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上海市物業(yè)管理條例

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上海市物業(yè)管理條例

  商業(yè)物業(yè)有時也稱投資性物業(yè),是指那些通過經(jīng)營可以獲取持續(xù)增長回報或者可以持續(xù)升值的物業(yè),這類物業(yè)又可大致分為商服物業(yè)和辦公物業(yè)。下文是上海市物業(yè)管理條例,歡迎閱讀!

  上海市物業(yè)管理條例最新版

  第一章 總則

  第一條 為了規(guī)范住宅物業(yè)管理活動,維護業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)的合法權(quán)益,根據(jù)國務(wù)院《物業(yè)管理條例》和其他有關(guān)法律、行政法規(guī),結(jié)合本市實際情況,制定本規(guī)定。

  第二條 本市行政區(qū)域內(nèi)住宅物業(yè)管理、使用及其監(jiān)督管理,適用本規(guī)定。

  第三條 本規(guī)定所稱住宅物業(yè)管理(以下簡稱物業(yè)管理),是指住宅區(qū)內(nèi)的業(yè)主通過選聘物業(yè)管理企業(yè),由業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)按照物業(yè)服務(wù)合同約定,對房屋及配套的設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場地進行維修、養(yǎng)護、管理,維護相關(guān)區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和秩序的活動。

  本規(guī)定所稱業(yè)主,是指房屋的所有權(quán)人。

  本規(guī)定所稱使用人,是指房屋的承租人和實際使用人。

  本規(guī)定所稱物業(yè)管理企業(yè),是指依法取得獨立法人資格、具有相應(yīng)資質(zhì),從事物業(yè)服務(wù)的企業(yè)。

  第四條 上海市房屋土地資源管理局(以下簡稱市房地資源局)負責全市物業(yè)管理的監(jiān)督管理工作;區(qū)(縣)房地產(chǎn)管理部門負責本轄區(qū)內(nèi)物業(yè)管理的監(jiān)督管理工作。

  有關(guān)行政管理部門按照各自職責,協(xié)同實施本規(guī)定。

  街道辦事處(鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府)負責協(xié)調(diào)物業(yè)管理與社區(qū)建設(shè)之間的關(guān)系。

  第二章 業(yè)主及業(yè)主大會

  第五條 新建住宅區(qū),包括分期建設(shè)或者兩個以上單位開發(fā)建設(shè)的住宅區(qū),其設(shè)置的配套設(shè)施設(shè)備是共用的,應(yīng)當劃分為一個物業(yè)管理區(qū)域。但該住宅區(qū)內(nèi)已分割成多個自然街坊或者封閉小區(qū)的,可以分別劃分為獨立的物業(yè)管理區(qū)域。

  建設(shè)單位在申請辦理住宅建設(shè)工程規(guī)劃許可證的同時,應(yīng)當向區(qū)(縣)房地產(chǎn)管理部門提出劃分物業(yè)管理區(qū)域的要求。區(qū)(縣)房地產(chǎn)管理部門應(yīng)當按照本條第一款的規(guī)定劃分物業(yè)管理區(qū)域,并在地籍圖和房地產(chǎn)登記冊上注記。

  尚未劃分或者需要調(diào)整物業(yè)管理區(qū)域的,區(qū)(縣)房地產(chǎn)管理部門應(yīng)當會同街道辦事處(鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府),按照本條第一款的規(guī)定,結(jié)合當?shù)鼐?村)民委員會的布局劃分物業(yè)管理區(qū)域,并在地籍圖和房地產(chǎn)登記冊上注記。

  第六條 業(yè)主在物業(yè)管理中,除享有國務(wù)院《物業(yè)管理條例》規(guī)定的權(quán)利外,還有權(quán)提議召開首次業(yè)主大會會議,有權(quán)推選業(yè)主代表,并享有被推選權(quán)。

  業(yè)主在物業(yè)管理中,應(yīng)當履行國務(wù)院《物業(yè)管理條例》規(guī)定的義務(wù)。

  業(yè)主應(yīng)當通過建設(shè)單位、物業(yè)管理企業(yè)或者直接向業(yè)主委員會提供聯(lián)系地址、通訊方式。

  第七條 業(yè)主大會由一個物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的全體業(yè)主組成。

  一個物業(yè)管理區(qū)域內(nèi),房屋出售并交付使用的建筑面積達到百分之五十以上,或者首套房屋出售并交付使用已滿兩年的,應(yīng)當召開首次業(yè)主大會會議,成立業(yè)主大會。

  第八條 物業(yè)管理區(qū)域符合本規(guī)定第七條第二款所列條件之一的,建設(shè)單位應(yīng)當書面報告區(qū)(縣)房地產(chǎn)管理部門,并提供業(yè)主清冊、物業(yè)建筑面積、物業(yè)出售并交付使用時間、已籌集的專項維修資金清冊等文件資料;建設(shè)單位未及時書面報告的,業(yè)主可以向區(qū)(縣)房地產(chǎn)管理部門提出成立業(yè)主大會的書面要求。

  區(qū)(縣)房地產(chǎn)管理部門接到建設(shè)單位的書面報告或者業(yè)主的書面要求后,應(yīng)當和街道辦事處(鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府)組織業(yè)主推薦產(chǎn)生業(yè)主大會籌備組(以下簡稱籌備組)成員。

  籌備組由業(yè)主代表組成,其成員名單應(yīng)當自成立之日起七日內(nèi)在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)書面公告。

  籌備組自成立之日起三十日內(nèi),在區(qū)(縣)房地產(chǎn)管理部門和街道辦事處(鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府)指導下,應(yīng)當召開首次業(yè)主大會會議。

  第九條 業(yè)主在首次業(yè)主大會會議上的投票權(quán),按其擁有的住宅套數(shù)計算,每套計一票。住宅區(qū)內(nèi)的非住宅物業(yè)業(yè)主在首次業(yè)主大會會議上的投票權(quán),按其擁有的物業(yè)建筑面積計算,每滿一百平方米計一票;不足一百平方米有單獨房地產(chǎn)權(quán)證書的,可與其他業(yè)主合并計票,每滿一百平方米計一票。單個業(yè)主在首次業(yè)主大會會議上所持的投票權(quán),最高不超過全部投票權(quán)的百分之三十。

  首次業(yè)主大會會議通過的議事規(guī)則,應(yīng)當就業(yè)主大會的議事方式、表決程序、業(yè)主投票權(quán)的確定方法、業(yè)主小組的設(shè)立、業(yè)主委員會的組成和委員任期等事項作出約定。

  第十條 業(yè)主大會除履行國務(wù)院《物業(yè)管理條例》規(guī)定的職責外,還可以決定業(yè)主委員會的工作經(jīng)費、撤銷業(yè)主小組不適當?shù)臎Q定。

  第十一條 業(yè)主大會會議可以采用集體討論的形式,也可以采用書面征求意見的形式。業(yè)主大會會議應(yīng)當有物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)持有二分之一以上投票權(quán)的業(yè)主參加。采用集體討論形式的,可以以幢、單元、樓層等為單位,推選若干名業(yè)主代表參加業(yè)主大會會議,也可以由業(yè)主決定以其他方式推選業(yè)主代表參加業(yè)主大會會議。業(yè)主大會會議以業(yè)主代表參加的形式召開的,到會業(yè)主代表應(yīng)當能夠代表物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)持有二分之一以上投票權(quán)的業(yè)主。

  業(yè)主大會作出決定,必須經(jīng)與會業(yè)主所持投票權(quán)二分之一以上通過。業(yè)主大會作出制定和修改業(yè)主公約、業(yè)主大會議事規(guī)則,選聘和解聘物業(yè)管理企業(yè),專項維修資金使用和續(xù)籌方案的決定,必須經(jīng)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主所持投票權(quán)三分之二以上通過。

  召開業(yè)主大會會議,籌備組或者業(yè)主委員會應(yīng)當事先將會議時間、地點、議題和議程通知所在地區(qū)(縣)房地產(chǎn)管理部門和居(村)民委員會,邀請區(qū)(縣)房地產(chǎn)管理部門和居(村)民委員會派代表參加,并認真聽取區(qū)(縣)房地產(chǎn)管理部門和居(村)民委員會的意見、建議。

  第十二條 首次業(yè)主大會會議選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會。業(yè)主委員會成員應(yīng)當符合國務(wù)院《物業(yè)管理條例》規(guī)定的條件。

  業(yè)主委員會是業(yè)主大會的執(zhí)行機構(gòu),依法履行職責。

  第十三條 業(yè)主委員會自選舉產(chǎn)生之日起三十日內(nèi),持下列文件向區(qū)(縣)房地產(chǎn)管理部門備案:

  (一)業(yè)主大會會議記錄和會議決定;

  (二)業(yè)主大會議事規(guī)則;

  (三)業(yè)主公約;

  (四)業(yè)主委員會成員的名單和基本情況。

  區(qū)(縣)房地產(chǎn)管理部門對依法選舉產(chǎn)生的業(yè)主委員會出具業(yè)主大會、業(yè)主委員會備案證明和印章刻制證明。業(yè)主委員會應(yīng)當依法刻制和使用印章。

  業(yè)主委員會備案的有關(guān)內(nèi)容發(fā)生變更的,應(yīng)當按照本條規(guī)定重新備案。

  第十四條 業(yè)主委員會任期為三年到五年。

  業(yè)主委員會任期屆滿的兩個月前,應(yīng)當書面報告區(qū)(縣)房地產(chǎn)管理部門。區(qū)(縣)房地產(chǎn)管理部門和街道辦事處(鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府)應(yīng)當按照本規(guī)定第八條指導成立換屆改選小組,指導召開業(yè)主大會會議選舉產(chǎn)生新一屆業(yè)主委員會。

  業(yè)主大會會議選舉產(chǎn)生新一屆業(yè)主委員會之日起十日內(nèi),原業(yè)主委員會應(yīng)當將其保管的有關(guān)財務(wù)憑證、檔案等文件資料、印章及其他屬于業(yè)主大會所有的財物移交新一屆業(yè)主委員會,并做好其他交接工作。

  第十五條 同一物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)有兩幢以上房屋的,可以以幢、單元、樓層為單位成立業(yè)主小組。業(yè)主小組由該幢、單元、樓層的全體業(yè)主組成。

  業(yè)主小組履行下列職責:

  (一)討論業(yè)主大會擬討論的事項;

  (二)推選業(yè)主代表出席業(yè)主大會會議,表達本小組業(yè)主的意愿。

  業(yè)主小組會議可以采用集體討論的形式,也可以采用書面征求意見的形式。

  第十六條 兩個或者兩個以上物業(yè)管理區(qū)域共用非市政道路或者其他配套設(shè)施設(shè)備的,應(yīng)當建立業(yè)主委員會聯(lián)席會議制度。業(yè)主委員會聯(lián)席會議由街道辦事處(鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府)、區(qū)(縣)房地產(chǎn)管理部門、相關(guān)物業(yè)管理區(qū)域的業(yè)主委員會、居(村)民委員會、物業(yè)管理企業(yè)派員參加。

  業(yè)主委員會聯(lián)席會議由街道辦事處(鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府)、區(qū)(縣)房地產(chǎn)管理部門組織召開。

  第三章 物業(yè)管理服務(wù)

  第十七條 在業(yè)主、業(yè)主大會選聘物業(yè)管理企業(yè)前,建設(shè)單位應(yīng)當通過招投標方式選聘具有相應(yīng)資質(zhì)的物業(yè)管理企業(yè),提供前期物業(yè)服務(wù)。但是,投標人少于三個或者物業(yè)管理區(qū)域的建筑面積不超過五萬平方米的,經(jīng)物業(yè)所在地的區(qū)(縣)房地產(chǎn)管理部門批準,建設(shè)單位可以采用協(xié)議方式選聘具有相應(yīng)資質(zhì)的物業(yè)管理企業(yè)。

  第十八條 建設(shè)單位簽訂物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)首份房屋銷售合同前,應(yīng)當參照市房地資源局制作的示范文本,制定業(yè)主臨時公約和房屋使用說明書,作為房屋銷售合同的附件。

  業(yè)主臨時公約應(yīng)當對物業(yè)的使用和維護管理、業(yè)主義務(wù)、違反業(yè)主臨時公約應(yīng)當承擔的責任等事項作出規(guī)定,但不得與法律、法規(guī)、規(guī)章相抵觸,不得侵害物業(yè)買受人的合法權(quán)益。業(yè)主臨時公約應(yīng)當報區(qū)(縣)房地產(chǎn)管理部門備案。

  房屋使用說明書應(yīng)當載明房屋平面布局、結(jié)構(gòu)、附屬設(shè)備,詳細的房屋結(jié)構(gòu)圖(注明房屋承重結(jié)構(gòu)),不得占用、移裝的共用部位、共同設(shè)備,以及其他有關(guān)安全合理使用房屋的注意事項。

  建設(shè)單位與物業(yè)買受人簽訂的房屋銷售合同,應(yīng)當包含前期物業(yè)服務(wù)合同約定的內(nèi)容,以及建設(shè)工程規(guī)劃許可文件載明的建設(shè)項目平面布局圖,并在房屋交接書中列明物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)歸全體業(yè)主所有的配套設(shè)施設(shè)備。

  建設(shè)單位不得將物業(yè)共用部分的所有權(quán)或者使用權(quán)單獨轉(zhuǎn)讓。

  第十九條 建設(shè)單位應(yīng)當按照市人民政府規(guī)定的標準在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)配置物業(yè)管理企業(yè)用房和業(yè)主委員會用房(以下合稱物業(yè)管理用房),并在業(yè)主大會成立后無償移交給業(yè)主大會。

  建設(shè)單位申請房屋預(yù)售許可證、房屋所有權(quán)初始登記時,應(yīng)當提交物業(yè)管理用房設(shè)置的室號、面積等相關(guān)資料。市房地資源局、區(qū)(縣)房地產(chǎn)管理部門在核發(fā)房屋預(yù)售許可證和辦理房屋所有權(quán)初始登記時,應(yīng)當注明物業(yè)管理用房室號。

  第二十條 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的下列配套設(shè)施設(shè)備歸全體業(yè)主所有:

  (一)物業(yè)管理用房;

  (二)門衛(wèi)房、電話間、監(jiān)控室、地面架空層、共用走廊;

  (三)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)按規(guī)劃配建的非機動車車庫;

  (四)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的公共綠化、道路、場地;

  (五)建設(shè)單位以房屋銷售合同或者其他書面形式承諾歸全體業(yè)主所有的物業(yè);

  (六)其他依法歸全體業(yè)主所有的設(shè)施設(shè)備。

  建設(shè)單位申請房屋所有權(quán)初始登記時,應(yīng)當提出前款規(guī)定的配套設(shè)施設(shè)備登記申請,由房地產(chǎn)登記機構(gòu)在房地產(chǎn)登記冊上予以記載,但不頒發(fā)房地產(chǎn)權(quán)證書。

  第二十一條 物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當按照物業(yè)服務(wù)合同的約定,提供相應(yīng)的服務(wù)。物業(yè)服務(wù)合同可以約定下列服務(wù)事項:

  (一)物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的使用管理和維護;

  (二)公共綠化的維護;

  (三)公共區(qū)域的保潔;

  (四)公共區(qū)域的秩序維護;

  (五)車輛的停放管理;

  (六)物業(yè)使用中對禁止性行為的管理措施;

  (七)物業(yè)維修、更新、改造和養(yǎng)護費用的賬務(wù)管理;

  (八)物業(yè)檔案資料的保管;

  (九)業(yè)主大會或者業(yè)主委托的其他物業(yè)服務(wù)事項。

  物業(yè)管理企業(yè)可以將物業(yè)服務(wù)合同中的專項服務(wù)事項委托給專業(yè)性服務(wù)企業(yè),但不得將物業(yè)服務(wù)合同約定的全部事項一并委托給他人。

  第二十二條 物業(yè)管理企業(yè)提供物業(yè)服務(wù),應(yīng)當遵守下列規(guī)定:

  (一)符合國家和本市規(guī)定的技術(shù)標準、規(guī)范;

  (二)及時向業(yè)主、使用人告知安全合理使用物業(yè)的注意事項;

  (三)定期聽取業(yè)主的意見和建議,改進和完善服務(wù);

  (四)配合居(村)民委員會做好社區(qū)管理相關(guān)工作。

  物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當協(xié)助做好物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的安全防范工作。

  物業(yè)管理企業(yè)雇請保安人員的,應(yīng)當遵守國家有關(guān)規(guī)定。保安人員在維護物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的公共秩序時,不得侵害業(yè)主的合法權(quán)益,不得妨礙國家機關(guān)工作人員依法執(zhí)行職務(wù)。

  第二十三條 物業(yè)服務(wù)收費應(yīng)當遵循合理、公開、質(zhì)價相符的原則。

  物業(yè)服務(wù)收費實行政府指導價和市場調(diào)節(jié)價。執(zhí)行指導價的范圍,按照市人民政府的規(guī)定執(zhí)行。

  物業(yè)管理企業(yè)可以根據(jù)業(yè)主的委托提供物業(yè)服務(wù)合同約定以外的服務(wù)項目,服務(wù)報酬由雙方協(xié)商確定。

  物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)書面公布物業(yè)服務(wù)項目及其收費標準。

  第二十四條 前期物業(yè)服務(wù)合同生效之日至出售房屋交付之日的當月發(fā)生的物業(yè)服務(wù)費用,由建設(shè)單位承擔。

  出售房屋交付之日的次月至前期物業(yè)服務(wù)合同終止之日的當月發(fā)生的物業(yè)服務(wù)費用,由物業(yè)買受人按照房屋銷售合同約定的前期物業(yè)服務(wù)收費標準承擔;房屋銷售合同未約定的,由建設(shè)單位承擔。

  第二十五條 利用物業(yè)共用部分獲取的收益,歸共同擁有該物業(yè)的業(yè)主所有,主要補充專項維修資金,也可以按照業(yè)主大會的決定用于業(yè)主委員會工作經(jīng)費或者物業(yè)管理方面的其他需要。

  第四章 物業(yè)的使用與維護

  第二十六條 禁止下列損害公共利益的行為:

  (一)損壞房屋承重結(jié)構(gòu);

  (二)違法搭建建筑物、構(gòu)筑物;

  (三)破壞房屋外貌;

  (四)擅自改建、占用物業(yè)共用部分;

  (五)損壞或者擅自占用、移裝共用設(shè)施設(shè)備;

  (六)存放不符合安全標準的易燃、易爆、劇毒、放射性等危險性物品,或者存放、鋪設(shè)超負荷物品;

  (七)排放有毒、有害物質(zhì);

  (八)發(fā)出超過規(guī)定標準的噪聲;

  (九)法律、法規(guī)和規(guī)章禁止的其他行為。

  第二十七條 業(yè)主、使用人裝飾裝修房屋的,應(yīng)當事先告知物業(yè)管理企業(yè)。物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當將房屋裝飾裝修中的禁止行為和注意事項告知業(yè)主、使用人。

  業(yè)主、使用人裝飾裝修房屋,應(yīng)當遵守國家和本市的規(guī)定以及業(yè)主臨時公約、業(yè)主公約。

  第二十八條 業(yè)主、使用人應(yīng)當按照規(guī)劃管理部門批準或者房地產(chǎn)權(quán)證書載明的用途使用物業(yè),不得擅自改變物業(yè)使用性質(zhì)。

  第二十九條 物業(yè)管理企業(yè)發(fā)現(xiàn)業(yè)主、使用人在物業(yè)使用、裝飾裝修過程中有違反國家和本市有關(guān)規(guī)定以及業(yè)主臨時公約、業(yè)主公約行為的,應(yīng)當依據(jù)有關(guān)規(guī)定或者業(yè)主臨時公約、業(yè)主公約予以勸阻、制止;勸阻、制止無效的,應(yīng)當在二十四小時內(nèi)報告業(yè)主委員會和有關(guān)行政管理部門。

  第三十條 車輛在全體共用部分的停放、收費和管理等事項,由業(yè)主大會決定。業(yè)主大會決定對車輛停放收費的,參照物價部門的規(guī)定確定收費標準。業(yè)主大會成立前,車輛在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)停放的,其收費標準應(yīng)當按照物價部門的規(guī)定執(zhí)行。車主對車輛有保管要求的,由車主和物業(yè)管理企業(yè)另行簽訂保管合同。

  公安、消防、搶險、救護、環(huán)衛(wèi)等特種車輛執(zhí)行公務(wù)時在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)停放,不得收費。

  物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)停放車輛,不得影響其他車輛和行人的正常通行。

  第三十一條 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的機動車停車場(庫),應(yīng)當提供給本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的業(yè)主、使用人使用。停車位不得轉(zhuǎn)讓給物業(yè)管理區(qū)域外的單位、個人;停車位有空余的,可以臨時出租給物業(yè)管理區(qū)域外的單位、個人。

  第三十二條 新建商品住宅、公有住宅以及住宅區(qū)內(nèi)的非住宅物業(yè)出售時,物業(yè)出售人和買受人應(yīng)當按照國家和本市的規(guī)定交納專項維修資金。專項維修資金應(yīng)當用于物業(yè)的共用部分的維修、更新和改造,不得挪作他用。

  第三十三條 專項維修資金應(yīng)當存入銀行專戶,按幢立賬、按戶核算。

  業(yè)主委員會或者業(yè)主大會委托的物業(yè)管理企業(yè)每半年至少公布一次專項維修資金的收支情況,接受業(yè)主的監(jiān)督。

  第三十四條 物業(yè)維修、更新、改造和養(yǎng)護的費用,按照下列規(guī)定承擔:

  (一)專有部分的所需費用,由擁有專有部分的業(yè)主承擔;

  (二)部分共用部分的所需費用,由擁有部分共用部分業(yè)主按照各自擁有的房屋建筑面積比例共同承擔;

  (三)全體共用部分的所需費用,由物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的全體業(yè)主按照各自擁有的房屋建筑面積比例共同承擔。

  按照本規(guī)定設(shè)立專項維修資金的,部分共用部分、全體共用部分的維修、更新和改造費用在專項維修資金中列支。但物業(yè)的共用部分屬于人為損壞的,費用應(yīng)當由責任人承擔。

  第三十五條 單幢房屋的共同部分,其維修、更新、改造和養(yǎng)護由該幢業(yè)主決定。涉及房屋大修或者專項維修、更新、改造的,應(yīng)當經(jīng)該幢房屋全體業(yè)主所持投票權(quán)三分之二以上同意,且不得與業(yè)主大會對全體共用部分作出的決定相抵觸;其他決定事項,應(yīng)當經(jīng)該幢房屋全體業(yè)主所持投票權(quán)二分之一以上同意。單幢房屋的業(yè)主投票權(quán)確定方法和單個業(yè)主所持投票權(quán)最高限額,按照本規(guī)定第九條執(zhí)行。

  第三十六條 機動車停車場(庫)的維修、養(yǎng)護費用由其所有人承擔。機動車停車場(庫)的專項維修資金按照物業(yè)管理專項維修資金標準交納,納入業(yè)主大會的專項維修資金賬戶管理,單獨核算。

  第三十七條 物業(yè)存在安全隱患或者被鑒定為危險房屋,可能危及公共利益或者他人合法權(quán)益時,責任人應(yīng)當及時維修養(yǎng)護,有關(guān)業(yè)主應(yīng)當給予配合。責任人不履行維修養(yǎng)護義務(wù)的,可以由物業(yè)管理企業(yè)報經(jīng)業(yè)主大會同意或者直接按照業(yè)主公約的約定,代為維修養(yǎng)護或者采取應(yīng)急防范措施,費用由責任人承擔。

  發(fā)生危及他人房屋使用安全或者公共安全的緊急情況時,物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當立即組織維修、更新或者采取應(yīng)急防范措施,并及時通知業(yè)主委員會,維修費用由相關(guān)責任人承擔。

  物業(yè)應(yīng)當定期維修養(yǎng)護。物業(yè)出現(xiàn)國家和本市規(guī)定的必須維修養(yǎng)護的情形時,業(yè)主或者物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當及時履行維修養(yǎng)護義務(wù)。經(jīng)區(qū)(縣)房地產(chǎn)管理部門督促限期改正,仍未進行維修養(yǎng)護的,由區(qū)(縣)房地產(chǎn)管理部門組織代為實施,費用由相關(guān)責任人承擔。

  第五章 法律責任

  第三十八條 違反本規(guī)定的行為,法律、行政法規(guī)或者本市其他法規(guī)有處罰規(guī)定的,依照有關(guān)法律、法規(guī)的規(guī)定處理。

  第三十九條 業(yè)主、使用人違反本規(guī)定或者業(yè)主臨時公約、業(yè)主公約,有損壞房屋承重結(jié)構(gòu)、擅自改變物業(yè)使用性質(zhì)等行為,損害其他業(yè)主、使用人合法權(quán)利的,業(yè)主委員會應(yīng)當予以勸阻、制止;相關(guān)業(yè)主、使用人可以依法向人民法院提起民事訴訟。

  第四十條 建設(shè)單位違反本規(guī)定第八條第一款規(guī)定,未將物業(yè)管理區(qū)域符合業(yè)主大會成立條件的情況書面報告區(qū)(縣)房地產(chǎn)管理部門,或者未按照規(guī)定提供有關(guān)資料的,由區(qū)(縣)房地產(chǎn)管理部門責令限期改正,可處一萬元以上十萬元以下的罰款。

  建設(shè)單位違反本規(guī)定第三十二條規(guī)定,未按規(guī)定交納專項維修資金的,由市房地資源局或者區(qū)(縣)房地產(chǎn)管理部門責令限期改正,可處應(yīng)交專項維修資金數(shù)額一倍以下的罰款。

  第四十一條 違反本規(guī)定第二十六條第一項規(guī)定,損壞房屋承重結(jié)構(gòu)的,由區(qū)(縣)房地產(chǎn)管理部門責令立即改正,恢復(fù)原狀,可處一萬元以上十萬元以下的罰款;情節(jié)嚴重的,可處十萬元以上二十萬元以下的罰款。

  違反本規(guī)定第二十六條第三項、第四項、第五項規(guī)定,破壞房屋外貌,擅自改建、占用物業(yè)共用部分,損壞或者擅自占用、移裝共用設(shè)施設(shè)備的,由區(qū)(縣)房地產(chǎn)管理部門責令改正,恢復(fù)原狀,可處一千元以上一萬元以下的罰款;情節(jié)嚴重的,可處一萬元以上十萬元以下的罰款。

  第四十二條 違反本規(guī)定第二十六條第二項規(guī)定,違法搭建建筑物、構(gòu)筑物的,由區(qū)(縣)房地產(chǎn)管理部門責令限期拆除,可處一萬元以上十萬元以下的罰款;當事人逾期未拆除的,區(qū)(縣)房地產(chǎn)管理部門可以申請區(qū)(縣)人民政府組織強制拆除。

  對正在實施違法搭建建筑物、構(gòu)筑物的,區(qū)(縣)房地產(chǎn)管理部門應(yīng)當責令立即停止施工,可以暫扣施工工具、材料;拒不改正的,可以組織代為改正,代為改正的費用由當事人承擔。

  附有違法建筑并結(jié)構(gòu)相連的房屋,房地產(chǎn)登記機構(gòu)不予辦理房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移、抵押登記。

  第四十三條 業(yè)主、使用人違反本規(guī)定第二十八條規(guī)定,擅自改變物業(yè)使用性質(zhì)的,由區(qū)(縣)房地產(chǎn)管理部門責令限期改正,恢復(fù)原狀,可處一萬元以上五萬元以下的罰款。

  第四十四條 物業(yè)管理企業(yè)違反本規(guī)定第二十九條規(guī)定,對業(yè)主、使用人的違法行為未予以勸阻、制止或者未在規(guī)定時間內(nèi)報告有關(guān)行政管理部門的,由區(qū)(縣)房地產(chǎn)管理部門責令改正,可處一千元以上一萬元以下的罰款。

  第四十五條 當事人對市房地資源局、區(qū)(縣)房地產(chǎn)管理部門以及其他有關(guān)行政管理部門的具體行政行為不服的,可以依照《中華人民共和國行政復(fù)議法》或者《中華人民共和國行政訴訟法》的規(guī)定,申請行政復(fù)議或者提起行政訴訟。

  當事人對具體行政行為逾期不申請復(fù)議,不提起訴訟,又不履行的,作出具體行政行為的行政管理部門可以依法申請人民法院強制執(zhí)行。

  第四十六條 市房地資源局、區(qū)(縣)房地產(chǎn)管理部門以及其他有關(guān)行政管理部門的工作人員利用職務(wù)上的便利,收受他人財物或者其他好處,不依法履行監(jiān)督管理職責,或者發(fā)現(xiàn)違法行為不予查處的,由其所在單位或者上級主管部門依法給予行政處分;構(gòu)成犯罪的,依法追究刑事責任。

  第六章 附則

  第四十七條 本規(guī)定中有關(guān)專業(yè)用語的含義:

  (一)專有部分,是指在構(gòu)造上及利用上具有獨立性,由單個業(yè)主獨立使用、處分的物業(yè)部位。

  (二)部分共用部分,是指由部分業(yè)主共同使用、管理的物業(yè)部位、設(shè)施設(shè)備及場地等部分。

  (三)全體共用部分,是指由全體業(yè)主共同使用、管理的物業(yè)部位、設(shè)施設(shè)備及場地等部分。

  第四十八條 非住宅物業(yè)管理和未選聘物業(yè)管理企業(yè)提供物業(yè)服務(wù)的住宅物業(yè)的管理,參照本規(guī)定執(zhí)行。

  第四十九條 本規(guī)定自2004年11月1日起施行。1997年5月28日上海市第十屆人民代表大會常務(wù)委員會第三十六次會議通過的《上海市居住物業(yè)管理條例》同時廢止。

  物業(yè)管理針對性的專項服務(wù)

  是指物業(yè)管理企業(yè)面向廣大住用人,為滿足其中一些住戶、群體和單位的一定需要而提供的各項服務(wù)工作。

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