簽商鋪?zhàn)赓U合同注意事項(xiàng)
承租商鋪的目的在于開(kāi)展商業(yè)經(jīng)營(yíng)活動(dòng),而商業(yè)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)首要條件就是必須合法取得營(yíng)業(yè)執(zhí)照,因此,在簽訂商鋪租賃合同時(shí),許多條款都要圍繞著營(yíng)業(yè)執(zhí)照的辦理來(lái)設(shè)置,以下是學(xué)習(xí)啦小編為大家精心準(zhǔn)備的:簽商鋪?zhàn)赓U合同注意事項(xiàng),歡迎參考閱讀!
簽商鋪?zhàn)赓U合同注意事項(xiàng)如下:
在商鋪投資中,租店是很常見(jiàn)的,很多情況下,投資者要租的店鋪往往不是新房,而是過(guò)去的房子,也可能不是大量的由開(kāi)發(fā)商來(lái)制定統(tǒng)一的合同形式來(lái)簽這個(gè)店,因此往往是一個(gè)單獨(dú)的店鋪給您去買或者去租,在這樣的情況下,有時(shí)候轉(zhuǎn)鋪的人心思就比較多,希望讓買家多出錢,而如果不了解一些細(xì)節(jié),就很容易吃虧。這期我們將為您詳細(xì)介紹商鋪?zhàn)赓U合同文本中的注意事項(xiàng),希望對(duì)您的投資有所幫助。
商鋪?zhàn)赓U的合同一般包括以下幾方面:當(dāng)事人的姓名、名稱及住所;房屋的座落、地址、面積、裝修及設(shè)施狀況,租賃的用途;租賃期限;租金及交付方式;房屋狀況及修繕責(zé)任;有關(guān)轉(zhuǎn)租的一些約定;合同變更、解除的條款,違約責(zé)任以及約定的一些其他條款等等。
下面我們就來(lái)詳細(xì)的解讀一下合同中需要注意的事項(xiàng)。
一、 明確要租賃的商鋪或者物業(yè)的地址面積、范圍以及租賃用途 :
1、比如本店鋪位于天津市某個(gè)區(qū)某條街多少號(hào)一定要明確,具體的面積大小也要明確,還要強(qiáng)調(diào)范圍,并要落在圖上。一定要在房屋結(jié)構(gòu)圖上畫出您的范圍并列在合同上,因?yàn)槿绻麤](méi)有明確的范圍,可能今后某個(gè)通道或者某個(gè)墻都會(huì)起爭(zhēng)議。
2、 寫出做什么用途,比如做餐飲、家居。先要確定您要做什么然后再簽合同。比如您要開(kāi)餐飲或者美容院就一定要先限定,在合同上寫明。要做什么一定要表達(dá)出來(lái),以防一旦有沖突的時(shí)候業(yè)主或者出租方拿這個(gè)和您找麻煩,這也是雙方一起定的,一切都是為了避免可能的沖突。一定要限定明確的表達(dá)用途,如果將來(lái)您要做別的業(yè)態(tài),完全可以跟出租方去商量。
二、 明確租金的相關(guān)事項(xiàng):
1、租金的支付方式:
首先,要表明租賃日期和房租交付方式。要寫明哪年,打印清楚并且不要在打印的過(guò)程中留下空格,在后面要附上大寫。其次,要表明租金的支付方式,是按月、按季度、還是按年,一定要有明確的標(biāo)明。最好不要說(shuō)每三個(gè)月支付,要更明確一些,最好寫明是幾月幾日到幾月幾日。還要說(shuō)明法定假日往后順延,比如每月3日要支付這筆錢,但是10月3日大家都休息,這個(gè)是要順延的。這么做是防止有些人說(shuō)房客寫的是3日就要3日把錢給房東,另外要注明拖延交租金應(yīng)該付的滯納金數(shù)額。再有,還要表明支付的方式,就是用現(xiàn)金還是支票來(lái)支付。最好標(biāo)明現(xiàn)金或支票方式,否則也有可能說(shuō)用什么給您抵押了,造成不必要的麻煩。
2、租金的調(diào)整:
在合同中要注明對(duì)租金的調(diào)整時(shí)間和方式,一般的常規(guī)情況是三到五年后房東就可能會(huì)遞增租金,所以承租方不要覺(jué)得三到五年遞增2%等等就不愿意。如果房東不能判斷會(huì)漲多少的話,他就會(huì)一年一年的去簽。但是如果您是在做高投入實(shí)體的時(shí)候就要多簽些時(shí)間,否則一年以后房東完全可以把您哄出去不跟您簽,那么您的裝修就全浪費(fèi)了,所以這些一定要考慮。
3、免租期的問(wèn)題:
通常的免租期是在30天到45天,是用于租客裝修或者申辦證照的一個(gè)期限。有些人還不知道會(huì)有這么一個(gè)免租期。租賃免租期一般也有條款,但是有時(shí)候爭(zhēng)取不到免租期,比如所租的店鋪位置非常好的情況下就不容易得到免租期。若爭(zhēng)取到了免租期,也可能需要給出租方一定的經(jīng)濟(jì)補(bǔ)償。
4、租賃保證金和定金:
一般在簽定協(xié)議之前有意向的時(shí)候都要向房東支付一定的租賃保證金,這樣做一方面從房東來(lái)講說(shuō)明房子一定要優(yōu)先考慮您,如果房東違約就要雙倍賠付保證金給承租方,如果承租方違約了這個(gè)保證金就不退還了。
租賃保證金的數(shù)額一般是一到兩個(gè)月的租金。這個(gè)保證金是不計(jì)利息的,這樣可以保證承租方的一定利益。保證金和房東談好的話,在簽訂正式協(xié)議支付房
租時(shí)就可以折合為租金。其次還有定金,它與保證金有一定的區(qū)別。正式簽協(xié)議時(shí)都會(huì)有定金,這個(gè)是由承租方交付給出租方的,這個(gè)在租賃期內(nèi)一直會(huì)存在房東的身上,用在承租方違約的時(shí)候,實(shí)際上起到押金的作用,但是合同上不會(huì)這么提。一般定金是在整個(gè)租賃期結(jié)束以后,一些該還的費(fèi)用全部向房東還清以后,會(huì)退還給承租方。 但一旦出了一些磨損或問(wèn)題就會(huì)從定金里扣,直到扣完為止。另外前期的租賃保證金在協(xié)議正式簽訂以后也是可以轉(zhuǎn)為定金的。
三、 改造與裝修的問(wèn)題:
承租方另需裝修或者增設(shè)附屬設(shè)施和設(shè)備的,或要做一些重大的、關(guān)鍵性結(jié)構(gòu)的改造,應(yīng)事先征得出租方的書面同意,按規(guī)定向有關(guān)部門審批的,則還由出租方委托承租方報(bào)有關(guān)部門批準(zhǔn)后,方可進(jìn)行。比如城管,還有市政部門,一般去這里審批,如果涉及到一些其他問(wèn)題,比如環(huán)保、消防,還要去這些部門審批。有些情況則可能要去所有部門進(jìn)行審批。比如裝修的時(shí)候,消防通道變了,就必須得到消防部門的許可,另外交通部門也要去。承租方增設(shè)的附屬設(shè)施和設(shè)備及其維修責(zé)任由承租方負(fù)責(zé)。
裝修的時(shí)候怎么申請(qǐng)?jiān)S可,這些一定要寫進(jìn)合同里去。比如一個(gè)品牌,不會(huì)像其他的一些獨(dú)立的業(yè)態(tài)那樣靈活的去變換外立面的裝修、LOGO。品牌需要統(tǒng)一,如麥當(dāng)勞一定要有大M,如果空間限制做不了,那么它就無(wú)法選擇這個(gè)店鋪。所以這些一定要明確,要按照品牌要求來(lái)達(dá)到承租方設(shè)計(jì)的目的,不光是外面,也包括里面的結(jié)構(gòu)。
其次,關(guān)于招牌也要寫進(jìn)去??赡芎芏嗳藭?huì)覺(jué)得我在這里做餐飲憑什么不讓我弄招牌啊?實(shí)際上不是這樣,一定要寫進(jìn)合同中去,而且要保證無(wú)償?shù)奶峁┱信疲駝t可能有些要收費(fèi),這個(gè)是很常見(jiàn)的,所以一定要提前把這些考慮進(jìn)去,讓出租方能夠提供滿足您要求的招牌的位置并且寫進(jìn)合同里去。招牌是需要允許政府部門批準(zhǔn)的,并不是出租方允許就可以了,這也是要提前得到一個(gè)許可。實(shí)際上這種許可聽(tīng)著麻煩,正式審批的時(shí)候需要一定的手續(xù),但是前期去咨詢一下就可以。比如這個(gè)地方可不可以掛招牌,他會(huì)告訴您的,然后再繼續(xù)下一步工作就可以了。
四、 明確有關(guān)交付場(chǎng)地的條款:
第一點(diǎn),一定要明確在什么時(shí)間,在什么樣的條件下交付房屋,這個(gè)也要寫在合同中。如果不明確這個(gè),有可能造成協(xié)議已經(jīng)簽可,但出租方會(huì)時(shí)時(shí)的拖延您的時(shí)間,或者說(shuō)并不是房東人為的因素而是其他一些因素造成拖延房屋,如果您有這一條的話,可以用來(lái)約束出租方。
第二點(diǎn),在交付場(chǎng)地時(shí)一定要要求房東提供詳細(xì)的、所承租的房屋的所有結(jié)構(gòu)圖、各種相關(guān)的證件以及上下水、供電等方面的資料,另外要明確交付場(chǎng)地的條款。
還有一條,就是在交付場(chǎng)地這方面,如果涉及到在這個(gè)地方注冊(cè)您的營(yíng)業(yè)執(zhí)照,那一定要確認(rèn)有沒(méi)有相關(guān)的手續(xù)可以申辦營(yíng)業(yè)執(zhí)照。
五、排他性條款:
不管是經(jīng)營(yíng)品牌服裝,還是餐飲或娛樂(lè),想排除您的競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手,最好加進(jìn)這一條:可以在合同當(dāng)中約定,比如一個(gè)大廈,您租下了其中的店鋪,讓甲方保證在您的合同期內(nèi),任何與您所經(jīng)營(yíng)的內(nèi)容直接或間接相關(guān)的業(yè)態(tài)和經(jīng)營(yíng)形式不得進(jìn)入這個(gè)大廈內(nèi),而且最好也要詳細(xì)的列舉出來(lái),哪些品牌不能進(jìn)來(lái),這是某些有經(jīng)驗(yàn)的商家或大型品牌的一個(gè)做法??赡芎芏嗳瞬涣私庥羞@樣的條款,而這是作為合同簽訂時(shí)需要注意的一個(gè)排他的條款。
六、確定唯一使用權(quán):
要能夠保證您所承租的物業(yè)中您擁有唯一的使用權(quán)。很多人可能覺(jué)得他租給我肯定是我用的,但有時(shí)卻不是這樣的,一定要在合同中明確,以防止同時(shí)租給別人的事情的發(fā)生類似住宅租賃中出現(xiàn)的一些不良現(xiàn)象。另外,還要保證所租物業(yè),比如隸屬一個(gè)集團(tuán)之類的,后來(lái)它的隸屬關(guān)系發(fā)生了變化,但這不能因這個(gè)隸屬關(guān)系的變化而影響到您的租賃權(quán)益。
補(bǔ)充:
我準(zhǔn)備租賃一商鋪經(jīng)營(yíng)服裝生意。請(qǐng)問(wèn)租賃商鋪要注意什么法律問(wèn)題? 建議承租方在簽訂商鋪?zhàn)赓U合同之前做好以下法律準(zhǔn)備工作:
(一)核實(shí)出租方是否具有法定出租資格:
承租方可以通過(guò)查驗(yàn)房產(chǎn)證及相應(yīng)身份證件來(lái)確定出租方是否享有出租商鋪的資格。如果出租方不是房屋的權(quán)利人,則承租方應(yīng)向?qū)Ψ剿魅≡摲课輽?quán)利人同意轉(zhuǎn)租的相關(guān)書面證明。
(二)核實(shí)租賃房屋的法律性質(zhì):
1、承租方應(yīng)根據(jù)租賃目的調(diào)查租賃房屋的用途和土地用途。必須確保承租的房屋類型為商業(yè)性用房、土地用途為非住宅性質(zhì)。否則,營(yíng)業(yè)執(zhí)照無(wú)法辦出,合同目的無(wú)法實(shí)現(xiàn);
2、為保障承租方的利益,建議承租方到當(dāng)?shù)胤抗芫终{(diào)查了解該房屋是否存在抵押等權(quán)利負(fù)擔(dān)情況;
3、查清該房屋是否已經(jīng)存在租賃登記信息。如果存在,將導(dǎo)致新租賃合同無(wú)法辦理登記手續(xù),從而導(dǎo)致新的租賃關(guān)系無(wú)法對(duì)抗第三人,也會(huì)影響新承租人營(yíng)業(yè)執(zhí)照的辦理,合同的目的也無(wú)法實(shí)現(xiàn)。
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