度。

　　(二)控制要點(diǎn)

　　一是確保項(xiàng)目未來(lái)銷售回款對(duì)融資有足夠的覆蓋，為預(yù)警/平倉(cāng)留足空間。要確保在抵押物的價(jià)值觸及預(yù)警/平倉(cāng)線后仍有較大的空間能夠覆蓋融資款項(xiàng)。目前，信托等產(chǎn)品對(duì)房地產(chǎn)融資的抵押率可能低至4折，就非?？尚?。

　　二是從機(jī)制上保證能夠?qū)Ψ康禺a(chǎn)項(xiàng)目進(jìn)行控制。比如融資款項(xiàng)以股權(quán)投資的形式進(jìn)入項(xiàng)目公司，并通過(guò)更換法定代表人、修改公司章程等方式，確保出資方能夠掌控項(xiàng)目公司的公章、法定代表人印鑒等。這樣，一旦觸及平倉(cāng)線，出資方就可以利用所掌控的項(xiàng)目公司公章、法定代表人印鑒，進(jìn)一步掌控項(xiàng)目的銷售、處置。

　　三是控制項(xiàng)目的銷售回款。融資的還款來(lái)源為銷售回款，控制銷售回款自然是無(wú)比重要。具體的方式可以是與預(yù)售資金監(jiān)管、掌控項(xiàng)目公司財(cái)務(wù)印鑒等多種方式。