房地產(chǎn)開發(fā)商喜歡炒房的原因
房地產(chǎn)開發(fā)商喜歡炒房的原因
房價越來越水漲船高，其中一部分原因可以說是房地產(chǎn)公司炒出來的。下面是學習啦小編帶來關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)商喜歡炒房的原因的內(nèi)容，希望能讓大家有所收獲!
房地產(chǎn)開發(fā)商喜歡炒房的原因
1、企業(yè)“買房子”助推住宅價格上漲
“上市公司購買土地和房產(chǎn)的計劃或方案中，六成發(fā)生在北上廣深。”某知名房地產(chǎn)中介研究部門相關(guān)負責人告訴記者，“今年1至9月，北京商住房成交超過5.3萬套，同比增加3倍多，成交均價同比增長23.5%。”
Wind數(shù)據(jù)則顯示，截至今年二季度末，A股有1305家上市公司有投資性房地產(chǎn)，投資規(guī)模合計達到5951億元，占兩市2947家公司的44%。其中，投資性房地產(chǎn)超過100億元的上市公司有12家。
不僅做實業(yè)企業(yè)在炒房，金融業(yè)也涉入其中。2015年至今，24家保險公司總共在A股買入了54只地產(chǎn)股，市值近1400億元。上市銀行也毫不示弱，其中交通銀行、招商銀行二季度末投資性房地產(chǎn)分別達60.21億元和16.86億元。
上市企業(yè)最為青睞寫字樓和商住項目，今年1~8月全國寫字樓和商業(yè)營業(yè)用房銷售面積均創(chuàng)歷史同期最高。在北京住建委房地產(chǎn)信息交易公示中，目前非住宅項目占所有房地產(chǎn)項目的比例超過三分之一。
“商業(yè)地產(chǎn)投資在整個地產(chǎn)行業(yè)投資中的比例越來越高，直接推動了寫字樓、商住項目價格提升，也帶動了周邊普通住宅價格上漲。”
2、繞過“限購令”獲得“優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)”
上市公司買房是為了盈利。近十年來，深圳房價總體上漲508.5%、年均上漲20.4%;上海房價總體上漲384.6%、年均上漲17.6%;北京房價總體上漲380%、年均上漲17.5%。相比之下，創(chuàng)業(yè)板僅有144家公司2009年以來年均利潤復(fù)合增長率超過20%。
“房價上漲，房地產(chǎn)不僅是一些公司為數(shù)不多的優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)，也成為銀行和險企進行資產(chǎn)配置的必要手段，他們通過介入房地產(chǎn)保證資產(chǎn)保值增值，讓投資者實現(xiàn)收益。”一位投資業(yè)務(wù)的從業(yè)者告訴記者，“根據(jù)規(guī)定，險資不能直接開發(fā)房地產(chǎn)，但這些資金可以通過股權(quán)收購或合作的方式介入，從而獲得相對應(yīng)的股權(quán)收益。無疑是一條安全捷徑。”
實際上，京滬等一線城市，此前曾對為了規(guī)避個人限購而轉(zhuǎn)向以企業(yè)名義買房的行為進行過限制。在北京部分熱點城區(qū)，個人獨資企業(yè)、個體工商戶、部分外企購買住宅受到限制，但對于購買商業(yè)地產(chǎn)無嚴格限制。
3、熱衷炒房避稅，主業(yè)無心經(jīng)營
企業(yè)買房不僅能繞過“限購令”，還可以避稅。個人繳納契稅是根據(jù)房間面積分別繳納百分之一到百分之三不等，而公司購房都是百分之三。在持有期間，個人自用房產(chǎn)沒有稅費，而公司購房每年有土地增值稅。以一套1000萬元的房子為例，每年要繳納8萬元增值稅。個人持有物業(yè)可以通過出售、贈與及繼承三種方式過戶，而公司一般只能通過出售。從表面上看，以公司名義購房總體稅負比個人購房高。
但一家新三板上市企業(yè)的稅收籌劃師坦言，“營改增”后對增值稅的抵扣條件放寬，以公司名義購入的房屋、汽車等固定資產(chǎn)都可準予增值稅進項抵扣。以公司名義購房，既可自用又可出租，還可以帶來增值稅進項抵扣和折舊等相關(guān)費用的企業(yè)所得稅前扣除。“能保值還能避稅，一舉多得。很難有不買的動力。”
房地產(chǎn)開發(fā)商炒房成因分析
政府難辭其咎
地方政府賴以主動推動經(jīng)濟增長并能夠獨立支配的只有土地這一項核心資源了。這意味著，房地產(chǎn)膨脹得越大，地方政府的收益就越大。與此同時，它的成本卻仍然是零，因為土地的減少，銀行的壞賬、資源的衰竭幾乎都不是由地方政府來承擔最終責任的。地方政府作為最大的受益者是難辭其咎的，因為是受益者，在穩(wěn)定房價等工作中就無法堅定的執(zhí)行國家的一系列指令，對房價的上升或明或暗的起了包庇的作用，從而給炒房行為的產(chǎn)生提供了政治環(huán)境，或者說是一個溫床。
開發(fā)商是始作俑者
房地產(chǎn)商手上往往都有獵頭公司招來的資深會計，深諳開發(fā)商做假賬的需要，可以輕車熟路地將樓盤賬目上的成本金額加大。明明賺一個億的樓盤，可以處理成只賺四千萬或者更低，給外界造成樓盤成本越來越高不得不提高售價的假相。也有地產(chǎn)商采取更直接的騙人手段如捂盤惜售、炮制地荒論、安排民工排隊制造虛假繁榮等假相。
一些開發(fā)商之間、開發(fā)商與銷售商之間、銷售商與中介之間，合謀制造虛假信息，相互聯(lián)手抬價，逐層加碼，利益共享。另一方面，價格同盟在所謂的"定價策略"方面也有體現(xiàn)，幾乎所有新樓盤開盤，都會以周邊已售或待售房價作為定價參照，相互競價。
房地產(chǎn)開發(fā)商炒房治理對策
稅收征收到位
"加強稅收征管，確保征收到位，將是下一步管理層的工作重點。"國稅總局官員在重要場合傳遞出這樣的信息。通過相關(guān)調(diào)查和測算后發(fā)現(xiàn)，如果購房環(huán)節(jié)的所有稅收都依法征收到位，即使房產(chǎn)出手價格比購入價翻兩倍，炒房者至多只能賺到現(xiàn)在毛利的1/3。但實際情形是，多數(shù)購房環(huán)節(jié)稅收都因為各種原因存在"優(yōu)惠"，距征管到位差距很大，從而給炒房者留下不小"博利"空間。
而據(jù)另一位相關(guān)部委官員透露，單是依靠現(xiàn)有稅種設(shè)置，就有足夠空間可以對房地產(chǎn)市場進行有效的調(diào)節(jié)。例如:七部委新規(guī)中進行調(diào)整的營業(yè)稅只是房地產(chǎn)交易環(huán)節(jié)的稅種之一。所謂調(diào)整，也不過是取消了之前為鼓勵房地產(chǎn)市場發(fā)展而給予的部分稅收優(yōu)惠。而在房地產(chǎn)交易環(huán)節(jié)還有個人所得稅、土地增值稅、契稅、印花稅等多個稅種，其中除印花稅外，其他都有優(yōu)惠。僅簡單地取消"優(yōu)惠"，稅收調(diào)節(jié)空間就非常大。
而管理層顯然已經(jīng)意識到了這個問題。國家稅務(wù)總局發(fā)出《關(guān)于進一步加強房地產(chǎn)稅收管理的通知》，要求對房地產(chǎn)業(yè)稅收實施一體化管理?？傮w要求包括，整合征管資源，以契稅管理先繳納稅款、后辦理產(chǎn)權(quán)證書(先稅后證)為關(guān)鍵，以信息共享、數(shù)據(jù)比對為依托，加強部門協(xié)調(diào)配合，搞好各征管環(huán)節(jié)連接，實現(xiàn)房地產(chǎn)業(yè)諸稅種間的有機銜接，加強諸稅種的稅收管理。至于是否和何時取消相關(guān)優(yōu)惠，表示政策將"擇機而出"。
調(diào)控需治本
持有環(huán)節(jié)稅收積極推進，七部委新政中全額征收營業(yè)稅只是一個便于操作的"應(yīng)急"對策。只能抑制短期炒作的資金，有大量閑置資金的炒房客不會受到較大影響。另一方面，由于中國經(jīng)濟穩(wěn)步增長預(yù)期，長期來看，炒房者對房價上漲的預(yù)期不會降低。加上"兩年內(nèi)交易"期限設(shè)置以及對開發(fā)商實際難以監(jiān)控，實際操作中有很多空子可鉆，從而削弱了其打擊和調(diào)控樓市的實際力度。該人士表示，基于此，利用稅收杠桿調(diào)節(jié)樓市必須繼續(xù)進行。
中國房地產(chǎn)市場稅收主要還都集中在交易環(huán)節(jié)，而持有環(huán)節(jié)稅負偏輕:企事業(yè)單位持有房產(chǎn)稅收很少，個人名下房產(chǎn)的保有過程則幾乎沒有任何稅收。由于購買、投資房地產(chǎn)有很高的預(yù)期收益，直接拉動了投資不斷升溫。房地產(chǎn)持有環(huán)節(jié)的稅收設(shè)計工作已經(jīng)在積極推進中，包括北京在內(nèi)的部分城市已經(jīng)在空轉(zhuǎn)試點，這將是有效調(diào)控房地產(chǎn)市場過熱的治本機制。
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