房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)的方案
房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)的方案(精選10篇)
房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)的方案要怎么寫(xiě)，才更標(biāo)準(zhǔn)規(guī)范？根據(jù)多年的文秘寫(xiě)作經(jīng)驗(yàn)，參考優(yōu)秀的房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)的方案樣本能讓你事半功倍，下面分享【房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)的方案(精選10篇)】，供你選擇借鑒。
房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)的方案篇1
一、活動(dòng)目的
1、促進(jìn)開(kāi)盤(pán)成交客戶(hù)合同簽訂;2、提升開(kāi)盤(pán)售樓部現(xiàn)場(chǎng)人氣;
3、促進(jìn)項(xiàng)目開(kāi)盤(pán)成交，制造凱悅城的聲音，及快速去化房源。
二、活動(dòng)時(shí)間
20__年9月份(具體時(shí)間待定)
三、活動(dòng)地點(diǎn)凱悅城售樓中心
四、活動(dòng)前準(zhǔn)備1、置業(yè)顧問(wèn)電話(huà)邀約時(shí)間:20__年9月份2、電器的購(gòu)買(mǎi)
時(shí)間:20__年8月30日3、抽獎(jiǎng)券制作到位時(shí)間:20__年9月初4、水果糕點(diǎn)現(xiàn)場(chǎng)布置到位時(shí)間:開(kāi)盤(pán)前一天
五、活動(dòng)內(nèi)容
邀請(qǐng)凱悅城開(kāi)盤(pán)，購(gòu)房簽約客戶(hù)，將在售樓中心內(nèi)部進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)“砸金蛋得家電”活動(dòng)，由項(xiàng)目經(jīng)理對(duì)本次活動(dòng)類(lèi)容進(jìn)行簡(jiǎn)單介紹，并傳遞前期購(gòu)房客戶(hù)，老帶新活動(dòng)政策，本次活動(dòng)抽獎(jiǎng)由當(dāng)天購(gòu)房客戶(hù)現(xiàn)場(chǎng)抽取，產(chǎn)生以下獎(jiǎng)勵(lì):一等獎(jiǎng):筆記本電腦(2名)二等獎(jiǎng):海爾冰箱(4臺(tái))
3000_2臺(tái)=6000元1500_4臺(tái)=6000元1000元_6臺(tái)=6000元600元_10臺(tái)=6000元
100元_90臺(tái)=9000元
費(fèi)用預(yù)估:33000元
三等獎(jiǎng):海爾洗衣機(jī)(6名)四等獎(jiǎng):微波爐(10名)
五等獎(jiǎng):榨汁機(jī)或電飯煲或加濕器(90名)
六、活動(dòng)流程
新客戶(hù)到達(dá)售樓中心——進(jìn)入簽到區(qū)簽到——拿排號(hào)單或序號(hào)——客戶(hù)集中到門(mén)外——現(xiàn)場(chǎng)維持開(kāi)盤(pán)前客戶(hù)情緒，待開(kāi)盤(pán)開(kāi)始，由銷(xiāo)售帶客戶(hù)購(gòu)房，已簽訂購(gòu)房認(rèn)購(gòu)的客戶(hù)——由銷(xiāo)售帶客戶(hù)進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)砸蛋區(qū)——由客戶(hù)砸蛋獲取獎(jiǎng)券——銷(xiāo)售帶客戶(hù)去領(lǐng)獎(jiǎng)去等級(jí)(需帶認(rèn)購(gòu)和客戶(hù)身份證)——核對(duì)后_——銷(xiāo)售讓客戶(hù)從_離開(kāi)。
(置業(yè)顧問(wèn)全程接待，并一對(duì)一介紹，促進(jìn)成交幾率，深入挖掘潛在客戶(hù)群)
七、活動(dòng)費(fèi)用
1、抽獎(jiǎng)券數(shù)量:100張
抽獎(jiǎng)箱:1個(gè)費(fèi)用:100元
2、聘請(qǐng)婚慶公司
費(fèi)用:2500元
3、水果糕點(diǎn)
費(fèi)用:1000元
4、預(yù)計(jì)現(xiàn)場(chǎng)布置費(fèi)用:費(fèi)用:500元
5、小禮品購(gòu)置費(fèi):毛絨玩具等2000元
6、不可預(yù)計(jì)支出費(fèi)用:費(fèi)用:900元
7、家電費(fèi)用
費(fèi)用:33000元
20__
費(fèi)用合計(jì):40000元
策劃部年8月22日
房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)的方案篇2
一、未來(lái)發(fā)展趨勢(shì)
一方面是房地產(chǎn)已經(jīng)進(jìn)入品牌競(jìng)爭(zhēng)時(shí)代，房地產(chǎn)市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)已從價(jià)格競(jìng)爭(zhēng)、概念競(jìng)爭(zhēng)轉(zhuǎn)而進(jìn)入品牌競(jìng)爭(zhēng)階段，企業(yè)更注重對(duì)品牌的培養(yǎng)與利用。因此應(yīng)注重對(duì)品牌的不斷強(qiáng)化，輸出品牌核心價(jià)值，進(jìn)行統(tǒng)一品牌之下的分品牌戰(zhàn)略;同時(shí)廣告意識(shí)要超前，推廣手段整合性強(qiáng)，利用一切可以利用的傳播資源強(qiáng)化產(chǎn)品的概念。另一方面是消費(fèi)市場(chǎng)日趨理性和個(gè)性化，近年經(jīng)濟(jì)持續(xù)放緩，居民收入(包括預(yù)期收入)持續(xù)下降，實(shí)惠性的心理占據(jù)主導(dǎo)地位;消費(fèi)者經(jīng)過(guò)長(zhǎng)期的廣告浸yin，偶然性、沖動(dòng)性購(gòu)買(mǎi)行為減弱，理性購(gòu)買(mǎi)行為增強(qiáng);各種不同類(lèi)型的消費(fèi)者對(duì)樓盤(pán)的選擇逐漸建立自己的標(biāo)準(zhǔn)和喜好，消費(fèi)者對(duì)商品房的選擇會(huì)更趨“個(gè)性化”，會(huì)更加考慮自己的心理需求，尋找更加適合自己的樓盤(pán)。隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的加劇，大型化、集約化樓盤(pán)將成為未來(lái)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的熱點(diǎn);針對(duì)不同消費(fèi)者的市場(chǎng)細(xì)分趨勢(shì)日趨明朗，以滿(mǎn)足不同類(lèi)型消費(fèi)需求的消費(fèi)群;“設(shè)計(jì)時(shí)代”開(kāi)始回歸，發(fā)展商更加重視產(chǎn)品的開(kāi)發(fā)，對(duì)樓盤(pán)的前期規(guī)劃和設(shè)計(jì)將更加重視。競(jìng)爭(zhēng)手段將會(huì)全方位、多元化，如一些大型的樓盤(pán)具備綜合的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)，而中小型盤(pán)就必須以其個(gè)性化和特色需求也在市場(chǎng)占據(jù)一
席之地。在未來(lái)的發(fā)展過(guò)程中，將進(jìn)一步追求境界(如歷史、人文、文化等);追求近距離(如與商務(wù)區(qū)、高效、車(chē)站等接近);追求潔凈(對(duì)光線、綠化、天然氣配備等);追求寧?kù)o(密度低、生態(tài)景觀臺(tái)等)等等，不僅對(duì)配套設(shè)施的需求提高，而且對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的品牌高要求;不僅對(duì)設(shè)計(jì)有相應(yīng)要求，可能還會(huì)對(duì)社區(qū)居民的生活群和社交卷具有相應(yīng)要求;不僅對(duì)樓盤(pán)的品牌有要求，可能對(duì)設(shè)計(jì)和制造過(guò)程中的環(huán)節(jié)比較關(guān)注。在市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)形勢(shì)進(jìn)一步白熱化的情況下，如何進(jìn)一步挖掘自身樓盤(pán)的附加價(jià)值，穩(wěn)定價(jià)格、吸引客源?如何根據(jù)目標(biāo)消費(fèi)群的理性購(gòu)買(mǎi)需求，進(jìn)一步深化自身樓盤(pán)的優(yōu)點(diǎn)，使目標(biāo)消費(fèi)群產(chǎn)生“物有所值”的感覺(jué)?如何繼續(xù)建立自己獨(dú)特的品牌個(gè)性，突破強(qiáng)勁對(duì)手的包圍，在市場(chǎng)上繼續(xù)掀起一股新的旋風(fēng)?如何適應(yīng)“個(gè)人置業(yè)時(shí)代”的新趨勢(shì)?這些都迫使開(kāi)發(fā)商需要進(jìn)行系統(tǒng)的全程營(yíng)銷(xiāo)策劃。
二、房地產(chǎn)全程營(yíng)銷(xiāo)策劃
一是策劃為先。在整個(gè)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)過(guò)程中，從思維上應(yīng)該策劃在先，包括項(xiàng)目認(rèn)證、風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估、資金渠道、市場(chǎng)定位、規(guī)劃設(shè)計(jì)、施工招標(biāo)、工程管理、材料選擇、形象包裝、開(kāi)盤(pán)銷(xiāo)售、廣告宣傳、營(yíng)銷(xiāo)策略、物業(yè)管理、品牌塑造、效益提升等等都需要系統(tǒng)策劃，策劃是建立在相應(yīng)的市場(chǎng)調(diào)查的基礎(chǔ)上，調(diào)查既可以是一手的資料，也可是二手的，如包括政府統(tǒng)計(jì)口徑、銀行統(tǒng)計(jì)口徑、統(tǒng)計(jì)局、商業(yè)局、房管局、國(guó)土局、稅務(wù)局等部門(mén)的統(tǒng)計(jì)年鑒，了解和分析市場(chǎng)購(gòu)買(mǎi)力及消費(fèi)趨勢(shì)等等。根據(jù)不同的環(huán)節(jié)有針對(duì)性的展開(kāi)調(diào)查，如圍繞消費(fèi)者的生活形態(tài)，圍繞區(qū)域的樓盤(pán)情況，圍繞促銷(xiāo)策略等等。
二是創(chuàng)新為贏。
在整個(gè)策劃過(guò)程中均應(yīng)該進(jìn)行營(yíng)銷(xiāo)策劃創(chuàng)新，包括建筑形態(tài)、布局規(guī)劃、戶(hù)型設(shè)計(jì)、整合營(yíng)銷(xiāo)、廣告宣傳、公關(guān)活動(dòng)、物業(yè)管理、融資方式等等，如在支付方式上，與金融有效結(jié)合;在價(jià)格制定上，有效利用消費(fèi)者的心理;在宣傳和定位上，利用消費(fèi)者好奇、虛偽等心理。如關(guān)注小孩教育、與名人做鄰居、零首付、組合銷(xiāo)售、在促銷(xiāo)上合家歡禮品組合：丈夫贈(zèng)送健身禮券、妻子贈(zèng)送美容禮券、兒女贈(zèng)送少年宮課程一門(mén)、老人贈(zèng)送全面身體檢查一次等等。同時(shí)要全程為握，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的全程策劃，每個(gè)環(huán)節(jié)、每道工序、每個(gè)細(xì)節(jié)都相當(dāng)重要。如市場(chǎng)調(diào)研、市場(chǎng)分析、市場(chǎng)定位、市場(chǎng)形象、市場(chǎng)促銷(xiāo)。
三是塑造差異。
差異化能夠創(chuàng)造競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)，在房地產(chǎn)策劃過(guò)程中，應(yīng)在不同層面塑造差異，如建筑風(fēng)格、外立面、風(fēng)系設(shè)計(jì)、光系設(shè)計(jì)、戶(hù)型設(shè)計(jì)、布局空間設(shè)計(jì)、功能設(shè)計(jì)、智能化設(shè)計(jì)、逃生設(shè)計(jì)等等。在差異的塑造過(guò)程中，應(yīng)在價(jià)值提升、吸引眼球、新穎性和成本方面權(quán)衡考慮，因?yàn)槠髽I(yè)的目的是營(yíng)利為本。
四是整合營(yíng)銷(xiāo)。
一方面房地產(chǎn)企業(yè)在項(xiàng)目開(kāi)發(fā)或經(jīng)營(yíng)中要體現(xiàn)人性化意識(shí)，關(guān)注企業(yè)形象、項(xiàng)目形象、員工形象、產(chǎn)品用料、營(yíng)銷(xiāo)方式等等，另一方面要善于整合，在定價(jià)方式、開(kāi)盤(pán)起價(jià)、價(jià)格策略、付款方式、營(yíng)銷(xiāo)主題、廣告創(chuàng)意、投放媒體、投放時(shí)間、媒體選擇、賣(mài)點(diǎn)營(yíng)造、物管承諾等方面都應(yīng)該組合和整合。如引進(jìn)組合家電、組合廚房;社區(qū)綜合配套，整合內(nèi)外部資源等等。在傳播方面，從炒地段到炒升值潛力，從炒概念到炒設(shè)計(jì)和戶(hù)型;從軟文到單葉，從電視廣告到車(chē)體、廣播和戶(hù)外廣告等，在生活方式、生活品味等方面區(qū)塑造創(chuàng)意點(diǎn)。在品牌定位方面，根據(jù)消費(fèi)形態(tài)和樓盤(pán)實(shí)際情況，尋找相應(yīng)的目標(biāo)消費(fèi)群體，同時(shí)要善于培育樓盤(pán)的子品牌。當(dāng)然，對(duì)于房地產(chǎn)銷(xiāo)售力的實(shí)現(xiàn)，單純靠品牌概念的輸出無(wú)法達(dá)成，實(shí)在的產(chǎn)品和價(jià)格才是實(shí)現(xiàn)銷(xiāo)售力的關(guān)鍵所在，因此應(yīng)輸出多元化的產(chǎn)品信息，提升樓盤(pán)的價(jià)值感，打動(dòng)更加理性的消費(fèi)群，為產(chǎn)品注入一些新的元素，賦予產(chǎn)品更加新鮮的形象，從而保持品牌的新鮮感。
總之，未來(lái)的社區(qū)將更加在產(chǎn)品自身方面加以關(guān)注：如園林設(shè)計(jì)好，有較大的休閑活動(dòng)空間;間隔合理、實(shí)用率高、采光好、空氣流通;樓距較大，有開(kāi)敞的空間和視野;完善的小區(qū)配套，物業(yè)管理好，最好是封閉式管理;
交通、購(gòu)物方便，使房子成為有文化氣息的房子，成為有創(chuàng)造力的房子。在營(yíng)銷(xiāo)傳播上：抓住目標(biāo)消費(fèi)者的心態(tài)，務(wù)求直指人心，在銷(xiāo)售策略、廣告策略投其所好，促成他們購(gòu)買(mǎi)，同時(shí)根據(jù)目標(biāo)消費(fèi)群的特性，配合產(chǎn)品的特點(diǎn)，使廣告投入針對(duì)性更強(qiáng)更直接。一方面是組合利用軟文、公關(guān)和不同形式的廣告，在設(shè)計(jì)和投放過(guò)程中創(chuàng)新，另一方面是有效把握目標(biāo)消費(fèi)群體的消費(fèi)心理和行為，關(guān)注其消費(fèi)形態(tài)，從而有針對(duì)性地開(kāi)展相應(yīng)地傳播和促銷(xiāo)活動(dòng)。
房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)的方案篇3
一、龍馬潭區(qū)宏觀經(jīng)濟(jì)
【基本情況】 全區(qū)幅員面積332.64平方千米，年末總?cè)丝?1.5萬(wàn)人，其中非農(nóng)業(yè)人口10.44萬(wàn)人。全年完成國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值14.8億元，增長(zhǎng)12.5%，其中：第一產(chǎn)業(yè)增加值3.19億元，增長(zhǎng)4.5%;第二產(chǎn)業(yè)增加值4.93億元，增長(zhǎng)19.5%;第三產(chǎn)業(yè)增加值6.68億元，增長(zhǎng)11.5%。完成財(cái)政收入10,584萬(wàn)元，增長(zhǎng)17.1%。農(nóng)民人均純收入增加150元，達(dá)到2871元。出生人口2296人。
【商貿(mào)業(yè)】 瀘州沱江商業(yè)城川南貿(mào)易中心地位得到鞏固。全區(qū)各類(lèi)商品交易市場(chǎng)42個(gè)，營(yíng)業(yè)面積42.5萬(wàn)平方米，集貿(mào)市場(chǎng)成交額14.32億元，增長(zhǎng)12.8%。全年完成社會(huì)消費(fèi)品零售額7.11億元，增長(zhǎng)13.5%。
【城鄉(xiāng)建設(shè)】 龍馬新城已具雛形，新城建設(shè)共完成投資2.80億元，“一橫三縱”主次干道混凝土路面澆筑完畢，商會(huì)大廈、興達(dá)、馨天地等房地產(chǎn)項(xiàng)目建設(shè)快速推進(jìn)。舊城面貌發(fā)生較大變化，小市沿江路以交通、防洪、休閑、環(huán)保、商貿(mào)五位為一體的綜合改造全部完畢，改造舊城18萬(wàn)平方米。全區(qū)集鎮(zhèn)基礎(chǔ)設(shè)施和房屋建設(shè)共投入資金6.40億元，新改擴(kuò)建房屋258萬(wàn)平方米，全區(qū)城鎮(zhèn)化水平31.1%。全區(qū)啟動(dòng)中心村建設(shè)25個(gè)，特興鎮(zhèn)魏園村、安寧鎮(zhèn)良豐村被列為市級(jí)重點(diǎn)中心村。
二、龍馬潭區(qū)房地產(chǎn)總體市場(chǎng)狀況
城市建設(shè)按照“規(guī)劃、建設(shè)、管理、經(jīng)營(yíng)”四位一體的工作思路，走“優(yōu)先發(fā)展新城區(qū)，逐步改造老城區(qū)，加快城市西伸北進(jìn)，塑造城市特色”之路，全面提高城市綜合功能，努力打造瀘州既具現(xiàn)代文明又有歷史古韻，既有完善的城市功能又有充分發(fā)展空間的城市個(gè)性和城市特色。20__年繼建成隆納高速公路、瀘納高等級(jí)公路和瀘州藍(lán)田機(jī)場(chǎng)擴(kuò)建工程后，加快城北新區(qū)(含龍馬大道中心區(qū))的開(kāi)發(fā)建設(shè)，完成城西新區(qū)的開(kāi)發(fā)準(zhǔn)備工作，加快納溪河?xùn)|新區(qū)、藍(lán)田重灣小區(qū)、江陽(yáng)西路南區(qū)、江陽(yáng)西路北延線及百子圖片區(qū)、杜家街以北的開(kāi)發(fā)建設(shè)。 沱江濱江路完成沱一橋至沱二橋開(kāi)工段孔樁(80多柱)和地梁，工程累計(jì)完成投資396.2萬(wàn)元。
沱二橋至三角花臺(tái)道路整治20__年8月正式動(dòng)工，至年底全面結(jié)束。全長(zhǎng)2千米，工程內(nèi)容包括改造排水系統(tǒng)、人行道路面、供電電纜下地、路燈改造及道路綠化美化。
三、綜述
從上述發(fā)展目標(biāo)來(lái)看，大力發(fā)展經(jīng)濟(jì)，調(diào)整產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)，控制人口，解決就業(yè)，加快城市建設(shè)，努力提高居民生活水平，社會(huì)發(fā)展等六大方面均有明確的目標(biāo)和規(guī)劃，其中加快城市化進(jìn)程和加快現(xiàn)代化多功能城市化建設(shè)尤其值得我們注意。這表明不僅從國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展自然帶動(dòng)龍馬潭區(qū)發(fā)展，更加從城市宏觀發(fā)展目標(biāo)方面對(duì)龍馬潭區(qū)的發(fā)展提出了明確的規(guī)劃和目標(biāo)。項(xiàng)目位于龍馬潭區(qū)最大的商貿(mào)集散重地回籠灣批發(fā)市場(chǎng)和王氏批發(fā)市場(chǎng)之間，必將是城市化發(fā)展的最大受惠者。
由于城市人口基數(shù)大，絕對(duì)增長(zhǎng)數(shù)量還是比較大的。龐大的城市戶(hù)籍人口加上大量的流動(dòng)人口，為項(xiàng)目提供了有利的人口資源保證。
國(guó)家和瀘州市房地產(chǎn)相關(guān)政策法規(guī)的不斷出臺(tái)，使瀘州市房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展更加規(guī)范化、市場(chǎng)化，從更多方面給普通消費(fèi)者以實(shí)惠和保障，使開(kāi)發(fā)商和消費(fèi)者能夠在更加公開(kāi)、透明、規(guī)范的條件下進(jìn)行交易，充分保護(hù)了在交易中弱勢(shì)群體的利益;在政策的壓力下，促使開(kāi)發(fā)商不斷成熟，不斷壯大實(shí)力，也必將淘汰部分實(shí)力弱、運(yùn)作不規(guī)范的開(kāi)發(fā)商，從而十分有利于房地產(chǎn)業(yè)朝健康的方向發(fā)展。
一 項(xiàng)目概況
(一)項(xiàng)目地理位置評(píng)估
項(xiàng)目位置
瀘州市龍馬潭區(qū)五交化一條街
項(xiàng)目區(qū)位評(píng)估
在瀘州市市區(qū)地圖中我們不難看出五大區(qū)位板塊，中心半島、城北新區(qū)、城南、城東、城西。項(xiàng)目位于中心半島與城北新區(qū)和城東結(jié)合部位，轄三地出入口中心地帶，交通十分便捷，覆蓋區(qū)域?qū)拸V，受眾面大。
僅從龍馬潭區(qū)區(qū)位中分析，我們可將其分成四大板塊：小市舊城區(qū)、回籠灣街區(qū)、龍馬新城區(qū)和城北新區(qū)。在這四大板塊的房地產(chǎn)宏觀市場(chǎng)中，很明顯可以看到城北新區(qū)屬于開(kāi)發(fā)質(zhì)素較高，房地產(chǎn)市場(chǎng)形成最快的一個(gè)高端區(qū)域;龍馬新城區(qū)屬于中等質(zhì)素，不論價(jià)格，建筑質(zhì)量，建筑整體規(guī)劃，小區(qū)面積，都較城北新區(qū)稍遜一籌;小市舊城區(qū)因?yàn)槔铣菂^(qū)面積較大，道路狀況單一，多年來(lái)發(fā)展較為緩慢，一直阻礙房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展;回籠灣街區(qū)因其獨(dú)特的地理位置優(yōu)勢(shì)，多年來(lái)形成了川南最大的商貿(mào)集散地，城市交通四通八達(dá)，流動(dòng)人口數(shù)量大。由于該區(qū)域商賈眾多，一直以來(lái)都為商家所必爭(zhēng)之地，商業(yè)氛圍十分濃厚，在相當(dāng)一段時(shí)間內(nèi)阻礙了房地產(chǎn)住宅市場(chǎng)的健康發(fā)展，目前向陽(yáng)街、五交化一條街、匯金路一帶的樓盤(pán)即可視作該區(qū)域房地產(chǎn)住宅市場(chǎng)的典型特征：
※ 規(guī)模普遍較小; ※ 新開(kāi)發(fā)建設(shè)項(xiàng)目較多且密集; ※ 項(xiàng)目開(kāi)發(fā)質(zhì)素普遍較低; ※ 該區(qū)未來(lái)開(kāi)發(fā)總體規(guī)劃較為樂(lè)觀發(fā)展空間大。
二 項(xiàng)目定位
(一)項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)分析
1、龍馬潭區(qū)宏觀經(jīng)濟(jì)良好，人均GDP逐年上升，人均可支配收入也在穩(wěn)步上升，人均可支配收入的快速增長(zhǎng)大大增強(qiáng)了居民的實(shí)際購(gòu)買(mǎi)力
2、龍馬潭區(qū)人口基數(shù)大，流動(dòng)人口量大，具備優(yōu)良的人口基數(shù)保證;
3、本案不直接臨街，但進(jìn)出又比較方便，利于居家;
4、戶(hù)型面積搭配合理;
(二)項(xiàng)目定位
在對(duì)本案周邊項(xiàng)目進(jìn)行大量調(diào)查以及針對(duì)目前項(xiàng)目的園林景觀設(shè)想效果并結(jié)合居住質(zhì)素的分析后，我認(rèn)為本案在定位上應(yīng)當(dāng)區(qū)別于目前位于回籠灣街區(qū)的所有項(xiàng)目，并且應(yīng)當(dāng)在居住質(zhì)素和居住環(huán)境上高于同區(qū)域的所有項(xiàng)目，借此形成項(xiàng)目賣(mài)點(diǎn)，與同區(qū)域競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目產(chǎn)生差異化優(yōu)勢(shì)。因此我認(rèn)為本案應(yīng)定位成歐陸建筑風(fēng)格與中式園林景觀相結(jié)合的中檔純居住性小區(qū)。
主題命名：鳳林山莊
1)消費(fèi)群體定位
建材市場(chǎng)、沱江建材市場(chǎng)、科維商城、小市舊城居民區(qū)、江陽(yáng)區(qū)舊城居民區(qū)。
3)訴求范圍定位
回龍灣街區(qū)、商貿(mào)區(qū);小市舊城居民街區(qū);城北新區(qū)和龍馬新城部分街區(qū);北城舊城居民街區(qū);南城舊城居民街區(qū)。
三、項(xiàng)目各階段銷(xiāo)售策略及促銷(xiāo)策略
制定此銷(xiāo)售策略以及配合銷(xiāo)售策略所采取的相應(yīng)宣傳推廣策略，是為了讓本案的銷(xiāo)售達(dá)到理想的效果，讓本案在銷(xiāo)售的過(guò)程中能更好地、更容易地實(shí)施銷(xiāo)售控制，并且針對(duì)每一個(gè)銷(xiāo)售階段都能夠有計(jì)劃、有原則、有目的的行動(dòng)，而不是盲目地、沖動(dòng)地想然而然的想到什么做什么。因此在銷(xiāo)售的全過(guò)程中希望銷(xiāo)售一線主管人員和銷(xiāo)售人員能夠有效地充分執(zhí)行行動(dòng)方案，同時(shí)希望開(kāi)發(fā)商、建筑商能夠在項(xiàng)目工程、項(xiàng)目施工進(jìn)度、銀行按揭辦理和廣告宣傳力度上以及各類(lèi)原始資料的提供上給予最多、最大的配合與工作支持。
(一)項(xiàng)目總銷(xiāo)售方針與目標(biāo)
1、項(xiàng)目銷(xiāo)售方針
1) 在本案的全程銷(xiāo)售中，銷(xiāo)售部門(mén)應(yīng)當(dāng)積極主動(dòng)地探討和研究，并善于及時(shí)總結(jié)項(xiàng)目在任何銷(xiāo)售階段中的優(yōu)勢(shì)和劣勢(shì)，分析問(wèn)題并歸納上報(bào)可行性建議;
2) 在各類(lèi)問(wèn)題的處理中應(yīng)當(dāng)保持積極主動(dòng)的工作態(tài)度和樂(lè)觀的心態(tài)，善于尋找問(wèn)題、分析問(wèn)題、解決問(wèn)題;遇到任何銷(xiāo)售困難時(shí)應(yīng)當(dāng)及時(shí)上報(bào)主管部門(mén)或與開(kāi)發(fā)商、建筑商進(jìn)行有效溝通，共同尋求解決方案;
3) 在銷(xiāo)售全過(guò)程中應(yīng)當(dāng)維護(hù)好開(kāi)發(fā)商、建筑商及本公司形象，認(rèn)真貫徹執(zhí)行公司管理制度和項(xiàng)目部銷(xiāo)售管理的相關(guān)紀(jì)律制度，堅(jiān)決服從上級(jí)領(lǐng)導(dǎo)安排，履行個(gè)人服從集體的宗旨，努力建設(shè)明星團(tuán)隊(duì)和銷(xiāo)售明星，爭(zhēng)創(chuàng)明星團(tuán)隊(duì)和銷(xiāo)售明星“雙金”榮譽(yù)。
2、項(xiàng)目銷(xiāo)售目標(biāo)制定
項(xiàng)目銷(xiāo)售目標(biāo)主要受到：項(xiàng)目工期、銀行按揭、廣告宣傳力度、銷(xiāo)售人員的銷(xiāo)售力四大因素左右。目前，本案到現(xiàn)在為止并不能提供銀行按揭的準(zhǔn)確依據(jù);項(xiàng)目工期也只能是預(yù)計(jì)在20__年3月份左右主體封頂，園林景觀建造更遲之一步;另外在廣告宣傳力度上能不能充分按照即定方案完全執(zhí)行和認(rèn)真對(duì)待。受這三大因素的影響和制約，我為本案在8個(gè)月的銷(xiāo)售周期內(nèi)制定了兩種目標(biāo)：1)保守銷(xiāo)售目標(biāo);2)最佳銷(xiāo)售目標(biāo)。
保守銷(xiāo)售目標(biāo)：完成總銷(xiāo)售量的60%左右;銷(xiāo)售周期8—9個(gè)月。
最佳銷(xiāo)售目標(biāo)：完成總銷(xiāo)售量的90%左右;銷(xiāo)售周期6個(gè)月左右。
(二)認(rèn)購(gòu)期銷(xiāo)售策略及宣傳推廣策略
結(jié)合本案周邊項(xiàng)目的實(shí)際銷(xiāo)售價(jià)格指數(shù)，對(duì)于本案的價(jià)格定位我的建議是不宜過(guò)早地公之于眾，在該片區(qū)的價(jià)格全部比本案初步設(shè)想價(jià)格定位低的情況下，如果較早地將本案價(jià)格公布及銷(xiāo)售，容易造成消費(fèi)者在沒(méi)看到項(xiàng)目任何建筑物、景觀效果的情況下將本項(xiàng)目與同區(qū)域內(nèi)競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目相互混淆不清，導(dǎo)致差異化優(yōu)勢(shì)不能形成，從而使消費(fèi)者尚失對(duì)項(xiàng)目的購(gòu)買(mǎi)信心和購(gòu)買(mǎi)的決心。
在項(xiàng)目的工程剛剛開(kāi)始之初及沒(méi)有任何園林景觀的情況下，從實(shí)際操作效果來(lái)看，我認(rèn)為在認(rèn)購(gòu)的早期，應(yīng)當(dāng)重點(diǎn)考查市場(chǎng)對(duì)項(xiàng)目初步設(shè)想價(jià)格的接受程度。采取摸底的工作思路，在介紹的過(guò)程中全部只告知消費(fèi)者項(xiàng)目今后的規(guī)劃建設(shè)、戶(hù)型結(jié)構(gòu)、園林景觀設(shè)計(jì)和大概的價(jià)格，銷(xiāo)售部門(mén)及其開(kāi)發(fā)商和建筑商在這點(diǎn)上應(yīng)當(dāng)高度重視，嚴(yán)守項(xiàng)目機(jī)密，注意對(duì)外宣傳的措詞，統(tǒng)一口徑。嚴(yán)格遵守：對(duì)項(xiàng)目不明確的地方，不予承諾;與本案不相符的情況，不能夸大事實(shí)。
1、認(rèn)購(gòu)期注意事項(xiàng)
1) 對(duì)認(rèn)購(gòu)階段的來(lái)訪和來(lái)電客戶(hù)必須嚴(yán)格做好詳細(xì)的客戶(hù)登記;
2) 現(xiàn)場(chǎng)銷(xiāo)售中每天所暴露出來(lái)的問(wèn)題以及客戶(hù)提出的建議應(yīng)在每日歸納總結(jié)成文，定時(shí)上報(bào)主管部門(mén);
3) 不定期舉行業(yè)務(wù)、銷(xiāo)售與策劃部門(mén)之間的多向聯(lián)系和溝通。對(duì)于各項(xiàng)銷(xiāo)售指標(biāo)統(tǒng)計(jì)認(rèn)真分析，及時(shí)進(jìn)行市場(chǎng)調(diào)查，抓住重點(diǎn)，按人落實(shí)任務(wù)并設(shè)立量化目標(biāo);
4) 項(xiàng)目主管應(yīng)經(jīng)常與開(kāi)發(fā)商和建筑商保持良好雙向溝通，反映問(wèn)題，提出建議;
5) 項(xiàng)目主管應(yīng)有效監(jiān)督和管理行銷(xiāo)人員的宣傳實(shí)效。
2、認(rèn)購(gòu)期目的
認(rèn)購(gòu)期是項(xiàng)目展開(kāi)正式認(rèn)購(gòu)和銷(xiāo)售工作前不可或缺的重要一環(huán)，在這個(gè)階段，不論是銷(xiāo)售部門(mén)還是策劃部門(mén)所有工作的核心都應(yīng)當(dāng)集中在對(duì)項(xiàng)目理念的傳輸和消費(fèi)者對(duì)項(xiàng)目意見(jiàn)或建議的反饋、分析、匯總的基礎(chǔ)之上，盡量多的讓市場(chǎng)了解本案，同時(shí)也要盡可能多地收集到反饋信息。這是驗(yàn)證項(xiàng)目定位和制定銷(xiāo)售價(jià)格的最為有利的時(shí)期。因此在認(rèn)購(gòu)期我們只做三件事：1)傳達(dá)項(xiàng)目理念;
2)采集信息;
3)引導(dǎo)消費(fèi)者進(jìn)入正式認(rèn)購(gòu)。
3、認(rèn)購(gòu)期時(shí)間
20__年11月1日——20__年11月30日
4、銷(xiāo)售場(chǎng)地安排
鳳林山莊售樓中心
5、認(rèn)購(gòu)期實(shí)施辦法
1) 在認(rèn)購(gòu)期內(nèi)原則上是不進(jìn)行任何形式的訂購(gòu)，大量的通過(guò)行銷(xiāo)手段，適當(dāng)?shù)倪M(jìn)行一些廣告發(fā)布和網(wǎng)絡(luò)信息的發(fā)布，傳達(dá)本案的開(kāi)發(fā)理念，同時(shí)制造項(xiàng)目懸念;
2) 凡有意向進(jìn)行認(rèn)購(gòu)的客戶(hù)一律交納￥5000元排號(hào)費(fèi)，領(lǐng)取相應(yīng)的排號(hào)卡一張;
3) 在認(rèn)購(gòu)期排號(hào)的促銷(xiāo)政策上，不論是銷(xiāo)售部、開(kāi)發(fā)商還是建筑商都應(yīng)保持高度的統(tǒng)一。由于本案在認(rèn)購(gòu)期不可能給予客戶(hù)在價(jià)格、面積、戶(hù)型、位置上作出任何承諾，為了充分調(diào)動(dòng)客戶(hù)購(gòu)買(mǎi)需求，凡在認(rèn)購(gòu)期排號(hào)的客戶(hù)，都可以在正式認(rèn)購(gòu)時(shí)將￥5000元的排號(hào)費(fèi)轉(zhuǎn)為￥8000元的認(rèn)購(gòu)金;
4) 所有排號(hào)客戶(hù)如在正式認(rèn)購(gòu)時(shí)選擇不到自己所滿(mǎn)意的戶(hù)型、位置，可如數(shù)退還所交納的￥5000元排號(hào)費(fèi)。
(三)強(qiáng)銷(xiāo)期銷(xiāo)售策略及促銷(xiāo)策略
認(rèn)購(gòu)階段利用廣告宣傳和促銷(xiāo)攻勢(shì)的立體化“搶灘登陸戰(zhàn)”，讓項(xiàng)目在市場(chǎng)上造成了一定熱度后，為項(xiàng)目強(qiáng)銷(xiāo)期作好了良好的市場(chǎng)鋪墊，但在強(qiáng)銷(xiāo)期內(nèi)的銷(xiāo)售任務(wù)是艱巨的，超過(guò)銷(xiāo)售總量50%的任務(wù)量將在這一階段中得以消化，但是在這階段中我們不可能再像認(rèn)購(gòu)時(shí)大量地投入廣告宣傳，在廣告宣傳方面我們應(yīng)該因地制宜的尋求最恰當(dāng)?shù)氖袌?chǎng)推廣機(jī)會(huì)和盲點(diǎn)，適時(shí)地與中國(guó)傳統(tǒng)的民風(fēng)、民俗節(jié)慶日相互連接推出項(xiàng)目。
在認(rèn)購(gòu)階段過(guò)后對(duì)于項(xiàng)目銷(xiāo)售價(jià)格和促銷(xiāo)策略將作相應(yīng)的調(diào)整，價(jià)格的制定將會(huì)更將細(xì)化到位置、樓層、結(jié)構(gòu)上;促銷(xiāo)原則保持在認(rèn)購(gòu)均價(jià)三個(gè)百分點(diǎn)的上升空間或三個(gè)百分點(diǎn)的下降范圍內(nèi)(最主要依據(jù)認(rèn)購(gòu)階段市場(chǎng)的實(shí)際情況而定)。
在強(qiáng)銷(xiāo)期的工作中除了外圍市場(chǎng)的鞏固和開(kāi)拓之外，更重要的將是項(xiàng)目自身的強(qiáng)化，諸如：項(xiàng)目工程進(jìn)度必須嚴(yán)格按照認(rèn)購(gòu)協(xié)議書(shū)約定條款得以順利的完成，在該階段中項(xiàng)目的五證必須全部完成辦理手續(xù)，銀行按揭貸款的工作應(yīng)當(dāng)花大力氣、下狠決心盡快地辦理，《商品房測(cè)繪報(bào)告》必須要求在項(xiàng)目取得《商品房預(yù)售許可證》之前完成，以便于項(xiàng)目《商品房預(yù)售許可證》的如期取得。
2、強(qiáng)銷(xiāo)期目的
在強(qiáng)銷(xiāo)期堅(jiān)持內(nèi)緊外松的原則，一方面應(yīng)當(dāng)鞏固項(xiàng)目前期所建立的市場(chǎng)，加緊項(xiàng)目基礎(chǔ)建設(shè)、證照手續(xù)辦理，加強(qiáng)銷(xiāo)售成功率的把握;另一方面在市場(chǎng)宣傳推廣上，利用元旦和春節(jié)的機(jī)會(huì)進(jìn)行項(xiàng)目推廣，由于在此時(shí)機(jī)中正是瀘州房地產(chǎn)行業(yè)大盤(pán)和名盤(pán)大力推廣的時(shí)候，采用“跟隨作戰(zhàn)”的方法，我們并不是要求與大盤(pán)和名盤(pán)相互攀比，而是重在借助大盤(pán)和名盤(pán)的品牌優(yōu)勢(shì)，抓住大盤(pán)和名盤(pán)的市場(chǎng)空缺點(diǎn)，拾遺補(bǔ)缺的填補(bǔ)消費(fèi)者需求和市場(chǎng)的空白點(diǎn)。在宣傳推廣的跟進(jìn)上要充分地利用人員一對(duì)一促銷(xiāo)來(lái)加強(qiáng)推廣的實(shí)效。
在銷(xiāo)售中所有銷(xiāo)售人員應(yīng)當(dāng)堅(jiān)持認(rèn)購(gòu)階段的工作態(tài)度和工作激情，加強(qiáng)自身的學(xué)習(xí)，積極地參與項(xiàng)目的相關(guān)培訓(xùn)，項(xiàng)目銷(xiāo)售主管應(yīng)在每月制定當(dāng)月的銷(xiāo)售培訓(xùn)計(jì)劃，有效地組織和安排培訓(xùn)工作。
3、強(qiáng)銷(xiāo)期注意事項(xiàng)
1) 由于強(qiáng)銷(xiāo)期的工作重點(diǎn)在于開(kāi)發(fā)實(shí)效和銷(xiāo)售實(shí)效的體現(xiàn)，因此在該階段所有銷(xiāo)售人員應(yīng)具備良好的工作心態(tài)，將工作計(jì)劃落到實(shí)處，發(fā)揮最大的銷(xiāo)售力。
2) 在市場(chǎng)鞏固上除廣告宣傳外，銷(xiāo)售人員應(yīng)當(dāng)和自己的前期客戶(hù)建立良好的關(guān)系，認(rèn)真做好客戶(hù)回訪跟進(jìn)的相關(guān)報(bào)表和工作日記。
3) 項(xiàng)目銷(xiāo)售主管和置業(yè)顧問(wèn)每月所提交的工作計(jì)劃、安排、總結(jié)和目標(biāo)設(shè)立中必須嚴(yán)格要求量化指標(biāo)。
4、強(qiáng)銷(xiāo)期實(shí)施辦法
◆ 強(qiáng)銷(xiāo)期工作分為三步走：第一步，總結(jié)分析階段;第二階段：實(shí)效階段;第三步：突破階段。
1)總結(jié)分析階段(20__年12月19日——20__年12月31日)
20__年11月19日由正式認(rèn)購(gòu)階段轉(zhuǎn)入強(qiáng)銷(xiāo)期后，我們首要做的工作應(yīng)該是將認(rèn)購(gòu)時(shí)期中項(xiàng)目資源進(jìn)行重新組合，再次提煉項(xiàng)目的優(yōu)勢(shì)和劣勢(shì)，分析論證市場(chǎng)認(rèn)可程度，進(jìn)一步推斷出項(xiàng)目銷(xiāo)售今后的發(fā)展趨勢(shì)和空間。
2)實(shí)效階段(20__年1月1日——20__年2月28日)
通過(guò)總結(jié)分析明確項(xiàng)目所存在的問(wèn)題后，在強(qiáng)銷(xiāo)期的中期應(yīng)當(dāng)在工作上展開(kāi)具有實(shí)質(zhì)性很強(qiáng)的工作，工程建設(shè)、證照的辦理、銀行按揭的辦理、《商品房預(yù)售許可證》的辦理，銷(xiāo)售人員的強(qiáng)化培訓(xùn)，行銷(xiāo)結(jié)構(gòu)的建立，都應(yīng)當(dāng)充分地按照即定的方案開(kāi)展工作。
(六)持續(xù)期銷(xiāo)售策略及促銷(xiāo)
1)持續(xù)期時(shí)間
20__年4月1日——20__年4月30日
2)持續(xù)期銷(xiāo)售策略
在該階段由于銷(xiāo)售總量剩余在20%左右，大多數(shù)較好的戶(hù)型、位置基本上都在前期銷(xiāo)售中銷(xiāo)售一空，在持續(xù)期中我們要結(jié)合當(dāng)時(shí)項(xiàng)目剩余戶(hù)型、位置和市場(chǎng)的實(shí)際情況制定新一輪的價(jià)格方案;這個(gè)時(shí)候在廣告宣傳上，基本上保持處于收縮狀態(tài)，除了通過(guò)行銷(xiāo)人員的一對(duì)一行銷(xiāo)和網(wǎng)絡(luò)宣傳推廣之外，其他的廣告形式可以不采取。
3)持續(xù)期促銷(xiāo)策略
作為向尾盤(pán)過(guò)渡的時(shí)期，不輪在戶(hù)型、位置上都大大的與前面各個(gè)階段不能相提并論了，因此在促銷(xiāo)上我建議優(yōu)價(jià)出售，用基本貼近于成本價(jià)的讓利作為底線支撐。
五 項(xiàng)目?jī)r(jià)格策略
(一)各階段執(zhí)行價(jià)格走勢(shì)即定方針
1)執(zhí)行價(jià)格
各階段的執(zhí)行價(jià)格將在認(rèn)購(gòu)階段之后提供
2)執(zhí)行價(jià)格走勢(shì)即定方針
在項(xiàng)目全程銷(xiāo)售中，價(jià)格因素是至關(guān)重要的，在項(xiàng)目的初期(認(rèn)購(gòu)階段)我們?cè)O(shè)立一個(gè)
比較均衡，同時(shí)也是比較高端的價(jià)位目的是在于最大限度地考驗(yàn)市場(chǎng)的認(rèn)可程度和消費(fèi)接受能力，如果在一階段所設(shè)定的價(jià)格能夠得到市場(chǎng)的認(rèn)可，且反應(yīng)熱烈，那么在今后的價(jià)格制定中將呈上升趨勢(shì)，其上升空間保持在三個(gè)百分點(diǎn)范圍內(nèi);如果市場(chǎng)反映呈相反狀態(tài)，那么在執(zhí)行價(jià)格的走勢(shì)上將下浮三個(gè)百分點(diǎn)。
(二)各階段價(jià)格讓利優(yōu)惠控制原則
1)在項(xiàng)目銷(xiāo)售的各個(gè)階段中如有大型SP促銷(xiāo)活動(dòng)原則上讓利按照促銷(xiāo)方案執(zhí)行;
2)如果在階段內(nèi)沒(méi)有任何促銷(xiāo)活動(dòng)，讓利優(yōu)惠幅度按照客戶(hù)的付款方式進(jìn)行優(yōu)惠： 按揭貸款：97折;分期付款：96折;一次性付款：95折;
親友一起購(gòu)買(mǎi)(10套以?xún)?nèi))：除享受付款方式的優(yōu)惠之外，額外再享受99連環(huán)折; 大型團(tuán)體購(gòu)買(mǎi)(20套以上)：除享受付款方式的優(yōu)惠之外，額外再享受97連環(huán)折
六 全程銷(xiāo)售中開(kāi)發(fā)商所需配合事項(xiàng)
為了讓項(xiàng)目在銷(xiāo)售的全過(guò)程中順利的按照即定方案展開(kāi)工作，希望開(kāi)發(fā)商能夠在工作上給予項(xiàng)目銷(xiāo)售部最大的支持和配合，以求盡快盡早實(shí)現(xiàn)銷(xiāo)售目標(biāo)。
時(shí)期
配合事項(xiàng)
完成時(shí)間
預(yù)熱準(zhǔn)備期
四證、土地使用年限、項(xiàng)目效果圖、戶(hù)型圖、園林景觀規(guī)劃方案、
交房日期、交房標(biāo)準(zhǔn)、裝修標(biāo)準(zhǔn)、物業(yè)管理費(fèi)用
20__年10月31日前
認(rèn)購(gòu)期
戶(hù)型結(jié)構(gòu)整改建議確定、正式認(rèn)購(gòu)促銷(xiāo)方案定稿、
正式認(rèn)購(gòu)執(zhí)行價(jià)格確定、《商品房認(rèn)購(gòu)協(xié)議》確定
20__年11月30日前
正式認(rèn)購(gòu)階段
財(cái)務(wù)人員、保安人員配比，現(xiàn)場(chǎng)花卉、椅子提供
《商品房定購(gòu)協(xié)議》確定、元旦促銷(xiāo)方案確定、強(qiáng)銷(xiāo)期執(zhí)行價(jià)格確定
20__年12月7日前
強(qiáng)銷(xiāo)期
春節(jié)促銷(xiāo)方案確定、《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》樣本提供、銀行按揭程序的申辦、
房監(jiān)所測(cè)繪辦理、商品房預(yù)售許可證辦理
20__年3月31日前
持續(xù)期
持續(xù)期促銷(xiāo)策略和執(zhí)行價(jià)格確定
20__年4月3日前
清盤(pán)期
清盤(pán)期促銷(xiāo)策略和執(zhí)行價(jià)格確定
20__年4月30日前
房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)的方案篇4
活動(dòng)日期：20__年4月8日——20__年5月1日
活動(dòng)主題：購(gòu)房__X 五一送旅游
活動(dòng)目的和意義：
1、五一處于，這個(gè)季節(jié)大家喜歡出游，所以做一些戶(hù)外活動(dòng)也比較符合傳統(tǒng)習(xí)慣。同時(shí)，三天的假期，不少人沒(méi)想好去哪里、做什么，這個(gè)時(shí)候如果我們能做一些有特色的活動(dòng)，或者是給點(diǎn)小恩小惠，送點(diǎn)小禮品，很容易吸引客戶(hù)到售樓部來(lái)。所以，節(jié)日的促銷(xiāo)活動(dòng)不可少，小禮品或者折扣等都是這個(gè)時(shí)候的常用手法。另外，節(jié)日促銷(xiāo)，是做情感營(yíng)銷(xiāo)的好時(shí)機(jī)，這個(gè)時(shí)候組織老客戶(hù)和現(xiàn)在成交的客戶(hù)一起旅游，會(huì)很自然，容易贏得客戶(hù)的好感，宣揚(yáng)本項(xiàng)目，擴(kuò)大影響力度，得到口碑效應(yīng)。
2、利用五一旅游活動(dòng)，升華情感營(yíng)銷(xiāo) ，情感營(yíng)銷(xiāo)就是人與人之間的關(guān)心，真情的流露，并沒(méi)有以產(chǎn)品銷(xiāo)售為目的而最終達(dá)到銷(xiāo)售產(chǎn)品的目的的營(yíng)銷(xiāo)。情感營(yíng)銷(xiāo)是一種以銷(xiāo)售人員受人歡迎的人格魅力以及對(duì)未來(lái)消費(fèi)習(xí)慣的把握上來(lái)影響自己身邊的人，以自身來(lái)引導(dǎo)消費(fèi)的一種營(yíng)銷(xiāo)方式。情感營(yíng)銷(xiāo)相似于溝通營(yíng)銷(xiāo)，也相似與口碑營(yíng)銷(xiāo)，我認(rèn)為情感營(yíng)銷(xiāo)是溝通營(yíng)銷(xiāo)與口碑營(yíng)銷(xiāo)的共同體，是兩者的結(jié)合，合二為一。情感營(yíng)銷(xiāo)是以后營(yíng)銷(xiāo)學(xué)的大勢(shì)所趨 。
3、抓住五一假期時(shí)間，來(lái)訪客戶(hù)即贈(zèng)送小禮品，老客戶(hù)介紹新客戶(hù)送物業(yè)費(fèi)，成交客戶(hù)參加五一旅游活動(dòng)，烘托案場(chǎng)促進(jìn)銷(xiāo)活動(dòng) 。
4、五一旅游活動(dòng)結(jié)合樓盤(pán)抽獎(jiǎng)活動(dòng)，給予客戶(hù)大折扣、大優(yōu)惠、送旅游、抽大獎(jiǎng)，不斷提升我們案場(chǎng)人氣，情感營(yíng)銷(xiāo)加上SP配合、假客戶(hù)等，促使客戶(hù)快速成交。
五一旅游活動(dòng)路線 ：供參考(一日游不含午餐 二日游是全含)
1、龍?zhí)洞髰{谷一日游 168元/人
2、六羊山一日游 128元/人
3、龍?zhí)洞髰{谷+皇城相府二日游 388
4、云臺(tái)山二日游398元
5、萬(wàn)仙山+郭亮村二日游298
房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)的方案篇5
一、項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)總體策略
營(yíng)銷(xiāo)總體策略是仔細(xì)分析、科學(xué)劃分并準(zhǔn)確切入目標(biāo)市場(chǎng)，通過(guò)全方位地運(yùn)用營(yíng)銷(xiāo)策略，限度提升項(xiàng)目的附加價(jià)值，獲取項(xiàng)目的利潤(rùn)，并全面樹(shù)立和提升企業(yè)形象及項(xiàng)目形象。概括本項(xiàng)目的營(yíng)銷(xiāo)總體策略，可以簡(jiǎn)述為“五個(gè)一”，即樹(shù)立一個(gè)新銳概念、倡導(dǎo)一個(gè)財(cái)富理念、提煉一個(gè)鮮明主題、啟動(dòng)一個(gè)前衛(wèi)市場(chǎng)、醞釀一場(chǎng)熱銷(xiāo)風(fēng)暴。
二、項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)目標(biāo)方針
根據(jù)本項(xiàng)目“五個(gè)一”的總體營(yíng)銷(xiāo)策略，擬訂本項(xiàng)目的營(yíng)銷(xiāo)目標(biāo)方針如下，作為本項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)工作綱領(lǐng)的完善和充實(shí)。
1. 樹(shù)立一個(gè)新銳概念：休閑式購(gòu)物商業(yè)。
2. 倡導(dǎo)一個(gè)財(cái)富理念：創(chuàng)投性商業(yè)、休閑式購(gòu)物、穩(wěn)定性回報(bào)。
3. 提煉一個(gè)鮮明主題：產(chǎn)權(quán)式商鋪、休閑式商業(yè)。
4. 啟動(dòng)一個(gè)前衛(wèi)市場(chǎng)：崇尚“創(chuàng)投性商業(yè)、休閑式購(gòu)物”，摒棄傳統(tǒng)商業(yè)的純購(gòu)物環(huán)境壓抑與約束，主要面向年輕新銳、有自己個(gè)性的消費(fèi)群體，讓其體驗(yàn)到休閑模式的商業(yè)環(huán)境，購(gòu)物主題明確。
5. 醞釀一場(chǎng)熱銷(xiāo)風(fēng)暴：本項(xiàng)目將傳統(tǒng)商業(yè)行為上升為現(xiàn)代全新的休閑商業(yè)，力爭(zhēng)推動(dòng)商業(yè)房地產(chǎn)市場(chǎng)開(kāi)發(fā)的全新變革，避開(kāi)傳統(tǒng)商業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)，在一個(gè)全新市場(chǎng)里掀起一場(chǎng)熱銷(xiāo)風(fēng)暴。
三、銷(xiāo)售目標(biāo)及目標(biāo)分解
1. 銷(xiāo)售(招商)目標(biāo)
2. 銷(xiāo)售目標(biāo)分解
四、營(yíng)銷(xiāo)階段計(jì)劃
根據(jù)項(xiàng)目的定位及施工進(jìn)度計(jì)劃，將營(yíng)銷(xiāo)工作分為四個(gè)階段，各階段工作重點(diǎn)如表8-5所示。
五、項(xiàng)目銷(xiāo)售時(shí)機(jī)及價(jià)格
為了更好地在后續(xù)營(yíng)銷(xiāo)過(guò)程中充分體現(xiàn)總體營(yíng)銷(xiāo)策略和達(dá)成目標(biāo)方針的實(shí)現(xiàn)，綜合項(xiàng)目要素資源和營(yíng)銷(xiāo)推廣傳播要素，結(jié)合項(xiàng)目定位，確定以下銷(xiāo)售時(shí)機(jī)及價(jià)格。
(一)項(xiàng)目入市時(shí)機(jī)及姿態(tài)
1.入市時(shí)機(jī)：根據(jù)規(guī)劃與工程進(jìn)度以及營(yíng)銷(xiāo)準(zhǔn)備，在2008年5月份房交會(huì)期間開(kāi)盤(pán)(或2008年9月)，可以抓住2008年春季房交會(huì)、五一國(guó)際勞動(dòng)節(jié)等機(jī)會(huì)掀起第一個(gè)啟動(dòng)高潮;在國(guó)慶節(jié)、2008年秋季房交會(huì)、元旦等重要時(shí)期掀起新的銷(xiāo)售高潮。
2.入市姿態(tài)：以全市乃至西北地區(qū)“財(cái)富地產(chǎn)、休閑購(gòu)物”形象登場(chǎng)，開(kāi)創(chuàng)全新休閑商業(yè)投資經(jīng)營(yíng)理念。
(二)價(jià)格定位及價(jià)格策略
1.價(jià)格定位的原則：采用比價(jià)法和綜合平衡法。
2.價(jià)格定位：整個(gè)商業(yè)項(xiàng)目的銷(xiāo)售均價(jià)為3 580元/平方米，其中起價(jià)為3 328元/平方米，價(jià)為4 000元/平方米。
3.價(jià)格策略：采取“低開(kāi)高走”型平價(jià)策略，開(kāi)盤(pán)后半年作為第一階段的價(jià)格調(diào)整(略升)，均價(jià)為3380元/m2，尾盤(pán)銷(xiāo)售變相略降。
六、宣傳策略及媒介組合
(一)宣傳策略主題
1.個(gè)性特色：“商業(yè)城財(cái)富地產(chǎn)投資商業(yè)”是我市首家也是一家將商業(yè)開(kāi)發(fā)從“建造建筑產(chǎn)品”上升到“營(yíng)造全新休閑購(gòu)物方式”，倡導(dǎo)“投資財(cái)富地產(chǎn)、獲取穩(wěn)定回報(bào)”的投資理念。
2.區(qū)位交通：本項(xiàng)目地處廣場(chǎng)旁，地段，高尚居住區(qū)地標(biāo)建筑，交通便捷，是北部區(qū)域首選的理想商業(yè)地產(chǎn)投資環(huán)境。
3.增值潛力：處于政府規(guī)劃重點(diǎn)發(fā)展區(qū)域的核心區(qū)域，發(fā)展前景好，購(gòu)置成本低，升值潛力大，是投資置業(yè)的首選。
(二)宣傳媒介組合
1.開(kāi)盤(pán)前期：主要以軟性新聞及廣告進(jìn)行全新“財(cái)富投資，穩(wěn)定回報(bào)”理念的深度挖掘，媒體主要以報(bào)紙為主，電視為輔。
2.開(kāi)盤(pán)后的強(qiáng)勢(shì)推廣期：即項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)推廣的重要時(shí)期，宣傳媒介以“報(bào)紙、電視、戶(hù)外廣告牌三位一體”為主，配以相關(guān)雜志、直郵廣告等形式。
3.開(kāi)盤(pán)后的形象展示期：為了展示形象，以軟性深入挖掘?yàn)橹鳎浇檫x擇主要是電視和報(bào)紙，重點(diǎn)輔以論壇公關(guān)、促銷(xiāo)活動(dòng)、項(xiàng)目招商說(shuō)明會(huì)等形式。
房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)的方案篇6
1.“男人幫 女人幫”——親友幫你賺優(yōu)惠
2. “男人幫 女人幫”——相親相愛(ài)攢幸福賺優(yōu)惠
3. “男人幫 女人幫”——親友相幫家享優(yōu)惠
感恩節(jié)活動(dòng)策劃：地產(chǎn)感恩節(jié)活動(dòng)策劃
【活動(dòng)目的】
促銷(xiāo)剩余房源，實(shí)現(xiàn)沖刺;
增加來(lái)訪客源，積攢人氣，促進(jìn)銷(xiāo)售;
【活動(dòng)時(shí)間】
周六
【活動(dòng)地點(diǎn)】
樓盤(pán)營(yíng)銷(xiāo)中心
【客戶(hù)群體】
由老客戶(hù)帶來(lái)的新客戶(hù)及自然來(lái)訪新客戶(hù)
【活動(dòng)形式】
暖場(chǎng)活動(dòng)+抽獎(jiǎng)送禮(抽獎(jiǎng)僅針對(duì)認(rèn)購(gòu)成功客戶(hù))
活動(dòng)規(guī)則：
老帶新客戶(hù)抽獎(jiǎng)送禮：若新客戶(hù)認(rèn)購(gòu)成功，新客戶(hù)可直接參加抽獎(jiǎng)贏取獎(jiǎng)品，老客戶(hù)即免物業(yè)費(fèi)，并獲得抱枕一個(gè)。
新A客戶(hù)帶新B客戶(hù)：新B客戶(hù)認(rèn)購(gòu)成功可直接參加抽獎(jiǎng)贏取獎(jiǎng)品，新A客戶(hù)可獲抱枕一個(gè);如若雙方都成功認(rèn)購(gòu)，即可參與抽大獎(jiǎng)并抱枕一個(gè)。
暖場(chǎng)活動(dòng)內(nèi)容
1.現(xiàn)場(chǎng)每個(gè)來(lái)訪客戶(hù)都可參與活動(dòng)，每個(gè)活動(dòng)區(qū)域有工作人員負(fù)責(zé)，每個(gè)來(lái)訪客戶(hù)需報(bào)名登記參與活動(dòng)，登記后可領(lǐng)取禮品券一張;
女人幫——光棍節(jié)送溫馨給朋友!
早10:00-16:00，女士可在營(yíng)銷(xiāo)中心內(nèi)部進(jìn)行制作個(gè)性馬克杯，可現(xiàn)場(chǎng)DIY自己的個(gè)性圖案，充分發(fā)揮自己的想象力，制作屬于自己的馬克杯，或是送給自己的朋友。(制作好馬克杯可自行帶走)，現(xiàn)場(chǎng)可設(shè)置50個(gè)馬克杯制作，用完為止;
2.活動(dòng)結(jié)束后，手持禮品券的客戶(hù)都可憑券領(lǐng)取抱枕(或傘)一個(gè)，禮品送完即止;
男人幫——光棍節(jié)不做宅男!
中午13:00-16:00，男士可在小區(qū)內(nèi)部的籃球場(chǎng)以一組3對(duì)3進(jìn)行籃球比賽，一天之內(nèi)設(shè)定3場(chǎng)比賽，現(xiàn)場(chǎng)男士可報(bào)名參加，報(bào)名人數(shù)共18個(gè)名額，現(xiàn)場(chǎng)將請(qǐng)籃球裁判一個(gè)，最后獲勝隊(duì)每人也可獲價(jià)值150元/個(gè)的電水壺一個(gè)，依次類(lèi)推，獲獎(jiǎng)名額共有9個(gè)，此處需備9個(gè)電水壺作為游戲獲勝者發(fā)放。
【抽獎(jiǎng)活動(dòng)】
抽獎(jiǎng)活動(dòng)針對(duì)所有認(rèn)購(gòu)成功客戶(hù)，抽獎(jiǎng)完畢后，應(yīng)憑首付款發(fā)票領(lǐng)取獎(jiǎng)品;
抽獎(jiǎng)禮品：一等獎(jiǎng)：IPAD1名，價(jià)值4000元/個(gè);
二等獎(jiǎng)：冰箱2名，價(jià)值2500元/個(gè);
三等獎(jiǎng)：電水壺10名，價(jià)值150元/個(gè);(籃球賽獲勝者需另備9個(gè)水壺作為禮品發(fā)放，故現(xiàn)場(chǎng)需備20個(gè)電水壺)
另，普通獎(jiǎng)禮品：抱枕(或傘)50名，價(jià)值40元/個(gè);傘(價(jià)值30元/個(gè))(普通獎(jiǎng)適用于所有參與活動(dòng)且手持禮品券的客戶(hù)，禮品送完即止;)
房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)的方案篇7
一、活動(dòng)背景
根據(jù)中冶尚園項(xiàng)目計(jì)劃，在20__年1月14日(農(nóng)歷20__年十二月二十一日)，即在新春佳節(jié)到來(lái)之際舉辦一場(chǎng)“新春嘉年華，看房送大禮”活動(dòng)，為新老客戶(hù)獻(xiàn)上新年大禮。
二、活動(dòng)目的
1、制造新年市場(chǎng)熱度，加強(qiáng)市場(chǎng)關(guān)注度;
2、通過(guò)活動(dòng)為新老客戶(hù)加深對(duì)本項(xiàng)目的深刻印象，傳遞項(xiàng)目信息等;
3、通過(guò)現(xiàn)場(chǎng)活動(dòng)營(yíng)造熱烈氣氛，聚攏人氣，迅速累積客戶(hù)。
三、活動(dòng)理念
1、注重人氣凝聚，營(yíng)造“中冶”品質(zhì);
2、加大活動(dòng)整體“新春嘉年華”氛圍展現(xiàn)，充分體現(xiàn)“看房送大禮”活動(dòng)意義;
3、烘托“新春”的“樂(lè)與玩”，打造“看房送大禮”相關(guān)氣氛活動(dòng);
4、讓更多貴賓加深“中冶尚園”的美好印象;
四、活動(dòng)地址
信陽(yáng)市洋山新區(qū)中冶尚園營(yíng)銷(xiāo)中心現(xiàn)場(chǎng)
五、活動(dòng)時(shí)間
20__年1月14日8:30——17:30
六、活動(dòng)對(duì)象
看房、購(gòu)房準(zhǔn)客戶(hù)
七、活動(dòng)項(xiàng)目籌備安排:(1月9日-13日基準(zhǔn)籌備)
策劃:郭森15003760601
?1月9日:本活動(dòng)項(xiàng)目策劃匯報(bào)
達(dá)成初步合作意向確定本活動(dòng)方案
?1月10日:組建本活動(dòng)項(xiàng)目小組
確定本項(xiàng)目活動(dòng)中所有執(zhí)行人員
活動(dòng)執(zhí)行小組構(gòu)架:
總顧問(wèn):(甲方)總策劃:周洋
顧問(wèn):(甲方)活動(dòng)總監(jiān):李佳文
場(chǎng)務(wù):郭樹(shù)森黃金海范德亮陶然張浩
周麗王華張?jiān)?/p>
確定各種物料、設(shè)備、人員等確定的前期籌備工作。
?1月11日:項(xiàng)目正式籌備和實(shí)施
現(xiàn)場(chǎng)布置平面
?1月13日:活動(dòng)現(xiàn)場(chǎng)布置(準(zhǔn)備議程)
整個(gè)場(chǎng)景布景以迎“新春”，凸顯“中國(guó)紅”，以“嘉年華”活動(dòng)為主題。外場(chǎng)為客戶(hù)提供玩與樂(lè)的場(chǎng)地，表現(xiàn)熱鬧場(chǎng)景;內(nèi)場(chǎng)(一樓)為準(zhǔn)客戶(hù)打造看房為主的環(huán)境，并能顯現(xiàn)本活動(dòng)的氣氛氛圍;二樓通過(guò)排好選房營(yíng)造搶購(gòu)氛圍，提供熱飲，主要為重要客戶(hù)提供商談清凈空間，并為重要客戶(hù)發(fā)放禮品。
安排2架滑翔傘(或動(dòng)力氣球)分別在1月13日9:00——11:00、14:00——16:00兩次信陽(yáng)市上空盤(pán)旋營(yíng)造活動(dòng)前期氛圍。
1月14日上午活動(dòng)期間9:00——11:00在洋山新區(qū)上空盤(pán)旋營(yíng)造活動(dòng)現(xiàn)場(chǎng)氣氛
1、外場(chǎng)布置(銷(xiāo)售中心門(mén)前):
?18米大跨度拱門(mén)2只:橫跨路兩側(cè)(橫幅標(biāo)語(yǔ):新春嘉年華看房選房有禮)
?營(yíng)銷(xiāo)中心前左右各20米的路燈桿牽拉燈籠(燈籠上標(biāo)有:中冶_尚園)
?因考慮天氣原因，搭建15m_10m_4m桁架，即可抵擋天氣變化，有可營(yíng)造現(xiàn)場(chǎng)氣氛，頂部和四周(留進(jìn)出口)用噴繪(設(shè)計(jì)圖案)進(jìn)行圍擋，地上用紅地毯鋪設(shè)。
?頂部用小紅燈籠依次循序整齊排列(活動(dòng)結(jié)束后可贈(zèng)送客戶(hù))
?現(xiàn)場(chǎng)安裝:老鼠機(jī)、電子抓娃娃機(jī)、電子投籃機(jī)、跳舞機(jī)，棉花糖機(jī)、電子槍射擊、糖葫蘆、捏泥人、電子摩托車(chē)、烤瓷馬克杯供到場(chǎng)客戶(hù)免費(fèi)游玩。每臺(tái)機(jī)器安排一名工作人員?，F(xiàn)場(chǎng)派送游戲幣(每個(gè)到場(chǎng)客戶(hù)5個(gè))
?現(xiàn)場(chǎng)氣氛烘托卡通人:米奇、財(cái)神爺、加菲貓、兔子、喜洋洋、美羊羊、灰太狼等，制造現(xiàn)場(chǎng)氣氛與客人拍照留念，現(xiàn)場(chǎng)制作烤瓷數(shù)碼杯免費(fèi)贈(zèng)送客戶(hù)。
?桁架外側(cè)靠南側(cè)設(shè)置兒童游樂(lè)蹦蹦床，供來(lái)賓客戶(hù)小孩游玩。
2、內(nèi)場(chǎng)布置(營(yíng)銷(xiāo)中心一樓):
?內(nèi)場(chǎng)頂部用小燈籠或拉畫(huà)連接，以及大中國(guó)結(jié)營(yíng)造新春氣氛。
?玻璃大門(mén)和玻璃窗用大小燈籠和窗花等造型圖案。
?以“發(fā)財(cái)_”布置現(xiàn)場(chǎng)裝飾樹(shù)。
?18:00前所有場(chǎng)景布置完畢，安裝設(shè)施檢測(cè)完畢。
?1月14日:活動(dòng)現(xiàn)場(chǎng)
?7:00籌備組人員到現(xiàn)場(chǎng)
?7:10開(kāi)始檢查各種設(shè)施和設(shè)備
?8:00所有人員現(xiàn)場(chǎng)準(zhǔn)備完畢，迎接到場(chǎng)客戶(hù)。
?8:30活動(dòng)開(kāi)始，按方案執(zhí)行。
活動(dòng)期間有工作人員指導(dǎo)客戶(hù)游玩項(xiàng)目;
室內(nèi)安排薩克斯現(xiàn)場(chǎng)真人演奏;
?17:30活動(dòng)陸續(xù)結(jié)束。
?18:00各種設(shè)施進(jìn)行撤場(chǎng)
房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)的方案篇8
一、未來(lái)發(fā)展趨勢(shì)
一方面是房地產(chǎn)已經(jīng)進(jìn)入品牌競(jìng)爭(zhēng)時(shí)代，房地產(chǎn)市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)已從價(jià)格競(jìng)爭(zhēng)、概念競(jìng)爭(zhēng)轉(zhuǎn)而進(jìn)入品牌競(jìng)爭(zhēng)階段，企業(yè)更注重對(duì)品牌的培養(yǎng)與利用。因此應(yīng)注重對(duì)品牌的不斷強(qiáng)化，輸出品牌核心價(jià)值，進(jìn)行統(tǒng)一品牌之下的分品牌戰(zhàn)略;同時(shí)廣告意識(shí)要超前，推廣手段整合性強(qiáng)，利用一切可以利用的傳播資源強(qiáng)化產(chǎn)品的概念。另一方面是消費(fèi)市場(chǎng)日趨理性和個(gè)性化，近年經(jīng)濟(jì)持續(xù)放緩，居民收入(包括預(yù)期收入)持續(xù)下降，實(shí)惠性的心理占據(jù)主導(dǎo)地位;消費(fèi)者經(jīng)過(guò)長(zhǎng)期的廣告浸淫，偶然性、沖動(dòng)性購(gòu)買(mǎi)行為減弱，理性購(gòu)買(mǎi)行為增強(qiáng);各種不同類(lèi)型的消費(fèi)者對(duì)樓盤(pán)的選擇逐漸建立自己的標(biāo)準(zhǔn)和喜好，消費(fèi)者對(duì)商品房的選擇會(huì)更趨“個(gè)性化”，會(huì)更加考慮自己的心理需求，尋找更加適合自己的樓盤(pán)。隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的加劇，大型化、集約化樓盤(pán)將成為未來(lái)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的熱點(diǎn);針對(duì)不同消費(fèi)者的市場(chǎng)細(xì)分趨勢(shì)日趨明朗，以滿(mǎn)足不同類(lèi)型消費(fèi)需求的消費(fèi)群;“設(shè)計(jì)時(shí)代”開(kāi)始回歸，發(fā)展商更加重視產(chǎn)品的開(kāi)發(fā)，對(duì)樓盤(pán)的前期規(guī)劃和設(shè)計(jì)將更加重視。競(jìng)爭(zhēng)手段將會(huì)全方位、多元化，如一些大型的樓盤(pán)具備綜合的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)，而中小型盤(pán)就必須以其個(gè)性化和特色需求也在市場(chǎng)占據(jù)一席之地。在未來(lái)的發(fā)展過(guò)程中，將進(jìn)一步追求境界(如歷史、人文、文化等);追求近距離(如與商務(wù)區(qū)、高效、車(chē)站等接近);追求潔凈(對(duì)光線、綠化、天然氣配備等);追求寧?kù)o(密度低、生態(tài)景觀臺(tái)等)等等，不僅對(duì)配套設(shè)施的需求提高，而且對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的品牌高要求;不僅對(duì)設(shè)計(jì)有相應(yīng)要求，可能還會(huì)對(duì)社區(qū)居民的生活群和社交卷具有相應(yīng)要求;不僅對(duì)樓盤(pán)的品牌有要求，可能對(duì)設(shè)計(jì)和制造過(guò)程中的環(huán)節(jié)比較關(guān)注。在市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)形勢(shì)進(jìn)一步白熱化的情況下，如何進(jìn)一步挖掘自身樓盤(pán)的附加價(jià)值，穩(wěn)定價(jià)格、吸引客
源?如何根據(jù)目標(biāo)消費(fèi)群的理性購(gòu)買(mǎi)需求，進(jìn)一步深化自身樓盤(pán)的優(yōu)點(diǎn)，使目標(biāo)消費(fèi)群產(chǎn)生“物有所值”的感覺(jué)?如何繼續(xù)建立自己獨(dú)特的品牌個(gè)性，突破強(qiáng)勁對(duì)手的包圍，在市場(chǎng)上繼續(xù)掀起一股新的旋風(fēng)?如何適應(yīng)“個(gè)人置業(yè)時(shí)代”的新趨勢(shì)?這些都迫使開(kāi)發(fā)商需要進(jìn)行系統(tǒng)的全程營(yíng)銷(xiāo)策劃。
二、房地產(chǎn)全程營(yíng)銷(xiāo)策劃
一是策劃為先。在整個(gè)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)過(guò)程中，從思維上應(yīng)該策劃在先，包括項(xiàng)目認(rèn)證、風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估、資金渠道、市場(chǎng)定位、規(guī)劃設(shè)計(jì)、施工招標(biāo)、工程管理、材料選擇、形象包裝、開(kāi)盤(pán)銷(xiāo)售、廣告宣傳、營(yíng)銷(xiāo)策略、物業(yè)管理、品牌塑造、效益提升等等都需要系統(tǒng)策劃，策劃是建立在相應(yīng)的市場(chǎng)調(diào)查的基礎(chǔ)上，調(diào)查既可以是一手的資料，也可是二手的，如包括政府統(tǒng)計(jì)口徑、銀行統(tǒng)計(jì)口徑、統(tǒng)計(jì)局、商業(yè)局、房管局、國(guó)土局、稅務(wù)局等部門(mén)的統(tǒng)計(jì)年鑒，了解和分析市場(chǎng)購(gòu)買(mǎi)力及消費(fèi)趨勢(shì)等等。根據(jù)不同的環(huán)節(jié)有針對(duì)性的展開(kāi)調(diào)查，如圍繞消費(fèi)者的生活形態(tài)，圍繞區(qū)域的樓盤(pán)情況，圍繞促銷(xiāo)策略等等。
二是創(chuàng)新為贏。在整個(gè)策劃過(guò)程中均應(yīng)該進(jìn)行營(yíng)銷(xiāo)策劃創(chuàng)新，包括建筑形態(tài)、布局規(guī)劃、戶(hù)型設(shè)計(jì)、整合營(yíng)銷(xiāo)、廣告宣傳、公關(guān)活動(dòng)、物業(yè)管理、融資方式等等，如在支付方式上，與金融有效結(jié)合;在價(jià)格制定上，有效利用消費(fèi)者的心理;在宣傳和定位上，利用消費(fèi)者好奇、虛偽等心理。如關(guān)注小孩教育、與名人做鄰居、零首付、組合銷(xiāo)售、在促銷(xiāo)上合家歡禮品組合：丈夫贈(zèng)送健身禮券、妻子贈(zèng)送美容禮券、兒女贈(zèng)送少年宮課程一門(mén)、老人贈(zèng)送全面身體檢查一次等等。同時(shí)要全程為握，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的全程策劃，每個(gè)環(huán)節(jié)、每道工序、每個(gè)細(xì)節(jié)都相當(dāng)重要。如市場(chǎng)調(diào)研、市場(chǎng)分析、市場(chǎng)定位、市場(chǎng)形象、市場(chǎng)促銷(xiāo)。
三是塑造差異。差異化能夠創(chuàng)造競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)，在房地產(chǎn)策劃過(guò)程中，應(yīng)在不同層面塑造差異，如建筑風(fēng)格、外立面、風(fēng)系設(shè)計(jì)、光系設(shè)計(jì)、戶(hù)型設(shè)計(jì)、布局空間設(shè)計(jì)、功能設(shè)計(jì)、智能化設(shè)計(jì)、逃生設(shè)計(jì)等等。在差異的塑造過(guò)程中，應(yīng)在價(jià)值提升、吸引眼球、新穎性和成本方面權(quán)衡考慮，因?yàn)槠髽I(yè)的目的是營(yíng)利為本。
四是整合營(yíng)銷(xiāo)。一方面房地產(chǎn)企業(yè)在項(xiàng)目開(kāi)發(fā)或經(jīng)營(yíng)中要體現(xiàn)人性化意識(shí)，關(guān)注企業(yè)形象、項(xiàng)目形象、員工形象、產(chǎn)品用料、營(yíng)銷(xiāo)方式等等，另一方面要善于整合，在定價(jià)方式、開(kāi)盤(pán)起價(jià)、價(jià)格策略、付款方式、營(yíng)銷(xiāo)主題、廣告創(chuàng)意、投放媒體、投放時(shí)間、媒體選擇、賣(mài)點(diǎn)營(yíng)造、物管承諾等方面都應(yīng)該組合和整合。如引進(jìn)組合家電、組合廚房;社區(qū)綜合配套，整合內(nèi)外部資源等等。在傳播方面，從炒地段到炒升值潛力，從炒概念到炒設(shè)計(jì)和戶(hù)型;從軟文到單葉，從電視廣告到車(chē)體、廣播和戶(hù)外廣告等，在生活方式、生活品味等方面區(qū)塑造創(chuàng)意點(diǎn)。在品牌定位方面，根據(jù)消費(fèi)形態(tài)和樓盤(pán)實(shí)際情況，尋找相應(yīng)的目標(biāo)消費(fèi)群體，同時(shí)要善于培育樓盤(pán)的子品牌。當(dāng)然，對(duì)于房地產(chǎn)銷(xiāo)售力的實(shí)現(xiàn)，單純靠品牌概念的輸出無(wú)法達(dá)成，實(shí)在的產(chǎn)品和價(jià)格才是實(shí)現(xiàn)銷(xiāo)售力的關(guān)鍵所在，因此應(yīng)輸出多元化的產(chǎn)品信息，提升樓盤(pán)的價(jià)值感，打動(dòng)更加理性的消費(fèi)群，為產(chǎn)品注入一些新的元素，賦予產(chǎn)品更加新鮮的形象，從而保持品牌的新鮮感。
總之，未來(lái)的社區(qū)將更加在產(chǎn)品自身方面加以關(guān)注：如園林設(shè)計(jì)好，有較大的休閑活動(dòng)空間;間隔合理、實(shí)用率高、采光好、空氣流通;樓距較大，有開(kāi)敞的空間和視野;完善的小區(qū)配套，物業(yè)管理好，是封閉式管理;交通、購(gòu)物方便，使房子成為有文化氣息的房子，成為有創(chuàng)造力的房子。在營(yíng)銷(xiāo)傳播上：抓住目標(biāo)消費(fèi)者的心態(tài)，務(wù)求直指人心，在銷(xiāo)售策略、廣告策略投其所好，促成他們購(gòu)買(mǎi)，同時(shí)根據(jù)目標(biāo)消費(fèi)群的特性，配合產(chǎn)品的特點(diǎn)，使廣告投入針對(duì)性更強(qiáng)更直接。一方面是組合利用軟文、公關(guān)和不同形式的廣告，在設(shè)計(jì)和投放過(guò)程中創(chuàng)新，另一方面是有效把握目標(biāo)消費(fèi)群體的消費(fèi)心理和行為，關(guān)注其消費(fèi)形態(tài)，從而有針對(duì)性地開(kāi)展相應(yīng)地傳播和促銷(xiāo)活動(dòng)。
房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)的方案篇9
一、營(yíng)銷(xiāo)概況：
房地產(chǎn)系不動(dòng)產(chǎn)的商品概念，與其他商品有著本質(zhì)截然不同的區(qū)別，不同于買(mǎi)件衣服那樣隨心所欲，這是因?yàn)橘I(mǎi)房子價(jià)位高，耐用性長(zhǎng)。買(mǎi)主務(wù)必經(jīng)過(guò)審情度事、權(quán)衡利弊的反復(fù)斟酌才能作出決定，而且反彈心理很強(qiáng)，稍有不稱(chēng)心就會(huì)改變主意，買(mǎi)主思考的問(wèn)題，內(nèi)容豐富，錯(cuò)綜復(fù)雜，既要考慮得天獨(dú)厚的地理?xiàng)l件，又要科究?jī)?yōu)雅舒適的自然環(huán)境，樓質(zhì)、交通、音貝、污染、安全等諸方面的慎之有慎。由此可見(jiàn)房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)深度廣，難度大，負(fù)荷重，企求在房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)上取得卓然顯著的成效，并非輕而易舉、彈指一揮間，必須加強(qiáng)重視大腦智力投資的力度，具備冰凍三尺非一日之寒的韌勁和毅力。
二、創(chuàng)意理念：
房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)策劃方案要達(dá)到尚方寶劍的強(qiáng)大韌勁和力度，必須在創(chuàng)意理念上形成：
1、具有高度的自信野心;
2、富于競(jìng)爭(zhēng)，且樂(lè)此不倦;
3、頭腦敏銳，不拘傳統(tǒng);
4、感性認(rèn)識(shí)和理性認(rèn)識(shí)相處融洽;
5、注重歷史，尊重現(xiàn)實(shí)，睽重未來(lái)。
三、構(gòu)思框架：
1)以塑造形象為主，渲染品味和意念;
2)展現(xiàn)樓盤(pán)的綜合優(yōu)勢(shì);
3)體現(xiàn)樓盤(pán)和諧舒適生活;
4)直切消費(fèi)群生活心態(tài)。
四、實(shí)戰(zhàn)流程：
1、形象定位：
對(duì)樓盤(pán)的綜合素質(zhì)進(jìn)行整體概括，揭示樓盤(pán)從地理位置、物業(yè)檔次到設(shè)計(jì)思想、具體細(xì)節(jié)等到方面的高起點(diǎn)定位。所謂高起點(diǎn)完全可以從樓盤(pán)的整體設(shè)計(jì)中體現(xiàn)到：吸取園外、境外高檔物業(yè)經(jīng)驗(yàn)，處處顧及住戶(hù)需要，大到小區(qū)環(huán)境規(guī)劃設(shè)計(jì)和公共空間的審美安排;小至空調(diào)機(jī)位、公共過(guò)道采光以及住戶(hù)戶(hù)型設(shè)計(jì)等等,都進(jìn)行精碉細(xì)鑿，力爭(zhēng)完美。
好東西總有不同之處，因而“不同”二字構(gòu)成了樓盤(pán)這一高檔物業(yè)的形象基礎(chǔ)，使它有機(jī)會(huì)從眾多物業(yè)中脫穎而出。比如：地理位置不同，交通條件不同，物業(yè)品質(zhì)不同，發(fā)展商信譽(yù)不同，人均擁有空間不同，升值潛力不同，車(chē)位數(shù)量不同，小區(qū)規(guī)劃不同。這“八種不同”的明知故問(wèn)句子成為開(kāi)發(fā)商向樓盤(pán)消費(fèi)對(duì)象闡述物業(yè)優(yōu)勢(shì)的重要線索。
2、主要賣(mài)點(diǎn)：
對(duì)樓盤(pán)進(jìn)行全面分析研究，概括為四個(gè)方面的賣(mài)點(diǎn)構(gòu)成：
1)地理位置;2)、樓盤(pán)設(shè)施結(jié)構(gòu);3)、樓盤(pán)做工用料;4)、戶(hù)型設(shè)計(jì)。突出明顯優(yōu)勢(shì)，這是樓盤(pán)消費(fèi)者最關(guān)心的物業(yè)指標(biāo)。
3、繪制效果圖：
根據(jù)開(kāi)發(fā)商的條件和推廣需要，分別繪制整體效果圖、多層單體效果圖。繪制效果圖要強(qiáng)調(diào)公共空間開(kāi)闊、細(xì)節(jié)豐富、品味高，因?yàn)闃潜P(pán)的銷(xiāo)售，需要啟動(dòng)購(gòu)樓者對(duì)未來(lái)的想象，無(wú)數(shù)事實(shí)范例證明，精美的效果圖對(duì)營(yíng)銷(xiāo)起了事半功倍的決定性作用。
4、廣告訴求點(diǎn)：
1)闡述樓盤(pán)的位置;2)闡述樓盤(pán)所在地的歷史淵源;3)闡述樓盤(pán)交通條件;4)闡述樓盤(pán)人口密度情況;5)闡述樓盤(pán)的升值潛力;6)闡述樓盤(pán)開(kāi)發(fā)商的信譽(yù);7)闡述樓盤(pán)的背景;8)闡述樓盤(pán)的舒適溫馨;9)闡述樓盤(pán)的實(shí)用率;10)闡述樓盤(pán)的付數(shù)計(jì)劃;11)闡述樓盤(pán)的品質(zhì);12)闡述樓盤(pán)的深遠(yuǎn)意義;13)闡述樓盤(pán)的物業(yè)管理有什么不同。
5、廣告階段劃分：
對(duì)樓盤(pán)的品牌推廣是一個(gè)長(zhǎng)期的行為，應(yīng)有戰(zhàn)略的考慮，從而使每一期廣告都變成一次品牌的積累。都成為對(duì)樓盤(pán)形象的一次重要投資。其廣告推廣大致劃分為三個(gè)階段：
第一階段(預(yù)期到首期交樓入住)：此階段廣告宣傳以建立品牌知名度和促進(jìn)銷(xiāo)售為目標(biāo)，從而盡快奠定樓盤(pán)在人們心目中的品味、檔次和形象。此階段廣告費(fèi)用投入相對(duì)較大。
房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)的方案篇10
一、微信是的媒介。
微信是媒介中的一部分，但是應(yīng)是最重要的一部分。微信打開(kāi)了移動(dòng)互聯(lián)網(wǎng)的大門(mén)，任何的功能都可以在微信上實(shí)現(xiàn)，你可以沒(méi)有其它的媒介，但是不能沒(méi)有微信二維碼。受眾的人群比并不是只有微信人群，但是可以通過(guò)其它形式的廣告宣傳附加微信公眾二維碼，對(duì)客戶(hù)在微信公眾平臺(tái)上進(jìn)行統(tǒng)一的客戶(hù)管理。相對(duì)微信的投入要比其它的媒介(互聯(lián)網(wǎng)、門(mén)戶(hù)、紙媒等)推廣宣傳的成本要更低。
二、可以用線下線上所有媒介媒體推公眾賬號(hào)，吸引關(guān)注者。
一副地產(chǎn)廣告海報(bào)加個(gè)二維碼，既要描述清楚二維碼的作用，位置擺放得也要顯眼。網(wǎng)站上、戶(hù)外廣告、海報(bào)、電視廣告上，(可以根據(jù)形式選擇放入二維碼或是微信號(hào)，添加關(guān)注賬號(hào))。要有計(jì)劃的評(píng)估效果。普遍抱著試水的態(tài)度的是可以理解的，但是如此沒(méi)有規(guī)劃和下點(diǎn)心思的試水，到頭來(lái)只能夠證明微信的作用非常非常小，可問(wèn)題卻是房地產(chǎn)企業(yè)沒(méi)有真正開(kāi)發(fā)好、運(yùn)用好。用最行之有效的方式來(lái)選擇推廣，就是關(guān)注賬號(hào)有獎(jiǎng)或是參與購(gòu)房等等活動(dòng)吸引顧客來(lái)關(guān)注。
三、做好內(nèi)容營(yíng)銷(xiāo)。
內(nèi)容營(yíng)銷(xiāo)是營(yíng)銷(xiāo)中質(zhì)的服務(wù)。記住，發(fā)有用的、有趣的信息而不是廣告!客戶(hù)很容易反感賬號(hào)每天都發(fā)廣告信息，反而每天分享一些房屋擺置、及有關(guān)生活小知識(shí)的訊息，客戶(hù)很容易產(chǎn)生好感。發(fā)廣告要適可而止，適當(dāng)?shù)陌l(fā)送，即不忽略賬號(hào)的功能，又會(huì)產(chǎn)生依賴(lài)，并持續(xù)關(guān)注，為之后的營(yíng)銷(xiāo)活動(dòng)做鋪墊。服務(wù)好你的客戶(hù)，再進(jìn)一步的進(jìn)行營(yíng)銷(xiāo)活動(dòng)，放長(zhǎng)線釣大魚(yú)。
四、進(jìn)行營(yíng)銷(xiāo)活動(dòng)。
但針對(duì)你的潛在客戶(hù)，不主動(dòng)出擊，反倒覺(jué)得像是到嘴的肉不吃之意。
房地產(chǎn)行業(yè)不同于其他的行業(yè)，客戶(hù)立馬可以去消費(fèi)的項(xiàng)目，相對(duì)的周期較長(zhǎng)。但針對(duì)于客戶(hù)的營(yíng)銷(xiāo)活動(dòng)更不容忽視。微信海云平臺(tái)針對(duì)房地產(chǎn)制作的房地產(chǎn)行業(yè)模版，超炫的模版樣式、完善的功能服務(wù)(包括樓盤(pán)展示、預(yù)約看房、營(yíng)銷(xiāo)活動(dòng)、會(huì)員卡等等)。強(qiáng)大的運(yùn)營(yíng)團(tuán)隊(duì)針對(duì)不同行業(yè)進(jìn)行深入分析，客戶(hù)滿(mǎn)意度百分百。
客戶(hù)可以任選十幾種超炫的后臺(tái)模板，搭建微信端的移動(dòng)門(mén)戶(hù)，通過(guò)這個(gè)移動(dòng)門(mén)戶(hù)，可以對(duì)整個(gè)樓盤(pán)項(xiàng)目詳情和樓盤(pán)周?chē)慕煌?、環(huán)境、便民設(shè)施等進(jìn)行全方位的展示，可以在手機(jī)端查看樓盤(pán)的戶(hù)型圖，可以在線預(yù)約免費(fèi)看房。
其次，基于很多樓盤(pán)地理位置比較偏遠(yuǎn)，開(kāi)發(fā)一鍵導(dǎo)航和一鍵電話(huà)撥打功能，省去了客戶(hù)記錄地址和電話(huà)號(hào)碼的繁瑣程序。同時(shí)微信海團(tuán)隊(duì)開(kāi)發(fā)了在線咨詢(xún)功能，客戶(hù)可以直接在微信窗口和售樓客服進(jìn)行在線咨詢(xún)，非常便捷和人性化。