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沈陽市公共租賃住房REITs融資模式分析論文

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沈陽市公共租賃住房REITs融資模式分析論文

  公共租賃住房是指由國家提供政策支持,各種社會主體通過新建或者其他方式籌集房源、專門面向中低收入群體出租的保障性住房,是一個國家住房保障體系的重要組成部分。公共租賃住房不是歸個人所有,而是由政府或公共機(jī)構(gòu)所有,用低于市場價或者承租者承受起的價格,向新就業(yè)職工出租,包括一些新的大學(xué)畢業(yè)生,還有一些從外地遷移到城市工作的群體。以下是學(xué)習(xí)啦小編為大家精心準(zhǔn)備的:沈陽市公共租賃住房REITs融資模式分析論文相關(guān)。內(nèi)容僅供參考閱讀!

  沈陽市公共租賃住房REITs融資模式分析全文如下:

  引言

  沈陽市自開始實(shí)施公共租賃住房建設(shè)以來,已經(jīng)取得了一定成果。但是公共租賃住房建設(shè)對資金的需求量很大,僅僅依靠政府保證資金撥款,使得后續(xù)的發(fā)展受到了很大的阻礙。結(jié)合我市的實(shí)際情況和公共租賃住房制度的自身特點(diǎn),急需突破資金來源的緊迫問題,保障預(yù)期的公共租賃房建設(shè)的實(shí)現(xiàn)。

  一、房地產(chǎn)投資信托基金分析(REITs)

  1.REITs的含義

  房地產(chǎn)投資信托基金與一般的投資基金最大的不同在于它是專營房地產(chǎn)投資項(xiàng)目的投資基金。房地產(chǎn)投資基金將眾多的中小投資者的資金集聚起來,采用專家經(jīng)營和專業(yè)化管理,在風(fēng)險分散的原則下,從本質(zhì)上看是房地產(chǎn)投資信托基金是一種證券化的產(chǎn)業(yè)投資基金。

  2.REITs的特征

  概括REITs自身的特征主要有以下幾點(diǎn):

  一是房地產(chǎn)投資信托本身的特點(diǎn),稅收優(yōu)惠。發(fā)展REITs的原因是稅收優(yōu)惠,對絕大多數(shù)國家都在稅收法律或特殊法律法規(guī)中給予已推出房地產(chǎn)投資信托基金一定的稅收優(yōu)惠政策。例如,美國國內(nèi)稅賬單的定義,如果房地產(chǎn)投資信托基金會每年以現(xiàn)金股利的方式回報給投資者,則不需要繳納企業(yè)所得稅,從而避免雙重征稅。投資者可以通過房地產(chǎn)投資信托基金的產(chǎn)品,享受更多的稅收優(yōu)惠的投資收益。

  二是強(qiáng)制分紅。從已發(fā)行REITs的國家實(shí)施運(yùn)作過程來看,帶來的好處是在房地產(chǎn)投資信托基金的年收入分配做了強(qiáng)制性要求。他們中的大多數(shù)是規(guī)定將給投資者90%的收入分配。三是投資領(lǐng)域具有限制性。REITs投資領(lǐng)域?yàn)榉康禺a(chǎn)領(lǐng)域,不僅直接擁有房地產(chǎn)所有權(quán),還可以依靠房地產(chǎn)項(xiàng)目的管理,租金收入或通過購買抵押債券或抵押擔(dān)保來支持證券。大多數(shù)的房地產(chǎn)投資信托基金選擇房地產(chǎn)直接所有權(quán),以房地產(chǎn)項(xiàng)目的管理或資產(chǎn)提升為主要收入來源。

  3.REITs優(yōu)勢

  REITs與一般的房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)投資方式相比,具有明顯的優(yōu)勢,有以下幾點(diǎn):

  一是相對強(qiáng)勁的流動性。房地產(chǎn)投資信托基金是一種證券化產(chǎn)品,在發(fā)行時他們中的大多數(shù)都是公開募集的形式,采用股票或證書的形式在證券交易所發(fā)行和流通,這樣具有很好的流動性,還可以通過資產(chǎn)證券化將資產(chǎn)轉(zhuǎn)化為流動資產(chǎn)的形式,這樣就有了快速清算投資的優(yōu)勢,在很大程度上吸引投資者的積極參與投資;

  二是較強(qiáng)的專業(yè)管理和經(jīng)營。房地產(chǎn)投資信托基金的資產(chǎn)由專業(yè)的基金管理機(jī)構(gòu)的投資運(yùn)營管理,并由具有房地產(chǎn)專業(yè)的投資知識和集中管理經(jīng)驗(yàn)豐富的專業(yè)投資人士集中化管理,廣泛使用投資信息渠道,選擇最優(yōu)的投資組合和最優(yōu)的投資業(yè)務(wù),可以有效降低投資風(fēng)險和交易成本,以獲得投資收益的最大化;

  三是稅收優(yōu)惠和高額回報。房地產(chǎn)稅收優(yōu)惠政策極大地刺激了房地產(chǎn)投資信托基金的發(fā)展,此外REITs將每年度盈利的絕大部分以現(xiàn)金股利的方式回報給投資者,無需繳納企業(yè)所得稅。僅由投資者繳納個人所得稅,所以房地產(chǎn)投資信托基金的獎金數(shù)額較大;

  四是具備一個更好的杠桿投資能力。根據(jù)公布的房地產(chǎn)投資信托的國家或地區(qū)法律的角度來看,房地產(chǎn)投資信托基金必須將其不小于現(xiàn)金應(yīng)稅收入90%比例分配給投資者;五是具有較高的籌集資本的廣泛性。作為一種融資工具,REITs較高的優(yōu)勢吸引了許多小投資者,可以迅速籌集社會閑散資金。

  二、REITs模式在沈陽公共租賃住房融資中的應(yīng)用分析

  1.內(nèi)外部環(huán)境分析

  沈陽市是東北地區(qū)最大的國際大都市和金融政治中心,也是渤海經(jīng)濟(jì)圈的重要環(huán)節(jié)與東北地區(qū)的重要結(jié)合部,具有良好的經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)和投資環(huán)境。同時,在現(xiàn)階段大力發(fā)展公共租賃住房建設(shè),積極引進(jìn)REITs模式,拓寬融資渠道。

  沈陽市公共租賃住房是政府關(guān)注的民生項(xiàng)目,在政府信用擔(dān)保的同時,項(xiàng)目的風(fēng)險是很低的,這是引起投資者興趣的先決條件;其次,REITs模式的引入必須基于相對發(fā)達(dá)的資本市場上的,沈陽市民營經(jīng)濟(jì)在國民經(jīng)濟(jì)中的作用逐漸突出。對于沈陽市引入REITs模式為城市公共租賃住房融資也需要該項(xiàng)制度保證。目前,中國頒布了《招標(biāo)投標(biāo)法》、《證券法》和《擔(dān)保法》等用于廉租住房項(xiàng)目實(shí)現(xiàn)投資多元化奠定了良好的政策環(huán)境,在沈陽市公共租賃住房REITs模式的操作中,也可以在此基礎(chǔ)上借鑒與完善。這使得沈陽市公共租賃住房PPP融資模式也具備了一定法律制度。

  2.具體操作可行性分析

  操作時,房地產(chǎn)基金管理公司聘請有關(guān)專業(yè)團(tuán)隊(duì)組成房地產(chǎn)管理公司,經(jīng)過檢查后,將合格的建造或購買的公共租賃住房出租給符合條件的住戶,當(dāng)RElTs模式步入正軌后,為沈陽市帶來的經(jīng)濟(jì)效益是巨大的。

  世界各國迅速發(fā)展起來REITs模式,有很多成功的案例,在這期間也積累了很多寶貴的經(jīng)驗(yàn),如在北京、天津、上海等其他城市和地區(qū)已經(jīng)先后開展了REITs試點(diǎn)工作。近年來,REITs模式已經(jīng)應(yīng)用在城中村的改造,這對沈陽市公共租賃住房使用REITs模式具有一定的參考意義。

  三、REITs模式的發(fā)展前景

  公共租賃住房項(xiàng)目是回報時間長的行業(yè),其發(fā)展長期依靠有限的政府財政撥款。同時,通過利用先進(jìn)的項(xiàng)目管理方式,能夠提高項(xiàng)目建設(shè)的速度和質(zhì)量,使資金得到更高效的利用。沈陽市公共租賃住房項(xiàng)目很長一段時間都由政府財政投資建設(shè),但越來越不能滿足社會和經(jīng)濟(jì)發(fā)展的需要。使民營企業(yè)參與公共租賃住房建設(shè)中,能夠有效緩解資金短缺;另一方面,可以改革政府在公共租賃住房項(xiàng)目中的角色,克服效率低下等缺陷,使政府由過去包辦一切的主角變成與民營企業(yè)共同合作來提供工作服務(wù)中的監(jiān)督和指導(dǎo)。

  因此,REITs模式具有更廣泛的應(yīng)用前景,是適應(yīng)沈陽市公共租賃住房項(xiàng)目融資模式的。但是REITs模式是一種新的融資模式,在國外也有很多成功的例子,在國內(nèi)有些地方也正在試點(diǎn),需要做更多的研究工作,加以總結(jié)與改進(jìn)。認(rèn)真研究REITs模式的理論,并以國外的應(yīng)用實(shí)例為基礎(chǔ),促進(jìn)和規(guī)范沈陽公共租賃住房建設(shè)。在沈陽市REITs模式的項(xiàng)目融資,是保證項(xiàng)目成功的關(guān)鍵,政府應(yīng)該頒布法規(guī)及相關(guān)程序。涉及規(guī)模較大的公共房地產(chǎn)的項(xiàng)目融資,政府應(yīng)更迅速地完善投資和融資法規(guī),以適應(yīng)形勢的發(fā)展。在操作和協(xié)調(diào)磋商更加容易,且風(fēng)險相對較小。

  結(jié)論

  公共租賃房建設(shè)是當(dāng)前中國保障性住房建設(shè)的重中之重。從2010年開始,各地的公共租賃住房都進(jìn)行大規(guī)模的建設(shè),但由于資金短缺,致使公共租賃住房建設(shè)完成率很難達(dá)到國家目標(biāo)。公共租賃住房融資模式必須具有良好的穩(wěn)定性和可持續(xù)發(fā)展性,以滿足沈陽市公共租賃住房長期資本基金的有效供給及穩(wěn)步發(fā)展的資金需求。

  將REITs融資模式的引入有利于保障性住房項(xiàng)目融資模式的發(fā)展和創(chuàng)新,REITs模式在國內(nèi)公共住房融資的具體運(yùn)用方面還剛剛處于起步階段,相關(guān)的法律政策尚處在探索階段,我們應(yīng)該在國外成功經(jīng)驗(yàn)的基礎(chǔ)上結(jié)合自身的發(fā)展?fàn)顩r和沈陽市公共租賃住房自身的特點(diǎn)將REITs融資模式引入公共租賃住房建設(shè)中來,不僅有利于沈陽市公共租賃住房融資模式的創(chuàng)新與發(fā)展,還可以提高社會資本運(yùn)作效率和融資能力,也能在一定程度上促進(jìn)金融體系的發(fā)展和完善。

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