安徽省物業(yè)管理?xiàng)l例(2)
第五十四條 建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)按照國家規(guī)定的保修期限和保修范圍，承擔(dān)物業(yè)的保修責(zé)任。
建設(shè)單位提取的工程質(zhì)量保證金，應(yīng)當(dāng)專戶存儲(chǔ)，專項(xiàng)用于物業(yè)保修期內(nèi)的維修，并接受業(yè)主、業(yè)主委員會(huì)和物業(yè)服務(wù)企業(yè)的監(jiān)督。保證金期滿后，建設(shè)單位申請(qǐng)返還的，設(shè)區(qū)的市、縣(市)人民政府建設(shè)行政管理部門應(yīng)當(dāng)征求業(yè)主委員會(huì)、物業(yè)服務(wù)企業(yè)和縣級(jí)人民政府物業(yè)管理行政主管部門意見。工程質(zhì)量保證金提取的比例與管理使用辦法，由設(shè)區(qū)的市人民政府制定。
第五十五條 新建物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的供水、供電、供氣、供熱、通信等最終用戶的分戶計(jì)量表或者最終用戶入戶端口以外的專業(yè)經(jīng)營設(shè)施設(shè)備，應(yīng)當(dāng)符合國家技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)和專業(yè)技術(shù)規(guī)范。
建設(shè)單位在組織竣工驗(yàn)收時(shí)，應(yīng)當(dāng)通知供水、供電、供氣、供熱、通信等專業(yè)經(jīng)營單位參加;在竣工驗(yàn)收合格后，應(yīng)當(dāng)將物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)專業(yè)經(jīng)營設(shè)施設(shè)備移交給專業(yè)經(jīng)營單位負(fù)責(zé)管理，專業(yè)經(jīng)營單位應(yīng)當(dāng)接收并承擔(dān)維修、養(yǎng)護(hù)和更新的責(zé)任，有關(guān)費(fèi)用由專業(yè)經(jīng)營單位承擔(dān)。
老舊住宅小區(qū)內(nèi)的專業(yè)經(jīng)營設(shè)施設(shè)備需要改造的，按專業(yè)經(jīng)營單位要求改造后，業(yè)主大會(huì)決定移交給專業(yè)經(jīng)營單位管理的，專業(yè)經(jīng)營單位應(yīng)當(dāng)接收。
第四章 物業(yè)服務(wù)
第五十六條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照國家規(guī)定取得相應(yīng)的資質(zhì)，不得超越資質(zhì)等級(jí)承接物業(yè)服務(wù)業(yè)務(wù)。
物業(yè)服務(wù)企業(yè)在非注冊地承接物業(yè)服務(wù)項(xiàng)目，應(yīng)當(dāng)向物業(yè)項(xiàng)目所在地設(shè)區(qū)的市或者縣(市)人民政府物業(yè)管理行政主管部門備案。
物業(yè)管理行政主管部門應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)物業(yè)管理專業(yè)人才隊(duì)伍建設(shè)，建立物業(yè)服務(wù)企業(yè)信用信息系統(tǒng)和信用檔案，對(duì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)實(shí)行動(dòng)態(tài)監(jiān)督管理。
第五十七條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)享有以下權(quán)利：
(一)根據(jù)有關(guān)法律、法規(guī)規(guī)定和物業(yè)服務(wù)合同約定，對(duì)物業(yè)及其環(huán)境、秩序進(jìn)行管理;
(二)依照國家、省有關(guān)規(guī)定和物業(yè)服務(wù)合同約定收取服務(wù)費(fèi)用;
(三)制止違反物業(yè)管理規(guī)約的行為;
(四)可以將專項(xiàng)服務(wù)業(yè)務(wù)委托給專業(yè)性服務(wù)企業(yè)，但不得將該區(qū)域內(nèi)的全部物業(yè)管理一并委托給他人;
(五)法律、法規(guī)規(guī)定或者業(yè)主大會(huì)授予的其他權(quán)利。
第五十八條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)履行以下義務(wù)：
(一)按照物業(yè)服務(wù)合同約定，提供物業(yè)服務(wù);
(二)按照規(guī)定每年公布物業(yè)服務(wù)費(fèi)收支情況;
(三)及時(shí)向業(yè)主、物業(yè)使用人告知安全合理使用物業(yè)的注意事項(xiàng);
(四)接受業(yè)主和業(yè)主委員會(huì)的監(jiān)督，定期聽取業(yè)主的意見和建議，改進(jìn)和完善服務(wù);
(五)協(xié)助有關(guān)部門提供社區(qū)服務(wù)，開展社區(qū)文化活動(dòng);
(六)法律、法規(guī)規(guī)定或者物業(yè)服務(wù)合同約定的其他義務(wù)。
第五十九條 業(yè)主大會(huì)可以通過政府公共資源交易平臺(tái)或者其他公開招投標(biāo)的方式，選聘具有相應(yīng)資質(zhì)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)。
業(yè)主大會(huì)決定采用協(xié)議方式選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)的，業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)將兩家以上備選的物業(yè)服務(wù)企業(yè)的基本情況、擬簽訂的物業(yè)服務(wù)合同的主要內(nèi)容在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置公示。業(yè)主委員會(huì)根據(jù)多數(shù)業(yè)主意見對(duì)公示內(nèi)容調(diào)整后，提請(qǐng)業(yè)主大會(huì)投票表決。
第六十條 業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)與業(yè)主大會(huì)選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)訂立書面物業(yè)服務(wù)合同。
物業(yè)服務(wù)合同應(yīng)當(dāng)包括下列事項(xiàng)：
(一)物業(yè)管理區(qū)域范圍、基本情況和項(xiàng)目負(fù)責(zé)人;
(二)物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的使用、管理和維護(hù);
(三)物業(yè)服務(wù)用房的配置、使用、維修和管理;
(四)公共綠化的維護(hù)，以及公共區(qū)域的環(huán)境衛(wèi)生、秩序維護(hù);
(五)車輛的停放管理;
(六)物業(yè)服務(wù)質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn);
(七)物業(yè)服務(wù)費(fèi)用收取標(biāo)準(zhǔn)和方式;
(八)物業(yè)檔案資料的保管;
(九)物業(yè)服務(wù)合同期限;
(十)雙方的權(quán)利義務(wù);
(十一)違約責(zé)任;
(十二)物業(yè)服務(wù)合同終止、解除條件;
(十三)其他事項(xiàng)。
物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)自物業(yè)服務(wù)合同簽訂之日起三十日內(nèi)，將物業(yè)服務(wù)合同報(bào)送縣級(jí)人民政府物業(yè)管理行政主管部門、街道辦事處或者鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府備案。
省人民政府住房和城鄉(xiāng)建設(shè)行政主管部門應(yīng)當(dāng)制定、公布物業(yè)服務(wù)合同示范文本。
第六十一條 物業(yè)服務(wù)合同簽訂前，業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)將擬簽訂的物業(yè)服務(wù)合同在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置公示，充分聽取業(yè)主意見后，再提交業(yè)主大會(huì)通過。物業(yè)服務(wù)合同內(nèi)容確需調(diào)整的，業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)將調(diào)整的內(nèi)容在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置公示，并按照業(yè)主大會(huì)規(guī)定的程序確認(rèn)調(diào)整合同。
前款規(guī)定的公示時(shí)間不得少于十日。
物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照物業(yè)服務(wù)合同指派項(xiàng)目負(fù)責(zé)人。更換項(xiàng)目負(fù)責(zé)人的，應(yīng)當(dāng)及時(shí)告知業(yè)主并在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置進(jìn)行公示。
第六十二條 物業(yè)服務(wù)合同期限屆滿前九十日，業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)召集業(yè)主大會(huì)會(huì)議，討論決定物業(yè)服務(wù)企業(yè)的聘用事宜。業(yè)主大會(huì)決定繼續(xù)聘用的，應(yīng)當(dāng)與物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂新的物業(yè)服務(wù)合同;業(yè)主大會(huì)決定不續(xù)聘的，應(yīng)當(dāng)及時(shí)告知物業(yè)服務(wù)企業(yè)。
提前解除物業(yè)服務(wù)合同的，提出解除合同的一方應(yīng)當(dāng)于六十日前書面告知合同另一方，在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置公告，并書面告知所在地的縣級(jí)人民政府物業(yè)管理行政主管部門、街道辦事處或者鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府。
第六十三條 物業(yè)服務(wù)合同解除或者終止后，原物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在物業(yè)服務(wù)合同解除或者終止，并在新的物業(yè)服務(wù)企業(yè)選聘后十五日內(nèi)退出，并按照法律、法規(guī)規(guī)定和合同約定，向業(yè)主委員會(huì)或者其他代管單位移交下列資料和財(cái)物：
(一)移交本條例第五十二條規(guī)定的材料;
(二)移交物業(yè)服務(wù)期間形成的有關(guān)物業(yè)及設(shè)施設(shè)備改造、維修、運(yùn)行、保養(yǎng)的有關(guān)資料及物業(yè)服務(wù)檔案;
(三)物業(yè)服務(wù)用房和物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備;
(四)移交清算預(yù)收、代收的有關(guān)費(fèi)用及相關(guān)賬冊、票據(jù);
(五)法律、法規(guī)規(guī)定的應(yīng)當(dāng)移交的其他事項(xiàng)。
業(yè)主大會(huì)重新選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)后，業(yè)主委員會(huì)或者其他代管單位應(yīng)當(dāng)將前款所列資料和財(cái)物移交重新選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)，原物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)與新選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)做好物業(yè)管理交接工作。
原物業(yè)服務(wù)企業(yè)在辦理交接至撤出物業(yè)管理區(qū)域的期間內(nèi)，應(yīng)當(dāng)維持正常的物業(yè)管理秩序，但物業(yè)服務(wù)合同另有約定的除外。
物業(yè)服務(wù)企業(yè)未辦理交接手續(xù)，不得擅自撤離物業(yè)管理區(qū)域、停止物業(yè)服務(wù)。
第六十四條 縣級(jí)人民政府物業(yè)管理行政主管部門、街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)對(duì)物業(yè)管理交接工作的指導(dǎo)、協(xié)調(diào)和監(jiān)管。
被解聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)拒不撤出物業(yè)管理區(qū)域的，街道辦事處或者鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府應(yīng)當(dāng)責(zé)令其限期撤出，發(fā)生治安事件的，公安機(jī)關(guān)應(yīng)當(dāng)依法及時(shí)處理;業(yè)主委員會(huì)或者業(yè)主可以依法提起訴訟或者申請(qǐng)仲裁。
第六十五條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)退出物業(yè)項(xiàng)目時(shí)，業(yè)主大會(huì)仍未選聘到新物業(yè)服務(wù)企業(yè)的，經(jīng)業(yè)主委員會(huì)申請(qǐng)，街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府應(yīng)當(dāng)進(jìn)行應(yīng)急管理。居民委員會(huì)、村民委員會(huì)可以在街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府指導(dǎo)和監(jiān)督下，根據(jù)應(yīng)急管理的需要負(fù)責(zé)組織不超過六個(gè)月的基本保潔、秩序維護(hù)等服務(wù)。物業(yè)管理費(fèi)用由業(yè)主承擔(dān)。
第六十六條 物業(yè)服務(wù)收費(fèi)應(yīng)當(dāng)遵循合理、公開以及費(fèi)用與服務(wù)質(zhì)量相適應(yīng)的原則，由業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)在物業(yè)服務(wù)合同中約定。業(yè)主應(yīng)當(dāng)按照物業(yè)服務(wù)合同的約定交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用。
物業(yè)發(fā)生轉(zhuǎn)移或者滅失的，業(yè)主或者物業(yè)使用人應(yīng)當(dāng)結(jié)清物業(yè)服務(wù)費(fèi)用。
第六十七條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照國家和省有關(guān)規(guī)定公布物業(yè)服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)、收費(fèi)項(xiàng)目、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)等情況，業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)對(duì)所公布的內(nèi)容進(jìn)行監(jiān)督核查，并將核查報(bào)告在本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置公布。
物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)將規(guī)定比例的物業(yè)公共服務(wù)費(fèi)獨(dú)立建賬，專項(xiàng)用于物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備維修養(yǎng)護(hù)，每年公布一次收支使用情況，接受業(yè)主監(jiān)督。物業(yè)服務(wù)企業(yè)撤出后，將剩余部分按本條例第六十三條規(guī)定一并移交。
縣級(jí)以上人民政府價(jià)格部門應(yīng)當(dāng)會(huì)同物業(yè)管理行政主管部門，加強(qiáng)對(duì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)收費(fèi)項(xiàng)目、標(biāo)準(zhǔn)的監(jiān)督。
第六十八條 物業(yè)服務(wù)收費(fèi)可以采取包干制或者酬金制等方式，具體收費(fèi)方式由物業(yè)服務(wù)合同約定。實(shí)行酬金制收費(fèi)方式的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照規(guī)定對(duì)物業(yè)服務(wù)各項(xiàng)資金的收支建立臺(tái)賬，并接受業(yè)主委員會(huì)的核查。
物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)定期公布共用部位、共用設(shè)施設(shè)備產(chǎn)生的供水、供電、供熱的用量、單價(jià)、金額，并按照實(shí)際費(fèi)用和物業(yè)服務(wù)合同約定的方式由全體業(yè)主分?jǐn)偂?/p>
業(yè)主或者業(yè)主委員會(huì)對(duì)公布的共用部位、共用設(shè)施設(shè)備產(chǎn)生的供水、供電、供熱費(fèi)用的分?jǐn)偳闆r提出異議的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)答復(fù)。
第六十九條 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，供水、供電、供氣、供熱等專業(yè)經(jīng)營單位應(yīng)當(dāng)按照最終用戶使用的計(jì)量器具顯示的量值向其收取費(fèi)用，不得轉(zhuǎn)嫁戶外管線或者其他設(shè)施的損耗和損失。
住宅物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的公共路燈、樓梯燈、人防工程、車庫、電梯、二次供水、安全防范設(shè)施設(shè)備的用電，綠化用水用電，消防用水等的收費(fèi)，應(yīng)當(dāng)執(zhí)行居民用水用電價(jià)格標(biāo)準(zhǔn)。
專業(yè)經(jīng)營單位可以委托物業(yè)服務(wù)企業(yè)代收有關(guān)費(fèi)用，并按約定支付手續(xù)費(fèi)，但接受委托的物業(yè)服務(wù)企業(yè)，不得向業(yè)主收取手續(xù)費(fèi)等額外費(fèi)用。
第七十條 已交付業(yè)主的物業(yè)，物業(yè)服務(wù)費(fèi)由業(yè)主承擔(dān);未交付業(yè)主的或者已竣工但尚未售出的物業(yè)，物業(yè)服務(wù)費(fèi)由建設(shè)單位承擔(dān)。
前款所稱交付是指在房屋買賣合同約定的時(shí)間內(nèi)，業(yè)主收到書面交付通知并辦妥相關(guān)交付手續(xù)。業(yè)主收到書面交付通知后，在通知期限內(nèi)無正當(dāng)理由不辦理相關(guān)交付手續(xù)的，視為交付。建設(shè)單位沒有事先書面通知的，以業(yè)主實(shí)際辦妥相關(guān)交付手續(xù)為準(zhǔn)。
第七十一條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)嚴(yán)格按照國家有關(guān)物業(yè)服務(wù)規(guī)范和標(biāo)準(zhǔn)提供服務(wù)，加強(qiáng)物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備運(yùn)行狀況的日常檢查;對(duì)物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備運(yùn)行狀況應(yīng)當(dāng)于每年第四季度向業(yè)主委員會(huì)書面報(bào)告，并在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置公告。
第七十二條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照物業(yè)服務(wù)合同中關(guān)于安全防范的約定，落實(shí)安全防范措施，做好物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的安全防范工作。物業(yè)服務(wù)企業(yè)未履行物業(yè)服務(wù)合同義務(wù)或者履行合同義務(wù)不符合約定，導(dǎo)致業(yè)主、物業(yè)使用人人身、財(cái)產(chǎn)受到損害的，應(yīng)當(dāng)依法承擔(dān)相應(yīng)的法律責(zé)任。
物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)發(fā)生安全事故等突發(fā)事件時(shí)，物業(yè)服務(wù)企業(yè)在采取應(yīng)急措施的同時(shí)，應(yīng)當(dāng)及時(shí)向有關(guān)行政管理部門報(bào)告，協(xié)助做好救助工作。
業(yè)主、物業(yè)使用人對(duì)人身、財(cái)產(chǎn)安全有特殊保護(hù)要求的，由業(yè)主、物業(yè)使用人與物業(yè)服務(wù)企業(yè)另行約定。
物業(yè)服務(wù)企業(yè)人員在維護(hù)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的公共秩序時(shí)，應(yīng)當(dāng)履行職責(zé)，但不得侵害業(yè)主、物業(yè)使用人的合法權(quán)益。
第七十三條 物業(yè)管理行政主管部門應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)對(duì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)的監(jiān)督管理，定期對(duì)其服務(wù)質(zhì)量進(jìn)行考核，并向社會(huì)公開考核結(jié)果。
推進(jìn)建立物業(yè)服務(wù)第三方評(píng)估監(jiān)理機(jī)制。
物業(yè)服務(wù)評(píng)估監(jiān)理機(jī)構(gòu)從事物業(yè)服務(wù)評(píng)估監(jiān)理活動(dòng)，應(yīng)當(dāng)遵循獨(dú)立、客觀、公正的原則。
物業(yè)管理協(xié)會(huì)可以依照國家和省有關(guān)規(guī)定，制定物業(yè)服務(wù)規(guī)范和等級(jí)標(biāo)準(zhǔn)，建立和完善物業(yè)服務(wù)企業(yè)以及物業(yè)服務(wù)從業(yè)人員的自律制度，配合物業(yè)管理行政主管部門建立健全信用檔案。
第七十四條 縣級(jí)人民政府城市管理、公安、價(jià)格、工商、環(huán)保、衛(wèi)生、城鄉(xiāng)規(guī)劃、園林等部門，應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公共秩序、治安消防、物業(yè)服務(wù)收費(fèi)、環(huán)境衛(wèi)生、房屋使用、小區(qū)綠化等方面的監(jiān)督管理，建立違法行為投訴登記制度，并在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置公布聯(lián)系方式，依法處理物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的違法行為;有關(guān)部門應(yīng)當(dāng)自收到投訴之日起十五日內(nèi)進(jìn)行調(diào)查、處理，并將調(diào)查或者處理結(jié)果答復(fù)投訴人。
第七十五條 縣級(jí)以上人民政府有關(guān)部門、街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府和居民委員會(huì)、村民委員會(huì)以及人民調(diào)解組織應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)物業(yè)管理矛盾糾紛調(diào)處工作。
第七十六條 實(shí)行物業(yè)管理聯(lián)席會(huì)議制度。物業(yè)管理聯(lián)席會(huì)議由街道辦事處或者鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府負(fù)責(zé)召集，縣級(jí)人民政府物業(yè)管理行政主管部門、城市管理機(jī)構(gòu)、公安派出所、司法所、居民委員會(huì)或者村民委員會(huì)、物業(yè)服務(wù)企業(yè)等單位以及業(yè)主委員會(huì)或者業(yè)主代表參加。物業(yè)管理聯(lián)席會(huì)議主要協(xié)調(diào)解決下列事項(xiàng)：
(一)業(yè)主委員會(huì)未依法履行職責(zé);
(二)業(yè)主委員會(huì)未依法換屆;
(三)物業(yè)服務(wù)企業(yè)未依法退出和辦理交接手續(xù);
(四)物業(yè)服務(wù)過程中發(fā)生的重大矛盾糾紛;
(五)其他需要協(xié)調(diào)解決的相關(guān)事項(xiàng)。
第五章 物業(yè)的使用與維護(hù)
第七十七條 業(yè)主或者物業(yè)使用人對(duì)房屋裝飾裝修的，應(yīng)當(dāng)事先告知物業(yè)服務(wù)企業(yè)。物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)告知房屋裝飾裝修的禁止行為和注意事項(xiàng)。
物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)對(duì)房屋裝飾裝修現(xiàn)場的巡查;業(yè)主或者物業(yè)使用人、裝飾裝修施工人員應(yīng)當(dāng)配合。
第七十八條 物業(yè)出租的，業(yè)主或者物業(yè)使用人應(yīng)當(dāng)在簽訂物業(yè)租賃合同后，及時(shí)將物業(yè)承租人、出租期限、物業(yè)服務(wù)費(fèi)用交納的約定等情況書面告知業(yè)主委員會(huì)和物業(yè)服務(wù)企業(yè)。
第七十九條 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)禁止下列行為：
(一)裝修過程中擅自變動(dòng)房屋建筑主體和承重結(jié)構(gòu);
(二)侵占、損壞物業(yè)的共用部位、共用設(shè)施設(shè)備;
(三)違法搭建建筑物、構(gòu)筑物;
(四)違反法律、法規(guī)和管理規(guī)約，以及未經(jīng)有利害關(guān)系的業(yè)主同意，改變建筑物及其附屬設(shè)施的用途;
(五)擅自改變房屋外觀;
(六)在建筑物、構(gòu)筑物上涂寫、刻畫或者違反規(guī)定懸掛、張貼宣傳品;
(七)堆放易燃、易爆、劇毒或者含有放射性物質(zhì)的物品，排放有毒、有害物質(zhì)或者發(fā)出超過規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)的噪音;
(八)損壞公共綠化及其附屬設(shè)施;
(九)違反規(guī)定傾倒垃圾、污水和雜物，焚燒垃圾;
(十)違反規(guī)定停放車輛;
(十一)違反規(guī)定擺攤設(shè)點(diǎn)、占道經(jīng)營;
(十二)違反規(guī)定飼養(yǎng)寵物;
(十三)法律、法規(guī)禁止的其他行為。
違反前款規(guī)定的，業(yè)主委員會(huì)、物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)制止。制止無效的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)、業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)及時(shí)報(bào)告有關(guān)行政主管部門。有關(guān)行政主管部門在接到報(bào)告后，應(yīng)當(dāng)依法予以制止或者依法處理。
第八十條 業(yè)主或者物業(yè)使用人封閉陽臺(tái)以及安裝空調(diào)外機(jī)、太陽能熱水器、防盜網(wǎng)、遮陽罩、外置式晾衣架等設(shè)施的，應(yīng)當(dāng)遵守臨時(shí)管理規(guī)約或者管理規(guī)約，保持物業(yè)的安全、整潔、美觀。
第八十一條 物業(yè)存在安全隱患，危及公共利益及他人合法權(quán)益時(shí)，責(zé)任人應(yīng)當(dāng)及時(shí)維修養(yǎng)護(hù)，有關(guān)業(yè)主應(yīng)當(dāng)給予配合。
責(zé)任人不履行維修養(yǎng)護(hù)義務(wù)的，經(jīng)業(yè)主大會(huì)或業(yè)主委員會(huì)同意，可以由物業(yè)服務(wù)企業(yè)維修養(yǎng)護(hù)，費(fèi)用由責(zé)任人承擔(dān)。
第八十二條 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫，應(yīng)當(dāng)首先滿足本區(qū)域內(nèi)業(yè)主的需要，其歸屬由當(dāng)事人通過出售、附贈(zèng)或者出租等方式約定。建設(shè)單位未出售或者未附贈(zèng)的車位、車庫，應(yīng)當(dāng)公開;業(yè)主要求承租的，建設(shè)單位不得拒絕。
第八十三條 任何單位和個(gè)人不得擅自占用業(yè)主共有的道路或者其他場地用于停放車輛。確需占用的，應(yīng)當(dāng)經(jīng)業(yè)主大會(huì)同意。
車輛在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)行駛、停放，應(yīng)當(dāng)遵守物業(yè)管理區(qū)域相關(guān)管理規(guī)定，不得占用消防通道。
城鄉(xiāng)規(guī)劃、消防、公安機(jī)關(guān)交通管理等部門應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)對(duì)物業(yè)管理區(qū)域停車位施劃的指導(dǎo)。
第八十四條 利用業(yè)主共用部位、共用設(shè)施設(shè)備從事廣告等經(jīng)營性活動(dòng)的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)提請(qǐng)業(yè)主大會(huì)或者業(yè)主大會(huì)授權(quán)的業(yè)主委員會(huì)決定后，依法辦理有關(guān)手續(xù)并公示。利用業(yè)主共用部位、共用設(shè)施設(shè)備從事廣告等經(jīng)營性活動(dòng)的，還應(yīng)當(dāng)經(jīng)有利害關(guān)系的業(yè)主同意。
第八十五條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)將第八十三條、第八十四條規(guī)定屬于業(yè)主共有的車輛停放費(fèi)、公共經(jīng)營收益單獨(dú)列賬。收益按照業(yè)主大會(huì)或者業(yè)主大會(huì)授權(quán)的業(yè)主委員會(huì)決定、物業(yè)服務(wù)合同約定使用;沒有決定或者約定的，百分之七十納入專項(xiàng)維修資金，其余部分用于補(bǔ)貼物業(yè)服務(wù)費(fèi)以及業(yè)主委員會(huì)委員的補(bǔ)貼和執(zhí)行秘書的酬金。
建立物業(yè)管理區(qū)域公共經(jīng)營收益財(cái)務(wù)賬目定期審計(jì)和公示制度。
第八十六條 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)依法配建的人民防空工程平時(shí)用作停車位的，應(yīng)當(dāng)向全體業(yè)主開放，建設(shè)單位不得將停車位出售、附贈(zèng);出租的，租賃期限不得超過三年。
人民防空工程平時(shí)用作停車位收取的停車費(fèi)、租金，應(yīng)當(dāng)保障該人民防空工程的維護(hù)管理和停車管理的必要支出。
第八十七條 住宅物業(yè)、住宅小區(qū)內(nèi)的非住宅物業(yè)或者住宅小區(qū)外與單幢住宅樓結(jié)構(gòu)相連的非住宅物業(yè)的業(yè)主，應(yīng)當(dāng)交存專項(xiàng)維修資金。但一個(gè)業(yè)主所有且與其他物業(yè)不具有共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的除外。
業(yè)主交存的專項(xiàng)維修資金屬于業(yè)主所有，專項(xiàng)用于物業(yè)保修期滿后物業(yè)共用部位和共用設(shè)施設(shè)備的維修、更新、改造，不得挪作他用。設(shè)區(qū)的市、縣級(jí)人民政府物業(yè)管理行政主管部門、業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)按照國家規(guī)定每年至少一次向業(yè)主公布專項(xiàng)維修資金的交存、使用、增值、結(jié)存等情況。
第八十八條 專項(xiàng)維修資金的管理，實(shí)行專戶存儲(chǔ)、?？顚Ｓ?、所有權(quán)人決策、政府監(jiān)督的原則。設(shè)區(qū)的市、縣(市)人民政府物業(yè)管理行政主管部門應(yīng)當(dāng)會(huì)同同級(jí)人民政府財(cái)政部門建立健全專項(xiàng)維修資金的使用、管理和監(jiān)督制度。
業(yè)主大會(huì)成立前，專項(xiàng)維修資金由物業(yè)管理行政主管部門代行管理。業(yè)主大會(huì)成立后，根據(jù)業(yè)主大會(huì)決定，選擇代行管理或自行管理。
業(yè)主大會(huì)選擇自行管理專項(xiàng)維修資金的，應(yīng)當(dāng)接受物業(yè)管理行政主管部門的監(jiān)督，在物業(yè)管理行政主管部門指定的銀行設(shè)立專項(xiàng)維修資金專戶。
第八十九條 發(fā)生下列危及安全情形之一，需要使用專項(xiàng)維修資金的，由業(yè)主委員會(huì)、相關(guān)業(yè)主提出應(yīng)急處置方案，或者物業(yè)服務(wù)企業(yè)提出建議，經(jīng)業(yè)主委員會(huì)、相關(guān)業(yè)主同意，并報(bào)專項(xiàng)維修資金代管或者監(jiān)管部門審核后，直接申請(qǐng)使用：
(一)屋面、外墻體防水損壞造成滲漏的;
(二)電梯故障危及人身安全的;
(三)消防設(shè)施損壞的;
(四)公共護(hù)(圍)欄破損嚴(yán)重，危及人身、財(cái)產(chǎn)安全的;
(五)樓體外立面有脫落危險(xiǎn)的;
(六)專用排水設(shè)施因坍塌、堵塞、爆裂等造成功能障礙，危及人身、財(cái)產(chǎn)安全的;
(七)二次供水設(shè)施損壞的;
(八)其他危及房屋安全的情形。
應(yīng)急維修費(fèi)用應(yīng)當(dāng)向業(yè)主公示，并從相關(guān)業(yè)主的專項(xiàng)維修資金分戶賬中按照專有面積分?jǐn)偭兄А?/p>
第九十條 物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備維修、更新時(shí)，相鄰業(yè)主、物業(yè)使用人應(yīng)當(dāng)予以配合;因相鄰業(yè)主、物業(yè)使用人阻撓維修、更新造成其他業(yè)主、物業(yè)使用人財(cái)產(chǎn)損失的，責(zé)任人應(yīng)當(dāng)負(fù)責(zé)修復(fù)或者賠償。因物業(yè)維修、更新造成相鄰業(yè)主、物業(yè)使用人的自用部位、自用設(shè)備損壞或者其他財(cái)產(chǎn)損失的，責(zé)任人應(yīng)當(dāng)負(fù)責(zé)賠償。
第九十一條 住宅物業(yè)需要使用共有部分增設(shè)電梯等進(jìn)行改造的，應(yīng)當(dāng)經(jīng)本幢或本單元房屋專有部分占建筑物總面積三分之二以上且占總?cè)藬?shù)三分之二以上的業(yè)主同意，符合規(guī)劃、土地、建設(shè)、環(huán)境保護(hù)、消防管理等法律、法規(guī)和技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)，并且依法辦理相關(guān)批準(zhǔn)手續(xù)。
第九十二條 對(duì)配套設(shè)施不齊全、環(huán)境較差的老舊住宅小區(qū)，設(shè)區(qū)的市、縣級(jí)人民政府應(yīng)當(dāng)采取措施進(jìn)行改造整治，并將改造整治規(guī)劃和年度計(jì)劃向社會(huì)公布。老舊住宅小區(qū)的范圍，由設(shè)區(qū)的市、縣級(jí)人民政府確定。
老舊住宅小區(qū)內(nèi)的道路、照明、綠地及文化體育、安全防范、物業(yè)服務(wù)用房等配套建筑及設(shè)施設(shè)備的改造建設(shè)資金，主要由政府承擔(dān);業(yè)主專有部分的設(shè)施設(shè)備改造支出，由業(yè)主承擔(dān)。
第六章 法律責(zé)任
第九十三條 有下列行為之一的，依照國務(wù)院《物業(yè)管理?xiàng)l例》的規(guī)定處罰：
(一)住宅物業(yè)的建設(shè)單位未通過政府公共資源交易平臺(tái)或者其他公開招投標(biāo)的方式，選聘具有相應(yīng)資質(zhì)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)實(shí)施前期物業(yè)管理的;
(二)擅自處分屬于業(yè)主的物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的所有權(quán)或者使用權(quán)的;
(三)不移交有關(guān)資料的;
(四)未取得資質(zhì)證書從事物業(yè)服務(wù)的;
(五)建設(shè)單位在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)不按照規(guī)定配置物業(yè)服務(wù)用房的;
(六)挪用專項(xiàng)維修資金的;
(七)未經(jīng)業(yè)主大會(huì)同意，物業(yè)服務(wù)企業(yè)擅自改變物業(yè)服務(wù)用房的用途的。
違反前款第二項(xiàng)、第七項(xiàng)規(guī)定，有收益的，所得收益用于物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維修、養(yǎng)護(hù)，剩余部分按照業(yè)主大會(huì)的決定使用。
第九十四條 違反本條例第十五條規(guī)定，建設(shè)單位未向物業(yè)管理行政主管部門或者街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府報(bào)送籌備首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議所需文件資料的，由縣級(jí)人民政府物業(yè)管理行政主管部門責(zé)令限期改正;逾期不改正的，處二萬元以上十萬元以下的罰款。
第九十五條 違反本條例第十六條第二款規(guī)定，街道辦事處或者鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府在收到籌備首次業(yè)主大會(huì)書面報(bào)告后，未按規(guī)定時(shí)間組建業(yè)主大會(huì)籌備組的，由縣級(jí)人民政府責(zé)令限期改正;逾期不改正的，對(duì)負(fù)有直接責(zé)任的主管人員和其他直接責(zé)任人員，依法給予處分。
違反本條例第十六條第四款規(guī)定，建設(shè)單位拒不承擔(dān)首次業(yè)主大會(huì)籌備經(jīng)費(fèi)的，由縣級(jí)人民政府物業(yè)管理行政主管部門責(zé)令限期改正;逾期不改正的，處五萬元以上十五萬元以下的罰款。
第九十六條 違反本條例第五十五條第二款規(guī)定，專業(yè)經(jīng)營單位拒不承擔(dān)維修、養(yǎng)護(hù)或者更新責(zé)任的，由縣級(jí)以上人民政府依法行使監(jiān)督管理權(quán)的部門責(zé)令限期改正，造成業(yè)主損失的，應(yīng)當(dāng)依法承擔(dān)賠償責(zé)任。
第九十七條 違反本條例第六十三條第一款、第四款規(guī)定，物業(yè)服務(wù)企業(yè)未按期退出或者擅自撤離的，由縣級(jí)以上人民政府物業(yè)管理行政主管部門責(zé)令限期改正;逾期不改正的，由縣級(jí)以上人民政府物業(yè)管理行政主管部門處以五萬元以上十萬元以下的罰款。
第九十八條 違反本條例第六十六條第一款規(guī)定，業(yè)主未按照物業(yè)服務(wù)合同的約定交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以催交，也可以申請(qǐng)調(diào)解，或者提起訴訟。
第九十九條 違反本條例第六十七條第一款規(guī)定，物業(yè)服務(wù)企業(yè)未按照國家和省有關(guān)規(guī)定公布物業(yè)服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)、收費(fèi)項(xiàng)目、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)或者公布失實(shí)的，由縣級(jí)人民政府價(jià)格部門責(zé)令限期改正并依法處罰。
第一百條 違反本條例第七十九條第一款第一項(xiàng)規(guī)定的，由縣級(jí)以上人民政府住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部門責(zé)令限期改正，恢復(fù)原狀，處以五萬元以上十萬元以下罰款。給他人造成損失的，責(zé)任人應(yīng)當(dāng)依法予以賠償。
違反本條例第七十九條第一款第二項(xiàng)規(guī)定的，由物業(yè)管理行政主管部門或者其他依法行使監(jiān)督管理權(quán)的部門責(zé)令限期改正、恢復(fù)原狀，并對(duì)個(gè)人處以二千元以上一萬元以下罰款;對(duì)單位處以五萬元以上二十萬元以下罰款。
違反本條例第七十九條第一款第四項(xiàng)規(guī)定，擅自改變建筑物及其附屬設(shè)施用途的，由業(yè)主委員會(huì)根據(jù)管理規(guī)約約定進(jìn)行協(xié)調(diào)、處理;協(xié)調(diào)處理不成的，由物業(yè)管理行政主管部門或者其他依法行使監(jiān)督管理權(quán)的部門責(zé)令限期改正、恢復(fù)原狀;情節(jié)嚴(yán)重的，可處以五千元以上二萬元以下的罰款。
違反本條例第七十九條第一款第三項(xiàng)、第五項(xiàng)至十一項(xiàng)規(guī)定的，由依法行使監(jiān)督管理權(quán)的部門依照相關(guān)法律法規(guī)實(shí)施行政處罰。
第一百零一條 違反本條例第八十二條規(guī)定，建設(shè)單位拒絕出租車位、車庫的，由縣級(jí)人民政府物業(yè)管理行政主管部門責(zé)令限期改正。
第一百零二條 違反本條例規(guī)定，業(yè)主委員會(huì)及其成員、物業(yè)服務(wù)企業(yè)及其工作人員挪用、貪污、侵占、擅自處分業(yè)主共同利益的，依法承擔(dān)賠償責(zé)任;構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責(zé)任。
第一百零三條 違反本條例規(guī)定，縣級(jí)以上人民政府物業(yè)管理行政主管部門、街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府或者其他有關(guān)行政主管部門及其工作人員有下列情形之一的，由有關(guān)行政機(jī)關(guān)責(zé)令改正;對(duì)直接負(fù)責(zé)的主管人員和其他直接責(zé)任人員，依法給予行政處分;構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責(zé)任：
(一)違法干預(yù)業(yè)主依法成立業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)的;
(二)未按照本條例規(guī)定組織召開業(yè)主大會(huì)會(huì)議的;
(三)違法實(shí)施物業(yè)管理行政許可的;
(四)未履行綜合查驗(yàn)職責(zé)的;
(五)未在土地出讓合同中明確住宅小區(qū)內(nèi)相關(guān)公共設(shè)施權(quán)屬的;
(六)違反物業(yè)管理投訴處理規(guī)定的;
(七)發(fā)現(xiàn)違法行為或者接到違法行為報(bào)告不及時(shí)作出處理的;
(八)有濫用職權(quán)、徇私舞弊、玩忽職守等其他行為的。
第七章 附 則
第一百零四條 本條例下列用語的含義是：
(一)“物業(yè)使用人”，是指物業(yè)的承租人和實(shí)際使用物業(yè)的其他人;
(二)“自用設(shè)備”是指一套房屋戶門以內(nèi)，由業(yè)主、物業(yè)使用人自用的門窗、衛(wèi)生潔具及水、電、氣戶表以內(nèi)的管線等設(shè)施;
(三)“自用部位”是指一套房屋戶門以內(nèi)，由業(yè)主、物業(yè)使用人自用的部分(包括一樓房屋業(yè)主自用的天井、庭院等);
(四)“共用部位”是指房屋主體承重結(jié)構(gòu)部位(包括基礎(chǔ)、內(nèi)外承重墻體、柱、梁、樓板、屋頂?shù)?、戶外墻面、門廳、管道及電梯等設(shè)施設(shè)備井、樓梯間、地面架空層、走廊通道等;
(五)“共用設(shè)施設(shè)備”是指物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)建設(shè)費(fèi)用已分?jǐn)傔M(jìn)入房屋銷售價(jià)格的共用上下水管道、落水管、水箱、加壓水泵、電梯、天線、照明、鍋爐、消防設(shè)施、綠地、道路、路燈、渠、池、湖、井、露天廣場、非經(jīng)營性車場車庫、公益性文體器械與場所及其使用的房屋等;
(六)“專業(yè)經(jīng)營設(shè)施設(shè)備”是指變(配)電、二次供水、燃?xì)庹{(diào)壓、供熱等設(shè)施設(shè)備及相關(guān)管線;
(七)“最終用戶”是指接受供水、供電、供氣、供熱等服務(wù)的最終分戶業(yè)主或者實(shí)際使用人。
第一百零五條 業(yè)主依法決定對(duì)物業(yè)管理區(qū)域?qū)嵤┳孕泄芾淼?，參照本條例有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。但電梯、消防等有特定要求的設(shè)施設(shè)備，應(yīng)當(dāng)委托專業(yè)機(jī)構(gòu)進(jìn)行維修和養(yǎng)護(hù)。
第一百零六條 本條例自2016年10月1日起施行。
物業(yè)管理基本原則
(一)權(quán)責(zé)分明原則：在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，業(yè)主、業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)、物業(yè)管理企業(yè)的權(quán)利與責(zé)任應(yīng)當(dāng)非常明確，物業(yè)管理企業(yè)各部門的權(quán)利與職責(zé)要分明。一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的全體業(yè)主組成一個(gè)業(yè)主大會(huì)，業(yè)主委員會(huì)是業(yè)主大會(huì)的執(zhí)行機(jī)構(gòu)。物業(yè)的產(chǎn)權(quán)是物業(yè)管理權(quán)的基礎(chǔ)，業(yè)主、業(yè)主大會(huì)或業(yè)主委員會(huì)是物業(yè)管理權(quán)的主體，是物業(yè)管理權(quán)的核心。
(二)業(yè)主主導(dǎo)原則：業(yè)主主導(dǎo)，是指在物業(yè)管理活動(dòng)中，以業(yè)主的需要為核心，將業(yè)主置于首要地位。強(qiáng)調(diào)業(yè)主主導(dǎo)，是現(xiàn)代物業(yè)管理與傳統(tǒng)體制下房屋管理的根本區(qū)別。
(三)服務(wù)第一原則：所做的每一項(xiàng)工作都是服務(wù)，物業(yè)管理必須堅(jiān)持服務(wù)第一的原則。
(四)統(tǒng)一管理原則：一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域只能成立一個(gè)業(yè)主大會(huì)，一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域由一個(gè)物業(yè)管理企業(yè)實(shí)施物業(yè)管理。
(五)專業(yè)高效原則：物業(yè)管理企業(yè)進(jìn)行統(tǒng)一管理，并不等于所有的工作都必須要由物業(yè)管理企業(yè)自己來承擔(dān)，物業(yè)管理企業(yè)可以將物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的專項(xiàng)服務(wù)委托給專業(yè)性服務(wù)企業(yè)，但不得將該區(qū)域內(nèi)的全部物業(yè)管理一并委托給他人。
(六)收費(fèi)合理原則：物業(yè)管理的經(jīng)費(fèi)是搞好物業(yè)管理的物質(zhì)基礎(chǔ)。物業(yè)服務(wù)收費(fèi)應(yīng)當(dāng)遵循合理、公平以及費(fèi)用與服務(wù)水平相適應(yīng)的原則。區(qū)別不同的物業(yè)的性質(zhì)和特點(diǎn)，由業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)按有關(guān)規(guī)定進(jìn)行約定。收繳的費(fèi)用要讓業(yè)主和使用人能夠接受并感到質(zhì)價(jià)相符，物有所值。物業(yè)管理的專項(xiàng)維修資金要依法管理和使用。物業(yè)管理企業(yè)可以通過實(shí)行有償服務(wù)和開展多種經(jīng)營來增加收入。
(七)公平競爭原則：物業(yè)管理是社會(huì)主義市場經(jīng)濟(jì)的產(chǎn)物，在市場經(jīng)濟(jì)中應(yīng)當(dāng)實(shí)行公開、公平、公正的競爭機(jī)制，在選聘物業(yè)管理企業(yè)時(shí)，應(yīng)該堅(jiān)持招標(biāo)、投標(biāo)制度，委托方發(fā)標(biāo)，一般要有3個(gè)以上的物業(yè)管理企業(yè)投標(biāo)，招標(biāo)要公開，揭標(biāo)要公正。
(八)依法行事原則：物業(yè)管理遇到的問題十分復(fù)雜，涉及到法律非常廣泛，整個(gè)物業(yè)管理過程中時(shí)時(shí)刻刻離不開法律、法規(guī)。依法簽訂的《物業(yè)服務(wù)合同》，是具有法律效力的規(guī)范文書，是物業(yè)管理的基本依據(jù)。
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