房地產(chǎn)市場調(diào)研報(bào)告
房地產(chǎn)市場調(diào)研報(bào)告
調(diào)研報(bào)告不同于調(diào)查報(bào)告,調(diào)查報(bào)告是因?yàn)榘l(fā)生了某件事(如案件、事故、災(zāi)情)才去作調(diào)查,然后寫出報(bào)告。以下是小編整理的關(guān)于地產(chǎn)市場調(diào)研報(bào)告,歡迎大家參閱。
第1篇:大豐港房地產(chǎn)市場調(diào)研報(bào)告
一、大豐港房地產(chǎn)發(fā)展?fàn)顩r
大豐港是江蘇省委、省政府重點(diǎn)建設(shè)的江蘇沿海三大深水海港之一。大豐港處于江蘇省1040公里海岸線港口空白帶的中心位置,距上海港250海里、連云港港120海里、秦皇島港490海里、距日本長崎港430海里、韓國釜山港420海里,可經(jīng)上海港、釜山港直達(dá)東南亞和歐美各大港口。凸顯的區(qū)位優(yōu)勢,使大豐港成為江蘇沿海中部及周邊地區(qū)與國際市場接軌的最佳大跳板。
這里交通運(yùn)輸十分便捷,集疏運(yùn)條件具備。大豐港與沿海高速、寧靖鹽公速、徐淮鹽高速、京滬高速、新長鐵路、通輸運(yùn)河相連。蘇通長江大橋已經(jīng)建成,從沿海高速公路到上海市區(qū)僅需2小時(shí)車程;大豐港距鹽城機(jī)場僅45公里,鹽城機(jī)場已開通至北京、廣州、云南、溫州、南昌、韓國首爾、香港等地航線。疏港四級航道200xx年12月開工建設(shè),經(jīng)通榆運(yùn)河可直達(dá)長江水系;大豐港至大豐市區(qū)雙向8車道的通港大道正在建設(shè);在鹽城至大豐港的高速公路即將開工;新長鐵路大豐港支線已列入國家規(guī)劃。“海、陸、空”現(xiàn)代化立體交通格局已經(jīng)形成,成為江蘇新型的海河聯(lián)運(yùn)口岸。
大豐港直接覆蓋蘇北、蘇中及淮南的廣大區(qū)域。年貨物可供吞吐量逾8000萬噸。每年直接供應(yīng)或經(jīng)過該地區(qū)供應(yīng)的大宗貨物中僅煤碳就達(dá)3000萬噸,木材達(dá)300立方米,集裝箱生成量50萬TEU,各類化學(xué)品500萬噸。
在大豐港新一輪城市建設(shè)高潮的帶動下,全港房地產(chǎn)業(yè)繼續(xù)穩(wěn)步、健康、持續(xù)發(fā)展,房地產(chǎn)立項(xiàng)數(shù)量、商品房施工面積、商品房竣工面積,實(shí)際投入資金、實(shí)際銷售面積等較上年都有較大幅度增長,整個(gè)房地產(chǎn)呈現(xiàn)出欣欣向榮的態(tài)勢。
然而當(dāng)前房地產(chǎn)還處于買方市場,消費(fèi)者的購房變得加理性,因此研究購房者的需求具有更加重要的意義。為此,我司進(jìn)行了“東莞市住房消費(fèi)狀況研究”的市場調(diào)研活動,我們從東莞市常平鎮(zhèn)的總體住房消費(fèi)者的角度出發(fā),對民眾對住房需求特點(diǎn)以及置業(yè)特點(diǎn)等進(jìn)行了較為分析和研究。以此作為我司常平項(xiàng)目下階段銷售的市場依據(jù)。
二、宏觀規(guī)劃對常平房地產(chǎn)的影響
大豐港海港新城是按大豐港經(jīng)濟(jì)區(qū)總體規(guī)劃建設(shè)的一個(gè)獨(dú)立新城,按照“一年拉開主框架,二年初見成效,三年建成2平方公里,五年建成5平方公里、5萬人口的港城啟動區(qū)”的目標(biāo),以“規(guī)劃指導(dǎo)、集中開發(fā)、環(huán)境先行、政府引導(dǎo)、市場開發(fā)”為原則,科學(xué)策劃、科學(xué)開發(fā)。啟動區(qū)的控制性詳細(xì)規(guī)劃建設(shè)海港新城東至城東路(原海堤公路)、南靠疏港路(S332省道)、西接濱湖大道、北臨通港路。
港城啟動區(qū)先期已建成海關(guān)、商檢、海事、國土辦公樓等開關(guān)通航必備的行政建筑設(shè)施。配套建成了海關(guān)橋、港華橋、潯陽路、洋輝中路、港華路等市政道路和橋梁。目前正在實(shí)施五星級溫泉假日酒店、人工日月湖工程、花園路、晨星路、環(huán)湖路、洋輝路北段和中段以及大豐港海洋學(xué)院體育場的等項(xiàng)目,并在此基礎(chǔ)上建設(shè)港區(qū)行政中心,啟動開發(fā)附近居住小區(qū)和商貿(mào)區(qū),引導(dǎo)周邊地區(qū)的人口移居,為新中心區(qū)開發(fā)注入活力。
啟動區(qū)的中遠(yuǎn)期,在港口、工業(yè)區(qū)進(jìn)一步發(fā)展的基礎(chǔ)上,將以大型房產(chǎn)項(xiàng)目的開發(fā)帶動啟動區(qū)商業(yè)金融、生產(chǎn)服務(wù)的進(jìn)一步發(fā)展。以日月湖為中心的游樂休閑設(shè)施的開發(fā)帶動整個(gè)區(qū)域進(jìn)一步發(fā)展。以洋輝路北側(cè)休閑娛樂區(qū)的開發(fā)和公園居住區(qū)的高檔居住區(qū)開發(fā)為主要方向,同時(shí)實(shí)現(xiàn)湖西文化中心區(qū)的建設(shè),確立啟動區(qū)的形象。
按大豐港作為鹽城港主港區(qū)的定位,大豐港海港新城將定位為鹽城主城區(qū)的“副核”組成部分,大豐港區(qū)重要生活后勤基地,公共服務(wù)核心。港城建成后將集行政、商貿(mào)、金融、信息、文化、娛樂、游覽等功能于一體,必將成為海港新城能量集聚、規(guī)模效益最先集中的地區(qū),是實(shí)現(xiàn)港區(qū)一類口岸一站式服務(wù)的重要舉措、 “以港興工”、“以工興市”方略的重要體現(xiàn)、海港新城經(jīng)濟(jì)增長的重要區(qū)域 。
港城5平方公里啟動區(qū)規(guī)劃結(jié)構(gòu)為:一湖映五區(qū)、五洲拱日月、玉帶系南北、璀璨奪星光。一湖映五區(qū),一湖指4平方公里的人工湖——日月湖,環(huán)湖布置居住、科研、商業(yè)、綜合片區(qū)。五洲拱日月,指別墅、休閑、餐飲、公園、文化中心等象5個(gè)小綠洲聚集在日月湖上。玉帶系南北,指一條綠化生態(tài)走廊由南至北把日月湖和湖北面的大型生態(tài)綠地和濕地公園聯(lián)系在一起,形成共同發(fā)展之態(tài)勢。璀璨奪星光,指日月湖上各種活動設(shè)施豐富多彩,各類島嶼與建筑群像珍珠一樣灑在日月湖上,它們的倒影與日月湖一起形成一道亮麗的風(fēng)景線,好比天上的繁星一樣褶褶生輝。
三、房地產(chǎn)市場分析
針對本案濱湖佳苑附近幾個(gè)樓盤市調(diào)分析。
星湖花園房價(jià)均在4000左右,工人工資在150到160左右,打樁6到7元一米,多層12米,高層要20米道30米,土建的成本1400左右,發(fā)包價(jià)格不明,無土地成本。
---市場結(jié)論:
1、常平房地產(chǎn)市場前程看好,但其競爭也是日趨激烈,品牌競爭無論從開發(fā)經(jīng)營,到施工設(shè)計(jì),還是物業(yè)管理,銷售服務(wù)越來越注重品牌的效應(yīng)。
2、常平市場正從過去的外銷主導(dǎo)向內(nèi)銷轉(zhuǎn)變,由于港人(含其它外銷需求部)與大陸與內(nèi)銷置業(yè)者的消費(fèi)習(xí)慣不同,新開發(fā)樓盤的規(guī)劃更注重對內(nèi)銷市場的偏好。
3、內(nèi)銷市場的主力需求以相對較大的住家型物業(yè)為重,集中在100—140平方米,三戶二廳為主,相對創(chuàng)新的錯(cuò)層與躍式較受消費(fèi)者的青睞。
4、常平房地產(chǎn)市場住宅銷售的價(jià)格平穩(wěn),實(shí)際成交價(jià)集中在2700 -4000元/平方米區(qū)間,個(gè)別樓盤因其早期設(shè)計(jì)不適應(yīng)市場需求而價(jià)格下調(diào),現(xiàn)整體市場環(huán)境除部分投資型產(chǎn)品和品質(zhì)較好的項(xiàng)目外,都呈現(xiàn)出銷售緩慢的情況。
第2篇:房地產(chǎn)市場調(diào)查報(bào)告
一、背景介紹
從20xx年至今,房地產(chǎn)行業(yè)經(jīng)歷了萌芽、發(fā)展、壯大的規(guī)模態(tài)勢,企業(yè)也從最初的混亂向平穩(wěn)和有序邁進(jìn)。據(jù)不完全統(tǒng)計(jì),xx市目前的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)近千家,有項(xiàng)目企業(yè)預(yù)計(jì)300余個(gè)。單拿xx為例,房地產(chǎn)企業(yè)已達(dá)428家,開發(fā)項(xiàng)目120余個(gè),我們從稅收這個(gè)角度就可以衡量出房地產(chǎn)業(yè)這幾年的發(fā)展。20xx年稅收收入0.9億,20xx年截止11月份,已增到12億,房地產(chǎn)行業(yè)已占地方稅收收入50%以上。可以說,房地產(chǎn)行業(yè)已成為小店區(qū)支柱型產(chǎn)業(yè),該行業(yè)的興衰成敗直接影響地方政府財(cái)政收支情況。
縱觀200xx年-20xx年xx市房地產(chǎn)走勢,我們發(fā)現(xiàn),在經(jīng)歷了“控制房價(jià)過快上漲” “抑制房價(jià)過快上漲” “遏制部分城市房價(jià)過快上漲”的過程中,xx市的房價(jià)一直打著政府宏觀調(diào)控政策的擦邊球,受政策影響不大。在剛剛閉幕的十八屆三中全會上,關(guān)于對財(cái)稅體制的改革,集體土地使用權(quán)的變化,以及房地產(chǎn)稅的開征及推廣,這些政府宏觀調(diào)控政策的實(shí)施都會對房價(jià)產(chǎn)生一定影響。
我們辯證地得出結(jié)論,對普通住宅的剛性需求穩(wěn)中緩升,而對非普通住宅、商鋪等高檔住房或奢侈品房的價(jià)格將會下降。
二、影響房價(jià)的變動因素
土地費(fèi)用:目前這是重要組成部分。政府是土地財(cái)政,財(cái)政中一大部分源于政府轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的收入,也就是賣地,地價(jià)越高,土地成本越大,這部分成本都會轉(zhuǎn)稼到消費(fèi)者頭上。隨著改革力度加大,中央對財(cái)稅體制的改革,土地財(cái)政的現(xiàn)象會逐步改善,那么關(guān)乎國計(jì)民生的普通住宅的供應(yīng)將會增大,也就是說未來房地產(chǎn)市場的改革方向要從需求市場向供給市場轉(zhuǎn)變,根據(jù)經(jīng)濟(jì)學(xué)中需求供給函數(shù)的變化,供給增多,則同樣的均衡量下,均衡價(jià)格下降,因此這是對房價(jià)的重要影響因素。
稅金及費(fèi)用:20xx年房地產(chǎn)企業(yè)的稅負(fù)率7%左右,目前的稅負(fù)率近13%。拿目前銷售不錯(cuò)的首開房地產(chǎn)來說,當(dāng)年的銷售收入過1.2億/80套,新增稅負(fù)就要達(dá)到600萬,平均每套房多承擔(dān)稅負(fù)7.5萬,平均每平米房價(jià)增加535元。
房產(chǎn)稅的開征現(xiàn)狀:對從價(jià)的按房產(chǎn)的1.2%征收,從租按照12%,但對國家機(jī)關(guān)企事業(yè)單位以及軍隊(duì)的房產(chǎn)免稅,對個(gè)人的非營業(yè)用房產(chǎn)免稅。
三中全會對財(cái)稅體制改革的方向要開征房產(chǎn)稅,但對保障居民起碼生活水平的用于個(gè)人居住的非營業(yè)用房產(chǎn)我們認(rèn)為開征的可能性很小。那么稅制改革就不會影響到普通住宅的房價(jià),所以我們認(rèn)為普通住宅會按照市場供求關(guān)系確定價(jià)格,從趨勢來看應(yīng)該是上升的。
對于非普通住宅,利潤空間較大。我們做過調(diào)查,恒實(shí)平陽的房產(chǎn)銷售收入70%來自于商鋪及寫字間,開盤時(shí)4萬/平米,目前已升至6萬/平米。隨著房產(chǎn)稅的開征,投資者會轉(zhuǎn)向別的投資市場,導(dǎo)致市場上房屋供大于求房價(jià)會下跌。拿星河灣來說,開盤時(shí)一房難求2萬/平米,到目前已降至1.8萬/平米,該處房產(chǎn)代表了將來高端奢侈品房屋的價(jià)格走勢。
建安成本、配套設(shè)施費(fèi)、廣告開發(fā)費(fèi)用、開發(fā)商利潤 2、社會因素 國民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展水平 體制改革的深化程度 居民收入水平的變化 政策導(dǎo)向 社區(qū)環(huán)境選擇 地理位臵
其中,國民經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平、居民收入水平,隨著經(jīng)濟(jì)社會的發(fā)展,這兩項(xiàng)都是逐年遞增,這些因素會影響房地產(chǎn)市場的總體供求,特別是影響需求。通常來講,一個(gè)地區(qū)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平越高、經(jīng)濟(jì)增長越快、產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)越合理、就業(yè)率、收入水平和投資水平越高,財(cái)政收入越多、金融形勢越好,房地產(chǎn)市場需求就越大,房價(jià)總體水平也越高。反之,房價(jià)總體水平越低。從中國的情況來看,改革開放20多年后的今天與改革初相比,房價(jià)有了巨幅增長,就是源于全國的經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平、居民收入水平等一系列經(jīng)濟(jì)因素方面的迅猛發(fā)展。
三、政府的調(diào)控政策
三中全會提出,要讓市場在資源配臵中起決定性作用,那么政府的調(diào)控政策就是保障,不能主導(dǎo),真正將資源推向市場,與國際接軌。體制改革的深化程度 稅制的設(shè)臵 房地產(chǎn)稅的開征 規(guī)范性文件的出臺
國五條細(xì)則中未提及征收二手房交易20%的個(gè)稅問題。隨著市國五條細(xì)則的出臺,太原樓市開始趨于明朗化,接下來一段時(shí)間成交量可能會有所上升;但也有相關(guān)人士反映:市房管局對新建商品住房價(jià)格增幅高于城鎮(zhèn)居民家庭人均可支配收入實(shí)際增幅的企業(yè),加大了(銷)預(yù)售證等相關(guān)證件的審評力度,這在一定程度上將導(dǎo)致部分有合法證件的房價(jià)正再一次漲價(jià)。
四、房地產(chǎn)公司如何確定未來的經(jīng)營戰(zhàn)略
一線城市由于經(jīng)歷了幾輪調(diào)控的洗禮,開發(fā)商相對比較理性,通過降價(jià)來促進(jìn)銷售已經(jīng)成為一種常態(tài),那么就需要減少開發(fā)商的利潤來降低房價(jià),吸引消費(fèi)者,達(dá)到銷售目標(biāo)。
對于二線城市來說,對于普通住宅的銷售,如正規(guī)、知名房地產(chǎn)商,如首開等,房價(jià)緩中有升,對于高檔房,如星河灣,房產(chǎn)商就要縮小自身利潤空間以尋求更多的市場。
第3篇:九江房地產(chǎn)市場調(diào)研報(bào)告
第一節(jié) 調(diào)研目的
通過了解九江市房地產(chǎn)市場現(xiàn)時(shí)和潛在的供應(yīng)量、現(xiàn)時(shí)營銷狀況及項(xiàng)目周邊的交通狀況、配套設(shè)施、市場消費(fèi)能力等方面的信息,分析掌握項(xiàng)目片區(qū)房地產(chǎn)及商業(yè)發(fā)展趨勢,對目標(biāo)項(xiàng)目進(jìn)行可行性分析,風(fēng)險(xiǎn)分析等,為開發(fā)商投資決策提供準(zhǔn)確、有效的依據(jù)。
第二節(jié) 調(diào)研區(qū)域界定
本項(xiàng)目位于廬山區(qū)前進(jìn)東路以南200米處;調(diào)研區(qū)域包含九江市潯陽區(qū)和廬山區(qū)兩個(gè)區(qū)域。住宅調(diào)研主要集中在九龍街片區(qū)、廬峰東路片區(qū)、九江市開發(fā)區(qū)、湖濱小區(qū)以及前進(jìn)路片區(qū)等具有一定規(guī)模的住宅開發(fā)區(qū),商鋪調(diào)研區(qū)域主要集中在九龍街、潯陽路、大中路(步行街)、前進(jìn)路等商業(yè)繁華路段。
第三節(jié) 片區(qū)概況
一、片區(qū)發(fā)展現(xiàn)狀
九江地處江西省北部、長江和鄱陽湖交匯處,北依著名避暑勝地、世界級風(fēng)景區(qū)廬山,是集名山(廬山)、名江(長江)、名湖(鄱陽湖)于一體的具有2200多年歷史的文化名城。130多年前,九江就是對外通商口岸,1992年被國務(wù)院批準(zhǔn)為長江沿岸開放城市,經(jīng)濟(jì)相對發(fā)達(dá),水陸空交通便利,素有“七省通衢”之譽(yù)。京九鐵路的開通為九江投資環(huán)境的改善,經(jīng)濟(jì)的騰飛注入了新的活力。長江和京九鐵路兩條大動脈在九江市區(qū)交匯,九江成為承東啟西、引南接北的金十字交匯點(diǎn)。
長虹大道作為廬山區(qū)和潯陽區(qū)的的分界線,不僅在地域上將其分隔,而且在經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平上,長虹大道南北兩個(gè)片區(qū)(以北為潯陽區(qū),以南為廬山區(qū))也存在著明顯的差異。潯陽區(qū)由于地處原商業(yè)中心區(qū),商業(yè)格局、氛圍的傳承發(fā)揚(yáng),使得潯陽區(qū)的商業(yè)非常繁榮,片區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平較高;而廬山區(qū)由于遠(yuǎn)離市中心商業(yè)繁華地段,京九鐵路橫穿該片區(qū),無形中對中心區(qū)商業(yè)輻射形成了一種阻礙,而且由于該片區(qū)原為工業(yè)區(qū),國有大中型企業(yè)多集中于此,現(xiàn)今,這些國有企業(yè)大多處于舉步唯艱或虧損狀態(tài),因此,廬山區(qū)經(jīng)濟(jì)水平相對潯陽區(qū)來說較為落后。
二、片區(qū)配套設(shè)施狀況
隨著九江市區(qū)范圍和商業(yè)輻射范圍的不斷擴(kuò)大,以及周邊區(qū)縣人口的遷入,廬山區(qū)前進(jìn)路段漸呈現(xiàn)繁華景象,各種配套設(shè)施也逐步跟進(jìn),日趨完善。
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