物業(yè)管理在房地產企業(yè)中的作用
物業(yè)管理在房地產企業(yè)中的作用
物業(yè)管理，受物業(yè)所有人的委托，依據物業(yè)管理委托合同，對物業(yè)的房屋建筑及其設備，市政公用設施、綠化、衛(wèi)生、交通、治安和環(huán)境容貌等管理項目進行維護、修繕和整治，并向物業(yè)所有人和使用人提供綜合性的有償服務。
1、物業(yè)管理促進房地產企業(yè)發(fā)展
1.1 現代物業(yè)管理成為房地產開發(fā)全過程管理服務。
通常物業(yè)管理是在房產已交付使用，業(yè)主入住后才進行相關的管理和服務，因此，傳統(tǒng)物業(yè)管理方式通常帶來無法彌補的物業(yè)管理工作缺陷，例如，當物業(yè)存在功能和質量方面的問題時，房產已交付使用，因此只好在建成的基礎上進行修補，往往難以達成較好的效果。隨著現代物業(yè)發(fā)展，物業(yè)管理已深入到房產規(guī)劃設計與建造階段，因此，可以及時在規(guī)劃設計和建造中對物業(yè)功能和質量問題進行調整，提高產品設計、生產和使用效果及質量。另外，現代物業(yè)管理在房地產開發(fā)建設期間便可實現物業(yè)建設、使用、管理的有機結合。主要體現為：在房產規(guī)劃設計中，將物業(yè)區(qū)域的完整性、合理性和便利性考慮入房產的整體規(guī)劃中，可以避免由于過多考慮房產設施和配套成本節(jié)約和施工便利而導致房產使用和管理的不便，從而導致的后期物業(yè)管理和使用上的欠缺與矛盾，形成房產整體上的不完善。物業(yè)管理與房地產開發(fā)管理全過程的結合，使得房產建設時可以從更注重房產使用者和居住者角度出發(fā)，并從物業(yè)管理的專業(yè)角度出發(fā)，審視物業(yè)的質量和功能，優(yōu)化房產規(guī)劃和開發(fā)建設，幫助房地產企業(yè)節(jié)約物力財力，并達到較好的建設效果，提高房產舒適度和物業(yè)使用便利性，提高物業(yè)管理效率和質量。
1.2 物業(yè)管理服務促進房地產企業(yè)良好發(fā)展。
物業(yè)管理的主要功能是為物業(yè)所有人和使用人提供相關的管理和服務，創(chuàng)造文明、安全、整潔、舒適的工作生活環(huán)境，促進房產保值增值。在這個過程中，物業(yè)管理一方面延長了房屋的使用壽命，另一方面提高了房屋的居住質量?？傮w說來，通過提高房屋和附屬設備壽命、降低房屋平均成本，提高人們居住和使用感受，使得房地產的保值增值。根據相關調查，人們在購置物業(yè)時，除關心價格、位置和外部環(huán)境外，最為關心的內容就是房屋的物業(yè)管理質量。物業(yè)管理服務質量高，物業(yè)管理服務為所有者和使用者帶來更好的感受，解除房屋購置者的后顧之憂，從客觀上有效促進房地產企業(yè)的發(fā)展。
2、物業(yè)管理促進房地產企業(yè)發(fā)展的措施
2.1、發(fā)揮物業(yè)管理在房地產開發(fā)過程中的作用。
現代物業(yè)管理要充分發(fā)揮在房地產企業(yè)的作用，則應主動參與房地產開發(fā)的整個過程，主要包括項目選擇、項目規(guī)劃、工程施工、房產銷售等過程，物業(yè)管理均應參與當中，使得整個房地產開發(fā)將物業(yè)管理統(tǒng)一規(guī)劃考慮并能解決處理相關問題。例如，在規(guī)劃和設計中，將公共配套設施用房考慮在內，使得整個開發(fā)的小區(qū)配套完善，整潔有序，有利于優(yōu)化居住環(huán)境，對房屋銷售起到良好的促進作用。例如：遼寧某房產開發(fā)公司，在開發(fā)某小區(qū)時，物業(yè)管理充分參與規(guī)劃，因此房地產公司將方案中減少4000平方米住宅面積，增加1600平方米小區(qū)休閑廣場，提高綠化率5%,注重物業(yè)管理相關工作內容，注重環(huán)境優(yōu)化，深受購房者青睞，該小區(qū)在平均房價略高于周邊小區(qū)的情況下，開盤即售罄。
2.2、注重物業(yè)管理資金投入。
房地產開發(fā)企業(yè)在物業(yè)管理資金投入時，通常沒有直接的經濟效益產生，論文格式但是實際上存在巨大的潛在效益。例如：對于配套設施的投資、對于環(huán)境美化的資金投入，均會對業(yè)主產生直接的正面影響，形成生動的廣告效應，較進行報紙、電視或者公交車站臺廣告更有說服力。物業(yè)管理的效果通常要隨著物業(yè)存在一直存在，因此房地產開發(fā)企業(yè)的理念和追求將長期通過物業(yè)管理內容呈現出來。
對于物業(yè)管理的資金投入主要包括：對于配套服務設施的投入，例如學校、商店、診所、餐飲、健身場所等，標志著小區(qū)業(yè)主生活質量能夠得以保證和提高，又如，小區(qū)的景觀設計和綠化、道路等，均能夠為小區(qū)創(chuàng)造良好的配套服務。水電等能源供給，水電是住戶生活必須品，因此，在進行物業(yè)管理相關資金投入時，應盡量考慮充分的自來水供給和電力供應能力，特別是用電負荷量，隨著各種家用電器種類的豐富，小區(qū)供電負荷應考慮充分的冗余量。
3、物業(yè)管理在房地產開發(fā)過程應注重的關鍵點
物業(yè)管理參與房地產規(guī)劃開發(fā)全過程，應結合整個過程特點，把握關鍵點。主要包括：房地產規(guī)劃設計、施工監(jiān)理、竣工驗收。
3.1 規(guī)劃設計方面。
物業(yè)管理必然需要開展工作的空間和地點，因此在房地產開發(fā)時，應該從整體效益和宏觀角度，規(guī)劃物業(yè)管理相關地點。有的房地產開發(fā)企業(yè)在規(guī)劃時忽略未來物業(yè)管理工作的開展，甚至連基本的公共設施都忽略規(guī)劃，而是將規(guī)劃的主要目標放在建造更多住房，導致小區(qū)建成后，甚至物業(yè)管理所需要公共設施無空間可建，一方面導致小區(qū)生活質量下降，另一方面小區(qū)住戶滿意度不高，影響開發(fā)商形象。
3.2 施工監(jiān)理方面。
物業(yè)管理公司在房屋竣工后，不但要接管建好的樓房，管理物業(yè)的年限也會很長。因此，物業(yè)管理通常應在施工中將各種物業(yè)管理中易出現問題的工程問題進行早協調、早解決，以免在住戶入住再維修，同時可以減少與住戶之間的糾紛、減少浪費，避免成為后期的遺留問題，主要包括：廚房、衛(wèi)生間的漏水問題、自來水管和電力線管道如何布置便于管理和提高安全性問題、墻體滲水問題等。另外，物業(yè)管理應在施工過程中，盡量了解房產的內部結構，掌握管線布置、房間布局、建筑材料性能等，對后期房屋竣工交房后物業(yè)管理工作的開展奠定好基礎。
3.3 竣工驗收方面。
物業(yè)管理公司應細致入微的進行質量檢查。如前所述，房屋工程質量對于物業(yè)管理工作的影響將是長久的。因此，從順利開展工作和維護業(yè)主利益出發(fā)，物業(yè)公司應仔細驗收工程。主要包括：給排水管道暢通與否，供電線路是否符合安全標準，房屋墻體是否滲水，供電線路斷面是否合理，防盜門是否符合安全要求，電話電視預留孔道是否齊全，電梯水泵負荷是否足夠等問題，均應符合質量要求。對于不符合驗收標準的問題，應責成施工部門返工或者進行整改，為后期物業(yè)工作順利開展打好基礎。