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太原市物業(yè)服務與收費管理暫行辦法

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  太原市物業(yè)服務與收費管理暫行辦法2017最新完整版全文

  第一章總則

  第一條為規(guī)范我市物業(yè)服務與收費行為,維護業(yè)主(物業(yè)使用人)、物業(yè)服務企業(yè)的合法權益,根據(jù)《中華人民共和國價格法》、《物業(yè)管理條例》、《山西省物業(yè)管理條例》、《山西省物業(yè)服務收費管理實施辦法》等法律法規(guī),結合我市實際制定本辦法。

  第二條本辦法適用范圍為太原市城區(qū)(迎澤區(qū)、小店區(qū)、萬柏林區(qū)、杏花嶺區(qū)、晉源區(qū)、尖草坪區(qū),高新開發(fā)區(qū)、經(jīng)濟開發(fā)區(qū)、民營開發(fā)區(qū)、不銹鋼園區(qū))。

  古交市、清徐縣、婁煩縣、陽曲縣的物業(yè)服務收費及其管理可以參照本辦法執(zhí)行。

  第三條本辦法所稱物業(yè)服務與收費是指具有物業(yè)服務資質的物業(yè)服務企業(yè)按照合同的約定,對住宅小區(qū)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)業(yè)主或物業(yè)使用人提供服務并收取費用。

  第四條物業(yè)服務收費實行政府指導價、市場調(diào)節(jié)價兩種價格管理形式。住宅物業(yè)服務收費執(zhí)行政府指導價,實行最高指導價管理;非住宅、住宅中的別墅物業(yè)服務收費和特約服務收費執(zhí)行市場調(diào)節(jié)價。

  物業(yè)企業(yè)向業(yè)主、物業(yè)使用人提供產(chǎn)品、服務,屬于《山西省定價目錄》第十九條規(guī)定情形的,其產(chǎn)品及服務的價格實行政府指導價。

  第五條實行政府指導價的物業(yè)服務等級與收費標準,由市價格主管部門會同市物業(yè)主管部門制定。前期物業(yè)服務與收費由開發(fā)建設單位在規(guī)定標準內(nèi)與物業(yè)服務企業(yè)在合同中約定,物業(yè)服務企業(yè)按此標準與業(yè)主簽訂物業(yè)服務合同。業(yè)主委員會成立后或前期物業(yè)超過三年的物業(yè)服務與收費,由業(yè)主大會參照規(guī)定標準確定。

  實行市場調(diào)節(jié)價的物業(yè)服務費收取方式及標準,由業(yè)主與物業(yè)服務企業(yè)在物業(yè)服務合同中約定。

  第六條物業(yè)服務與收費應當遵循合理、公開、費用與服務水平相適應的原則。

  物業(yè)服務企業(yè)在物業(yè)服務中應當遵守國家的有關法律法規(guī),嚴格履行物業(yè)服務合同。

  第七條提倡業(yè)主通過公開、公平、公正的市場競爭機制選聘物業(yè)服務企業(yè);鼓勵物業(yè)服企業(yè)開展正當?shù)膬r格競爭,為業(yè)主、物業(yè)使用人提供質價相符的服務。

  第八條前期物業(yè)服務合同可以約定期限,超過三年未成立業(yè)主委員會的,按照住建部《業(yè)主大會和業(yè)主委員會指導規(guī)則》(建房〔2009〕274號)由物業(yè)所在地居民委員會(社區(qū))在街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府的指導和監(jiān)督下,代行業(yè)主委員會職責。

  第二章物業(yè)服務收費

  第九條本章所稱物業(yè)服務收費,是指物業(yè)服務企業(yè)按照住宅物業(yè)服務等級包含的內(nèi)容向業(yè)主提供服務所收取的費用,不含車輛停放收費、裝修服務收費、電梯運行服務收費。

  第十條市級價格主管部門、物業(yè)主管部門負責住宅小區(qū)前期物業(yè)服務與收費的監(jiān)督管理;區(qū)級價格主管部門、物業(yè)主管部門負責住宅小區(qū)業(yè)主委員會成立后或前期物業(yè)超過三年的物業(yè)服務與收費的監(jiān)督管理。

  第十一條住宅小區(qū)物業(yè)服務收費實行分等級定價。市價格主管部門會同市物業(yè)主管部門,根據(jù)物業(yè)類型、服務內(nèi)容、服務等級和服務成本等,制定相應的最高指導價,并向社會公布。

  第十二條物業(yè)服務包括以下內(nèi)容:

  (一)物業(yè)共用部位、共用設施設備的日常維護和管理;

  (二)環(huán)境衛(wèi)生、綠化管理;

  (三)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公共秩序的維護、消防等協(xié)助管理事項;

  (四)其他公共性服務內(nèi)容。

  第十三條物業(yè)服務費的構成包括物業(yè)服務成本(支出)、法定稅費和物業(yè)企業(yè)的利潤。

  物業(yè)服務成本(支出)包括:人員費用、物業(yè)共用部位共用設施設備日常運行和維護費用、綠化養(yǎng)護費用、清潔衛(wèi)生費用、秩序維護費用、物業(yè)共用部位共用設施設備及公眾責任保險費用、辦公費用、管理費分攤、固定資產(chǎn)折舊以及經(jīng)業(yè)主同意的其他費用組成。

  物業(yè)共用部位、共用設施設備的大修、中修和更新、改造費用中,符合專項維修資金使用規(guī)定的,應當通過專項維修資金予以列支,不得計入物業(yè)服務成本(支出)。

  第十四條住宅小區(qū)建設單位與物業(yè)買受人簽訂房屋買賣合同時,應當明確約定物業(yè)服務項目、內(nèi)容、收費等級、收費標準、計收方式和計費起始時間等有關前期物業(yè)服務內(nèi)容。相關約定應當與前期物業(yè)服務合同保持一致,約定標準不一致的,收費標準擇低執(zhí)行。

  第十五條新建住宅銷售和交付使用前,建設單位依法選聘物業(yè)服務企業(yè)進行前期物業(yè)服務;前期物業(yè)服務等級標準報市物業(yè)主管部門備案,收費標準報市價格主管部門備案并向社會公布。物業(yè)服務收費標準不得擅自超出政府指導價最高標準。

  第十六條住宅小區(qū)物業(yè)服務內(nèi)容超出市物業(yè)主管部門制定的住宅物業(yè)服務等級的建設單位需報市物業(yè)主管部門同意,其超出部分的收費標準可向市價格主管部門提出申請,由市價格主管部門對申請的標準進行成本審核,單獨核準。

  第十七條申請單獨核準時,應提交以下資料:

  (一)書面申請。書面申請應包括申請人的名稱、地址、聯(lián)系方式、小區(qū)及服務企業(yè)、物業(yè)的基本情況,擬定收費標準和理由等有關內(nèi)容;

  (二)提交有關物業(yè)服務內(nèi)容及要求的資料;

  (三)物業(yè)服務成本測算資料;

  (四)政府價格主管部門要求提供的其他資料。

  第十八條住宅小區(qū)的物業(yè)服務企業(yè)申請調(diào)整物業(yè)服務等級與收費標準,由業(yè)主委員會或代行業(yè)主委員會職責的部門主持。

  調(diào)價按以下程序進行:

  (一)調(diào)價預告。物業(yè)服務企業(yè)根據(jù)經(jīng)營成本和小區(qū)管理服務實際情況,擬定物業(yè)服務內(nèi)容及調(diào)價方案(草案),以書面形式在住宅物業(yè)小區(qū)顯著位置進行預告,預告期應不少于7日。同時將物業(yè)服務企業(yè)近三年物業(yè)服務費的收支情況一并公示。物業(yè)服務企業(yè)應于調(diào)價預告5日前,將調(diào)價內(nèi)容報告物業(yè)所在地的區(qū)政府價格主管部門、物業(yè)主管部門、街道辦事處(鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府)和居民委員會。

  業(yè)主可對調(diào)價方案(草案)提出建議和意見。物業(yè)服務企業(yè)結合業(yè)主的合理建議、意見對調(diào)價方案(草案)進行修改。

  (二)書面征求業(yè)主意見。調(diào)價預告期結束后,物業(yè)服務企業(yè)應當采用書面形式,正式征求業(yè)主對調(diào)價方案的意見,征求意見的期限應不少于15日,不超過60日。征求意見書(函)的內(nèi)容應當包括:

  1、物業(yè)服務內(nèi)容;

  2、調(diào)價方案:原收費標準,新收費標準,新標準擬執(zhí)行時間等;

  3、調(diào)價理由及其他需要說明的情況;

  4、征求意見的截止時間;

  5、業(yè)主意見的選項表。選項應按贊同、反對、棄權進行設置;

  6、業(yè)主簽名欄(應當包含樓、棟、房號等)。

  征求意見書(函)應由業(yè)主本人簽名。業(yè)主因故委托他人簽名的,應當提交書面委托書。

  征求意見書(函)無法送達業(yè)主的,物業(yè)服務企業(yè)應于征求意見期間在小區(qū)顯著位置公告相關情況及原因。

  (三)統(tǒng)計業(yè)主意見。物業(yè)服務企業(yè)應當按照公正、公開、透明的原則,對征求意見書(函)送達、回收數(shù)量以及業(yè)主意見數(shù)量進行查驗和統(tǒng)計。無法送達的情況單獨予以統(tǒng)計。

  物業(yè)服務企業(yè)可以邀請小區(qū)業(yè)主,物業(yè)所在地的居民委員會、街道辦事處(鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府)、區(qū)政府價格主管部門和物業(yè)主管部門等部門工作人員監(jiān)督查驗統(tǒng)計過程,也可以聘請公證機構公證查驗和統(tǒng)計情況。

  (四)公示調(diào)價結果。物業(yè)服務企業(yè)依法根據(jù)業(yè)主意見統(tǒng)計情況確定是否調(diào)價。調(diào)價方案必須征得小區(qū)占建筑物總面積過半數(shù)的業(yè)主且占總人數(shù)過半數(shù)的業(yè)主同意后,并在住宅物業(yè)小區(qū)顯著位置公示最終結果,公示期應不少于30日。確定調(diào)價的,公示內(nèi)容應當包括:

  1、物業(yè)服務內(nèi)容、收費標準、執(zhí)行時間;

  2、業(yè)主的房號和專有部分面積,以及對調(diào)價方案的意見明細情況;

  3、業(yè)主總人數(shù)、同意人數(shù);建筑物總面積、同意人數(shù)所占建筑物面積;

  4、征求意見書送達、回收的數(shù)量及其他需要說明的相關情況;

  5、公示截止時間;

  6、物業(yè)服務企業(yè)服務電話及區(qū)政府價格主管部門工作電話。

  公示期間,業(yè)主對公示內(nèi)容有異議的,物業(yè)服務企業(yè)應立即復查相關資料并在2日內(nèi)答復。經(jīng)答復仍有異議的,業(yè)主可申請區(qū)政府價格主管部門對調(diào)價資料進行查驗,并在查驗結束后5日內(nèi)答復有關業(yè)主。上述復查和查驗不影響公示期的計算。

  以上程序完成之后,區(qū)政府價格主管部門可視小區(qū)實際情況對全部業(yè)主意見進行查驗或抽樣查驗。抽樣查驗的,業(yè)主總數(shù)在500人以下的小區(qū),抽樣比例不少于50%;500以上(含500人)的小區(qū),抽樣比例不少于20%。區(qū)政府價格主管部門應邀請街道辦事處(鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府)和同級物業(yè)主管部門共同進行查驗。

  公示期屆滿后,物業(yè)服務企業(yè)應在5日內(nèi)將服務內(nèi)容和收費標準報告區(qū)物業(yè)主管部門和區(qū)價格主管部門備案后進行明碼標價。

  第十九條物業(yè)服務企業(yè)應妥善保存物業(yè)服務收費調(diào)價過程中的各種文字、圖像及影音資料備查,并對其真實性、合法性負責。

  第二十條物業(yè)服務收費按住宅建筑面積計算,按月、季度或年度收取,預收費用最多不得超過一年并在合同中約定。

  第三章車輛停放收費

  第二十一條物業(yè)服務區(qū)域內(nèi)配套停車場(位)車輛停放收費實行政府指導價,收費標準由市價格主管部門會同市物業(yè)主管部門制定。

  改變公共部位用途用于停放車輛的,由業(yè)主大會決定,其收費標準參照價格主管部門的規(guī)定確定,收入除補償車輛停放服務費外,其余收益歸全體業(yè)主所有。

  物業(yè)服務區(qū)域車輛停放收費應符合以下條件:

  (一)物業(yè)服務區(qū)域內(nèi)有規(guī)劃用于停放車輛的停車場、車庫、車位和經(jīng)業(yè)主大會同意并符合公安、消防規(guī)定增設的停車位;

  (二)對各種車輛提供有序停放和管理服務,保證區(qū)域內(nèi)交通設施正常使用和車輛停放標志清晰、道路暢通;

  (三)停車場所共用部位、共用設施設備和配套的設施設備保持完好,公共環(huán)境衛(wèi)生保持清潔;

  (四)停車區(qū)域監(jiān)控全覆蓋,24小時值班巡查,停放車輛發(fā)生損壞時,能提供真實影像并協(xié)助處理。

  (五)有規(guī)范的服務標準并與車輛停放人簽定服務合同。

  (六)車主對車輛有保管要求的,由車主和物業(yè)服務企業(yè)另行簽訂保管合同。

  第二十二條車輛停放收費標準應按照補償合理經(jīng)營成本、依法納稅、保本微利的原則核定。

  第二十三條前期物業(yè)服務期間,車輛停放收費按照規(guī)定標準在物業(yè)服務合同中約定。業(yè)主委員會成立后或前期物業(yè)超過三年的,車輛停放服務收費由業(yè)主大會參照規(guī)定標準確定。物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)車輛停放收費標準需要調(diào)整的,按本辦法第十八條程序進行。

  第二十四條有下列情形之一的,不得向其收費:

  (一)進入物業(yè)服務區(qū)域執(zhí)行公務的公安、消防、救護、環(huán)衛(wèi)、工程救險等特種車輛;

  (二)為業(yè)主提供搬家服務的車輛;

  (三)子女探望父母、父母看望子女前3小時的車輛。

  第四章裝修服務收費

  第二十五條小區(qū)住宅裝修服務收費實行政府指導價,收費標準由市價格主管部門會同市物業(yè)主管部門制定。

  (一)住宅小區(qū)物業(yè)服務企業(yè)收取裝修服務費其服務內(nèi)容包括:在小區(qū)內(nèi)設定裝修垃圾傾到站點、裝修垃圾清運、電梯包裝及使用電梯運送裝修材料、裝修方案審查、裝修檔案管理、裝修巡查、衛(wèi)生清潔及專人管理等。

  (二)業(yè)主不使用電梯運送裝修材料的,按標準的30%收取住宅小區(qū)裝修服務費。

  (三)住宅小區(qū)物業(yè)服務企業(yè)收取裝修服務費后,不得以電梯上料費和其它理由再向業(yè)主收取其它裝修方面的服務及管理費用。

  (四)住宅小區(qū)業(yè)主有超大物品,電梯不可運送的,由業(yè)主自行選擇吊裝或其他方式運送,費用由業(yè)主負擔。吊裝方案需報物業(yè)服務企業(yè)協(xié)商同意。

  (五)住宅小區(qū)業(yè)主、物業(yè)使用人進行房屋裝修時,應按《住宅室內(nèi)裝飾裝修管理辦法》(建設部令〔2002〕第110號)規(guī)定與物業(yè)服務企業(yè)簽訂住宅室內(nèi)裝飾裝修管理服務協(xié)議。

  物業(yè)服務企業(yè)以收取裝修保證金作為管理措施的,應與業(yè)主在裝修管理服務協(xié)議中約定裝修保證金的收取金額和使用事項,明確相關的責任。

  裝修完工后,經(jīng)物業(yè)服務企業(yè)按照裝修管理協(xié)議約定進行裝修驗收。沒有造成房屋結構、共用部位、共用設施設備損壞的,裝修保證金應自驗收合格之日起5個工作日內(nèi)全額退還給業(yè)主。

  裝修過程中違反《住宅室內(nèi)裝飾裝修管理辦法》,造成房屋結構共用部位、共用設施設備損壞等情況的,物業(yè)服務企業(yè)應視損壞情況主動向物業(yè)主管部門報告;裝修業(yè)主應按裝修管理服務合同(協(xié)議)及時修復,若裝修業(yè)主不能及時修復的,可按裝修管理服務合同(協(xié)議)約定使用保證金對裝修造成損壞的部位和設施設備進行修復。物業(yè)共用部位、共用設施設備修復后裝修保證金有余額的,物業(yè)服務企業(yè)應將余額款在驗收合格后的5個工作日內(nèi)如數(shù)退還業(yè)主;約定的裝修保證金不足以支付修復費用的,業(yè)主應在驗收合格后5個工作日內(nèi)補齊修復費用。物業(yè)服務企業(yè)與業(yè)主結算修復費用時,應當出示修復工(料)價單。物業(yè)服務企業(yè)與業(yè)主對修復費用有爭議的,按照《住宅室內(nèi)裝飾裝修管理辦法》和裝修管理服務合同協(xié)議協(xié)商解決或通過司法途徑解決。

  第五章電梯運行服務收費

  第二十六條小區(qū)住宅電梯運行服務收費實行政府指導價,收費標準由市價格主管部門會同市物業(yè)主管部門制定。

  電梯運行服務費應包括:電梯維保服務、電梯質檢、運行用電等國家規(guī)定的其他費用,但不包括電梯的大修和更新改造費用。

  前期物業(yè)電梯運行服務收費按照規(guī)定標準在物業(yè)服務合同中約定,業(yè)主委員會成立后或前期物業(yè)超過三年的電梯運行服務收費標準由業(yè)主大會參照規(guī)定標準確定。

  第六章其他服務收費

  第二十七條物業(yè)服務企業(yè)采用IC卡管理的,不得收取工本費、押金。

  由于業(yè)主的原因造成IC卡丟失、損壞需要補辦的,可按照有關規(guī)定收取補卡費。

  第二十八條物業(yè)管理區(qū)域內(nèi),供水、供電、供氣、供熱、通訊、有線電視等單位應當向最終用戶收取有關費用。物業(yè)服務企業(yè)接受委托代收上述費用的,可向委托單位收取手續(xù)費,不得向業(yè)主收取手續(xù)費等額外費用。

  第七章監(jiān)督和管理

  第二十九條業(yè)主、物業(yè)使用人和開發(fā)建設單位,應當按照物業(yè)服務合同的約定按時足額交納物業(yè)服務費用。違反物業(yè)服務合同約定逾期不交納物業(yè)服務費用的,應按照物業(yè)服務合同約定承擔違約責任,業(yè)主委員會應當督促其限期交納。

  業(yè)主與物業(yè)使用人約定由物業(yè)使用人交納物業(yè)服務費用的,從其約定,業(yè)主負連帶交納責任。

  物業(yè)發(fā)生產(chǎn)權轉移時,業(yè)主或者物業(yè)使用人應當結清全部物業(yè)服務費用。

  第三十條物業(yè)服務企業(yè)應當每年不少于一次向全體業(yè)主公布住宅小區(qū)內(nèi)的服務項目和服務工作開展情況,聽取業(yè)主委員會或業(yè)主大會的意見,進行滿意度測評。年度滿意度低于70%的,不得申請上調(diào)物業(yè)服務費。

  第三十一條物業(yè)服務收費嚴格按《物業(yè)服務收費明碼標價規(guī)定》執(zhí)行,不得在標價之外收取任何未予標明的費用。

  全市物業(yè)服務與收費的明碼標價工作由市價格主管部門統(tǒng)一管理。

  第三十二條物業(yè)服務企業(yè)在收取物業(yè)服務費過程中嚴禁將物業(yè)費與代收的水費、電費等費用捆綁收取、價外加價。

  第三十三條物業(yè)服務企業(yè)將物業(yè)服務合同中的部分專業(yè)服務事項外包給其他專業(yè)服務企業(yè)的,不得降低服務質量,減少服務內(nèi)容,提高收費標準。

  第三十四條物業(yè)服務企業(yè)在經(jīng)營管理和服務中,服務內(nèi)容不達標、不規(guī)范和無資質經(jīng)營的行為由物業(yè)主管部門依法進行處理;超規(guī)定標準收費、亂收費行為由價格主管部門依法查處。

  第三十五條本辦法由市價格主管部門、市物業(yè)主管部門負責解釋。

  第三十六條本辦法自7月1日起施行。

太原市物業(yè)服務與收費管理暫行辦法

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