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房地產(chǎn)公司管理制度

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房地產(chǎn)公司管理制度

  想必大家都不知道美國的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人和銷售員的管理規(guī)定吧,下面由學(xué)習(xí)啦小編為你分享美國的房地產(chǎn)公司管理制度的相關(guān)內(nèi)容,希望對大家有所幫助。

  關(guān)于美國房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人和銷售員的一些管理規(guī)定:

  一、關(guān)于經(jīng)紀(jì)人的從業(yè)規(guī)定

  持牌經(jīng)紀(jì)人必須有固定的營業(yè)場所才能開業(yè),要在醒目的地方張?zhí)麡?biāo)志。如果設(shè)有分公司或辦公室,必須為每一個公司和辦公室申請同樣的執(zhí)照。經(jīng)紀(jì)人必須設(shè)立不同的帳戶分別處理代理的資金和自己的資金。

  經(jīng)紀(jì)人必須保留所有經(jīng)手處理的有關(guān)房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的文件至少三年。

  房地產(chǎn)廣告必須注明經(jīng)紀(jì)人的公司名稱。

  如果經(jīng)紀(jì)人從事房地產(chǎn)按揭經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù),還必須取得銀行核發(fā)的按揭經(jīng)紀(jì)執(zhí)照。

  經(jīng)紀(jì)人要承擔(dān)其屬下銷售員的職業(yè)責(zé)任。

  二、關(guān)于銷售員的從業(yè)規(guī)定

  銷售員只能在經(jīng)紀(jì)人名下從事房地產(chǎn)服務(wù),一般情況下,銷售員牌照由經(jīng)紀(jì)人保管,銷售員持執(zhí)業(yè)工作證。銷售員如果要脫離當(dāng)前服務(wù)的經(jīng)紀(jì)人,為另外的經(jīng)紀(jì)人服務(wù),要知會發(fā)牌部門,注銷舊執(zhí)照,換領(lǐng)新執(zhí)照。

  如果經(jīng)紀(jì)人的牌照被注銷,那么其屬下所有銷售員的牌照自動注銷,直至銷售員投靠新的經(jīng)紀(jì)人,并取得新的擔(dān)保后,方可換領(lǐng)新的銷售員牌照。

  銷售員只能從他所服務(wù)的經(jīng)紀(jì)人手中獲得報(bào)酬,不能接受其他任何人的傭金和報(bào)酬,因此類似代經(jīng)紀(jì)人從客戶手中收錢等是禁止的。

  三、《代理法》對經(jīng)紀(jì)活動的約束

  (1)《代理法》對代理人、顧主、顧客關(guān)系的定義:

  代理人:是指被授權(quán)并且自己同意代表他人利益的人。如,房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人可以充當(dāng)賣方(或地主)的代理人,也可以充當(dāng)買主(或租戶)的代理人。銷售員是注冊經(jīng)紀(jì)人的代理人。代理人只能充當(dāng)一方的代理。

  顧主:雇用或授權(quán)代理人代表其利益的人。

  代理:代理人與雇主之間的誠實(shí)與信用關(guān)系。代理關(guān)系一般要通過達(dá)意的協(xié)議(express agreement)來表示。

  顧客:代理人代表顧主處理交易事務(wù)時所面對的第三人。

  代理人對顧主有“關(guān)心(Care)、保密(Confidentiality)、忠誠(Loyalty)、服從(Obedience)、解釋(Accounting)和披露(Disclosure)”的責(zé)任,俗稱為“CC-LOAD”關(guān)系。

  代理人對顧客要公平合理,如實(shí)反映所代理的房地產(chǎn)情況,不能欺騙和誤導(dǎo)。

  (2)主要代理關(guān)系:

  賣方(或房東)代理:分為獨(dú)家銷售代理(Exclusive-right-tosell listing),獨(dú)家代理(Exclusive-agency listing),敞開掛牌(Open listing)三種形式。獨(dú)家銷售代理,只要買賣成交,不管買主是誰介紹的,都要付傭金給經(jīng)紀(jì)人。獨(dú)家代理:賣方不能再委托其他人代理,買賣成交,如果買主完全是賣方自己聯(lián)系的,那么不用付傭金,否則都要付傭金;敞開代理,賣方可以同時委托多個經(jīng)紀(jì)人,買賣成交后,誰聯(lián)系的買主,傭金就付給誰。

  經(jīng)紀(jì)人在未知會賣方并經(jīng)賣方同意的情況下,經(jīng)紀(jì)人不能買自己代理的房地產(chǎn)。

  買方(或租戶)代理:分為獨(dú)家買方代理(Exclusivebuyer agency) ,獨(dú)家代理買方代理(Exclusive agency buyer agency),敞開代理(Open buyer agency)三種形式。其含義同前。

  經(jīng)紀(jì)人在未知會買方和得到買方同意的情況下,不能代理與自己有利益關(guān)系的房地產(chǎn)。

  雙重代理:既代表買方又代表賣方。一般為法律所禁止,除非在特殊情況下,且經(jīng)買賣雙方書面同意。

  美國大部分州的《代理法》要求,代理關(guān)系當(dāng)事人應(yīng)以書面形式向顧主和顧客披露代理關(guān)系。

  四、《反托拉斯法》(AntitrustLaw)對房地產(chǎn)代理的約束

  《反托拉斯法》規(guī)定,房地產(chǎn)代理活動不能有固定價格、聯(lián)合抵制、瓜分市場和捆綁銷售行為。

  (1)固定價格(price-fixing):兩個經(jīng)紀(jì)人之間不能討論任何有關(guān)傭金標(biāo)準(zhǔn)的問題。

  例,在Foley案例中, 一經(jīng)紀(jì)人在National Association of Realtors理事會上,對其它經(jīng)紀(jì)人說,不管其他人如何收費(fèi),他將單獨(dú)提高傭金的標(biāo)準(zhǔn),結(jié)果被法院裁定這種公開言論意在影響他人共同提高價格,屬違法行為。這個案例對經(jīng)紀(jì)人的影響很大,為了避免觸犯《反托拉斯法》,經(jīng)紀(jì)人公司絕不能使用已印好傭金率、掛牌期限和保證期限等條款的表格和文書。

  (2)聯(lián)合抵制(Group boycott):不能有排斥他人公平參與市場競爭的聯(lián)合抵制行為。兩個(或以上)經(jīng)紀(jì)人之間不能有針對第三經(jīng)紀(jì)人或?qū)Φ谌?jīng)紀(jì)人不利的任何協(xié)議。

  (3)瓜分市場(market allocation):經(jīng)紀(jì)人之間不能有瓜分市場和客戶的任何協(xié)議。如經(jīng)紀(jì)人之間不能劃定各自代理的地理位置范圍、價格范圍、物業(yè)類型、置業(yè)者階層等。

  (4)捆綁銷售(Tie-in Agreements) :如開發(fā)商將土地賣給一建筑商,附加約定,房子建好后,要由開發(fā)商指定的代理商代理,這就是一種捆綁銷售行為。

  違反《反托拉斯法》,如果是個人,最高罰款35萬美元,入獄三年,如果是公司,最高罰款為1000萬美元。


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