所謂房地產(chǎn)投資，是指資本所有者將其資本投入到房地產(chǎn)業(yè)，以期在將來(lái)獲取預(yù)期收益的一種經(jīng)濟(jì)活動(dòng)。下面由學(xué)習(xí)啦小編為大家整理的房地產(chǎn)投資相關(guān)知識(shí)的了解，希望大家喜歡!

　　房地產(chǎn)投資簡(jiǎn)介

　　所謂房地產(chǎn)投資，是指資本所有者將其資本投入到房地產(chǎn)業(yè)，以期在將來(lái)獲取預(yù)期收益的一種經(jīng)濟(jì)活動(dòng)。房地產(chǎn)投資形式多種多樣，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)所進(jìn)行的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)是人們最熟悉的。

　　房地產(chǎn)投資是為了出租經(jīng)營(yíng)而購(gòu)買(mǎi)住宅或辦公樓也是相當(dāng)普遍的房地產(chǎn)投資類(lèi)型;將資金委托給信托投資公司用以購(gòu)買(mǎi)或開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)也是房地產(chǎn)投資;企業(yè)建造工廠、學(xué)校建設(shè)校舍、政府修建水庫(kù)等等，都屬于房地產(chǎn)投資。

　　盡管它們表現(xiàn)形式各異，但它們都有一個(gè)共同的特點(diǎn)，“現(xiàn)在的某些利益”是指即期的、確定性的利益，但預(yù)期收益卻要到未來(lái)才能實(shí)現(xiàn)，而且這種未來(lái)收益在時(shí)間和總量上都難以精確預(yù)測(cè)。所以，房地產(chǎn)投資決策中，估算總成本和利潤(rùn)的同時(shí)還應(yīng)考慮時(shí)間因素。只有在比較項(xiàng)目收益和支出的總量與時(shí)間的基礎(chǔ)上，并考慮預(yù)測(cè)的置信水平時(shí)，才有可能作出合理的投資決策。

　　另外，因?yàn)樵谑袌?chǎng)經(jīng)濟(jì)條件下，投資者往往同時(shí)面對(duì)多種投資機(jī)會(huì)，雖然各個(gè)投資機(jī)會(huì)的即期支出相對(duì)容易確定，但是它們的未來(lái)收益卻是難以確定的;而且，投資者在決策之前，往往會(huì)發(fā)現(xiàn)，誘人的機(jī)會(huì)常常不只一個(gè)，但投資者可資利用的資源卻總是有限的，所以，這時(shí)就需要有一種方法能夠?qū)Ω鞣N投資方案進(jìn)行評(píng)估，幫助投資者在各種限制條件的前提下，如可承受的風(fēng)險(xiǎn)、所要求的資產(chǎn)流動(dòng)性、投資組合平衡以及來(lái)自管理部門(mén)的有關(guān)限制條件等等，使得最終所選擇的投資項(xiàng)目獲得最大的效益。

　　房地產(chǎn)投資的特征

　　同一般投資相比，房地產(chǎn)投資具有以下特征：

　　一、房地產(chǎn)投資對(duì)象的固定性和不可移動(dòng)性房地產(chǎn)投資對(duì)象是不動(dòng)產(chǎn)，土地及其地上建筑物都具有固定性和不可移動(dòng)性

　　房地產(chǎn)投資相關(guān)書(shū)籍。不僅地球上的位置是固定的，而且土地上的建筑物及其某些附屬物一旦形成，也不能移動(dòng)。這一特點(diǎn)給房地產(chǎn)供給和需求帶來(lái)重大影響，如果投資失誤會(huì)給投資者和城市建設(shè)造成嚴(yán)重后果，所以投資決策對(duì)房地產(chǎn)投資更為重要。

　　二、房地產(chǎn)投資的高投資量和高成本性房地產(chǎn)業(yè)是一個(gè)資金高度密集的行業(yè)，投資一宗房地產(chǎn)，少則幾百萬(wàn)，多則上億元的資金。這主要是由房地產(chǎn)本身的特點(diǎn)和經(jīng)濟(jì)運(yùn)行過(guò)程決定的。

　　房地產(chǎn)投資的高成本性主要源于以下幾個(gè)原因：

　　1、土地開(kāi)發(fā)的高成本性。由于土地的位置固定，資源相對(duì)稀缺程度較高以及其具有不可替代性，土地所有者在出售和出租土地時(shí)就要按照土地預(yù)期的生產(chǎn)能力和位置、面積、環(huán)境等特點(diǎn)，作為要價(jià)的依據(jù)，收取較高的報(bào)酬;同時(shí)作為自然資源的土地，不能被社會(huì)直接利用，必須投入一定的資本進(jìn)行開(kāi)發(fā)，所有這些因素都使土地開(kāi)發(fā)的成本提高。

　　2、是由于房屋建筑的高價(jià)值性。房屋的建筑安裝成本，通常也高于一般產(chǎn)品的生產(chǎn)成本，這是由于房屋的建筑安裝要耗費(fèi)大量的建筑材料和物資，需要有大批技術(shù)熟練的勞動(dòng)力、工程技術(shù)人員和施工管理人員，要使用許多大型施工機(jī)械。此外，由于建筑施工周期一般較長(zhǎng)，占用資金量較大，需要支付大量的利息成本。再加上在房地產(chǎn)成交時(shí)，由于普遍采用分期付款、抵押付款的方式，使房地產(chǎn)的投入資金回收緩慢，因此，也增加了房屋建筑物的成本量。3、是房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)運(yùn)作中交易費(fèi)用高。一般而論，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)周期長(zhǎng)、環(huán)節(jié)多，涉及的管理部門(mén)及社會(huì)各方面的關(guān)系也多。這使得房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)在其運(yùn)作過(guò)程中，包括廣告費(fèi)、促銷(xiāo)費(fèi)、公關(guān)費(fèi)都比較高昂，從而也增大了房地產(chǎn)投資成本。

　　三、房地產(chǎn)投資的回收期長(zhǎng)和長(zhǎng)周期性整個(gè)房地產(chǎn)投資的實(shí)際操作，就是房地產(chǎn)整個(gè)開(kāi)發(fā)過(guò)程。

　　對(duì)每一個(gè)房地產(chǎn)投資項(xiàng)目而言，它的開(kāi)發(fā)階段一直會(huì)持續(xù)到項(xiàng)目結(jié)束，投入和使用的建設(shè)開(kāi)發(fā)期是相當(dāng)漫長(zhǎng)的。房地產(chǎn)投資過(guò)程中間要經(jīng)過(guò)許多環(huán)節(jié)，從土地所有權(quán)或使用權(quán)的獲得、建筑物的建造，一直到建筑物的投入使用，最終收回全部投資資金需要相當(dāng)長(zhǎng)的時(shí)間。

　　房地產(chǎn)投資的資金回收期長(zhǎng)，原因包括：

　　一是因?yàn)榉康禺a(chǎn)投資不是一個(gè)簡(jiǎn)單的購(gòu)買(mǎi)過(guò)程，它要受到房地產(chǎn)市場(chǎng)各個(gè)組成部分的制約，如受到土地投資市場(chǎng)、綜合開(kāi)發(fā)市場(chǎng)、建筑施工市場(chǎng)、房產(chǎn)市場(chǎng)的限制，其中特別是房屋的建筑安裝工程期較長(zhǎng)。投資者把資金投入房地產(chǎn)市場(chǎng)，往往要經(jīng)過(guò)這幾個(gè)市場(chǎng)的多次完整的運(yùn)動(dòng)才能獲得利潤(rùn)。

　　二是由于房地產(chǎn)市場(chǎng)本身是一個(gè)相當(dāng)復(fù)雜的市場(chǎng)，其復(fù)雜性不是單個(gè)投資者在短期內(nèi)所能應(yīng)付得了的。所以，一般投資者必須聘請(qǐng)專(zhuān)業(yè)人員來(lái)進(jìn)行輔助工作，才能完成交易。這樣，又會(huì)增加一定的時(shí)間。三是如果房地產(chǎn)投資的部分回收是通過(guò)收取房地產(chǎn)租金實(shí)現(xiàn)的，由于租金回收的時(shí)間較長(zhǎng)，這樣更會(huì)使整個(gè)房地產(chǎn)投資回收期延長(zhǎng)。

　　四、高風(fēng)險(xiǎn)性由于房地產(chǎn)投資占用資金多，資金周轉(zhuǎn)期又長(zhǎng)，而市場(chǎng)是瞬息萬(wàn)變的，因此投資的風(fēng)險(xiǎn)因素也將增多。加上房地產(chǎn)資產(chǎn)的低流動(dòng)性，不能輕易脫手，一旦投資失誤，房屋空置，資金不能按期收回，企業(yè)就會(huì)陷于被動(dòng)，甚至債息負(fù)擔(dān)沉重，導(dǎo)致破產(chǎn)倒閉。

　　五、環(huán)境約束建筑物是一個(gè)城市的構(gòu)成部分，又具有不可移動(dòng)性。因此，在一個(gè)城市中客觀上要求有一個(gè)統(tǒng)一的規(guī)劃和布局。城市的功能分區(qū)，建筑物的密度和高度，城市的生態(tài)環(huán)境等等都構(gòu)成外在的制約因素。房地產(chǎn)投資必須服從城市規(guī)劃、土地規(guī)劃、生態(tài)環(huán)境規(guī)劃的要求，把微觀經(jīng)濟(jì)效益和宏觀經(jīng)濟(jì)效益、環(huán)境效益統(tǒng)一起來(lái)。只有這樣，才能取得良好的投資效益。

　　六、低流動(dòng)性(變現(xiàn)性差)房地產(chǎn)投資成本高，不像一般商品買(mǎi)賣(mài)可以在短時(shí)間內(nèi)馬上完成輕易脫手，房地產(chǎn)交易通常要一個(gè)月甚至更長(zhǎng)的時(shí)間才能完成;而且投資者一旦將資金投入房地產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)中，其資金很難在短期內(nèi)變現(xiàn)。所以房地產(chǎn)資金的流動(dòng)性和靈活性都較低。當(dāng)然房地產(chǎn)投資也有既耐久又能保值的優(yōu)點(diǎn)。房地產(chǎn)商品一旦在房地產(chǎn)管理部門(mén)將產(chǎn)權(quán)登記入冊(cè)，獲取相應(yīng)的產(chǎn)權(quán)憑證后，即得到了法律上的認(rèn)可和保護(hù)，其耐久保值性能要高于其他投資對(duì)象。

　　七、合作性強(qiáng)房地產(chǎn)投資合作性非常強(qiáng)，需要多個(gè)部門(mén)

　　八、回報(bào)率高

　　過(guò)程編輯房地產(chǎn)投資過(guò)程實(shí)際上就是房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)的全過(guò)程。房地產(chǎn)投資周期長(zhǎng)、環(huán)節(jié)多，是一個(gè)相當(dāng)復(fù)雜的過(guò)程，對(duì)此，在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)一章已經(jīng)進(jìn)行了一定的闡述，房地產(chǎn)投資過(guò)程與開(kāi)發(fā)過(guò)程是類(lèi)似的，不過(guò)其側(cè)重點(diǎn)不同。概括而言，房地產(chǎn)投資過(guò)程大體可分為投資分析、土地開(kāi)發(fā)權(quán)獲得、房地產(chǎn)生產(chǎn)開(kāi)發(fā)及房地產(chǎn)銷(xiāo)售經(jīng)營(yíng)這四個(gè)大的階段。

　　投資分析房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)，是個(gè)大量資金運(yùn)動(dòng)的過(guò)程，一旦作出投資決定，資金的投入就是一個(gè)難以逆轉(zhuǎn)的持續(xù)過(guò)程。投資決策準(zhǔn)確，是確保整個(gè)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目成功的關(guān)鍵。反之，投資決策失誤，就會(huì)導(dǎo)致重大損失。因此，慎重地進(jìn)行決策，是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)的必要前提。

　　要保證投資決策成功，就必須在市場(chǎng)分析、財(cái)務(wù)分析的基礎(chǔ)上，認(rèn)真做好可行性分析研究。

　　(1)市場(chǎng)分析。

　　市場(chǎng)分析的重點(diǎn)在于估計(jì)市場(chǎng)對(duì)于投資計(jì)劃中擬開(kāi)發(fā)成為房地產(chǎn)商品的需求強(qiáng)度以及競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境的分析。對(duì)市場(chǎng)所做的研究有利于正確估計(jì)未來(lái)房地產(chǎn)的收益，進(jìn)而有助于投資者在進(jìn)行財(cái)務(wù)分析時(shí)，能夠正確計(jì)算出未來(lái)現(xiàn)金流量。

　　(2)財(cái)務(wù)分析。

　　投資者經(jīng)由市場(chǎng)分析估計(jì)未來(lái)房地產(chǎn)的收益，進(jìn)而估計(jì)出未來(lái)的現(xiàn)金流量。因此，財(cái)務(wù)分析的主要目的是經(jīng)由現(xiàn)金流量的估計(jì)，計(jì)算出預(yù)期報(bào)酬率，并以所得的結(jié)果與要求的報(bào)酬率加經(jīng)比較來(lái)判定這項(xiàng)投資是否可行。此外，財(cái)務(wù)分析并對(duì)投資的風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行估計(jì)，以判定面臨的風(fēng)險(xiǎn)與預(yù)期報(bào)酬是否在投資者所接受的范圍內(nèi)。

　　(3)可行性分析。

　　可行性分析是一個(gè)綜合的步驟。投資者除了利用前述市場(chǎng)分析與財(cái)務(wù)分析的結(jié)果，研究和判斷其可行性外，還要進(jìn)行相關(guān)的建筑與土地使用等法規(guī)限制的研究，以了解投資計(jì)劃在法規(guī)限制上是否可行，因此，只有在計(jì)劃階段中的可行性分析確定后，整個(gè)計(jì)劃才可能付諸實(shí)施，而下一步驟的投資程序才能繼續(xù)進(jìn)行。投資者必須了解在計(jì)劃評(píng)估過(guò)程中，可能會(huì)因?yàn)樵馐艿南拗贫髂承┬薷?，因此，投資者在作可行性分析這個(gè)步驟時(shí)，并不能將其當(dāng)作單純的接受或否決的過(guò)程，它實(shí)際上還包括了重新評(píng)估與修正的功能。通常，在一些較大項(xiàng)目中，為了確保投資決策成功，可行性分析要反復(fù)研究，在正式?jīng)Q策之前，可作可行性研究，以保證投資決策的準(zhǔn)確性。

　　土地開(kāi)發(fā)這一過(guò)程中包括土地使用權(quán)或產(chǎn)權(quán)的取得與議價(jià)程序。當(dāng)在計(jì)劃時(shí)期確定投資計(jì)劃可行后，土地使用權(quán)以何種形式取得乃是投資者接下來(lái)考慮的要點(diǎn)，如完全買(mǎi)斷，還是合作開(kāi)發(fā)，或是部分使用權(quán)(如地上權(quán))，或長(zhǎng)期租賃等。在確定產(chǎn)權(quán)形式的同時(shí)，要進(jìn)行的是獲得土地的程序及與土地所有者議價(jià)的程序，以確定產(chǎn)權(quán)的取得成本。在這一過(guò)程中，是從一級(jí)市場(chǎng)通過(guò)批租形式獲得土地，還是從二級(jí)市場(chǎng)購(gòu)得土地，其具體法律手續(xù)各有差異，必須搞清楚其中的每一個(gè)環(huán)節(jié)，以免產(chǎn)生不必要的糾紛。此外，由于房地產(chǎn)為良好的擔(dān)保品，而且其取得成本通常非常巨大，因此大多數(shù)的投資者皆運(yùn)用財(cái)務(wù)杠桿以取得房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)，也就是向金融機(jī)構(gòu)融資以取得資金。不同的金融單位其信用成本與融資條件不同，因此在進(jìn)行融資活動(dòng)時(shí)，要詳細(xì)評(píng)估投資計(jì)劃與各種融資機(jī)會(huì)，以選擇最有利的融資方式。

　　房產(chǎn)建設(shè)在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)中，首先要取得政府立項(xiàng)和規(guī)劃的許可。立項(xiàng)和規(guī)劃涉及到資金運(yùn)作及水、電、煤、路等各項(xiàng)配套條件，是一個(gè)相當(dāng)繁雜但又十分重要的工作。在房地產(chǎn)整個(gè)開(kāi)發(fā)過(guò)程中，其與投資決策、土地使用權(quán)獲得一起又稱(chēng)為開(kāi)發(fā)前期工作時(shí)期。在上述前期工作完成之后，方可進(jìn)入實(shí)質(zhì)性的建設(shè)開(kāi)發(fā)階段。以后的工作為根據(jù)規(guī)劃及開(kāi)發(fā)要求進(jìn)行設(shè)計(jì)，然后尋找建筑商進(jìn)行營(yíng)造。在整個(gè)營(yíng)造過(guò)程中，投資者又必須進(jìn)行必要的監(jiān)督或委托監(jiān)理公司進(jìn)行建設(shè)監(jiān)理。由于開(kāi)發(fā)所需要的資金相當(dāng)龐大，因此在大多數(shù)的情況下，投資者仍須向金融機(jī)構(gòu)融資以取得資金。此時(shí)，融資活動(dòng)又成為一項(xiàng)重要的工作，如何取得與選擇有利的融資機(jī)會(huì)與融資條件，以保證建設(shè)開(kāi)發(fā)進(jìn)度及按時(shí)竣工完成，成為此時(shí)融資活動(dòng)的主要目標(biāo)。

　　房產(chǎn)銷(xiāo)售在房地產(chǎn)銷(xiāo)售階段主要的工作，包括：一是必須有完善的營(yíng)銷(xiāo)規(guī)劃。包括確定目標(biāo)市場(chǎng)的購(gòu)買(mǎi)者，擬定適當(dāng)?shù)臓I(yíng)銷(xiāo)策略及營(yíng)銷(xiāo)組織以求順利銷(xiāo)售。二是實(shí)際的銷(xiāo)售活動(dòng)，包括根據(jù)市場(chǎng)狀況及可能條件采取的各種促銷(xiāo)手段，以及如簽約、收取訂金、過(guò)戶登記等具體手續(xù)。三為融資活動(dòng)的進(jìn)行。由于房地產(chǎn)金額龐大，在促銷(xiāo)的過(guò)程中，常常需要替買(mǎi)者安排有利的融資計(jì)劃以吸引買(mǎi)者，因此融資特別是購(gòu)房抵押貸款及各項(xiàng)分期付款的活動(dòng)也會(huì)成為這一階段的重要工作。在這一階段中，某些已開(kāi)發(fā)完成的房地產(chǎn)，如果不是以銷(xiāo)售為目的，或者因銷(xiāo)售狀況不理想，也可以把這部分房地產(chǎn)作為物業(yè)進(jìn)行經(jīng)營(yíng)，即以經(jīng)營(yíng)謀利為目的。

　　經(jīng)營(yíng)的形態(tài)主要分為兩大類(lèi)：一類(lèi)是將房地產(chǎn)出租給他人，并定期收取租金獲取收益。這類(lèi)租賃的經(jīng)營(yíng)形態(tài)，投資者負(fù)擔(dān)的管理成本較低，收益固定且風(fēng)險(xiǎn)較小，但是一般而言報(bào)酬可能較低。二類(lèi)則是由投資者自己經(jīng)營(yíng)管理，此時(shí)投資者可能獲取較高的報(bào)酬，但卻須自行負(fù)擔(dān)營(yíng)運(yùn)的風(fēng)險(xiǎn)，而且收益亦不穩(wěn)定。已開(kāi)發(fā)完成的房地產(chǎn)，在經(jīng)營(yíng)階段要依據(jù)不同的經(jīng)營(yíng)形態(tài)，采取不同的管理活動(dòng)，如維修、更新、保全、各種費(fèi)用稅金的繳納與各種收入的收取、以及實(shí)際從事?tīng)I(yíng)業(yè)的必要管理活動(dòng)等。此外，由于房地產(chǎn)是價(jià)高耐用的特殊商品，其維修物業(yè)管理不僅是房地產(chǎn)商品售后服務(wù)的必需，而且物業(yè)管理本身也已成為房地產(chǎn)整體開(kāi)發(fā)中不可或缺的組成部分。因此，采取何種物業(yè)管理方法及如何真正搞好物業(yè)管理，也是房地產(chǎn)整個(gè)投資過(guò)程中必須認(rèn)真考慮的。

　　房地產(chǎn)投資的方式

　　從一般意義上講，投資者投資房地產(chǎn)，主要有兩條途徑、四種方式。

　　兩條途徑基本建設(shè)途徑和房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)途徑。

　　四種方式是指：基本建設(shè)途徑中的基本建設(shè)式;房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)途徑中的樓宇購(gòu)買(mǎi)式、合作開(kāi)發(fā)式和股權(quán)購(gòu)買(mǎi)式。

　　當(dāng)然，對(duì)于基本建設(shè)途徑中進(jìn)行建設(shè)的房地產(chǎn)項(xiàng)目也可以采取購(gòu)買(mǎi)、合作或股權(quán)收購(gòu)的方式，只是對(duì)這類(lèi)性質(zhì)的房地產(chǎn)項(xiàng)目或樓宇采取這些方式不具有典型意義，而且如果這樣做，多數(shù)情況是改變了這些房地產(chǎn)項(xiàng)目或樓宇的性質(zhì)，即轉(zhuǎn)向房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)或使其進(jìn)入房地產(chǎn)市場(chǎng)。

　　故綜合比較，在現(xiàn)行的法律、法規(guī)框架下，進(jìn)行房地產(chǎn)投資的一般方式有如下四種：

　　基本建設(shè)這里所稱(chēng)的基本建設(shè)，是指按基建程序進(jìn)行報(bào)建的方式，建設(shè)自用的房地產(chǎn)項(xiàng)目。方案評(píng)價(jià)：這種建設(shè)方式是在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)市場(chǎng)化之前，房地產(chǎn)項(xiàng)目建設(shè)的主要方式。房產(chǎn)地開(kāi)發(fā)市場(chǎng)化之后，國(guó)家法律和地方法規(guī)、規(guī)章對(duì)基本建設(shè)方式進(jìn)行的房地產(chǎn)項(xiàng)目建設(shè)有嚴(yán)格的條件限制，這些條件主要有三個(gè)方面：一是投資主體的限制。一般應(yīng)是國(guó)家機(jī)關(guān)、全民所有制的事業(yè)單位或企業(yè)單位;二是項(xiàng)目性質(zhì)和用途的限制。一般應(yīng)是不進(jìn)入房地產(chǎn)市場(chǎng)的自用、公益性質(zhì)的房地產(chǎn)項(xiàng)目。如國(guó)家投資的公用事業(yè)項(xiàng)目等，前述機(jī)關(guān)、事業(yè)單位純粹自用公益性質(zhì)的樓宇建設(shè)項(xiàng)目;三是各地已停止辦理經(jīng)營(yíng)性項(xiàng)目國(guó)有土地使用權(quán)協(xié)議出讓手續(xù)(下稱(chēng)“停止國(guó)有土地使用權(quán)協(xié)議出讓規(guī)定”)。除非符合特定條件或經(jīng)政府特批，通過(guò)協(xié)議出讓方式取得經(jīng)營(yíng)性項(xiàng)目的國(guó)有土地使用權(quán)已不可能。

　　樓宇購(gòu)買(mǎi)具體做法是：投資人審查一家房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的資質(zhì)、該房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商所開(kāi)發(fā)的樓宇的法律狀態(tài)，并考查該寫(xiě)字樓的地理位置、建筑風(fēng)格等狀況，如認(rèn)為符合投資人的意圖，則投資人與該房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商建立商品房買(mǎi)賣(mài)法律關(guān)系，通過(guò)商品房買(mǎi)賣(mài)程序獲得樓宇的全部權(quán)利。方案評(píng)價(jià)：這種方式最為簡(jiǎn)便。相當(dāng)于對(duì)某特定地區(qū)正在進(jìn)行開(kāi)發(fā)尚未出售的房地產(chǎn)項(xiàng)目進(jìn)行全面考查，在法律上、經(jīng)濟(jì)上和技術(shù)上進(jìn)行分析和論證。在此基礎(chǔ)上，選擇一家有實(shí)力的開(kāi)發(fā)商開(kāi)發(fā)的符合投資人意愿的項(xiàng)目，與其談判達(dá)成購(gòu)買(mǎi)合約。不足之處是：擬購(gòu)房產(chǎn)所在項(xiàng)目已完成相關(guān)法律程序的審批，其規(guī)劃、建設(shè)等事項(xiàng)已很難更改。對(duì)于已建設(shè)完工的項(xiàng)目的狀況，只能在現(xiàn)有市場(chǎng)中進(jìn)行選擇，不能以自己的意愿進(jìn)行所需樓宇的設(shè)計(jì)和建設(shè)。對(duì)于未建設(shè)完成之房地產(chǎn)項(xiàng)目，則又存在著預(yù)購(gòu)商品房的風(fēng)險(xiǎn)。

　　合作開(kāi)發(fā)具體做法是：如投資人本身不具備房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資質(zhì)和相關(guān)經(jīng)營(yíng)范圍，則選擇一家有相應(yīng)資質(zhì)、實(shí)力和資源的的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商進(jìn)行合作。這種合作既可以是建立合資、合作的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的項(xiàng)目公司，也可以是通過(guò)合作協(xié)議的方式進(jìn)行約定。具備房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資質(zhì)的合作方回收其先前投資并獲得其應(yīng)得之利潤(rùn)，而投資人則取得雙方合作開(kāi)發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目樓宇的全部產(chǎn)權(quán)。雙方各得其所。方案評(píng)價(jià)：合作開(kāi)發(fā)式的本質(zhì)仍是對(duì)雙方合作開(kāi)發(fā)項(xiàng)目之樓宇的購(gòu)買(mǎi)。這種方式區(qū)別于樓宇購(gòu)買(mǎi)式的主要優(yōu)點(diǎn)是投資人的可控制性增加了。樓宇購(gòu)買(mǎi)式是買(mǎi)成品，最多只是定作而已。而在合作開(kāi)發(fā)式中，投資人直接進(jìn)入項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的過(guò)程之中，可以對(duì)合作開(kāi)發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目依不同的合作開(kāi)發(fā)方式，實(shí)施不同程度的控制。通過(guò)合作開(kāi)發(fā)，投資人可以對(duì)合作開(kāi)發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目的成本、設(shè)計(jì)理念、建設(shè)風(fēng)格、樓宇的功用等按自己的意愿進(jìn)行創(chuàng)作。不足之處是：合作開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)項(xiàng)目涉及到與合作對(duì)方的合作，法律關(guān)系及協(xié)作配合比樓宇購(gòu)買(mǎi)式相比要更復(fù)雜一些。如果進(jìn)行合作開(kāi)發(fā)，投資人將要投入大量的人力、物力和財(cái)力。另外，合作開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)有兩種方式，即不成立項(xiàng)目公司的合作開(kāi)發(fā)方式和成立項(xiàng)目公司的合作開(kāi)發(fā)方式。如采用后一種合作開(kāi)發(fā)方式，則停止國(guó)有土地使用權(quán)協(xié)議出讓規(guī)定將會(huì)構(gòu)成一個(gè)障礙。

　　購(gòu)買(mǎi)股權(quán)具體做法是：由投資人或投資人的關(guān)聯(lián)公司對(duì)于一家已經(jīng)存在或擬創(chuàng)設(shè)的房地產(chǎn)公司的股權(quán)進(jìn)行全面收購(gòu)。通過(guò)收購(gòu)該房地產(chǎn)公司的股權(quán)，而實(shí)現(xiàn)對(duì)該公司開(kāi)發(fā)建設(shè)或擁有的房地產(chǎn)項(xiàng)目或樓宇的占有、使用、收益和處分的權(quán)利。方案評(píng)價(jià)：這種方式比較前兩種方式而言，最大的好處在于，投資收購(gòu)房地產(chǎn)公司的股權(quán)，投資人不發(fā)生直接購(gòu)買(mǎi)或通過(guò)合作方式獲得房地產(chǎn)權(quán)利而產(chǎn)生的購(gòu)房置物業(yè)的稅費(fèi)。不足之處有三個(gè)方面：一是投資人對(duì)購(gòu)置股權(quán)而擁有的房地產(chǎn)權(quán)利比較間接;二是對(duì)一家公司股權(quán)的收購(gòu)，投資人需與另一家關(guān)聯(lián)公司聯(lián)手進(jìn)行，投資人與該關(guān)聯(lián)公司的關(guān)系將對(duì)投資人對(duì)間接購(gòu)置的房地產(chǎn)的使用和處置產(chǎn)生一定的影響;其三，如不是對(duì)一個(gè)現(xiàn)成的房地產(chǎn)公司的股權(quán)進(jìn)行收購(gòu)，而是成立一個(gè)項(xiàng)目公司再去收購(gòu)其股權(quán)，則停止國(guó)有土地使用權(quán)協(xié)議出讓規(guī)定也會(huì)構(gòu)成一個(gè)障礙。