浙江省住宅區(qū)物業(yè)管理辦法
浙江省住宅區(qū)物業(yè)管理辦法
物業(yè)管理是伴隨著住房制度和城市管理體制改革而誕生的新興行業(yè)。下文是浙江省住宅區(qū)物業(yè)管理辦法，歡迎閱讀!
浙江省住宅區(qū)物業(yè)管理辦法最新版
第一章 總 則
第一條 為加強(qiáng)住宅區(qū)的物業(yè)管理,維護(hù)住宅區(qū)的公共秩序,保護(hù)業(yè)主的合法權(quán)益,創(chuàng)造良好的居住環(huán)境,根據(jù)有關(guān)法律、法規(guī),結(jié)合本省實(shí)際,制定本辦法。
第二條 本辦法適用于本省行政區(qū)域內(nèi)城鎮(zhèn)住宅區(qū)的物業(yè)管理。
第三條 本辦法所稱的住宅區(qū)，是指住宅建筑面積l萬平方米以上、公用設(shè)施配套的居民生活區(qū)。
本辦法所稱物業(yè),是指住宅區(qū)內(nèi)各類房屋及相配套的公共設(shè)施和場地。
本辦法所稱業(yè)主,是指住宅區(qū)內(nèi)房產(chǎn)的所有權(quán)人。非業(yè)主使用人可以根據(jù)業(yè)主委托,享有權(quán)利,并承擔(dān)義務(wù)。
本辦法所稱物業(yè)管理,是指業(yè)主、非業(yè)主使用人委托物業(yè)管理企業(yè)對住宅區(qū)的物業(yè)進(jìn)行日常維護(hù)、修繕和整治，同時(shí)對住宅區(qū)的安全、環(huán)境衛(wèi)生、綠化等進(jìn)行日常管理,并為業(yè)主、非業(yè)主使用人提供相關(guān)服務(wù)。
第四條 縣級(jí)以上人民政府房地產(chǎn)業(yè)行政主管部門(以下統(tǒng)稱物業(yè)主管部門)主管本行政區(qū)域內(nèi)住宅區(qū)的物業(yè)管理工作。
各級(jí)有關(guān)行政主管部門應(yīng)當(dāng)按照各自的職責(zé)分工,配合物業(yè)主管部門做好住宅區(qū)物業(yè)管理工作。
第二章 業(yè)主大會(huì)與業(yè)主委員會(huì)
第五條 實(shí)行物業(yè)管理的住宅區(qū)入住率達(dá)到60%以上的,應(yīng)當(dāng)召開業(yè)主大會(huì)或業(yè)主代表大會(huì),選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會(huì)。
業(yè)主大會(huì)由全體業(yè)主組成，業(yè)主代表大會(huì)由業(yè)主推選的代表組成。
第一次業(yè)主大會(huì)或業(yè)主代表大會(huì),由住宅區(qū)所在地物業(yè)主管部門組織召開。
第六條 業(yè)主大會(huì)或業(yè)主代表大會(huì)行使下列職權(quán)：
(一)審議通過或修改業(yè)主委員會(huì)章程和業(yè)主公約;
(二\)審議業(yè)主委員會(huì)工作報(bào)告;
(三\)選舉罷免業(yè)主委員會(huì)委員;
(四\)決定聘用或解聘物業(yè)管理企業(yè);
(五\)審議通過住宅區(qū)物業(yè)管理方案;
(六\)決定其他有關(guān)業(yè)主權(quán)益的重大事項(xiàng)。
第七條 業(yè)主大會(huì)或業(yè)主代表大會(huì)每年召開一次;經(jīng)業(yè)主委員會(huì)或10%以上業(yè)主提議,也可臨時(shí)召開業(yè)主大會(huì)或業(yè)主代表大會(huì)。
業(yè)主大會(huì)或業(yè)主代表大會(huì)的決議，以全體業(yè)主或業(yè)主代表的過半數(shù)通過。
第八條 業(yè)主委員會(huì)是業(yè)主的自治組織，應(yīng)當(dāng)維護(hù)全體業(yè)主的合法權(quán)益,履行下列職責(zé)：
(一\)召集和主持業(yè)主大會(huì)或業(yè)主代表大會(huì);
(二\)根據(jù)業(yè)主大會(huì)或業(yè)主代表大會(huì)的決定，簽訂、變更、終止物業(yè)管理委托合同;
(三\)監(jiān)督檢查物業(yè)管理經(jīng)費(fèi)的使用情況;
(四\)檢查業(yè)主公約的執(zhí)行情況;
(五\)受理業(yè)主對物業(yè)管理企業(yè)的投訴;
(六\)監(jiān)督和協(xié)助物業(yè)管理企業(yè)的工作;
(七\(yùn))業(yè)主大會(huì)或業(yè)主代表大會(huì)賦予的其他職責(zé)。
第九條 業(yè)主委員會(huì)根據(jù)住宅區(qū)的規(guī)模由5至15人組成,設(shè)主任1人,副主任1至3人,每屆任期3年。
業(yè)主委員會(huì)的決議,以組成人員的過半數(shù)通過。
已設(shè)立居民委員會(huì)的住宅區(qū),業(yè)主委員會(huì)可將日常管理事務(wù)委托居民委員會(huì)承擔(dān)。
第十條 業(yè)主公約對全體業(yè)主具有約束力。
業(yè)主公約的示范文本由省物業(yè)主管部門制定。
第十一條 業(yè)主大會(huì)、業(yè)主代表大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)的決議和業(yè)主公約,應(yīng)當(dāng)符合國家的有關(guān)規(guī)定,不得與法律、法規(guī)、規(guī)章相抵觸。
第三章 物業(yè)管理企業(yè)
第十二條 住宅區(qū)交付使用而入住率不到60%的，由住宅區(qū)的開發(fā)建設(shè)單位選擇物業(yè)管理企業(yè)或自行組建物業(yè)管理企業(yè)進(jìn)行前期管理,并報(bào)物業(yè)主管部門備案。業(yè)主大會(huì)或業(yè)主代表大會(huì)產(chǎn)生后，由業(yè)主大會(huì)或業(yè)主代表大會(huì)決定物業(yè)管理企業(yè)的續(xù)聘或改聘。
第十三條 實(shí)施物業(yè)管理的住宅區(qū)，業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)與受聘的物業(yè)管理企業(yè)簽訂物業(yè)管理委托合同(以下簡稱委托合同)。
物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)自委托合同簽訂之日起15日內(nèi),將委托合同報(bào)住宅區(qū)所在地物業(yè)主管部門備案。
委托合同的示范文本由省物業(yè)主管部門、省工商行政管理部門共同制定。
第十四條 物業(yè)管理企業(yè)實(shí)行資質(zhì)管理制度,具體辦法由省物業(yè)主管部門制定。
第十五條 物業(yè)管理企業(yè)的權(quán)利：
(一\)根據(jù)委托合同和法律、法規(guī)、規(guī)章以及國家的其他有關(guān)規(guī)定,管理住宅區(qū)的物業(yè);
(二\)按照國家和省有關(guān)規(guī)定收取物業(yè)管理服務(wù)費(fèi);
(三\)制止損害住宅區(qū)物業(yè)和妨礙物業(yè)管理的行為。
第十六條 物業(yè)管理企業(yè)根據(jù)委托合同提供下列服務(wù)：
(一\)房屋公用部位、設(shè)備和住宅區(qū)公共設(shè)施的維修與養(yǎng)護(hù);
(二\)住宅區(qū)的清潔衛(wèi)生;
(三\)綠地、花草樹木的養(yǎng)護(hù)、管理;
(四\)車輛進(jìn)出及停放的管理;
(五\)配合公安部門維護(hù)住宅區(qū)內(nèi)的公共秩序,做好安全防范工作;
(六\)業(yè)主委員會(huì)與物業(yè)管理企業(yè)約定的其他服務(wù)事項(xiàng)。
物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)配合居民委員會(huì)做好社區(qū)管理、社區(qū)服務(wù)工作,并接受所在地街道辦事處的監(jiān)督。
第四章 物業(yè)的使用與維護(hù)
第十七條 住宅區(qū)開發(fā)建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在住宅區(qū)竣工驗(yàn)收合格之日起15日內(nèi)，向所在地物業(yè)主管部門移交下列住宅區(qū)工程建設(shè)技術(shù)資料：
(一\)住宅區(qū)總平面圖;
(二\)住宅區(qū)單體建筑、結(jié)構(gòu)、設(shè)備圖;
(三\)住宅區(qū)地下管網(wǎng)圖;
(四\)有關(guān)設(shè)施、設(shè)備的使用和維修技術(shù)資料;
(五\)住宅區(qū)綜合驗(yàn)收資料。
住宅區(qū)業(yè)主委員會(huì)成立后，物業(yè)主管部門應(yīng)當(dāng)將上述資料提供給業(yè)主委員會(huì),供物業(yè)管理企業(yè)使用。
第十八條 實(shí)行物業(yè)管理的住宅區(qū)應(yīng)當(dāng)建立物業(yè)維修專項(xiàng)資金,用于房屋的公用部位、設(shè)備和住宅區(qū)內(nèi)公共設(shè)施的維修、養(yǎng)護(hù)。
第十九條 物業(yè)維修專項(xiàng)資金由所在地物業(yè)主管部門以業(yè)主委員會(huì)名義專戶存儲(chǔ),專項(xiàng)管理。其收支情況應(yīng)當(dāng)公開,接受業(yè)主監(jiān)督。
物業(yè)維修專項(xiàng)資金不得出借,不得用于房地產(chǎn)投資,不得用干經(jīng)營股票、期貨或其他具有風(fēng)險(xiǎn)的經(jīng)營性活動(dòng),不得為單位或個(gè)人提供任何形式的擔(dān)保。
第二十條 物業(yè)維修專項(xiàng)資金的具體收取、管理和使用辦法,由省財(cái)政、物價(jià)主管部門會(huì)同省物業(yè)主管部門制訂,報(bào)省人民政府批準(zhǔn)后執(zhí)行。
第二十一條 住宅區(qū)交付使用后，由開發(fā)建設(shè)單位承擔(dān)保修期內(nèi)的保修責(zé)任或者由其委托的物業(yè)管理企業(yè)承擔(dān)。
第二十二條 住宅區(qū)的管道煤氣、通信、水、電、有線廣播電視的管線及設(shè)施、設(shè)備的維修與養(yǎng)護(hù)，由有關(guān)專業(yè)單位負(fù)責(zé)或者由其委托的物業(yè)管理企業(yè)負(fù)責(zé)。
第二十三條 任何單位和個(gè)人不得在住宅區(qū)內(nèi)從事下列行為：
(一\)擅自改變房屋的結(jié)構(gòu)、外貌和用途;
(二)對房屋承重墻、梁、柱、板、陽臺(tái)及公用部位違章鑿、拆、搭、占;
(三\)堆放危及公共安全的易燃、易爆、劇毒、放射性等物品;
(四\)擅自占用公共場地,損壞公共設(shè)施,毀壞綠化;
(五\)隨意停放機(jī)動(dòng)車輛;
(六\)亂設(shè)攤、亂設(shè)集貿(mào)市場;
(七\(yùn))亂倒垃圾、雜物;
(八\)在建筑物、構(gòu)筑物上亂張貼、亂涂寫、亂刻劃;
(九\)法律、法規(guī)、規(guī)章規(guī)定不得從事的其他行為。
第二十四條 業(yè)主或非業(yè)主使用人裝修房屋,應(yīng)當(dāng)事先通知物業(yè)管理企業(yè)。物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)將裝修房屋的注意事項(xiàng)告知業(yè)主或非業(yè)主使用人。
物業(yè)管理企業(yè)發(fā)現(xiàn)在裝修過程中有違反有關(guān)規(guī)定的行為時(shí),應(yīng)當(dāng)通知行為人立即停止并改正。對拒不改正的,應(yīng)當(dāng)及時(shí)告知業(yè)主委員會(huì)并報(bào)有關(guān)行政管理部門依法處理。
第五章 物業(yè)管理用房與費(fèi)用
第二十五條 開發(fā)建設(shè)單位在住宅區(qū)開發(fā)建設(shè)中，應(yīng)當(dāng)按住宅區(qū)總建筑面積7‰的比例配置物業(yè)管理用房。物業(yè)管理用房由開發(fā)建設(shè)單位無償提供,其中3‰作為物業(yè)管理辦公用房,4‰作為物業(yè)管理經(jīng)營用房。
物業(yè)管理用房產(chǎn)權(quán)屬國家所有,交由業(yè)主委員會(huì)代管，由物業(yè)管理企業(yè)使用。
第二十六條 物業(yè)管理企業(yè)提供物業(yè)維修保養(yǎng)、公共衛(wèi)生清潔、綠化、交通、保安等具有公共性的服務(wù)而收取的物業(yè)管理服務(wù)費(fèi),實(shí)行政府定價(jià);物業(yè)管理企業(yè)提供公共代辦性的服務(wù)而收取的物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)，實(shí)行政府指導(dǎo)價(jià)。具體收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn),按規(guī)定的權(quán)限由物價(jià)部門會(huì)同物業(yè)主管部門制定。
業(yè)主委員會(huì)已委托物業(yè)管理企業(yè)進(jìn)行管理與服務(wù)項(xiàng)目的收費(fèi)。除法律、法規(guī)、規(guī)章另有規(guī)定外,其他部門不得重復(fù)收取。
物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)的收支情況,物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)每年公布一次,接受業(yè)主的監(jiān)督。
第六章 法律責(zé)任
第二十七條 對未經(jīng)物業(yè)主管部門資質(zhì)審查擅自承擔(dān)住宅區(qū)物業(yè)管理業(yè)務(wù)的物業(yè)管理企業(yè)，由物業(yè)主管部門責(zé)令其限期改正,可處以2000元以上10000元以下的罰款。
第二十八條 住宅區(qū)開發(fā)建設(shè)單位不按本辦法規(guī)定提供物業(yè)管理用房的，由物業(yè)主管部門責(zé)令其限期提供。
第二十九條 違反本辦法第十九條、第二十一條、第二十二條、第二十三條規(guī)定的，由有關(guān)主管部門依法查處。
第三十條 業(yè)主違反業(yè)主公約的,或者物業(yè)管理企業(yè)不履行委托合同的,應(yīng)當(dāng)依法承擔(dān)民事責(zé)任。
第三十一條 罰款的收繳和實(shí)施行政處罰的程序,按照有關(guān)法律、法規(guī)和規(guī)章的規(guī)定執(zhí)行。
第三十二條 當(dāng)事人對具體行政行為不服的,可以依法申請行政復(fù)議或提起行政訴訟。
第三十三條 物業(yè)主管部門的工作人員，在物業(yè)管理工作中玩忽職守、徇私舞弊或者貪污截留、挪用物業(yè)維修專項(xiàng)資金,尚未構(gòu)成犯罪的，由有關(guān)主管部門責(zé)令其限期改正,并給予行政處分。
第三十四條 違反本辦法規(guī)定觸犯刑律的，由司法機(jī)關(guān)依法追究刑事責(zé)任。
第七章 附 則
第三十五條 本辦法施行前已經(jīng)實(shí)行物業(yè)管理的住宅區(qū),應(yīng)當(dāng)按照本辦法的規(guī)定進(jìn)行規(guī)范。物業(yè)維修專項(xiàng)資金和物業(yè)管理用房提取的具體辦法，由各市、縣人民政府制定。
本辦法施行前巳交付使用但尚未實(shí)行物業(yè)管理的住宅區(qū),可參照本辦法規(guī)定逐步實(shí)行物業(yè)管理。
第三十六條 本辦法自1999年9月1日起施行。
物業(yè)管理原則
(一)權(quán)責(zé)分明原則：在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，業(yè)主、業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)、物業(yè)管理企業(yè)的權(quán)利與責(zé)任應(yīng)當(dāng)非常明確，物業(yè)管理企業(yè)各部門的權(quán)利與職責(zé)要分明。一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的全體業(yè)主組成一個(gè)業(yè)主大會(huì)，業(yè)主委員會(huì)是業(yè)主大會(huì)的執(zhí)行機(jī)構(gòu)。物業(yè)的產(chǎn)權(quán)是物業(yè)管理權(quán)的基礎(chǔ)，業(yè)主、業(yè)主大會(huì)或業(yè)主委員會(huì)是物業(yè)管理權(quán)的主體，是物業(yè)管理權(quán)的核心。
(二)業(yè)主主導(dǎo)原則：業(yè)主主導(dǎo)，是指在物業(yè)管理活動(dòng)中，以業(yè)主的需要為核心，將業(yè)主置于首要地位。強(qiáng)調(diào)業(yè)主主導(dǎo)，是現(xiàn)代物業(yè)管理與傳統(tǒng)體制下房屋管理的根本區(qū)別。
(三)服務(wù)第一原則：所做的每一項(xiàng)工作都是服務(wù)，物業(yè)管理必須堅(jiān)持服務(wù)第一的原則。
(四)統(tǒng)一管理原則：一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域只能成立一個(gè)業(yè)主大會(huì)，一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域由一個(gè)物業(yè)管理企業(yè)實(shí)施物業(yè)管理。
(五)專業(yè)高效原則：物業(yè)管理企業(yè)進(jìn)行統(tǒng)一管理，并不等于所有的工作都必須要由物業(yè)管理企業(yè)自己來承擔(dān)，物業(yè)管理企業(yè)可以將物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的專項(xiàng)服務(wù)委托給專業(yè)性服務(wù)企業(yè)，但不得將該區(qū)域內(nèi)的全部物業(yè)管理一并委托給他人。
(六)收費(fèi)合理原則：物業(yè)管理的經(jīng)費(fèi)是搞好物業(yè)管理的物質(zhì)基礎(chǔ)。物業(yè)服務(wù)收費(fèi)應(yīng)當(dāng)遵循合理、公平以及費(fèi)用與服務(wù)水平相適應(yīng)的原則。區(qū)別不同的物業(yè)的性質(zhì)和特點(diǎn)，由業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)按有關(guān)規(guī)定進(jìn)行約定。收繳的費(fèi)用要讓業(yè)主和使用人能夠接受并感到質(zhì)價(jià)相符，物有所值。物業(yè)管理的專項(xiàng)維修資金要依法管理和使用。物業(yè)管理企業(yè)可以通過實(shí)行有償服務(wù)和開展多種經(jīng)營來增加收入。
(七)公平競爭原則：物業(yè)管理是社會(huì)主義市場經(jīng)濟(jì)的產(chǎn)物，在市場經(jīng)濟(jì)中應(yīng)當(dāng)實(shí)行公開、公平、公正的競爭機(jī)制，在選聘物業(yè)管理企業(yè)時(shí)，應(yīng)該堅(jiān)持招標(biāo)、投標(biāo)制度，委托方發(fā)標(biāo)，一般要有3個(gè)以上的物業(yè)管理企業(yè)投標(biāo)，招標(biāo)要公開，揭標(biāo)要公正。
(八)依法行事原則：物業(yè)管理遇到的問題十分復(fù)雜，涉及到法律非常廣泛，整個(gè)物業(yè)管理過程中時(shí)時(shí)刻刻離不開法律、法規(guī)。依法簽訂的《物業(yè)服務(wù)合同》，是具有法律效力的規(guī)范文書，是物業(yè)管理的基本依據(jù)。
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