珠海市物業(yè)管理?xiàng)l例
珠海市物業(yè)管理?xiàng)l例
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第一章 總則
第一條 為規(guī)范物業(yè)管理活動，維護(hù)業(yè)主、非業(yè)主使用人和物業(yè)服務(wù)企業(yè)的合法權(quán)益，營造安全、文明、整潔、優(yōu)美、和諧的居住和工作環(huán)境，根據(jù)有關(guān)法律、法規(guī)，結(jié)合本市實(shí)際，制定本條例。
第二條 本條例適用于本市行政區(qū)域內(nèi)的物業(yè)管理活動。
第三條 各級人民政府應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)對物業(yè)管理工作的領(lǐng)導(dǎo)，促進(jìn)物業(yè)管理的專業(yè)化、市場化、規(guī)范化。
第四條 物業(yè)管理行政主管部門負(fù)責(zé)物業(yè)管理活動的指導(dǎo)、監(jiān)督、管理工作。
規(guī)劃、城市管理行政執(zhí)法、物價(jià)、環(huán)保、公安、工商等部門在各自職責(zé)范圍內(nèi)，做好物業(yè)管理有關(guān)工作。
第五條 街道辦事處、鎮(zhèn)人民政府以及居民委員會協(xié)助物業(yè)管理行政主管部門做好物業(yè)管理活動的監(jiān)督、管理工作，協(xié)調(diào)物業(yè)管理與社區(qū)建設(shè)的關(guān)系，調(diào)解業(yè)主、業(yè)主委員會與物業(yè)服務(wù)企業(yè)相互之間的物業(yè)管理糾紛。
市、區(qū)人民政府應(yīng)當(dāng)向居民委員會撥付適當(dāng)經(jīng)費(fèi)，保障其正常開展與物業(yè)管理相關(guān)的工作。
第六條 本市建立市、區(qū)、街道辦事處或者鎮(zhèn)人民政府物業(yè)管理聯(lián)席會議制度，協(xié)調(diào)解決物業(yè)管理有關(guān)問題。
第七條 市物業(yè)服務(wù)行業(yè)協(xié)會應(yīng)當(dāng)做好物業(yè)服務(wù)企業(yè)的行業(yè)自律，維護(hù)物業(yè)服務(wù)企業(yè)合法權(quán)益，協(xié)助物業(yè)管理行政主管部門做好物業(yè)管理工作。
提倡物業(yè)服務(wù)企業(yè)加入物業(yè)服務(wù)行業(yè)協(xié)會。
第八條 一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域成立一個(gè)業(yè)主大會，由一個(gè)物業(yè)服務(wù)企業(yè)提供物業(yè)管理與服務(wù)。
第九條 提倡通過公開、公平、公正的市場競爭機(jī)制選擇物業(yè)服務(wù)企業(yè);提倡通過平等協(xié)商的方式解決物業(yè)管理糾紛。
第二章 業(yè)主、業(yè)主大會、業(yè)主委員會
第十條 業(yè)主應(yīng)當(dāng)按照《中華人民共和國物權(quán)法》、國務(wù)院《物業(yè)管理?xiàng)l例》等有關(guān)法律法規(guī)，依法行使權(quán)利，履行義務(wù)。
第十一條 業(yè)主依法設(shè)立業(yè)主大會，選舉業(yè)主委員會，實(shí)行業(yè)主自治和自律。
一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)只有一個(gè)業(yè)主，或者業(yè)主人數(shù)較少且經(jīng)全體業(yè)主一致同意決定不成立業(yè)主大會的，由業(yè)主共同履行業(yè)主大會、業(yè)主委員會職責(zé)。
第十二條 區(qū)物業(yè)管理行政主管部門、街道辦事處或者鎮(zhèn)人民政府和居民委員會應(yīng)當(dāng)對設(shè)立業(yè)主大會和選舉業(yè)主委員會給予指導(dǎo)和協(xié)助。
業(yè)主大會、業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)接受物業(yè)管理行政主管部門、街道辦事處或者鎮(zhèn)人民政府和居民委員會的指導(dǎo)、監(jiān)督和管理。
第十三條 劃分物業(yè)管理區(qū)域時(shí)，應(yīng)當(dāng)考慮物業(yè)的共用設(shè)施設(shè)備、建筑物規(guī)模、社區(qū)建設(shè)等因素，并遵循相對集中、便于管理的原則，具體劃分方法如下：
(一)新建物業(yè)按照建設(shè)用地規(guī)劃許可證確定的紅線圖范圍劃定;
(二)已經(jīng)實(shí)施物業(yè)管理的區(qū)域，按照現(xiàn)有物業(yè)管理區(qū)域范圍劃定;
(三)分期開發(fā)或者兩個(gè)以上建設(shè)單位開發(fā)建設(shè)的物業(yè)，其配套設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場地共用的，應(yīng)當(dāng)劃定為一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域;配套設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場地能夠分割、獨(dú)立使用的，可以劃定為不同的物業(yè)管理區(qū)域;
(四)已經(jīng)實(shí)施物業(yè)管理的毗鄰的不同物業(yè)管理區(qū)域，規(guī)模較小的，經(jīng)各自的業(yè)主大會同意后可以合并為一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域。
尚未劃定或者需要調(diào)整物業(yè)管理區(qū)域的，區(qū)物業(yè)管理行政主管部門應(yīng)當(dāng)會同街道辦事處或者鎮(zhèn)人民政府，考慮居民委員會的布局、經(jīng)批準(zhǔn)的物業(yè)建設(shè)項(xiàng)目規(guī)劃用地范圍、建筑物規(guī)模、物業(yè)的共用設(shè)施設(shè)備等因素，劃定或者調(diào)整物業(yè)管理區(qū)域。
對物業(yè)管理區(qū)域劃定有爭議的，由區(qū)物業(yè)管理行政主管部門確定。已劃定的物業(yè)管理區(qū)域不得擅自變更。
第十四條 物業(yè)管理區(qū)域符合下列情形之一的，可以按照本條例規(guī)定，召開首次業(yè)主大會會議，成立業(yè)主大會，選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會：
(一)房屋出售交付使用的建筑面積達(dá)到物業(yè)管理區(qū)域總建筑面積的百分之五十以上;
(二)首套房屋出售交付使用超過二年，交付使用的建筑面積達(dá)到物業(yè)管理區(qū)域總建筑面積的百分之三十以上。
第十五條 建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在符合業(yè)主大會召開條件之日起三十日內(nèi)將有關(guān)情況書面報(bào)告街道辦事處或者鎮(zhèn)人民政府，并在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)張貼公告告知業(yè)主。建設(shè)單位還應(yīng)當(dāng)向街道辦事處或者鎮(zhèn)人民政府提交業(yè)主名單和聯(lián)系方式。
第十六條 經(jīng)交付使用建筑面積的全體業(yè)主戶數(shù)的百分之二十以上書面同意，業(yè)主可以采用書面方式向街道辦事處或者鎮(zhèn)人民政府提出召開首次業(yè)主大會的要求。
街道辦事處或者鎮(zhèn)人民政府應(yīng)當(dāng)在接到業(yè)主的書面要求之日起十日內(nèi)進(jìn)行調(diào)查核實(shí)，符合業(yè)主大會成立條件的，應(yīng)當(dāng)在三十日內(nèi)指導(dǎo)、監(jiān)督業(yè)主組織成立首次業(yè)主大會會議籌備組。
第十七條 業(yè)主大會行使下列職權(quán)：
(一)制定和修改管理規(guī)約和業(yè)主大會議事規(guī)則;
(二)選舉、更換業(yè)主委員會委員，監(jiān)督業(yè)主委員會的工作;
(三)選聘、解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)，審議批準(zhǔn)物業(yè)管理服務(wù)合同，監(jiān)督合同履行;
(四)決定籌集和使用建筑物及其附屬設(shè)施的維修資金;
(五)決定改建、重建建筑物及其附屬設(shè)施;
(六)聽取和審查業(yè)主委員會的工作報(bào)告;
(七)決定物業(yè)管理的其他重大事項(xiàng)。
第十八條 業(yè)主大會成立后，業(yè)主大會會議按照業(yè)主大會議事規(guī)則的規(guī)定定期召開。遇有下列情形的，業(yè)主委員會也應(yīng)當(dāng)及時(shí)組織召開業(yè)主大會會議：
(一)持有百分之二十以上投票權(quán)數(shù)業(yè)主提議的;
(二)發(fā)生重大事故或者緊急事件需要及時(shí)處理的;
(三)業(yè)主大會議事規(guī)則規(guī)定的其他情形。
發(fā)生上述應(yīng)當(dāng)召開業(yè)主大會會議的情形，業(yè)主委員會不履行組織召開會議職責(zé)的，區(qū)物業(yè)管理行政主管部門應(yīng)當(dāng)責(zé)令業(yè)主委員會限期組織召開。逾期仍不組織召開的，由街道辦事處或者鎮(zhèn)人民政府指導(dǎo)、監(jiān)督居民委員會組織召開。
第十九條 業(yè)主大會會議可以采用集體討論的形式，也可以采用書面征求意見的形式。
業(yè)主可以委托代理人出席業(yè)主大會。
第二十條 業(yè)主人數(shù)較多的，可以以幢、單元、樓層等為單位，推選一名業(yè)主代表參加業(yè)主大會會議。推選業(yè)主代表參加業(yè)主大會會議的，業(yè)主代表應(yīng)當(dāng)于參加業(yè)主大會會議前，就業(yè)主大會擬討論的事項(xiàng)征求其所代表的業(yè)主意見。凡需要投票表決的，業(yè)主填寫書面意見后，由業(yè)主代表在業(yè)主大會投票時(shí)代為提交。
第二十一條 業(yè)主大會會議應(yīng)當(dāng)邀請物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的非業(yè)主使用人到會，聽取其物業(yè)管理意見。
非業(yè)主使用人可以接受業(yè)主委托，行使業(yè)主權(quán)利。
第二十二條 業(yè)主在業(yè)主大會會議上的投票權(quán)分為兩類：第一類根據(jù)擁有已竣工房屋的建筑面積計(jì)算，每一平方米為一投票權(quán)，不足一平方米的，按照四舍五入計(jì)算;第二類根據(jù)業(yè)主人數(shù)計(jì)算，一個(gè)獨(dú)立的產(chǎn)權(quán)單位擁有一個(gè)業(yè)主投票權(quán)。業(yè)主在業(yè)主大會以外的其他事項(xiàng)上的投票權(quán)依此方法計(jì)算。
投票權(quán)的確認(rèn)以房地產(chǎn)權(quán)證登記的權(quán)屬人以及建筑面積為準(zhǔn);尚未辦理房地產(chǎn)權(quán)證的，以房地產(chǎn)登記部門備案的房屋買賣合同登記的購買人以及建筑面積為準(zhǔn)。業(yè)主大會需查驗(yàn)相關(guān)房地產(chǎn)權(quán)資料的，應(yīng)當(dāng)出具所在地居民委員會的證明，房地產(chǎn)登記部門應(yīng)當(dāng)予以配合。
建設(shè)單位有未出售物業(yè)的，以業(yè)主身份參加業(yè)主大會。其所擁有的物業(yè)建筑面積為物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)可出售的房屋總建筑面積扣除已出售的房屋建筑面積后的剩余面積。
第二十三條 業(yè)主大會作出籌集和使用建筑物及其附屬設(shè)施的維修資金以及改建、重建建筑物及其附屬設(shè)施的決定，應(yīng)當(dāng)經(jīng)專有部分占建筑物總面積三分之二以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)三分之二以上的業(yè)主同意。
業(yè)主大會作出制定或者修改業(yè)主大會議事規(guī)則、制定和修改建筑物及其附屬設(shè)施的管理規(guī)約、選舉業(yè)主委員會或者更換業(yè)主委員會成員、選聘或者解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)以及其他有關(guān)共有和共同管理權(quán)利的重大事項(xiàng)決定，應(yīng)當(dāng)經(jīng)專有部分占建筑物總面積二分之一以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)二分之一以上的業(yè)主同意。
第二十四條 投票表決事項(xiàng)應(yīng)當(dāng)書面送交業(yè)主或者送至業(yè)主在該物業(yè)管理區(qū)域的專有物業(yè)內(nèi)，并在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的顯著位置公告七日。公告期限屆滿，業(yè)主未進(jìn)行投票或者未向業(yè)主代表提交書面意見的，除籌集和使用建筑物及其附屬設(shè)施的維修資金以及改建、重建建筑物及其附屬設(shè)施事項(xiàng)外，其余表決事項(xiàng)，推定該業(yè)主表示同意參與投票的多數(shù)人的意見。
業(yè)主投票表決期間不在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)居住的，應(yīng)當(dāng)采取有效措施通知其相關(guān)事項(xiàng)。
第二十五條 業(yè)主委員會是經(jīng)業(yè)主大會選舉產(chǎn)生，在物業(yè)管理活動中，辦理業(yè)主大會交辦的具體事務(wù)的機(jī)構(gòu)。業(yè)主委員會接受全體業(yè)主監(jiān)督，履行下列職責(zé)：
(一)組織召開業(yè)主大會會議，報(bào)告物業(yè)管理實(shí)施情況;
(二)組織業(yè)主委員會換屆選舉;
(三)代表全體業(yè)主與業(yè)主大會選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂物業(yè)管理服務(wù)合同;
(四)及時(shí)了解業(yè)主、非業(yè)主使用人的意見和建議，協(xié)調(diào)業(yè)主、非業(yè)主使用人、物業(yè)服務(wù)企業(yè)之間的矛盾糾紛，監(jiān)督和協(xié)助物業(yè)服務(wù)企業(yè)履行物業(yè)管理服務(wù)合同，督促業(yè)主按照物業(yè)管理服務(wù)合同的約定交納物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)用;
(五)監(jiān)督管理規(guī)約實(shí)施;
(六)業(yè)主大會賦予的其他職責(zé)。
第二十六條 業(yè)主委員會委員人數(shù)的確定及候選人的產(chǎn)生應(yīng)當(dāng)符合下列規(guī)定：
(一)業(yè)主委員會委員為五人以上十五人以下單數(shù)，具體人數(shù)根據(jù)該物業(yè)管理區(qū)域的實(shí)際情況確定;
(二)業(yè)主委員會委員候選人采用業(yè)主自薦，或者以幢、單元、樓層為單位進(jìn)行推薦以及居民委員會推薦相結(jié)合的方式產(chǎn)生;
(三)業(yè)主委員會委員選舉實(shí)行差額選舉方式。業(yè)主委員會委員候選人與業(yè)主委員會委員人數(shù)的差額比例為百分之二十至百分之三十。
居民委員會應(yīng)當(dāng)對自薦及被推薦人進(jìn)行資格審查，確定業(yè)主委員會委員候選人名單。
第二十七條 業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)在選舉產(chǎn)生之日起三十日內(nèi)向區(qū)物業(yè)管理行政主管部門備案。
業(yè)主委員會備案的有關(guān)事項(xiàng)發(fā)生變更的，應(yīng)當(dāng)自變更之日起三十日內(nèi)向區(qū)物業(yè)管理行政主管部門進(jìn)行變更備案。
第二十八條 業(yè)主委員會委員應(yīng)當(dāng)在選舉產(chǎn)生之日起七日內(nèi)組織召開首次業(yè)主委員會會議，推選產(chǎn)生業(yè)主委員會主任一名，副主任一至二名。
第二十九條 業(yè)主委員會召開會議必須有半數(shù)以上委員出席，所作決定須經(jīng)業(yè)主委員會全體委員半數(shù)以上同意。
第三十條 業(yè)主有下列情形之一的，不得成為業(yè)主委員會委員：
(一)存在違法裝修、搭建、改變物業(yè)使用功能以及違法占用物業(yè)共有部分等行為的;
(二)連續(xù)三個(gè)月以上或者累計(jì)六個(gè)月以上拖欠物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)用或者物業(yè)維修費(fèi)用且在選舉前仍未補(bǔ)繳的;
(三)本人、配偶以及直系親屬在所聘請的物業(yè)服務(wù)企業(yè)及其關(guān)聯(lián)企業(yè)工作的;
(四)存在其他違反有關(guān)法律、法規(guī)、規(guī)章、管理規(guī)約規(guī)定的行為，不宜成為業(yè)主委員會委員的。
第三十一條 業(yè)主委員會委員有下列情形之一的，委員資格終止：
(一)已經(jīng)不是本物業(yè)管理區(qū)域業(yè)主的;
(二)因違法犯罪等原因不能履行委員義務(wù)的;
(三)因疾病等原因喪失工作能力的;
(四)無正當(dāng)理由連續(xù)三次缺席業(yè)主委員會會議的;
(五)以書面形式向業(yè)主大會提出辭呈的;
(六)存在本條例第三十條所列情形之一的。
業(yè)主委員會委員有上述情形的，由居民委員會審查后報(bào)區(qū)物業(yè)管理行政主管部門備案，并通知業(yè)主委員會進(jìn)行公告或者由居民委員會自行公告。
第三十二條 業(yè)主或者業(yè)主委員會委員認(rèn)為業(yè)主委員會委員資格應(yīng)當(dāng)終止而未終止，或者不應(yīng)當(dāng)終止而被終止的，可以向業(yè)主委員會提出終止或者恢復(fù)委員資格的意見，經(jīng)居民委員會審查，認(rèn)為應(yīng)當(dāng)終止或者恢復(fù)委員資格的，由居民委員會向業(yè)主委員會提出意見，業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)接受。
第三十三條 業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)將委員資格終止或者恢復(fù)的有關(guān)事項(xiàng)在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)進(jìn)行公告，公告時(shí)間不得少于七日。
第三十四條 業(yè)主委員會每屆任期不超過五年，業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)在任期屆滿前至少提前六十日書面報(bào)告街道辦事處或者鎮(zhèn)人民政府，提出換屆選舉意見，組織召開業(yè)主大會進(jìn)行換屆選舉。業(yè)主大會議事規(guī)則對任期另有規(guī)定的，從其規(guī)定。
業(yè)主委員會不在規(guī)定時(shí)間內(nèi)組織換屆選舉工作的，區(qū)物業(yè)管理行政主管部門應(yīng)當(dāng)責(zé)令業(yè)主委員會限期組織換屆選舉;逾期仍不組織的，由街道辦事處或者鎮(zhèn)人民政府指導(dǎo)、監(jiān)督居民委員會組織召開業(yè)主大會進(jìn)行換屆選舉。
因參加業(yè)主大會會議的業(yè)主未能達(dá)到法定數(shù)量等客觀原因未能如期換屆選舉的，業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)繼續(xù)履行職責(zé)，并在居民委員會指導(dǎo)下，繼續(xù)組織換屆，直至新一屆業(yè)主委員會產(chǎn)生。
第三十五條 業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)依法履行業(yè)主大會執(zhí)行機(jī)構(gòu)的職責(zé)，不得超越職權(quán)作出應(yīng)當(dāng)由業(yè)主大會作出的決定，不得強(qiáng)迫業(yè)主違背本人意愿發(fā)表意見或者投票，不得從事與物業(yè)管理無關(guān)的活動。
第三十六條 業(yè)主大會或者業(yè)主委員會的決定，對業(yè)主具有約束力，并應(yīng)當(dāng)以書面形式及時(shí)在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)進(jìn)行公告。
業(yè)主大會或者業(yè)主委員會作出的決定違反法律、法規(guī)的，區(qū)物業(yè)管理行政主管部門或者街道辦事處、鎮(zhèn)人民政府應(yīng)當(dāng)責(zé)令限期改正或者撤銷決定，并通告全體業(yè)主。
業(yè)主大會或者業(yè)主委員會的決定侵害業(yè)主合法權(quán)益的，受侵害的業(yè)主可以請求人民法院予以撤銷。
業(yè)主委員會超越職權(quán)作出的決定造成損失或者不良影響的，由簽名同意該決定的業(yè)主委員會委員承擔(dān)有關(guān)責(zé)任。
第三十七條 區(qū)物業(yè)管理行政主管部門應(yīng)當(dāng)定期對業(yè)主委員會依法履行職責(zé)的情況進(jìn)行檢查，發(fā)現(xiàn)業(yè)主委員會存在違法行為的應(yīng)當(dāng)及時(shí)予以糾正。
業(yè)主委員會有下列情形之一的，由區(qū)物業(yè)管理行政主管部門會同街道辦事處或者鎮(zhèn)人民政府指導(dǎo)、監(jiān)督居民委員會組織召開業(yè)主大會，決定是否解散原業(yè)主委員會，選舉產(chǎn)生新一屆業(yè)主委員會：
(一)有超越職權(quán)、違反法律法規(guī)的行為，嚴(yán)重侵害業(yè)主合法權(quán)益的;
(二)有嚴(yán)重影響社區(qū)安定和社會穩(wěn)定行為的;
(三)對區(qū)物業(yè)管理行政主管部門在檢查中發(fā)現(xiàn)并責(zé)令改正的違法行為拒不改正的。
第三十八條 業(yè)主大會及業(yè)主委員會的工作經(jīng)費(fèi)由全體業(yè)主共同承擔(dān)，費(fèi)用的籌集方式由業(yè)主大會決定，也可以從合法利用物業(yè)共有部分獲取的收益中列支。應(yīng)當(dāng)設(shè)立專門帳號，對費(fèi)用實(shí)施依法管理，費(fèi)用的使用接受全體業(yè)主的監(jiān)督。
首次業(yè)主大會會議的組織費(fèi)用，由全體業(yè)主共同承擔(dān)，由首次業(yè)主大會籌備組籌集或者由建設(shè)單位、物業(yè)服務(wù)企業(yè)代籌，接受業(yè)主和居民委員會監(jiān)督。
第三章 物業(yè)配套設(shè)施設(shè)備
第三十九條 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的下列配套設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場地屬于業(yè)主共有，任何單位和個(gè)人不得擅自占有、處分：
(一)物業(yè)管理用房、門衛(wèi)房、值班房、共用設(shè)施設(shè)備機(jī)房以及其他為物業(yè)管理區(qū)域服務(wù)的公共用房;
(二)共用的架空層、走廊、通道、樓梯間、電梯間、垃圾房以及屋面、外墻的附屬空間;
(三)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)除城鎮(zhèn)公共道路以外的其他道路，除城鎮(zhèn)公共綠地或者依法屬于個(gè)人以外的其他綠地，非經(jīng)營性的共用文體設(shè)施;
(四)建設(shè)單位在房屋買賣合同中約定或者以其他形式承諾歸全體業(yè)主所有的其他配套設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場地。
除了按照規(guī)定應(yīng)當(dāng)進(jìn)行面積分?jǐn)偟呐涮自O(shè)施設(shè)備和相關(guān)場地之外，房地產(chǎn)登記部門不得向任何單位或者個(gè)人核發(fā)上述配套設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場地的房地產(chǎn)權(quán)證書。
第四十條 建筑區(qū)劃內(nèi)，規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫的歸屬，由當(dāng)事人通過出售、附贈或者出租等方式約定。
占用業(yè)主共有的道路或者其他場地用于停放汽車的車位，屬于業(yè)主共有。
第四十一條 規(guī)劃批準(zhǔn)的人防工程，投資者可以合法利用，但不得出售或者變相出售。
第四十二條 新建物業(yè)，應(yīng)當(dāng)在取得商品房預(yù)售許可證前依法明確所有物業(yè)配套設(shè)施和場地的權(quán)屬，并將相關(guān)權(quán)屬文件向市房地產(chǎn)登記主管部門備案。
相關(guān)權(quán)屬文件應(yīng)當(dāng)在物業(yè)銷售現(xiàn)場予以公告，向物業(yè)買受人予以明示，并作為房屋買賣合同的附件。
第四十三條 新建物業(yè)的建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)配置物業(yè)管理用房。物業(yè)管理用房包括業(yè)主委員會辦公用房、物業(yè)服務(wù)企業(yè)辦公用房。物業(yè)管理用房應(yīng)當(dāng)滿足物業(yè)管理需要，最低配置標(biāo)準(zhǔn)為：
(一)物業(yè)管理區(qū)域房屋總建筑面積五萬平方米以下(含五萬平方米)的，不低于物業(yè)管理區(qū)域房屋總建筑面積的千分之三，且建筑面積不得少于一百平方米;
(二)物業(yè)管理區(qū)域房屋總建筑面積五萬平方米以上十萬平方米以下(含十萬平方米)的，不低于物業(yè)管理區(qū)域房屋總建筑面積的千分之二點(diǎn)五，且建筑面積不得少于一百五十平方米;
(三)物業(yè)管理區(qū)域房屋總建筑面積十萬平方米以上二十萬平方米以下(含二十萬平方米)的，不低于物業(yè)管理區(qū)域房屋總建筑面積的千分之二，且建筑面積不得少于二百五十平方米;
(四)物業(yè)管理區(qū)域房屋總建筑面積二十萬平方米以上四十萬平方米以下(含四十萬平方米)的，不低于物業(yè)管理區(qū)域房屋總建筑面積的千分之一點(diǎn)五，且建筑面積不得少于四百平方米;
(五)物業(yè)管理區(qū)域房屋總建筑面積四十萬平方米以上的，不低于物業(yè)管理區(qū)域總建筑面積的千分之一，且建筑面積不得少于六百平方米。
分期建設(shè)的物業(yè)，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在首期建設(shè)的物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)依照前款規(guī)定配置物業(yè)管理用房，或者在每期建設(shè)的物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)依照前款規(guī)定按照本期房屋建筑面積與物業(yè)管理區(qū)域房屋總建筑面積的比例配置物業(yè)管理用房。
第四十四條 規(guī)劃行政主管部門在確定房地產(chǎn)項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)要點(diǎn)時(shí)，應(yīng)當(dāng)按照本條例規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)提出物業(yè)管理用房的具體要求，并在建設(shè)工程規(guī)劃許可證中載明物業(yè)管理用房的具體位置以及建筑面積。
建設(shè)單位申請商品房預(yù)售許可證、房地產(chǎn)權(quán)證書時(shí)，應(yīng)當(dāng)提交物業(yè)管理用房的房號、建筑面積等有關(guān)資料。建設(shè)單位未提交有關(guān)資料的，房屋銷售管理部門不予核發(fā)商品房預(yù)售許可證，房地產(chǎn)登記部門不予核發(fā)房地產(chǎn)權(quán)證書。
房屋銷售管理部門應(yīng)當(dāng)在商品房預(yù)售許可證中載明物業(yè)管理用房的具體位置、面積。
房地產(chǎn)登記部門應(yīng)當(dāng)在房地產(chǎn)權(quán)證書中載明物業(yè)管理用房的具體位置、面積。
第四十五條 物業(yè)管理用房一般應(yīng)當(dāng)為地面以上首層房屋，具備基本裝修和水電功能，可直接投入使用。
建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在前期物業(yè)管理期間將物業(yè)管理用房提供給負(fù)責(zé)前期物業(yè)管理的物業(yè)服務(wù)企業(yè)使用。
第四十六條 建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)按照房屋買賣合同的約定，為業(yè)主完善物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的配套設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場地。
第四章 物業(yè)管理服務(wù)
第四十七條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照物業(yè)管理行政主管部門核發(fā)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)證書核定的資質(zhì)等級從事相應(yīng)的物業(yè)管理服務(wù)活動，從業(yè)人員應(yīng)當(dāng)按照規(guī)定取得資格證書。
市物業(yè)管理行政主管部門可以委托各區(qū)物業(yè)管理行政主管部門核發(fā)在本區(qū)工商行政管理部門進(jìn)行工商登記的物業(yè)服務(wù)企業(yè)三級(含暫定三級)資質(zhì)證書。
市外的物業(yè)服務(wù)企業(yè)進(jìn)入本市從事物業(yè)管理服務(wù)前，應(yīng)當(dāng)向市物業(yè)管理行政主管部門辦理登記備案。
物業(yè)管理行政主管部門應(yīng)當(dāng)對物業(yè)服務(wù)企業(yè)進(jìn)行考核，建立物業(yè)服務(wù)企業(yè)信用檔案，向社會公開。
第四十八條 住宅物業(yè)的建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在取得商品房預(yù)售許可證之前通過招投標(biāo)方式選聘具有相應(yīng)資質(zhì)等級的物業(yè)服務(wù)企業(yè)，并將簽訂的前期物業(yè)管理服務(wù)合同向物業(yè)管理行政主管部門備案。前期物業(yè)管理招投標(biāo)按照有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。
投標(biāo)人少于三個(gè)或者住宅規(guī)模較小的，經(jīng)區(qū)物業(yè)管理行政主管部門批準(zhǔn)，可以采用協(xié)議方式選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)。
前期物業(yè)管理服務(wù)合同可以約定期限;期限未滿但業(yè)主委員會與物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂的物業(yè)管理服務(wù)合同生效的，前期物業(yè)管理服務(wù)合同終止。
除有特別規(guī)定外，本條例關(guān)于物業(yè)管理服務(wù)合同的有關(guān)規(guī)定適用于前期物業(yè)管理服務(wù)合同。
第四十九條 建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)參照市物業(yè)管理行政主管部門頒布的示范文本制定臨時(shí)管理規(guī)約，作為房屋買賣合同的附件。臨時(shí)管理規(guī)約應(yīng)當(dāng)對物業(yè)的使用和維護(hù)管理、業(yè)主義務(wù)、違反臨時(shí)管理規(guī)約應(yīng)當(dāng)承擔(dān)的責(zé)任等事項(xiàng)做出規(guī)定，但不得與法律、法規(guī)、規(guī)章相抵觸，不得侵害物業(yè)買受人的合法權(quán)益。
建設(shè)單位與物業(yè)買受人簽訂的房屋買賣合同，應(yīng)當(dāng)包含前期物業(yè)管理服務(wù)合同約定的內(nèi)容，應(yīng)當(dāng)載明由物業(yè)買受人交納的前期物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn)。建設(shè)單位未在房屋買賣合同中載明前期物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn)的，按照政府指導(dǎo)價(jià)的最低標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行。
第五十條 業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)與業(yè)主大會通過招投標(biāo)或者協(xié)議方式確定的物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂物業(yè)管理服務(wù)合同，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照物業(yè)管理服務(wù)合同的約定，提供相應(yīng)的物業(yè)管理服務(wù)。
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