簽購房合同需要注意什么

　　金九銀十，是一年一度的樓市旺季。很多人會在這個時間帶著家人或朋友去看房、買房，遇到心儀房源，小編提醒，不要著急簽訂購房合同。簽購房合同前要注意以下問題。

　　一、定金和訂金別傻傻分不清楚

　　購房者在售樓部確定好滿意房源后，需要填寫購房個人信息，并簽訂定金合同，繳納意向金。很多購房者分不清楚“定金”與“訂金”，這二者之前可是有法律層面上的區(qū)分哦!

　　“定金”含有一種保證金的性質，《合同法》規(guī)定，可以將定金作為一種債權擔保，簽訂合同的買賣雙方，在履行合同后，定金應當?shù)肿鲀r款或者收回。若購房者不履行定金合同，無權要求返還定金;收受定金的賣房人或發(fā)展商不履行定金合同，應當雙倍返還定金。

　　而“訂金”一詞在法律上沒有明文的規(guī)定，一般僅只表示一種預先支付的價款，不存在違約責任的賠償問題。

　　二、交首付、簽合同里的小奧妙

　　1.首付交了，開發(fā)商卻說一星期后簽合同，這樣到底合法嗎?

　　在定金合同約定的時間內，購房者就可以與開發(fā)商簽訂購房合同了。不少購房者在這一步會產生疑惑，首付交了，開發(fā)商卻說要在一星期后簽合同，這樣到底合法嗎?

　　購房人通過資金監(jiān)管專用POS機，將購房款直接交入監(jiān)管賬戶，房地產開發(fā)企業(yè)依據(jù)POS 機簽單為購房人換領購房專用發(fā)票。(或者購房人憑房地產開發(fā)企業(yè)在房管網站系統(tǒng)上打印的繳款通知書，到承辦銀行柜臺將購房款直接存入監(jiān)管賬戶，房地產開發(fā)企業(yè)不得收取現(xiàn)金。房地產開發(fā)企業(yè)依據(jù)銀行出具的繳款憑證為購房人換領購房專用發(fā)票。)在首付款項到達住建委的資金監(jiān)管賬戶后，購房者手機上將會收到驗證信息，這時就可以與開發(fā)商簽訂合同了。

簽購房合同

　　2.一份合法的購房合同應該包括哪些?

　　在訂立購房合同之前，開發(fā)商應向購房者明示《商品房銷售管理辦法》和《商品房買賣合同示范文本》;預售商品房的，還必須明示《城市商品房預售管理辦法》。不符合商品房銷售條件的，房地產開發(fā)企業(yè)不得銷售商品房，不得向買受人收取任何預訂款性質費用。

　　一份具有法律效應的購房合同，應當載明房屋建筑面積和使用面積、價格、交付日期、質量要求、物業(yè)管理方式以及雙方的違約責任。按套(單元)計價或者按套內建筑面積計價的，商品房買賣合同中應當注明建筑面積和分攤的共有建筑面積。具體內容包括：

　　(1)當事人名稱或者姓名和住所;

　　(2)房屋基本狀況;

　　(3)房屋的銷售方式;

　　(4)房屋價款的確定方式及總價款、付款方式、付款時間;

　　(5)交付使用條件及日期;

　　(6)裝飾、設備標準承諾;

　　(7)供水、供電、供熱、燃氣、通訊、道路、綠化等配套基礎設施和公共設施的交付承諾和有關權益、責任;

　　(8)公共配套建筑的產權歸屬;

　　(9)面積差異的處理方式;

　　(10)辦理產權登記有關事宜;

　　(11)解決爭議的方法;

　　(12)違約責任。

　　需要注意的是，雖然購房協(xié)議、認購協(xié)議不等同于購房合同，只是正式合同簽訂前的預約，但根據(jù)《最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》，如果購房協(xié)議、認購協(xié)議對以上12項內容有明確約定，應當認定為合法有效的房屋買賣合同。

　　如果需要申請貸款，購房合同一般一式五份，一份給開發(fā)商，一份自己留著，一份給房管局，剩下的給銀行。

　　3.前期物業(yè)服務合同以及業(yè)主大會

　　購房者在簽訂購房合同時，一般會被要求簽訂《前期物業(yè)服務合同》，合同中規(guī)定了物業(yè)服務的相關費用標準等等。

　　根據(jù)最新的物業(yè)發(fā)規(guī)定，小區(qū)物業(yè)服務費用有小區(qū)業(yè)主大會決定，而小區(qū)業(yè)主大會成立需在小區(qū)入住率達三分之一時才可成立。由此，在業(yè)主大會成立之前，小區(qū)的物業(yè)服務標準將按照簽訂的前期物業(yè)服務合同執(zhí)行。

　　三、網上簽約流程需知悉

　　現(xiàn)在不少開發(fā)商流行網上簽約，網上簽約的流程是先簽約后交首付，購房合同姓名與未來房產證產權人姓名一致，中途不得修改;首付款項到達監(jiān)管賬戶;購房合同一式4份，購房者手持1份，預備趕個潮流的購房者要看清楚了哦!

　　簽訂購房合同是購房過程中非常關鍵的一步，購房者一定要仔細斟酌，切不可心急不推敲就直接簽訂。

　　四、簽購房合同補充協(xié)議很重要

　　許多購房者在買房時發(fā)現(xiàn)，所簽訂的購房合同都是由開發(fā)商提供的格式合同，購房者往往對該條款無法做修改，為此，合同中的補充協(xié)議部分就顯得尤為重要。

　　為避免交房時出現(xiàn)不必要的糾紛，購房者可與開發(fā)商協(xié)商在補充協(xié)議中明確約定，特別是與業(yè)主實體權利相關的條款，如交房標準、交房時間、違約責任、辦證時間、房屋預測面積和實測面積、稅、費、共有權益約定等。

　　購房者在簽約時，應認真推敲《商品住宅質量保證書》和《住宅使用說明書》兩書的內容，并將質保書作為合同的附件。包括：簽約后購房者要求退房、不按期付款;開發(fā)商賣房后要求換房，不按期交房;面積變動超過約定幅度;質量不符合要求;辦理過戶手續(xù)時不符合規(guī)定和約定等。

　　為了讓購房者的權利得到保障，購房者還可以在合同中對所購房屋的質量保證進行約定。 如墻體平直，無非設計性的起鼓、凹陷和裂縫;房屋頂部防水性能良好無水漬、廚房和廁所防水無缺陷、各上、下水管、口與地面結合處無滲、漏水現(xiàn)象;公共管線不從室內通行，如不可避免應不裸露及保證室內表面完整、平滑;水、電、天然氣、電話、網絡等均可正常使用，其中具體約定好水、電、天然氣的具體開通日期;公共區(qū)域(綠地、會所、停車場等)的建設完成日期。

　　約定開發(fā)商不得擅自更改其使用用途;買受人有權聘請有資質的機構入戶對所購商品房的實際面積進行測量等。同時，還要在合同中約定開發(fā)商所贈送的面積(花園、露臺等)應將具體位置、面積、使用年限、裝修標準等，在補充協(xié)議中詳細闡述并注明使用權(或產權)。當然，約定出現(xiàn)爭議后的解決方式和違約責任也很重要。