二手房交易流程的相關(guān)規(guī)定
在生活中,很多人在購房的時候都會選擇二手房,但是,二手房交易存在風(fēng)險的,因此,在法律上對二手房交易的流程也有一定的規(guī)定。以下是由學(xué)習(xí)啦小編為大家整理的二手房交易的流程,希望能幫到你們。
二手房交易的流程
第一步:精心挑選中介公司
如果二手房交易需要通過中介公司完成,那么,買房雙方首先應(yīng)該選擇一家誠信可靠的房屋中介公司。如何才能選到一家好的房屋中介公司呢?楊泉告訴記者,首先要選擇有資質(zhì)的正規(guī)中介公司??匆患抑薪楣臼欠裾?guī),除其具備營業(yè)執(zhí)照外,還必須要有房地產(chǎn)經(jīng)紀資質(zhì)證書。此外,所選的房屋中介公司最好是具有良好口碑的品牌中介。正規(guī)中介公司不僅擁有經(jīng)驗豐富的職業(yè)經(jīng)紀人,而且操作也較規(guī)范。
第二步:賣家辦理委托手續(xù)買家審查房屋權(quán)屬狀況
在選到一家合格的中介公司后,買家接下來需要做的就是辦理售房委托手續(xù)。具體步驟為,賣家只需帶上產(chǎn)權(quán)證原件、復(fù)印件,土地證原件、復(fù)印件(尚未取得產(chǎn)權(quán)證的則需帶上購房合同原件)到選定的房屋中介公司,即可同中介公司簽訂售房委托書。
在選到一套心儀的房源后,買家應(yīng)進一步對房屋的權(quán)屬狀況進行了解。首先,查看房產(chǎn)證上的產(chǎn)權(quán)人與賣家的身份證是否一致。如果房屋屬于共有產(chǎn)權(quán),還要查看所有房屋共有產(chǎn)權(quán)人同意出售房屋的書面證明。此外,為以防萬一,買家還應(yīng)到產(chǎn)權(quán)部門進一步核實房屋產(chǎn)權(quán)證真?zhèn)?。同時,買家還可通過房地產(chǎn)交易部門,了解該房屋有無被司法機關(guān)或行政機關(guān)依法查封或以其他形式限制權(quán)利,是否已設(shè)定抵押。若房屋已出租,買家應(yīng)要求賣家提供該承租人出具的在同等條件下放棄優(yōu)先購買權(quán)的聲明。
除需查看、驗證房屋相關(guān)資料外,買家還應(yīng)前往房屋實地進一步進行查看,并詢問周邊鄰居、物管公司了解房屋情況,如房屋是否經(jīng)過大修、是否存在質(zhì)量問題等以及房屋是否存在私自搭建違章建筑的情況。如在屋頂露臺、走廊等處搭建房屋,是否得到有關(guān)部門的批準許可。
第三步:簽合同辦理產(chǎn)權(quán)過戶手續(xù)
在簽訂二手房買賣合同時,必須要注意,如果所購房屋屬于共有產(chǎn)權(quán)的,房產(chǎn)共有人如不能到場,需出具經(jīng)過公證的委托書及代理人身份證件,由代理人代簽合同。此外,根據(jù)《婚姻法》規(guī)定,凡是夫妻婚后購買、繼承取得的房屋屬于雙方共有財產(chǎn),在簽訂合同時,買家應(yīng)要求賣家出具夫妻雙方同意出售房屋的證明。
二手房簽訂合同的注意事項
首先,確定自己所能承受的最高房價。上家在掛牌售房時,也會有一個心理價位。因此,掛牌價往往高于上家的心理價。如果下家在看房過程中,不經(jīng)意地通過語言、表情等流露出對此物業(yè)有極大興趣,上家往往會抓住這點乘勝追擊,咬住價格不放松。
其次,摸清上家的底細和心態(tài)。了解上家出售房屋所得款項擬作何用途。如果上家急于出售換取現(xiàn)金,或者,上家必須在幾天之內(nèi)賣房,愈接近上家的賣房期限,上家就越急于出售。在此時議價,將對下家殺價非常有利。否則,價格很難談攏。
最后,注意多收集所要談判的物業(yè)的相關(guān)資料。下家在談判前可以先做實地考察,詳細了解物業(yè)的建筑和裝修質(zhì)量、小區(qū)的交通、物業(yè)管理、配套設(shè)施是否齊全,房屋在設(shè)計或規(guī)劃中是否存在不足和缺陷等問題。等到正式與上家談價格時,下家可以把所了解的該物業(yè)的這些不足之處,不失時機地亮給上家。此舉讓上家明白,你已經(jīng)為此做了最充足的準備,只有他讓出多少個“點”,才有把你留住的可能。
二手房交易的稅費
1、營業(yè)稅:(稅率5.65% 賣方繳納)
根據(jù)(財稅[2011]12號)規(guī)定,自2011年1月28日起,個人將購買不足5年的住房對外銷售,全額征收營業(yè)稅。也就是說,不再區(qū)分普通住宅和非普通住宅,個人將購買不足5年的住房對外銷售均應(yīng)全額征收營業(yè)稅。個人將購買超過5年(含5年)的非普通住房對外銷售,按照其銷售收入減去購買房屋的價款后的差額征收營業(yè)稅。個人將購買超過5年(含5年)的普通住房對外銷售的,免征營業(yè)稅。
2、個人所得稅:(稅率交易總額1%或兩次交易差的20% 賣方繳納)
征收條件以家庭為單位出售非唯一住房需繳納個人房轉(zhuǎn)讓所得稅。在這里有兩個條件①家庭唯一住宅②購買時間超過5年。如果兩個條件同時滿足可以免交個人所得稅;任何一個條件不滿足都必須繳納個人所得稅。注:如果是家庭唯一住宅但是購買時間不足5年則需要以納稅保證金形式先繳納,若在一年以內(nèi)能夠重新購買房產(chǎn)并取得產(chǎn)權(quán)則可以全部或部分退還納稅保證金,具體退還額度按照兩套房產(chǎn)交易價格較低的1%退還。
注:地稅局會審核賣方夫妻雙方名下是否有其他房產(chǎn)作為家庭唯一住宅的依據(jù),其中包括雖然產(chǎn)權(quán)證沒有下放但是房管部門已經(jīng)備案登記的住房(不包含非住宅類房產(chǎn))。
另注:如果所售房產(chǎn)是非住宅類房產(chǎn)則不管什么情況都要繳納個人所得稅。而且地稅局在征稅過程中對于營業(yè)稅繳納差額的情況,個人所得稅也必須征收差額的20%。
3、印花稅:(稅率1‰ 買賣雙方各半)
不過從2009年至今國家暫免征收。
4、契稅:(基準稅率3%優(yōu)惠稅率1.5% 和1% 買方繳納)
征收方法:按照基準稅率征收交易總額的3%,若買方是首次購買面積不足90平的普通住宅繳納交易總額的1%,若買方首次購買面積超過90平(包含90 平)的普通住宅則繳納交易總額的1.5%。
注:首次購買和普通住宅同時具備才可以享受優(yōu)惠,契稅的優(yōu)惠是以個人計算的,只要是首次繳契稅都可以享受優(yōu)惠。若買方購買的房產(chǎn)是非普通住宅或者是非住宅則繳納交易總額的3%。
5、測繪費
1.36元/平米 總額=1.36元/平米*實際測繪面積(08年4月后新政策房改房測繪費標(biāo)準:面積75平米以下收200元,75平米以上144平米以下收300元,144平米以上收400元) 一般說來房改房都是需要測繪的,商品房如果原產(chǎn)權(quán)證上沒有市房管局的測繪章也是需要測繪的。
6、二手房交易手續(xù)費總額
住宅6元/平米*實際測繪面積,非住宅10元/平米
7、登記費:(工本費)
80元,共有權(quán)證:20元。
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