80年代日本房地產(chǎn)泡沫
大家都知道80年代的日本發(fā)生了一樣大規(guī)模,足以導(dǎo)致國家衰敗的經(jīng)濟泡沫事件,到底當時是什么情況?怎么發(fā)生的?請看下面小編為你整理的資料。
80年代日本房地產(chǎn)泡沫
再次翻出這個經(jīng)典的案例,供大家思考:
日本房地產(chǎn)泡沫破裂后的生活
泡沫時期的所有邏輯都會在泡沫破滅后被證偽,幾十年后回過頭來看會覺得自己是多么的愚蠢和無知。不過,相對其他國家而言,日本的結(jié)局雖然苦澀,但還不算是災(zāi)難,因為在1990年的時候,日本已經(jīng)在海外再建了一個海外日本為自己供血。我們有這么好的運氣嗎?
96初,到日本的第一天,住在一棟樓里的鄰居須藤用茶盤端著沏好的抹茶來到我的房間,這可能是他獨有的“初次見面、彼此認識一下”的表達方式。語言溝通上的障礙也只能是簡單的十幾分鐘“寒暄”,須藤把他房間里的電話給了我,讓我告訴家里人可以通過他的電話和我聯(lián)系。
在我沒有裝電話的近兩個月的時間里,去須藤那里接過幾次電話,每次接完電話我都帶點東西過去感謝一下。這樣一來,每個星期抽1、2個小時坐下來聊聊天就成了一種習慣。
須藤48歲,是一家從事商業(yè)設(shè)施管理的管理員,每月工資40多萬日元。我當時很奇怪,他的工資不算低,又是獨身,為什么還會住在這樣一棟月租金只有3萬多日元、一居(12㎡)一廚(4㎡)一衛(wèi)(3㎡)、5人合用一個浴室的樓房里呢?
須藤對我這種疑問表示非常理解,他告訴我說,在日本經(jīng)濟泡沫時期的88年,他花6000萬日元購買了一套二層別墅。現(xiàn)在這套別墅的價格已經(jīng)跌到了3000萬日元。他把別墅已經(jīng)出租出去了。他住現(xiàn)在這樣的房子是為了省下錢來和別墅的租金合在一起還銀行的貸款。等他65歲的時候就可以還清貸款,然后再把房子抵押出去得到養(yǎng)老送終的錢。不過,他的妻子并不愿意和他一起住這樣的房子,離婚了。
97年,進入大學(xué)院后認識了搞金屬材料研究的博士生小董(中國人),有一天他開車帶我到一個很荒涼的地方去摘柿子。我問他這里的柿子為什么可以隨便摘,他說,這是他導(dǎo)師在泡沫經(jīng)濟時期買的地,按那個時期的發(fā)展規(guī)劃,這里應(yīng)該可以劃入東京通勤圈的范圍了,很遺憾,你看看現(xiàn)在,還是這么荒涼,也只有這搞金屬研究的教授腦袋才這么“硬”,才會相信東京圈會擴大到這里。
小董又說:在研究室做實驗的時候,教授沒事兒總叨叨這塊地,看來這塊地讓他挺煩心。教授在89年以5萬日元/㎡買了這塊地,一共是1.5億日元。教授說如果現(xiàn)在有人出1個億,他就賣。93年有人出價 2.5萬日元/㎡,教授舍不得,現(xiàn)在,2萬都找不到買主了。種了這些柿子樹還沒時間照料,我們到這摘柿子吃就是幫他忙了。
我注意看了看這塊地,除了幾十棵柿子樹,其它都是荒草。當時來的高興勁兒晾了一大半。
后來在02年做店鋪選址調(diào)查時又路過這里,感覺還是以前的老樣子。我順路到當?shù)氐墓矆D書館查了一下,這塊地屬于市街化調(diào)整區(qū)域,這種區(qū)域內(nèi)的土地并不完全屬于建設(shè)用地,如果要化為建設(shè)用地,當?shù)氐恼块T必須投資進行給排水、液化氣、5.2米以上寬度的道路等基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)。教授買這里的土地,大概是基于泡沫經(jīng)濟時期的城市發(fā)展速度,要不了幾年,政府部門就會投資把這里化為建設(shè)用地了。如果真如教授所料,地價至少要漲到10萬1平米,再如果化成了建設(shè)用地中的商業(yè)用地,30萬/㎡也完全可能。很可惜,教授這個“賭注”沒押對。
99年,在就職的公司里認識了川瀨,他和我都愛好登山,我加入了他們的登山俱樂部,一般是星期六的早晨6點在山下集合,10點多登山結(jié)束后到溫泉洗洗澡回家。
有一次三連休,俱樂部組織去日光登山,日光是日本著名的旅游觀光地,不少成員都帶了自己的家人或朋友。
我們從山上下來后,沒有去登山的人已經(jīng)在溫泉旅館等候了,這其中有川瀨的妻子,川瀨把我介紹給她,并邀請我和他們一起吃晚飯。自從見了川瀨的妻子,我再看川瀨的時候,總感覺他是一個很神秘的人物。
川瀨已經(jīng)50歲,但只是公司里一個非常普通的工程師,可他的妻子不僅長得漂亮而且言談舉止完全是一個名門形象。在日光,川瀨的妻子穿的是和服,日本女人穿和服時的走路姿勢、坐姿、目光等等都是有講究的,沒有受過專門訓(xùn)練的人裝不出來。接受這種訓(xùn)練的一般是“大家”的女孩子、或者是準備成為“大家媳婦”的女子家政大學(xué)的學(xué)生。在大學(xué)院我遇到過來自女子家政大學(xué)的研究生,相比之下,川瀨的妻子可以做這些“大家媳婦”的老師。
和川瀨一起登山的次數(shù)越多,越是想知道他到底是個什么人,可又不便直接問,擔心問不好還有可能把關(guān)系搞僵了。
過了一段時間,有機會和關(guān)口一起去施工現(xiàn)場,他來這個公司已經(jīng)9年了,我和他的私人關(guān)系不錯,路上就我們兩個人,這是個機會,我說:“在日光見到了川瀨的妻子,她穿和服的樣子和我平時看到的其她人真不一樣,魅力十足,一定是“大家”出身吧”,關(guān)口說:“不知道,不過,川瀨以前可是社長,妻子一定錯不了”,我又問川瀨為什么成了一個普通職員時,看關(guān)口不太樂意回答,我也就不好再問。
時間長了,從人們的只言片語中,對川瀨有了一個基本的了解。川瀨從東京理工大畢業(yè)后就來到我就職的這個公司,不到40歲就成了公司的核心技術(shù)人員,一直在東京品川、公司總部工作。對公司發(fā)展貢獻很大,基本工資近百萬日元。85年,也就是泡沫經(jīng)濟形成初期,川瀨辭職創(chuàng)辦了一家住宅制作工廠。一起步就發(fā)展很順利,到88年,川瀨不僅貸款擴大了生產(chǎn)規(guī)模,同時在東京的一等地還購買了一套近2億日元的高檔公寓。沒想到,90年后,形勢急轉(zhuǎn)直下,工廠的訂單幾乎為零。川瀨1億2千萬把東京的公寓抵押給了銀行,希望度過難關(guān)、保住工廠??勺罱K還是在97年破產(chǎn)了。這個公司的高層念川瀨的能力和多年的交情又讓他又回到公司,不過總部是回不去了,工資聽說只有40萬。
因為在自己的身邊,經(jīng)常聽到泡沫經(jīng)濟時期有關(guān)購地、購房的事兒,就開始琢磨:日本的一個普通百姓隨便說句話都要從腦子里過一下,搞不懂的事情不會做,那么,日本的地價、房價為什么會上漲?是什么原因讓他們堅信地價、房價還會漲?他們的工資并不高,房價已經(jīng)超出了他們的正常支付能力,為什么還會降低其它方面的生活水平來買地、買房呢?
日本的房價為什么會上漲?不少人認為是緣于1985年9月的“廣場協(xié)議”。就這么一個有關(guān)貨幣匯率的協(xié)議就能導(dǎo)致日本人瘋狂貸款購房?如果百姓無錢銀行憑什么貸款給你?日本百姓又憑什么堅信地價、房價還會漲?所以說,“廣場協(xié)議”充其量只能說是“導(dǎo)火索”,那么“炸彈”是如何形成的呢?也就是說日本百姓的購房款來自何方?對于這些疑問,在2000年公司忘年會上,我得到了一個答案。
2000年底,公司終于發(fā)獎金了,已經(jīng)連續(xù)三年沒發(fā)獎金了。公司大概是希望把好人做到底,年底的忘年會也由公司出面來組織,這和前幾年職員自發(fā)組織的忘年會相比,檔次也高了不少。
周末的下午6點到9點,大家喝完了忘年會的第一場酒,接著來到卡拉OK包房。喝得醉醺醺的吉田問我是不是來過這種地方。
我說:“來過,但是可沒有這么高檔”,
吉田一聽哈哈大笑:“這種地方也算高檔,泡沫的時候,公司的忘年會是要到銀座去的”。
“是嗎,忘年會能到銀座開,咱們公司太有錢了”,
“不僅僅是咱們公司,全日本的公司都一樣,那個時候的銀座人滿為患,至少要提前半年預(yù)定才有位子”,
“真是太好了,我怎么沒趕上呢,真遺憾,怎么會一下子就不景氣了呢?”
“這個你要怪罪的話,你就怪罪中國吧,我們被中國給騙了”,
吉田的回答讓我當時沒反應(yīng)過來,以為吉田喝醉了。
這時,關(guān)口已經(jīng)扯著嗓子開唱了,吉田也開始忙著用桌上的各種酒勾兌自己喜歡的味道。盡管是高興的日子,吉田大概又要借酒澆愁了,他和須藤的情況很類似,所不同的是須藤在泡沫時買的是別墅,吉田買的是東京的公寓,兩人現(xiàn)在住著類似的房子。
在大學(xué)院的時候就經(jīng)常聽小董談起日本泡沫經(jīng)濟時期的繁榮景象。小董是90年來的日本,他說:他剛來的時候,每天到學(xué)校來接留學(xué)生去打工的車,平均2個小時就一趟,1小時的工資一般是1200-1500日元,有些還可以當日結(jié)算,掙錢實在是太容易了,和現(xiàn)在大不相同。因為勞動力嚴重缺乏,日本政府對很多南美和其它一些國家的偷渡者,以及簽證到期不回國的人也是睜只眼閉只眼。泡沫經(jīng)濟崩潰會,日本的入國管理局才開始驅(qū)趕這些人。
不過,至于當時日本為什么會如此繁榮,大家覺得本來就是這樣,在留學(xué)生中也極少議論這些問題,更不會去想這和中國有什么關(guān)系。
自從忘年會上聽吉田說日本的泡沫繁榮是因為中國,不管是不是醉話,我還是想弄個明白。
登山的時候,我問川瀨,日本泡沫經(jīng)濟和中國有什么關(guān)系?
川瀨說:“中國開放以后,日本的電器、汽車開始大批量出口中國,去過中國的日本人說,中國和日本相比至少相差30年,中國有12億人,如果我們給中國造東西,達到日本現(xiàn)在的水平那得要造多少年。所以很多日本人就堅信在自己的有生之年日本經(jīng)濟會一直繁榮下去”。
“果然如此,記得我一個鄰居為了買一臺東芝雙缸洗衣機,一大早4點去排隊”川瀨的話讓我想起了中國改革開放初期的一些事。當時我國還沒有彩電、錄像機、冰箱、洗衣機等等這類家電的生產(chǎn)線,市場上的日本電器無論是非法走私貨還是合法進口貨,最終都要出自日本的工廠。這對日本來說中國這個市場實在是太大了。
我接著說:“想必那個時候,大家的收入一定非常高了”,
“是啊!最不景氣的公司,每年的獎金也有半年的工資”,
“掙這么多的錢,大概也只能買地買房了”,
“是啊!每年的獎金就可以還購房按揭了,誰會想到會發(fā)生后來的事情呢”。
日本在85年之前,住宅市場并非完全商業(yè)化的市場,80%以上的普通工薪家庭住的都是公團房、縣營房、市營房、社宅等等這類公益性住房。在這其中,1955年日本政府設(shè)立的【日本住宅公團】又是最大的住宅提供者。
上個世紀70年代末,日本的汽車、家電制造技術(shù)不僅可以與歐美抗衡,有些已經(jīng)處于國際領(lǐng)先地位,產(chǎn)品開始大量出口海外。1981年,“日本住宅工團”更名為“住宅、都市整備公團”,工作核心由直接提供住宅轉(zhuǎn)型為建設(shè)和改良城市居住基礎(chǔ)設(shè)施。日本住宅公團的工作轉(zhuǎn)型是日本政府希望借日本產(chǎn)品大量出口海外給日本經(jīng)濟帶來繁榮的機會,為住宅商品化所作的準備,通過住宅商品化滿足國內(nèi)住宅個性化需求,由此提高日本國民的居住條件。
85年的“廣場協(xié)議”讓日本人口袋里的錢一下子增加了至少20%,促使日本政府開始加速全面推行住宅商品化,商業(yè)銀行開始大量為居民購房發(fā)放貸款,貸款利率大幅下調(diào)。日本的房價也由此開始了急速攀升。
日本購房貸款利率
在日本經(jīng)濟一片繁榮,房價不斷攀升中到了90年,日本各大銀行不僅突然停止購房貸款,并大幅提高原來的購房貸款利率。92年開始征收地價稅(征收額度為財產(chǎn)繼承稅評估值的0.3%)。日本政府為什么要出臺這樣的經(jīng)濟政策?日本汽車、家電等其它行業(yè)的繁榮景象為什么也突然消失了?這意味著日本經(jīng)濟由此開始步入“泥潭”嗎?又如何看待日本經(jīng)濟“空白”的十年呢?
在房價、股價一路高漲,日本經(jīng)濟一片繁榮的90年3月27日,日本銀行出臺了《控制不動產(chǎn)融資總量的通知》,這一《通知》被后來為日本泡沫經(jīng)濟崩潰的“發(fā)火點”,房價,股價掉頭下跌當年8月,日本銀行又把短期貸款利率上調(diào)到6%。更有甚的是92年大藏省又出臺了地價稅,讓已經(jīng)一蹶不振的不動產(chǎn)業(yè)更是雪上加霜,高端百貨業(yè)因其店址位于城市最繁華的地段,每年0.3%的地價稅竟然超過商品利潤的20%,地價稅對房價的抑制力可見一斑。
日本政府為什么要出臺這樣的金融政策,是他們沒有想到這些政策會導(dǎo)致樓市、股市大跌。那么,在樓市、股市已經(jīng)開始暴跌的92年,大藏省為什么還要出臺地價稅,讓不動產(chǎn)業(yè)絲毫得不到喘息的機會呢?
有不少人認為:90年之后的幾年,日本政府一連的經(jīng)濟政策把日本經(jīng)濟推入不能自拔的“泥潭”,讓整個日本經(jīng)濟出現(xiàn)“空白”的十年(90年中期-2000年)。
準確地說:不是90年的政策有問題,而是85年日本全面開放不動產(chǎn)市場,寄希望通過不動產(chǎn)來讓日本經(jīng)濟繼續(xù)保持高速發(fā)展的政策有問題。在不動產(chǎn)市場全面開放的85年-89年,日本以及世界的變化讓日本政府清楚的看到了85年所犯這一政策錯誤的嚴重性。90年以后的政策不過是對85年所犯錯誤的緊急更正。
讓我關(guān)注有關(guān)日本泡沫經(jīng)濟的諸多論說,并認可上面的這種論斷,還得從和吉田的一次聊天說起。
每次和吉田一起去施工現(xiàn)場,他都會以“一早兒,稍微喝了點兒”為借口,躺在車上看漫畫。這次,他上車就坐到了駕駛位上,我覺得挺奇怪,猜想他一定有什么事兒。還真是,剛進東京不久他就下了高速,在東京市區(qū)內(nèi)狹窄的小路上繞來繞去,非常熟悉的把車停在了一棟30多層的公寓旁邊,讓我稍等他一下。
我下車在四周轉(zhuǎn)了轉(zhuǎn),心里琢磨:這可能就是吉田買的公寓,這種地段的住宅不會便宜,看來吉田在泡沫時期真發(fā)了不少獎金。
過了十幾分鐘,吉田回來對我說:“一來這里我就心煩,安全第一,拜托了”。他這是又打算躺旁邊看漫畫了,他很隨便,和他說話也就比較直來直去。
我一邊開車一邊問他:“這是你買的公寓?”
“是。”
“這里真是東京不錯的住宅專用地,離地鐵站很近而且還很安靜。”
吉田一聽很得意:“那當然,當時交了定金來抽簽的人是總套數(shù)的20倍,”
“你真夠幸運的。”
“幸運談不上,我沒有抽簽,咱們公司是這棟公寓的投資人之一。”
我確實有點吃驚:“怎么,咱們公司在泡沫時期也投資不動產(chǎn)?”
“這有什么奇怪,如果不是各行各業(yè)都投資不動產(chǎn),不動產(chǎn)泡沫怎么會那么大。”
“看來你要參加抽簽就好了,也許抽不上,等兩年情況就截然不同了。”
“不可能,買不上這個樓盤,還要買別的樓盤,總之,那一年是下定決心一定要買。”
“看來,你的泡沫煩心病是命中注定了。”
“哈哈~~,對,讓我煩惱的信號不是從這棟樓里發(fā)射過來,就是從那棟樓里發(fā)射過來,總之,這種煩惱一定是要有的。”
“哈哈~~,在日本,有你這種煩惱的人太多了,應(yīng)該推舉一個能讓大家消除煩惱的人當大臣。”
“我死的那一天就是這個大臣的誕生日。”
“哈哈~~,既然你一輩子都住不進自己買的公寓里,為什么不賣了呢?”
“開玩笑,我交了首付,還支付了十年的按揭,怎么能賣呢?”
“如果房價剛開始下跌的時候,你就賣掉,也就不會有現(xiàn)在的煩惱了。”
“是啊!可我不是神,誰會想到泡沫已經(jīng)崩了十年了,房價不但不漲,還在一直下跌呢。”
“泡沫剛崩的時候,也沒什么人著急賣房,是不是大家都相信房價還有上漲的可能。”
“是,至少是堅信房價不會下跌的這么厲害。”
“既然如此,也應(yīng)該有一個相信房價不會下跌的理由吧?”
吉田想了一下說:“相信的理由很多,每個人也有自己的想法,但基本上還是依據(jù)一般的常識性判斷。日本經(jīng)濟主要是依靠出口,日元升值對產(chǎn)品出口形成嚴重妨礙,政府肯定要增發(fā)貨幣使日元貶值,如果每年持續(xù)增發(fā)貨幣,恢復(fù)到原來日元兌換美元的匯率標準上,房價不會降。”
“那為什么不增發(fā)貨幣呢”
“對呀!十年過去了,地價、房價一直下跌,日本的不動產(chǎn)價值以每年100兆、100兆的速度減少,這大臣換了好幾個,絲毫也看不到政府要增發(fā)貨幣的意思,真搞不懂這幫混蛋腦子里在想什么。”
“政府既然堅持不增發(fā)貨幣也應(yīng)該有不增發(fā)的理由吧,你怎么看?”
“這我可不知道,這是錢!!!大家都能看明白了就不是錢了。”
“哈哈~~,看來,吉田桑要擺脫煩惱只能等下回看不明白的泡沫到來了。”
吉田長嘆了一聲:“不可能再有了,再來一次泡沫,日本人連糧食都吃不上了。”
“日本工業(yè)這么發(fā)達,可以進口糧食。”
“開玩笑,那日本不就成了農(nóng)業(yè)國的奴隸了嗎?”
“照你這么說,政府急忙把地產(chǎn)泡沫捅破也是因為農(nóng)地?”
“不一定是全部,但這肯定是一個非常重要的原因,這些農(nóng)村的地主最討厭,泡沫的時候,一窩蜂的要在農(nóng)地上蓋房子,這不等于是讓大家沒糧食吃嗎。”
“照此來說,如果從農(nóng)地這個角度看,政府不增發(fā)貨幣也是有道理的。”
“對!也應(yīng)該警告警告這幫地主,不許打農(nóng)田的主意??墒亲屛乙惨黄鸶姑?。”
自從聽吉田說了這番話后,對90年樓市、股市暴跌是由于日本政府金融政策不當所造成的說法產(chǎn)生了懷疑,我開始相信日本政府不顧一切捅破房地產(chǎn)泡沫是有目的的,我希望得到一個答案。所以后來,就一直比較留意有關(guān)這方面的新聞、記事。
房地產(chǎn)是不是有泡沫是以實體經(jīng)濟為參照物,房地產(chǎn)價值脫離了實體經(jīng)濟的支撐就被認為是泡沫。
但是,房地產(chǎn)泡沫一定會崩潰,或者說房地產(chǎn)泡沫一定要以房價暴跌的方式來結(jié)束,這在經(jīng)濟學(xué)上是找不到依據(jù)的。脫離了實體經(jīng)濟支撐的房地產(chǎn)泡沫一定要被捅破嗎?答案也是不一定的。
在經(jīng)歷了房地產(chǎn)泡沫崩潰的日本學(xué)術(shù)界比較主流的觀點是:房地產(chǎn)泡沫是不是需要被捅破主要由社會因素來決定。那么,日本為什么要捅破泡沫呢?
進入上個世紀80年代,伴隨中國的大門開放,一直持續(xù)繁榮的日本經(jīng)濟也進入了鼎盛期。
但是,中國及其它發(fā)展中國家的彩電、冰箱等生產(chǎn)線的投產(chǎn),讓日本政府清楚的看到了,發(fā)展中國家的低價格很快要對日本的制造業(yè)構(gòu)成致命的打擊。在單純的價格競爭面前,日本只有死路一條。日本依靠先進的工業(yè)制造技術(shù)、通過來料加工、出口工業(yè)制品帶動日本經(jīng)濟繁榮的路,已經(jīng)看到了盡頭。
在日本政府意識到了日本所面臨的困境,但且還沒有找到應(yīng)對方法的時候,“廣場協(xié)議”更是給了日本當頭一棒。使得給日本經(jīng)濟帶來繁榮的制造業(yè),陷入了既要與發(fā)展中國家的低價格抗爭,又要承受日元升值重壓的兩難境地。要保持日本經(jīng)濟繼續(xù)高速增長,必須尋找新的經(jīng)濟增長點。
不動產(chǎn)!讓日本人已經(jīng)鼓鼓的腰包去投資不動產(chǎn),無疑是讓日本經(jīng)濟解“燃眉之急”的有效通道。開啟商業(yè)化的不動產(chǎn)市場,對日本農(nóng)村的地主是一個最大的利好,當時執(zhí)政黨(自民黨)的最大支持者就是以地主為核心的農(nóng)協(xié)。
85年9月的“廣場協(xié)議”簽署后,本來就已經(jīng)擔心日元貶值的日本國民,對于政府諸多的不動產(chǎn)優(yōu)惠政策,就如同找到了一個可以讓紙幣保值的避風港,把大筆資金投入不動產(chǎn)市場。
當大筆的資金涌入不動產(chǎn)市場而使不動產(chǎn)開始升值的瞬間,一個潘多拉盒子——保有需求被打開了。日本的不動產(chǎn)屬性開始了悄然的改變,由[使用需求]轉(zhuǎn)向[保有需求],后果也就可想而知了。再加86年高達2位數(shù)的貨幣增發(fā)量,到了87年,在絕大部分日本人眼里,土地已經(jīng)成了最值得保有的資產(chǎn)。
面對如此之大的市場需求,日本各大銀行對土地展開了激烈爭奪。通常情況下,銀行對土地抵押融資是按土地評價值的70%貸出,北海道拓值銀行以120%提供融資,由此可見土地在銀行眼里已經(jīng)成了金礦。
隨著日本不動產(chǎn)價格的急速攀升,投向不動產(chǎn)的資金也越來越多,全國的不動產(chǎn)開發(fā)項目一個賽過一個大,整個日本“鶯歌燕舞”,連銀座這種日本最高檔的紅燈區(qū)也成了普通人可以光顧的地方。
但另一面,正在建設(shè)的第二東名高速因地價高漲,計劃難于推進。日本道路公團的經(jīng)營狀況極度惡化。各地方性的公共投資建設(shè)也因地價高漲而困難重重。
88年,不動產(chǎn)業(yè)持續(xù)數(shù)年的高額利潤讓豐田汽車、富士重工、日立電機等等這些日本實體經(jīng)濟的領(lǐng)頭羊再也按耐不住,開始大舉進入不動產(chǎn)業(yè)。
不動產(chǎn)的高速發(fā)展已經(jīng)嚴重影響到了日本經(jīng)濟的未來發(fā)展方向。因此,圍繞日本應(yīng)如何發(fā)展的爭論越來越激烈。如果把這些爭論歸納一下,爭論主要是圍繞3個方面展開:
1. 促進不動產(chǎn)業(yè)的發(fā)展是否符合日本的基本國策?
2. 不動產(chǎn)業(yè)的發(fā)展是否能保持日本經(jīng)濟的持續(xù)繁榮?
3. 如果對以上兩個問題的回答都是“NO”,那么什么樣的經(jīng)濟模式更適合于日本?
1990年日本泡沫經(jīng)濟崩潰,表面上看是日本政府一連串的經(jīng)濟政策所致,其政策實質(zhì)是日本政府對以上爭論的一個明確回答。
二戰(zhàn)以后,日本有兩個被稱為不變的基本國策,一個是基本農(nóng)田制度,一個是科技興國戰(zhàn)略。
所謂的基本農(nóng)田制就是日本的基本農(nóng)田保有量必須能夠滿足日本的糧食自給自足,不能在糧食問題上受制于他國。不動產(chǎn)開發(fā)的持續(xù)高漲,直接威脅到了日本基本農(nóng)田的保有量。
所謂科技興國戰(zhàn)略,是二戰(zhàn)后,日本政府對已經(jīng)是一片焦土、百廢待興的日本應(yīng)向什么方向發(fā)展做過長時間的論證。曾一度想效仿荷蘭成為亞洲與歐美之間的貿(mào)易集散地。但考慮日本與荷蘭在人口數(shù)量與所處外部環(huán)境等方面相差甚遠,貿(mào)易集散地的構(gòu)想被徹底否定,最終決定走工業(yè)科技興國的道路。
依靠不動產(chǎn)來拉動日本經(jīng)濟的發(fā)展,很顯然是已經(jīng)背離了工業(yè)科技興國這個不變國策。
日本是一個資源嚴重依賴進口的國家。要獲取資源,日本必須要用他國需要的商品來進行交換。如果投向不動產(chǎn)的資金越來越多,日本整個產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)和就業(yè)結(jié)構(gòu)就會向不動產(chǎn)業(yè)傾斜。出口創(chuàng)匯的制造業(yè)就會萎縮,能夠從他國獲取的資源也就越來越少。10年、20年后,隨著發(fā)展中國家的崛起,本無價格優(yōu)勢的日本產(chǎn)品連技術(shù)優(yōu)勢也將失去。再沒有了可以和別國交換的商品,日本人對不動產(chǎn)的爭奪就如同貧窮的村民去爭奪無電、無暖、無氣、無油的土坯草房。
所以,盡管企業(yè)和人都離不開土地,土地的價值應(yīng)該占到企業(yè)利潤的多少?應(yīng)該占到個人收入的多少?這在世界上也沒有標準。但是,日本資源匱乏必須用高技術(shù)含量的產(chǎn)品去交換,這在日本社會是一種共識。日本的住宅市場價格,自55年設(shè)立日本住宅公團到85年一直就是由政府主導(dǎo)。所以,日本政府把泡沫捅破有足夠的社會基礎(chǔ)。還想再重復(fù)說明的一點是:談?wù)摲康禺a(chǎn)是不是有泡沫,首先要界定房地產(chǎn)是被當做“工具”來使用還是被當做“古董”來收藏。只有被當做“工具”時,房價才能和實體經(jīng)濟直接聯(lián)系在一起。如果被當做“古董”,房價和實體經(jīng)濟就沒有了直接聯(lián)系。如果沒有這樣的界定,房地產(chǎn)有無泡沫也就無法談起,結(jié)果只能是各說各話。
日本泡沫經(jīng)濟是什么
日本泡沫經(jīng)濟是日本在1980年代后期到90年代初期出現(xiàn)的一種日本經(jīng)濟現(xiàn)象。根據(jù)不同的經(jīng)濟指標,這段 時期的長度有所不同,但一般是指1986年12月到1991年2月之間的4年零3個月的時期。這是日本戰(zhàn)后僅次于60年代后期的經(jīng)濟高速發(fā)展之后的第二次大發(fā)展時期。 這次經(jīng)濟浪潮受到了大量投機活動的支撐,因此隨著90年代初泡沫破裂,日本經(jīng)濟出現(xiàn)大倒退,此后進入了平成大蕭條時期。 日語中“平成景氣(日語:平成景気;日語假名へいせいけいき)”基本與此同義,但有時也包括此后的經(jīng)濟蕭條階段。