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商鋪租賃合同最新簽訂須知

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隨著法律知識的普及,商鋪租賃合同出現(xiàn)在我們生活中的次數(shù)越來越多,在達(dá)成意見一致時,制定合同可以保護(hù)出租雙方的利益。下面是小編為大家整理的商鋪租賃合同簽訂須知, 更多合同范本點擊“商鋪租賃合同”查看!

商鋪租賃合同最新簽訂須知

商鋪租賃合同簽訂須知

1、調(diào)查商鋪的產(chǎn)權(quán)

承租商鋪之前,應(yīng)當(dāng)赴該商鋪所在房地產(chǎn)交易中心進(jìn)行產(chǎn)權(quán)調(diào)查,確認(rèn)以下幾個重大信息:

1)、房屋的用途和土地用途,必須確保房屋的類型為商業(yè)用房性質(zhì)、土地用途是非住宅性質(zhì)方可承租作為商鋪使用,否則,將面臨無法辦出營業(yè)執(zhí)照以及非法使用房屋的風(fēng)險。

2)、房屋權(quán)利人,以確保與房屋權(quán)利人或者其他由權(quán)利人簽署租賃合同。

3)、房屋是否已經(jīng)存有租賃登記信息,若已經(jīng)存有租賃登記信息的,導(dǎo)致新租賃合同無法辦理登記手續(xù),從而導(dǎo)致新承租人的租賃關(guān)系無法對抗第三人,也會影響新承租人順利辦出營業(yè)執(zhí)照。

如果承租人無法查清,可以委托律師到相關(guān)部門進(jìn)行調(diào)查。

2、免租裝修期

商鋪租賃中,免租裝修期經(jīng)常會出現(xiàn)在合同之中,主要是由于承租人在交房后需要對房屋進(jìn)行裝修,實際不能辦公、營業(yè),此種情形下,出租人同意不收取承租人裝修期間的租金。但“免租裝修期”非法律明確規(guī)定的概念,因此,在簽訂租賃合同時一定要明確約定免租裝修期起止時間,免除支付的具體費用,一般情形下,只免除租金,實際使用房屋產(chǎn)生的水費、電費等還需按合同約定承擔(dān)。

3、租賃保證金

俗稱“押金”,主要用于抵充承租人應(yīng)當(dāng)承擔(dān)但未繳付的費用。因為商鋪適應(yīng)的電費、電話費、物業(yè)管理費等費用比較高,因此建議押金應(yīng)當(dāng)適當(dāng)高一些,以免不夠抵充上述費用,另外,還需要特別注意的是,承租人在承租過程中,不斷地拖付相關(guān)費用,押金抵扣不夠的情況下怎么辦 可以在合同應(yīng)當(dāng)約定補足“押金”的方案,即每次出租人用“押金”抵扣相關(guān)費用后,承租人應(yīng)當(dāng)在合理期限內(nèi)補足支付“押金”,如果經(jīng)出租人通知后一定時間內(nèi)補足的話,則出租人可以單方解約,并追究承租人相應(yīng)的違約責(zé)任。若合同中有此約定,則可以有效整治承租人“老賴”行為。

4、稅費承擔(dān)

按照法律、法規(guī)、規(guī)章及其他規(guī)范性文件規(guī)定,出租或轉(zhuǎn)租商鋪的,出租人或轉(zhuǎn)租人應(yīng)當(dāng)承擔(dān)以下稅費:

1)、出租:

營業(yè)稅及附加租金_5.55%

房產(chǎn)稅租金_12%

個人所得稅所得部分_20%(所得部分為租金扣除維修費用,維修費用每次不超過800元)

印花稅租金(總額)0.1%(在第一次繳稅時一次性繳納,按租期內(nèi)所有總租金計算。)

土地使用稅按房屋地段每平方米征收,具體以代征機關(guān)實際征收為準(zhǔn)。

2)、轉(zhuǎn)租:

營業(yè)稅及附加轉(zhuǎn)租收入_5.55%

印花稅印花稅轉(zhuǎn)租租金(總額)0.1%

在實踐中,商鋪租賃稅費德繳納比較多樣,上述標(biāo)準(zhǔn)只是法定征收標(biāo)準(zhǔn),不同區(qū)域或許存有不同的征收方法,具體可在簽訂商鋪合同前咨詢實際代征網(wǎng)點工作人員。

雖然上述稅費德繳納主體為出租人或轉(zhuǎn)租人,但租賃合同中可以約定具體稅金數(shù)額的承擔(dān)人,此時,無論出租人和承租人都應(yīng)當(dāng)清楚商鋪租賃的稅費金額比較高,應(yīng)當(dāng)慎重考慮長期稅費調(diào)整增加的費用后,再行約定具體承擔(dān)人,不要被某些代征網(wǎng)點短期內(nèi)較低的稅率所迷惑。

5、營業(yè)執(zhí)照

承租商鋪的目的在于開展商業(yè)經(jīng)意活動,而商業(yè)經(jīng)營活動首要條件就是必須合法取得營業(yè)執(zhí)照,因此,在簽訂商鋪租賃合同時,許多條款都要圍繞著營業(yè)執(zhí)照的辦理來設(shè)置,主要涉及以下幾個方面:

1)、原有租賃登記信息沒有注銷,從而導(dǎo)致新租賃合同無法辦理租賃登記,從而導(dǎo)致無法及時辦理營業(yè)執(zhí)照;

2)、商鋪上原本已經(jīng)注冊了營業(yè)執(zhí)照,而該營業(yè)登記信息沒有注銷或者遷移,從而導(dǎo)致在同一個商鋪上無法再次注冊新的營業(yè)執(zhí)照;

3)、房屋類型不是商業(yè)用房,從而無法進(jìn)行商業(yè)經(jīng)營活動,而導(dǎo)致無法注冊營業(yè)執(zhí)照;

4)、涉及特種經(jīng)營行業(yè)(娛樂、餐飲等)的,還需要經(jīng)過公安、消防、衛(wèi)生、環(huán)境等部門檢查合格,取得治安許可證、衛(wèi)生許可證等證件后,方可取得營業(yè)執(zhí)照;

5)、因出租人材料缺失而導(dǎo)致無法注冊營業(yè)執(zhí)照。

對于上述第1、2、3、5條情形,可在合同中設(shè)定為出租人義務(wù),并給予出租人合理寬限期,超過一定期限還無法解除妨礙的,應(yīng)當(dāng)承擔(dān)相應(yīng)的違約責(zé)任;上述第4條情形,可設(shè)定為無責(zé)任解約情形,以保障承租人萬一無法辦出營業(yè)執(zhí)照時可以無責(zé)任解除合同。

6、裝修的處置

商鋪租賃中,往往需要花費大額資金用于鋪面裝修,為了確保裝修能夠順利進(jìn)行,以及保障裝修利益,在合同中應(yīng)當(dāng)注意幾個問題:

1)、明確約定出租人是否同意承租人對商鋪進(jìn)行裝修,以及裝修圖紙或方案是否需要取得出租人同意等,若有特別的改建、搭建的,應(yīng)當(dāng)明確約定清楚,對于廣告、店招位置也可約定清楚。

2)、解除合同的違約責(zé)任,不僅僅考慮違約金部分,因為違約金常常會約定等同于押金,數(shù)額不高,往往不及承租人的裝修損失,因此,應(yīng)當(dāng)約定在此情形下,出租人除承擔(dān)違約金外,還需要承擔(dān)承租人所遭受的裝修損失費用。

3)、明確租賃期滿時,裝修、添附的處置方式。

7、水、電、電話線等

因商鋪經(jīng)營的特殊性,對于水、電、電話線均可能特殊需要,這些公共資源的供應(yīng)又會受到各種因素影響,建議承租商鋪前,應(yīng)當(dāng)先行考察是否滿足使用需求,若不滿足的,確定如何辦理擴容或增量,以及辦理擴容或增量所需費用,并在合在同明確約定相關(guān)內(nèi)容,以及無法滿足正常進(jìn)行需求的情形下,承租人人免責(zé)解除合同的權(quán)利。

8、租賃登記

租賃合同登記備案,屬于合同備案登記性質(zhì),此登記的效力主要包括以下內(nèi)容:

1)、登記與否不影響合同本身的生效,即使沒有辦理備案等記,合同依然在生效條件滿足時就生效;

2)、經(jīng)登記的案件,具有對抗第三人的法律效力,比如,若出租人將房屋出租給兩個承租人的,其中一個合同辦理了租賃登記,另一個沒有辦理租賃登記,則房屋應(yīng)當(dāng)租賃給辦理租賃登記的承租人,出租人并向沒有租賃登記的承租人承擔(dān)違約責(zé)任。

因此,建議及時赴該商鋪所在地房地產(chǎn)交易中心辦理租賃備案登記。另外,大多數(shù)工商部門在辦理營業(yè)執(zhí)照時,均要求租賃合同經(jīng)過租賃備案登記。

9、轉(zhuǎn)租問題

商鋪市場中經(jīng)常會遇見許多“二房東”“三房東”情形,這其中就存在轉(zhuǎn)租的問題。俗稱的“轉(zhuǎn)租”其實涵蓋了法律規(guī)定的兩種變更方式“轉(zhuǎn)租”和“承租權(quán)轉(zhuǎn)讓”,依法律規(guī)定,“轉(zhuǎn)租”是指上手租賃關(guān)系不解除,本手在此建立租賃關(guān)系,而“承租權(quán)轉(zhuǎn)讓”是指上手租賃關(guān)系,新承租人直接替代原承租人與出租人(業(yè)主)建立租賃關(guān)系。在這兩種形式下,需要注意以下問題:

1)、轉(zhuǎn)租必須取得出租人書面同意,同樣承租權(quán)轉(zhuǎn)讓中,解除原租賃合同和重潛心租賃合同,也需要征得出租人同意。

2)、原承租人往往向新承租人主張一筆補償費,主要補償裝修損失等,此筆費用不屬于法定承租人應(yīng)承擔(dān)費用,但法律亦沒有明確禁止,因此,只要雙方當(dāng)時協(xié)商同意的,亦會受到法律保護(hù)。建議承租人在支付此筆費用時,應(yīng)當(dāng)考慮分批次與轉(zhuǎn)租或承租權(quán)轉(zhuǎn)讓錯作環(huán)節(jié)結(jié)合起來支付,以此降低資金風(fēng)險,并可考慮將營業(yè)執(zhí)照辦理成功作為該筆費用退還或解除情形。

鑒于商鋪租賃合同牽涉問題較多,涉及合同金額較大,建議對此類合同應(yīng)謹(jǐn)慎簽訂,必要時,聘請專業(yè)人士把關(guān),以免合同履行過程中出現(xiàn)糾紛引起訴訟,更是得不償失。

10、買賣與租賃

許多承租人經(jīng)常擔(dān)心承租商鋪之后,業(yè)主將商鋪出售了怎么辦,其實,承租人完全無須擔(dān)心此種風(fēng)險,因為法律對于承租人賦予了兩重特殊保護(hù):

1)、出租人在出售時,承租人享有同等條件之下的優(yōu)先購買權(quán),即若承租人在等同于其他購買人的條件下主張購買該商鋪的,則業(yè)主必須將該商鋪出售給承租人,以此保障了承租人的使用利益。

2)、即使承租人不想購買承租商鋪的,業(yè)主出售后,新的業(yè)主也應(yīng)當(dāng)履行租賃合同,否則,新業(yè)主應(yīng)當(dāng)承當(dāng)租賃合同中的違約責(zé)任。

11、其他注意事項

在承租商鋪之前,需要了解該商鋪的商業(yè)規(guī)劃和有關(guān)政策等,如果承租人將要經(jīng)營的業(yè)態(tài)不符合相關(guān)的商業(yè)規(guī)劃和有關(guān)政策,比如承租一個不可經(jīng)營餐飲行業(yè)的房屋準(zhǔn)備開設(shè)酒店,必將導(dǎo)致人力、財力的損失。在無法確定的情形下,承租人可以在租賃合同中特別約定相關(guān)事宜作為解約條件,以此避免遭受不必要的違約責(zé)任。

商鋪租賃須知

首先,門面房出租務(wù)必要簽訂“門面房出租合同”,雙方簽字蓋章。出租合同是日后確定雙方權(quán)利義務(wù)、解決糾紛的重要憑證。其次,雙方要事先約定好租金,這也是租房中雙方最關(guān)注的問題,包容馬虎。

再次,可以約定合理的押金,主要用于抵充承租人應(yīng)當(dāng)承擔(dān)但未繳付的費用。因為商鋪適應(yīng)的電費、水費、物業(yè)管理費等費用比較高,建議可以將押金適當(dāng)定高一些,以免不夠抵充上述費用。如果真的出現(xiàn)了押金不足以沖抵費用的情況,出租人可以要求承租人在一定時間內(nèi)補足,否則承租人將承擔(dān)違約責(zé)任。

另外,在門面房出租的合同中,經(jīng)常會出現(xiàn)免租裝修期,主要是由于承租人在交房后需要對房屋進(jìn)行裝修,實際不能營業(yè)。此種情形下,經(jīng)雙方約定,出租人同意不收取承租人裝修期間的租金。但一般情況下,只免除租金,水電氣等費用還是應(yīng)當(dāng)照付。

商鋪租賃合同范本

出租方(甲方):

承租方(乙方):

根據(jù)《中華人民共和國合同法》及相關(guān)法律法規(guī)的規(guī)定,甲、乙雙方在平等自愿的基礎(chǔ)上,就甲方將房屋租給乙方使用,乙方承租甲方房屋事宜,為明確雙方權(quán)利義務(wù),經(jīng)協(xié)商一致,訂立本合同。

一、甲方出租給乙方的房屋位于。

二、租賃期限:該房屋租賃期為:年月日

起至年月日止(如中間退租,租金不予退還)。

三、租金和租金交納期限:乙方每年向甲方一次性繳納租金_萬,人民幣(大寫)__元整(去除房屋租賃稅的余額)。如續(xù)租,必須提前一個月通知甲方并同時繳納房屋租金(續(xù)租租金價格再議)。

四、甲、乙雙方的權(quán)利和義務(wù)

1、乙方負(fù)責(zé)水費、電費、物業(yè)費、采暖費房產(chǎn)稅、土地使用稅

及由此租賃關(guān)系所發(fā)生的房屋租賃稅(房屋租賃稅由乙方負(fù)責(zé)的原因是由于雙方共同約定,甲方只收繳去除房屋租賃稅及房產(chǎn)稅和土地使用稅的租金金額元整。房屋租賃稅由乙方在辦理相應(yīng)營業(yè)手續(xù)之前代理甲方向稅務(wù)機關(guān)繳納)。

2、乙方在租賃期間,不能改變房屋的.主體框架,如需改動須經(jīng)得甲方同意后才能施工,否則所引起的經(jīng)濟損失由乙方負(fù)責(zé)。

3、乙方裝修后,合同終止或其它原因不租此房,室內(nèi)外的裝修不能改動,保證裝修的房屋完整無損。

4、乙方不能擅自將房屋轉(zhuǎn)租他人,如不租賃還給甲方,如續(xù)租乙方優(yōu)先。

5、乙方在租賃期間不能從事違法活動,注意防火,安全使用,如釀成事故由乙方承擔(dān)。

五、免責(zé)條件

1、因不可抗力原因?qū)е略撐飿I(yè)毀損而造成損失的,雙方互不承擔(dān)責(zé)任。

2、如因不可抗力而終止合同,租金按照實際使用時間計算,不足整月的按實際天數(shù)計算,多退少補。

六、爭議的解決

本合同在履行過程中如發(fā)生爭議,雙方應(yīng)協(xié)商進(jìn)行解決,協(xié)商不成時,由租賃物業(yè)所在地的司法機關(guān)裁決。

七、此合同一式二份,甲、乙雙方各持一份,雙方簽字后生效,本合同具有法律效力。

甲方:(蓋章)乙方:(蓋章)

法定代表人或代理人(簽章):法定代表人或代理人(簽章):

年月日

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