北京房地產(chǎn)行業(yè)分析

　　房地產(chǎn)行業(yè)是我國經(jīng)濟(jì)發(fā)展的重要行業(yè)，國之命脈，一起一伏都能造成巨大的影響。那么北京的房地產(chǎn)情況怎么樣?下面是小編為大家整理的北京房地產(chǎn)市場分析報(bào)告資料。

北京房地產(chǎn)行業(yè)分析

　　2015年北京房地產(chǎn)市場走勢點(diǎn)評分析
　2015年北京一二手房成交金額僅次于上海，位列全球第二，不過土地卻在2015年出讓了近2000億元，應(yīng)該高居全球第一了。從土地來看北京房地產(chǎn)市場應(yīng)該是最讓政府滿意的。

　　具體來看，2015年北京市場有以下七大特征值得關(guān)注：

　　一、一二手房量價(jià)齊升，成交規(guī)模全國第二

　　2015年北京商品房成交1345萬平方米，較2014年上漲23%，達(dá)到近十年峰值;二手房成交面積1740萬平方米，同比增長83%，亦創(chuàng)下近年新高。2015年，北京市一二手房合計(jì)共成交3085萬平方米、7707億元。

　　雖然與上海相比成交金額只是一半，但對比國內(nèi)其他城市仍是遠(yuǎn)遠(yuǎn)超出，而與全球大都市相比，超過7000億元的成交金額，也可以排在全球第二的位置。

　　二、改善性需求井噴，豪宅比例大幅增加

　　全年商品住宅成交面積總計(jì)1098萬平方米，成交金額3044億元，較2014年分別同比增長了33%和43%，成交均價(jià)27722元/平方米，較2014年上漲8%。

　　2015年北京商品住宅成交雖有所回暖，但與2012年市場高點(diǎn)相比仍有較大差距，與2009年以來市場表現(xiàn)相比，成交面積僅高于2012、2014兩個市場小年。

　　豪宅產(chǎn)品方面，北京2015年總價(jià)1000萬以上豪宅共成交3522套，比2014年多賣了48%，成交面積117.8萬平方米，同比增長52.9%，成交金額697億，同比上漲67%。其中總價(jià)2000萬以上豪宅成交金額同比增長104%，成交套數(shù)同比增長92%。

　　2015年北京豪宅市場成交規(guī)模大幅增長，其中2000萬以上豪宅成交量更是大幅上升，全年成交金額達(dá)到357億，首次超過1000-2000萬價(jià)位的成交總額。

　　從單價(jià)段看，2萬以下成交4.3萬套，成交面積391.8萬平方米;2萬-4萬成交5.1萬套，共計(jì)553.8萬平方米;4萬-6萬成交6615套，共計(jì)94.8萬平方米;6萬-10萬成交2081套，共45.6萬平方米;10萬以上成交265套。

　　受自住房大批入市影響，2015年北京2萬元以下產(chǎn)品成交占比有所回升，但整體來看，還是4萬元以上產(chǎn)品成交增速更快，2015年成交套數(shù)同比增長77%，遠(yuǎn)高于全市平均。

　　面積段來看，仍是90平方米以下住宅成交最多，達(dá)到5.99萬套，共計(jì)441.9萬平方米，其次是90-120平方米面積段，共成交2萬套，成交面積212萬平方米。

　　雖然2015年是改善大年，但北京的90平方米以下小戶型成交占比仍在持續(xù)上漲，而90-200平方米間各面積段成交占比均有不同程度回落，200平方米以上面積段成交套數(shù)卻有所回升。整體來看，2015年北京各面積段產(chǎn)品成交呈現(xiàn)“兩頭翹”格局。

　　三、商辦產(chǎn)品外移致均價(jià)下跌，成交金額不增反降

　　2015年北京市商品房共成交1345萬平方米，3723億元，分別較2014年上漲23%和29%，但商辦產(chǎn)品僅成交679億元，同比回落12%。

　　2015年北京商業(yè)、辦公成交金額不增反降，其主因是政府轉(zhuǎn)移發(fā)展中心，商辦產(chǎn)品主力成交區(qū)域外延，致商辦成交均價(jià)大幅回落所致，若從成交套數(shù)來看，2015年北京商辦產(chǎn)品共成交10483套，仍較2014年小幅上漲5%。

　　四、二手房成交面積持續(xù)攀升，規(guī)模反超一手房

　　2015年二手房共成交19萬套，共計(jì)1740萬平方米，較2014年增長80%和83%，成交金額達(dá)到3984億元，較2014年大增100%。

　　北京二手房成交規(guī)模僅次上海，位列第二。市場成交面積、成交金額均高于一手房，成交面積比一手住宅高出29%，成交金額比一手住宅高出31%,不論是從成交面積、成交套數(shù)還是成交金額來看，北京二手房持續(xù)保反超一手房，并且隨著新房供應(yīng)的逐漸稀缺化和豪宅化，近年來一二手房成交倒掛還有逐年加劇的趨勢。

　　五、土地市場地王頻出，總價(jià)單價(jià)毫無爭議全國第一

　　2015年北京共成交經(jīng)營性土地建筑面積1482.5萬平方米，較2014年下降25.7%，成交的樓面地價(jià)為13379元/平方米，同比上升16.07%。溢價(jià)率方面，2015年成交土地溢價(jià)率38.41%，同比上升10.98個百分點(diǎn)。

　　2013年以來，北京土地市場成交規(guī)模逐年縮減，2015年更是降至2010年以來的新低。但從單價(jià)角度來看，卻是“物以稀為貴”，北京出讓土地平均樓板價(jià)逐年攀升，其中宅地樓板價(jià)更是屢創(chuàng)新高，因此全年土地成交總價(jià)接近2000億元，仍是全國第一。

　　對比實(shí)際樓板價(jià)(扣除保障房、配套商品房面積)，在北京2015年單價(jià)地王TOP10中，有7幅躋身全國前十，其余三位全國排名分別為第13、第19和第22。并且從溢價(jià)率來看，所有宅地的溢價(jià)率都達(dá)到了50%，進(jìn)入競配保障房環(huán)節(jié)，以此來看，北京土地樓板價(jià)也稱得上是全國第一。

　　六、銷冠項(xiàng)目均價(jià)略低，“頂豪”項(xiàng)目表現(xiàn)不及上海

　　在北京項(xiàng)目金額榜單TOP10中，銷冠項(xiàng)目成交金額41.7億元，入榜門檻為32億元，成交均價(jià)超過7萬元/㎡的項(xiàng)目僅有泛海國際一個，成交均價(jià)最低項(xiàng)目只賣出了不到2萬元/㎡。

　　北京熱銷項(xiàng)目熱銷原因主要有這幾點(diǎn)，第一，大都屬于五環(huán)外的成熟板塊，區(qū)域供應(yīng)相對較小;第二，多為知名房企的規(guī)模項(xiàng)目，企業(yè)品牌效應(yīng)顯著，產(chǎn)品力較強(qiáng);三是定價(jià)合理，在五環(huán)外樓板價(jià)輕松破三萬的如今，部分項(xiàng)目已經(jīng)低于“面粉”價(jià)格，自然接受度相對較高。

　　七、基本面指標(biāo)出色，購買力快速上升

　　2015年北京樓市基本面表現(xiàn)出色，商品住宅庫存、消化周期均大幅回落;居民購買力也在快速攀升，一方面是人均可支配收入增速超過GDP，同比增長8.9%，另一方面，中高端需求也在股市的助推下受益不少。土地市場更是火爆，出讓總價(jià)、單價(jià)均是全國第一。北京的基本面指標(biāo)應(yīng)該是地方政府最喜歡看到的。

　　展望2016，北京地價(jià)房價(jià)仍將穩(wěn)定上行，但市場成交可能出現(xiàn)回落。政策面上，北京和上海類似，2016年限購仍會持續(xù)，從政府表態(tài)來看，控房價(jià)也將是2016年的政策關(guān)注點(diǎn)。土地市場方面，競爭仍將激烈，價(jià)格也將進(jìn)一步攀升。

　　也正是由于北京地價(jià)高居全國首位，目前五環(huán)外宅地實(shí)際樓板價(jià)破5萬也不少見，這些地塊如若在2016年上市，售價(jià)將直奔8萬+，這也將變相推高北京房價(jià)，考慮到房價(jià)的快速攀升還是遠(yuǎn)高于購買力的增長，2016年新增高價(jià)盤去化還是存在一定壓力，部分樓盤有可能出現(xiàn)有價(jià)無市的狀況，整體成交量下降是大概率事件，降幅應(yīng)該在10%-20%。

　　2015年中國房地產(chǎn)業(yè)綜合實(shí)力100強(qiáng)榜單揭曉

　　8月28日，2015年中國房地產(chǎn)業(yè)綜合實(shí)力100強(qiáng)排行榜發(fā)布，這是中國房地產(chǎn)業(yè)聯(lián)合會對房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)行全面、科學(xué)、獨(dú)立的企業(yè)實(shí)力發(fā)展調(diào)查研究宣傳發(fā)布工作。通過對全國34個省(區(qū)、市)超過8650家利潤總額在4000萬元至300億元之間的中國大陸房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)進(jìn)行了數(shù)據(jù)采集研究，根據(jù)營業(yè)收入、資產(chǎn)總額、利潤總額、資信等級、社會貢獻(xiàn)、業(yè)主滿意度等指標(biāo)分析確定候選企業(yè)，邀請100位企業(yè)高管、學(xué)者及官員對經(jīng)資格審核符合要求的企業(yè)進(jìn)行評選，并對部分候選企業(yè)進(jìn)行實(shí)地拜訪，從中遴選出100家中國房地產(chǎn)業(yè)綜合實(shí)力100強(qiáng)企業(yè)。

　　2014年，全球經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇曲折、緩慢、復(fù)雜，國內(nèi)經(jīng)濟(jì)下行壓力較大，在此背景下，我國國內(nèi)生產(chǎn)總值為63.64萬億元，按可比價(jià)格計(jì)算，同比增長7.4%，2014年，房地產(chǎn)市場持續(xù)走冷，年內(nèi)房地產(chǎn)開發(fā)景氣指數(shù)持續(xù)走低，年末房地產(chǎn)開發(fā)景氣指數(shù)以93.93創(chuàng)下近六年的最低值。與之相對應(yīng)，投資方面增速創(chuàng)下新低。全國房地產(chǎn)開發(fā)投資95036億元，比上年名義增長10.5%(扣除價(jià)格因素實(shí)際增長9.9%)。投資額絕對值再創(chuàng)歷史新高，但同比增速為近六年的最低值。其中，住宅投資64352億元，增長9.2%，占房地產(chǎn)開發(fā)投資的比重為67.7%。全國商品房銷售面積整體及各季度銷量均出現(xiàn)同比下滑的情況。土地市場方面，全年而言，土地市場整體偏弱。

　　以百強(qiáng)強(qiáng)房企的總部所在地作為劃分標(biāo)準(zhǔn)來看，華東、華南和華北三大地區(qū)仍然占據(jù)榜單大半江山，榜單前三甲依次為萬科企業(yè)、恒大地產(chǎn)和保利地產(chǎn)。盡管我國目前房地產(chǎn)市場不太景氣，經(jīng)濟(jì)下行壓力較大，經(jīng)濟(jì)增速放緩，但受益于“一帶一路”、新型城鎮(zhèn)化等國家戰(zhàn)略，支持自住和改善性需求是2015年政策導(dǎo)向，相信今年房地產(chǎn)市場將會是一個相對理性和平穩(wěn)的市場，或許后幾年的榜單會更有看點(diǎn)。點(diǎn)擊下載：《2015年中國房地產(chǎn)業(yè)綜合實(shí)力100強(qiáng)》榜單。