簽訂二手房買賣合同需要注意的事項
簽訂二手房買賣合同需要注意的事項
簽訂二手房合同需要注意哪些事項?購房者在簽訂購房合同之前,首先要看這個購房中介是否是具備正規(guī)營業(yè)執(zhí)照的,以免自己上當(dāng)受騙。下面由學(xué)習(xí)啦小編為你分享簽訂二手房買賣合同需要注意的事項的相關(guān)內(nèi)容,希望對大家有所幫助。
簽訂二手房買賣合同需要注意的事項有哪些
1、簽訂合同前必須認(rèn)真核實房主的身份
房產(chǎn)也是騙子的重要目標(biāo),近年來假房主騙賣或者一房多賣的情況也經(jīng)常出現(xiàn),往往購房者付了定金和首付款正準(zhǔn)備過戶時才發(fā)現(xiàn)自己上當(dāng)了,去找人卻又無法找到當(dāng)初簽約的那個人了。因此,二手房購置必須確保簽約主體是合法房主,有權(quán)進(jìn)行房屋的買賣。
2、合同上明確房屋基本情況和付款時間
對買主來說,合同中必須注明房屋基本信息,包括地址,門牌號,面積和戶型。這些信息須按產(chǎn)權(quán)證上注明的為準(zhǔn)。尤其是建筑面積,一定要看清,賣方容易記不清,尤其在現(xiàn)在來說,房價是按每平米多少錢來計算的,所以如果房價不變的基礎(chǔ)上面積的多少就變得尤為重要。包括在售房屋提供的房屋產(chǎn)權(quán)證是否屬真實;房產(chǎn)面積多大;該房產(chǎn)用途是辦公還是居住,或是其他,這些都需注明。對賣方來說,最重要的是標(biāo)明付款時間,尤其是付款方式,必要在合同中注明。不能模糊的口頭約定。
3、合同必須明確各種費(fèi)用的交接時間和方式
二手房因為是處于使用中的,所以有各種各樣的費(fèi)用,比如說水電,煤氣,還有物業(yè),暖氣,有線電視等,這些費(fèi)用有些是預(yù)付費(fèi)的,有些是年終結(jié)算的,這些費(fèi)用如何交接,什么時候交接都必須有個明確的規(guī)定,省得購房后才發(fā)現(xiàn)問題而產(chǎn)生一些不必要的糾紛。
4、寫明違約責(zé)任和合理利用補(bǔ)充條款
房屋買賣手續(xù)辦理和房屋過戶期間因為各種原因雙方都存在違約的變數(shù),不少人購房時基本就只注意房款,過戶等問題,而忽略了違約的可能性,因此購房合同必須要寫清楚各種違約的負(fù)責(zé)主體,違約的賠償具體數(shù)目等,這樣才能有效約束違約行為。所以必須在正規(guī)的中介公司簽署正式的購房合同,合同中對違約情況有所陳述。另外在履行合同的過程中,可能還有一些問題一時無法確定,這些可以在后來確定時增加附加條款,寫清楚具體情況以及雙方約定,這樣可以避免后期的一些麻煩。
5、購房者要對即將進(jìn)行交易的房產(chǎn)進(jìn)行必要的了解
該房產(chǎn)有沒有被司法機(jī)關(guān)和行政機(jī)關(guān)依法裁定、決定查封或以其他形式限制房地產(chǎn)權(quán)利;該房產(chǎn)是否已設(shè)定抵押。根據(jù)《中華人民共和國擔(dān)保法》的規(guī)定:抵押期間,抵押人轉(zhuǎn)讓已辦理登記的抵押物的,應(yīng)當(dāng)通知抵押權(quán)人并告知受讓人轉(zhuǎn)讓物已經(jīng)抵押的情況;抵押人未通知抵押權(quán)人或者未告知受讓人的,轉(zhuǎn)讓行為無效。在這里,如果該房產(chǎn)已設(shè)定抵押,那么抵押方即為售房者,抵押權(quán)人就是售房者將該房產(chǎn)抵押的第三方即某人、某公司或某銀行;受讓人就是購房者。這個規(guī)定的意思也就是售房者已將該房產(chǎn)抵押給第三方,在轉(zhuǎn)讓該房產(chǎn)時,并未通知第三方或未告知購房者此房已設(shè)定抵押,那么轉(zhuǎn)讓行為無效。只有在抵押登記注銷或抵押權(quán)人同意的情況下,此房產(chǎn)方可進(jìn)行買賣。
6、購買二手房時,需要準(zhǔn)備的證明材料
購置房地產(chǎn),購房者可能是一人,也可能是數(shù)人。無論哪種情況,都需要購房者準(zhǔn)備好如下材料:1、身份證原件或護(hù)照原件及復(fù)印件;2、未成年人的戶口簿或出生證明;3、有委托代理人,須提供經(jīng)公證的委托書及代理人身份證。購房者如是境外人士,所提供的公證材料是外文的需到翻譯公司翻譯。境外人士提供的有些材料如委托書、同意書等必須經(jīng)下列境內(nèi)、外機(jī)構(gòu)公證、認(rèn)證后方為有效。
7、購買二手房,房子的現(xiàn)狀須在合同上加以注明
房屋應(yīng)是現(xiàn)狀銷售,以看房的情況為準(zhǔn),合同上必須寫清該房屋的裝修及配套設(shè)施有哪些,包括水電、煤氣、暖氣、有線電視等基本設(shè)施。大多數(shù)購房者都是在房屋使用中的時候去看的房,在這過程中誤以為自己看到的就是房子的現(xiàn)狀,包括屋內(nèi)的家電家具,合同中雙方必須約定好是否留存家具家電,必須有所注明。以免引起糾紛。 XXXX:購房指南:簽署合同時需注意的產(chǎn)權(quán)陷阱
二手房交易以來,產(chǎn)權(quán)陷阱就是導(dǎo)致最多購房者中招的陷阱之一。
產(chǎn)權(quán)陷阱主要有以下幾種形式:
首先“賣房者”可能非二手房的產(chǎn)權(quán)人,這種情況應(yīng)在簽訂合同前查明賣房人的身份,立即中止與之進(jìn)行交易,因為其中可能存在欺詐,即使不是欺詐,購房人在履行自身義務(wù)后亦無法取得產(chǎn)權(quán)。
其次,賣房者可能將房產(chǎn)用于抵押等,這種情況多出現(xiàn)在購房時沒有立即交接產(chǎn)權(quán),賣家在簽訂賣房合同后,再持產(chǎn)權(quán)證去銀行抵押房產(chǎn)進(jìn)行貸款,買家往往被蒙在鼓里,購房者就只能吃啞巴虧。應(yīng)對這種情況,購房者在簽訂買賣合同時,一定要注意合同上有沒有雙方何時交接產(chǎn)權(quán)證的時限。此外,產(chǎn)權(quán)陷阱還有很多其他的形式需要注意。產(chǎn)權(quán)證問題不能忽視,仔細(xì)甄別產(chǎn)權(quán)證,看看賣房者是不是真正的所有權(quán)人,而非僅為使用權(quán)人。
最后,我們還需要留意一點,房產(chǎn)是否是被法律允許進(jìn)行上市交易的。有很多房產(chǎn)是是法律不允許進(jìn)行買賣的,不能買的二手房主要有:
1、已經(jīng)列入拆遷公告范圍內(nèi)的房產(chǎn)。
2、產(chǎn)權(quán)有爭議的房產(chǎn)。
3、共有產(chǎn)權(quán)房產(chǎn),未經(jīng)其他產(chǎn)權(quán)人書面同意的。
4、期房。
5、未領(lǐng)取產(chǎn)權(quán)證書的房產(chǎn)。
6、已經(jīng)抵押的房產(chǎn),未經(jīng)抵押權(quán)人書面同意的。
7、已經(jīng)被法院查封和凍結(jié)的房產(chǎn)。
8、擅自改變房屋使用性質(zhì)的房產(chǎn)。
9、小產(chǎn)權(quán)房。
10、軍隊、醫(yī)院、學(xué)校產(chǎn)權(quán)的公房。
以上這十類房產(chǎn)交易會存在很大的風(fēng)險,購房者在買房時一定要避免購買上述的這些二手房。
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