[摘要]房地產(chǎn)投資信托在拓寬居民投資渠道、活躍房地產(chǎn)市場(chǎng)、培育和健全資本證券市場(chǎng)及促進(jìn)社會(huì)發(fā)展等方面發(fā)揮著重要作用。房地產(chǎn)投資信托的健康發(fā)展涉及其發(fā)行、上市交易和所投資物業(yè)的運(yùn)營(yíng)和管理等諸多方面，應(yīng)在汲取國(guó)外房地產(chǎn)投資信托發(fā)展的成功經(jīng)驗(yàn)的基礎(chǔ)上，從法律制度完善、機(jī)構(gòu)投資者參與及自身不斷創(chuàng)新的專業(yè)隊(duì)伍培養(yǎng)等方面入手，開(kāi)創(chuàng)中國(guó)房地產(chǎn)投資信托的新局面。

　　[關(guān)鍵詞]房地產(chǎn)投資信托；REIT；啟示

　　房地產(chǎn)商品既是消費(fèi)品，也是資本品，能夠產(chǎn)生可觀現(xiàn)金收益的這一特性，使房地產(chǎn)成為社會(huì)資金投向的重要領(lǐng)域。但同時(shí)，房地產(chǎn)價(jià)值的昂貴又使得房地產(chǎn)投資需要的資金數(shù)量巨大，而房地產(chǎn)的經(jīng)營(yíng)運(yùn)作及相關(guān)業(yè)務(wù)又具有很強(qiáng)的專業(yè)性，要求投資者具備相當(dāng)?shù)膶I(yè)知識(shí)和經(jīng)驗(yàn)，這一切構(gòu)成了普通中小投資者難以克服的障礙。在解決這一矛盾的過(guò)程中，市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)國(guó)家通過(guò)較為成熟的證券市場(chǎng)逐步發(fā)展了一種合理可行的房地產(chǎn)投資方式——房地產(chǎn)投資信托(REIT，Real Estate Invest-ment Trusts)，并不斷趨于完善。
　　房地產(chǎn)投資信托是指通過(guò)制訂信托投資計(jì)劃，信托公司與投資者(委托人)簽訂信托投資合同，通過(guò)發(fā)行信托受益憑證或股票等方式受托投資者的資金，用于房地產(chǎn)投資或房地產(chǎn)抵押貸款投資，并委托或聘請(qǐng)專業(yè)機(jī)構(gòu)和專業(yè)人員實(shí)施經(jīng)營(yíng)管理的一種資金信托投資方式。
　　隨著中國(guó)城市發(fā)展，房地產(chǎn)市場(chǎng)需要大量的資金支持。過(guò)分依賴商業(yè)銀行體系的房地產(chǎn)融資模式，令政府和社會(huì)各界越來(lái)越關(guān)注可能由房地產(chǎn)過(guò)熱引發(fā)的金融風(fēng)險(xiǎn)，出現(xiàn)了收緊房地產(chǎn)貸款的趨勢(shì)。而國(guó)民經(jīng)濟(jì)支柱產(chǎn)業(yè)及具有廣泛社會(huì)影響的房地產(chǎn)業(yè)，又不能因?yàn)槿狈鹑谥С侄霈F(xiàn)大的起伏。因此，迫切需要金融業(yè)與房地產(chǎn)業(yè)共同探討拓寬房地產(chǎn)融資的渠道。在這種背景下，選擇和發(fā)展房地產(chǎn)投資信托，無(wú)疑可以滿足這樣一種需求。筆者總結(jié)國(guó)外房地產(chǎn)投資信托發(fā)展的經(jīng)驗(yàn)，探討其帶給我們有益的啟示。
　　
　　一、國(guó)外房地產(chǎn)投資信托發(fā)展的起源及發(fā)展沿革
　　
　　投資信托制度起源于1822年的荷蘭，當(dāng)時(shí)只是用以籌集社會(huì)游資，作為開(kāi)發(fā)煤、鐵、紡織及其他產(chǎn)業(yè)的基金。房地產(chǎn)投資信托以在美國(guó)的發(fā)展最為典型。 1883年美國(guó)首先成立了波士頓個(gè)人財(cái)產(chǎn)信托(Boston Personal Property Trust)，1920年，美國(guó)投資事業(yè)才有了劃時(shí)代的發(fā)展，其原因是美國(guó)在戰(zhàn)后涌現(xiàn)出大量富豪所持有的過(guò)剩資金。1929年紐約股市崩潰后，美國(guó)SEC開(kāi)始規(guī)范投資公司。為確保投資人的權(quán)益，美國(guó)展開(kāi)了一系列聯(lián)邦證券交易活動(dòng)，先后制定了1933年證券法、1934年證券交易法、1935年公用事業(yè)控股公司法、1939年信托契約法，并于1940年制定了投資公司法及投資顧問(wèn)法，這些都成為日后投資公司經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)管理規(guī)則的基本框架。依據(jù)美國(guó)1940年投資公司法第4條，投資公司可分為：面額證券公司 (Face-Amount CertificateCompanies)、單位信托公司(Unit Investment Trust)和經(jīng)理公司(Management Companies)三類。其中，經(jīng)理公司在三種投資公司類型中運(yùn)用最為普通。
　　馬塞諸塞商業(yè)信托是目前REITs 的前身，由于經(jīng)濟(jì)利益的驅(qū)動(dòng)，最初以信托作為規(guī)避公司形式是為了規(guī)避州法中禁止公司以投資為目的持有不動(dòng)產(chǎn)的規(guī)定，隨后因其逐漸發(fā)展成為規(guī)避公司所得稅的不動(dòng)產(chǎn)投資組織，而被美國(guó)最高法院認(rèn)定為商業(yè)信托與公司相似，并視同聯(lián)邦公司組織加以課稅，導(dǎo)致其發(fā)展一度停滯。但是，隨著投資信托法規(guī)不斷健全、經(jīng)濟(jì)發(fā)展態(tài)勢(shì)良好，美國(guó)投資信托的發(fā)展又日益壯大。1960年，在艾森豪爾大總統(tǒng)任期的最后幾個(gè)月前，簽署了《內(nèi)國(guó)歲人法》的856條～859條的法條，該條文規(guī)定具有一定條件的房地產(chǎn)投資信托可以免征所得稅和資本利得稅，這就是最初的房地產(chǎn)投資信托法。
　　為了提供房地產(chǎn)市場(chǎng)所需的資金和為廣大中小投資者提供理想投資渠道的雙重目的，美國(guó)于20世紀(jì)60年代初期推出了第一只上市交易的房地產(chǎn)投資信托。房地產(chǎn)投資信托基金(Real EstateInvestment Trusts，簡(jiǎn)稱REITs)是一種以發(fā)行收益憑證的方式匯集特定多數(shù)投資者的資金，由專門投資機(jī)構(gòu)進(jìn)行投資經(jīng)營(yíng)管理，并將投資綜合收益按比例分配給投資者的一種信托基金制度。從本質(zhì)上講，REITs是一種信托投資基金，它通過(guò)組合投資和專家理財(cái)實(shí)現(xiàn)了大眾化投資，滿足了中小投資者將大額投資轉(zhuǎn)化為小額投資的需求，并在一定條件下可以免交企業(yè)所得稅。同時(shí)，REITs又類似于一個(gè)產(chǎn)業(yè)公司，它通過(guò)對(duì)現(xiàn)存房地產(chǎn)的獲取和經(jīng)營(yíng)來(lái)獲利，在不改變產(chǎn)權(quán)的前提下提高了房地產(chǎn)資產(chǎn)的流動(dòng)性和變現(xiàn)能力，因此它是一種證券化的產(chǎn)業(yè)投資基金。
　　美國(guó)房地產(chǎn)投資信托的發(fā)展歷程，經(jīng)歷了20世紀(jì)60年代初的興起和60年代末期的一度繁榮，70年代的重創(chuàng)和低靡，80年代的復(fù)蘇漸進(jìn)以及90年代中后期至21世紀(jì)后的迅猛發(fā)展。截至2003年底，美國(guó)房地產(chǎn)投資信托股票的總市值達(dá)到2242億美元。40多年來(lái)，美國(guó)房地產(chǎn)投資信托得到了長(zhǎng)足的發(fā)展，具有了相當(dāng)?shù)囊?guī)模。
　　在亞洲，REITs最早出現(xiàn)于日本。日本REIT的發(fā)展始于1984年，其第一筆土地信托是由住友信托開(kāi)始辦理，其后業(yè)務(wù)量逐年成長(zhǎng)。截至1988年，有關(guān)REIT的各案已超過(guò)900件。當(dāng)前，日本是亞洲REITs發(fā)展最成熟的地區(qū)。日本REITs的收益率在3％～5％左右，而該國(guó)的長(zhǎng)期國(guó)債收益率在1．5％左右，2％的收益差足以吸引追求低風(fēng)險(xiǎn)的投資。日本市場(chǎng)上已有22項(xiàng)REITs，市值達(dá)209億美元，5年來(lái)已擴(kuò)大 1倍?？梢哉f(shuō)，日本此輪房地產(chǎn)價(jià)格上揚(yáng)在很大程度上是因?yàn)镽EITs的激活。不過(guò)，日本的多數(shù)REITs仍以辦公大樓與公寓資產(chǎn)為主，與美國(guó)REITs的多樣化經(jīng)營(yíng)相比，還存在一定差距。新加坡緊隨日本，修改了相關(guān)法律，允許其他國(guó)家的REITs在新加坡掛牌。作為僅次于日本的亞洲第二大房地產(chǎn)信托基金 (REITs)市場(chǎng)，新加坡共有5只REITs在新加坡交易所掛牌，總市值約95億新元。新加坡政府的相關(guān)部門比較早就確定了新加坡做金融中心的發(fā)展方向。在發(fā)展REITs市場(chǎng)的過(guò)程中，對(duì)規(guī)則、稅務(wù)處理都作了相關(guān)的調(diào)整。比如，REITs的稅收透明制度規(guī)定，不在REITs的層面征稅，即派發(fā)股息給 REITs單位持有人的時(shí)候不征收所得稅，等等。中國(guó)香港第一只房地產(chǎn)投資信托基金(REITs)——領(lǐng)匯基金(0823HK)于2006年6月25日掛牌上市，目前正廣受矚目。
　據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，目前有200只REITs在紐約交易所、美國(guó)交易所或者納斯達(dá)克上市，市值超過(guò)2000億美元；有50只左右REITs在澳洲上市交易，市值超過(guò)300億美元；有7只REITs在新加坡交易所上市交易，市值超過(guò)100億美元。
　　
　　二、國(guó)外房地產(chǎn)投資信托發(fā)展的主要經(jīng)驗(yàn)
　　
　　美國(guó)的房地產(chǎn)投資信托在幾經(jīng)波折后，進(jìn)入健康發(fā)展的軌道，是多種因素共同作用的結(jié)果。在諸多決定因素中，關(guān)鍵因素主要有以下三個(gè)方面。
　　
　　(一)創(chuàng)造必要的法律環(huán)境
　　1960年的美國(guó)稅法修正案，在給予房地產(chǎn)投資信托公司稅收優(yōu)惠待遇的同時(shí)，對(duì)其股東構(gòu)成、分配比例、收入來(lái)源、資產(chǎn)構(gòu)成和經(jīng)營(yíng)方式等方面也作出了明確的規(guī)定。如：股東人數(shù)在100人以上且前5大股東持股不能超過(guò)50％，總收入中直接來(lái)源于房地產(chǎn)的收入不得低于75％，每年須至少將其應(yīng)納稅收入的90％分配給股東，總資產(chǎn)的75％必須是房地產(chǎn)資產(chǎn)、現(xiàn)金和政府債券等。這些規(guī)定是房地產(chǎn)投資信托運(yùn)行的規(guī)范，使得在隨后的40多年里，房地產(chǎn)投資信托的發(fā)展，尤其是重創(chuàng)后的復(fù)蘇以及20世紀(jì)90年代中后期的突飛猛進(jìn)，主要?dú)w功于相關(guān)法律法規(guī)的不斷改革所帶來(lái)的大力支持。
　　
　　(二)房地產(chǎn)投資信托自身的改革
　　房地產(chǎn)投資信托自身的不斷改革和創(chuàng)新也推動(dòng)了房地產(chǎn)投資信托的發(fā)展。其主要內(nèi)容包括：(1)所有權(quán)形式的改革。從最初的成立時(shí)惟一的權(quán)益投資信托到抵押投資信托和混合投資信托，之后推出參與型抵押房地產(chǎn)投資信托，專項(xiàng)貸款、聯(lián)合物業(yè)投資等多種形式，以適應(yīng)市場(chǎng)的不同要求。(2)結(jié)構(gòu)形式的創(chuàng)新。為有效應(yīng)對(duì)來(lái)自房地產(chǎn)有限合伙公司(RELP)和業(yè)主有限合伙公司(MLPs)的競(jìng)爭(zhēng)，及時(shí)推出了有限期房地產(chǎn)投資信托(FREIT)；為了給私人房地產(chǎn)投資的證券化開(kāi)辟道路，創(chuàng)立了與房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)合伙公司合作的傘形房地產(chǎn)投資信托 (UPREIT)結(jié)構(gòu)。(3)專門化程度的提高。專門從事投資某一類型物業(yè)，如住宅、辦公和工業(yè)物業(yè)、商業(yè)中心等的房地產(chǎn)投資信托的數(shù)量不斷增加，提高了管理效率和盈利能力。(4)管理結(jié)構(gòu)的改革。隨著相關(guān)法律規(guī)定的調(diào)整，大部分房地產(chǎn)投資信托公司，由以往必須采用的外部管理轉(zhuǎn)變?yōu)閮?nèi)部管理，避免了外部管理的各種利益沖突，有效提高了經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)。在這種轉(zhuǎn)變過(guò)程中，熟悉房地產(chǎn)自身的特點(diǎn)、熟悉公開(kāi)市場(chǎng)運(yùn)作的程序和方法的專業(yè)化的管理人員隊(duì)伍發(fā)揮了積極的作用。(5)規(guī)模經(jīng)營(yíng)意識(shí)的增強(qiáng)。許多REITs認(rèn)識(shí)到了規(guī)模經(jīng)營(yíng)的優(yōu)勢(shì)，使20世紀(jì)90年代中期REITs規(guī)模擴(kuò)展的案例不斷增加。規(guī)模擴(kuò)展的優(yōu)勢(shì)表現(xiàn)在：提高經(jīng)營(yíng)效率及經(jīng)營(yíng)資金流動(dòng)性；實(shí)現(xiàn)規(guī)模經(jīng)濟(jì)，降低資本費(fèi)用；金融分析師關(guān)注程度的日益提高，增加了對(duì)資本吸引力；提高股份流動(dòng)性，吸引機(jī)構(gòu)投資者的關(guān)注；有助于REITs獲得較大的市場(chǎng)份額等。(6)經(jīng)營(yíng)戰(zhàn)略的轉(zhuǎn)變。主要體現(xiàn)為積極調(diào)整所持有的資產(chǎn)結(jié)構(gòu)，注重資產(chǎn)的流動(dòng)性；積極調(diào)整債務(wù)結(jié)構(gòu)，使用較低的財(cái)務(wù)杠桿；規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)，實(shí)施穩(wěn)妥的投資策略等。

(三)機(jī)構(gòu)投資者的廣泛參與
　　初始設(shè)立REIT的目的之一是為小型投資者投資房地產(chǎn)提供方便。1981年，美國(guó)機(jī)構(gòu)投資者所持有的REIT股票的交易量，大約占全部交易量的10％；截至到1999年，這比例則上升到了39％，這表明機(jī)構(gòu)投資者對(duì)REIT股票越來(lái)越關(guān)注。
　　大量實(shí)證分析結(jié)果表明，在REIT股票市場(chǎng)中，隨著機(jī)構(gòu)投資者參與程度的提高，REIT#5司的經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)不斷提升，REIT股票市場(chǎng)的表現(xiàn)也越來(lái)越好。具體表現(xiàn)在：促進(jìn)REIT股票價(jià)格的形成；提高REIT公司管理決策的質(zhì)量；提高REIT的社會(huì)知名度和認(rèn)可程度；提高REIT股票的績(jī)效，減少反常的價(jià)格波動(dòng)；提高市場(chǎng)的透明度和效率。
　　
　　三、中國(guó)REITs發(fā)展的可行環(huán)境及發(fā)展意義
　　
　　(一)可行環(huán)境
　　房地產(chǎn)業(yè)的融資需求作為REITs發(fā)展的基礎(chǔ)行業(yè)，房地產(chǎn)業(yè)在中國(guó)隨著國(guó)民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展和人民生活的改善逐步成為經(jīng)濟(jì)發(fā)展的主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)之一。同時(shí)，近年來(lái)房地產(chǎn)貸款在金融機(jī)構(gòu)及新增資產(chǎn)中的比重呈上升趨勢(shì)，中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)已成為與銀行業(yè)高度依存的行業(yè)，約70％的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資金來(lái)自銀行貸款的支持，這將對(duì)銀行產(chǎn)生很大的壓力。為防止房地產(chǎn)市場(chǎng)的隱患最終轉(zhuǎn)嫁給商業(yè)銀行，抑制可能產(chǎn)生的泡沫，中國(guó)人民銀行在2003年出臺(tái)了新的房產(chǎn)信貸政策(銀發(fā)[2003]121號(hào))，對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的開(kāi)發(fā)貸款、土地儲(chǔ)備貸款、個(gè)人住房貸款及個(gè)人住房公積金貸款等七個(gè)方面提高了信貸門檻。而眾多房產(chǎn)商對(duì)銀行嚴(yán)格房貸政策的惶恐，更是突出反映了中國(guó)房地產(chǎn)融資渠道極其單一的現(xiàn)狀。構(gòu)建渠道多元化、高效且利于風(fēng)險(xiǎn)分散的房地產(chǎn)金融成為中國(guó)房地產(chǎn)發(fā)展一個(gè)亟待解決的問(wèn)題。目前，房地產(chǎn)行業(yè)迫切需要銀行外的融資渠道，以解決開(kāi)發(fā)和經(jīng)營(yíng)的資金問(wèn)題。
　　從資金供給角度看，改革開(kāi)放為中國(guó)積累了巨大的社會(huì)財(cái)富，而在社會(huì)財(cái)富不斷積累的過(guò)程中，伴隨著的是民間資本的力量日益強(qiáng)大。截至2005年底，中國(guó)城鄉(xiāng)居民儲(chǔ)蓄存款突破14萬(wàn)億元，達(dá)到141 050．99億元，人均儲(chǔ)蓄超過(guò)1萬(wàn)元，如此巨額的“民間資金”，必然需要相應(yīng)的釋放渠道。
　　此外，隨著中國(guó)保險(xiǎn)市場(chǎng)的發(fā)展和中國(guó)養(yǎng)老保障制度的改革，中國(guó)的機(jī)構(gòu)投資者也已經(jīng)成型。目前股市行情尚不穩(wěn)定，銀行利率過(guò)低，民間個(gè)人資本和機(jī)構(gòu)投資者投資渠道極為狹窄，民間資本資源沒(méi)有得到有效運(yùn)用。而目前中國(guó)證券市場(chǎng)的產(chǎn)品結(jié)構(gòu)存在兩大缺陷：一是風(fēng)險(xiǎn)結(jié)構(gòu)不合理，風(fēng)險(xiǎn)結(jié)構(gòu)倒置，高風(fēng)險(xiǎn)產(chǎn)品占主要地位，目前在中國(guó)證券市場(chǎng)上的可交易品種大約80％為風(fēng)險(xiǎn)較高的股權(quán)類產(chǎn)品；二是低風(fēng)險(xiǎn)產(chǎn)品品種單一，不但市場(chǎng)規(guī)模小，而且品種單調(diào)，只有少量流動(dòng)性較差的國(guó)債及少量企業(yè)債、金融債、可轉(zhuǎn)債等，不能滿足廣大投資者的投資理財(cái)需求。因此，有側(cè)重地發(fā)展低風(fēng)險(xiǎn)市場(chǎng)產(chǎn)品，使中國(guó)證券市場(chǎng)的產(chǎn)品結(jié)構(gòu)趨于合理，是證券市場(chǎng)發(fā)展的重點(diǎn)之一。
　　
　　(二)發(fā)展意義
　　1．引入房地產(chǎn)投資信托基金有利于完善中國(guó)房地產(chǎn)金融架構(gòu)。作為具有金融機(jī)構(gòu)特征的房地產(chǎn)信托投資基金，發(fā)揮著市場(chǎng)信用的作用，是對(duì)銀行信用的補(bǔ)充；房地產(chǎn)信托投資基金在國(guó)外既參與房地產(chǎn)一級(jí)市場(chǎng)金融活動(dòng)，也參與二級(jí)市場(chǎng)活動(dòng)，是房地產(chǎn)金融發(fā)展的重要標(biāo)志，也是促進(jìn)房地產(chǎn)金融二級(jí)市場(chǎng)的重要手段。房地產(chǎn)信托投資基金直接把市場(chǎng)資金融通到房地產(chǎn)行業(yè)，是對(duì)以銀行為手段的間接金融的補(bǔ)充。因此，推出房地產(chǎn)投資信托基金，能夠提高房地產(chǎn)金融的完備性，是房地產(chǎn)金融走向成熟的必然選擇。
　　2．引入房地產(chǎn)投資信托基金有助于分散與降低系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)，提高金融安全。銀行和市場(chǎng)對(duì)于風(fēng)險(xiǎn)的分擔(dān)方式是不同的。銀行對(duì)風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行跨時(shí)分擔(dān)比較有效，容易將風(fēng)險(xiǎn)在未來(lái)和現(xiàn)在之間合理地分配；市場(chǎng)跨空間風(fēng)險(xiǎn)分擔(dān)能力較強(qiáng)，可以在不同主
體之間進(jìn)行分?jǐn)??？鐣r(shí)風(fēng)險(xiǎn)分配意味著銀行承擔(dān)的風(fēng)險(xiǎn)主要是信用風(fēng)險(xiǎn)，其資產(chǎn)的交易性較差，同期的調(diào)整難度較大，無(wú)法在當(dāng)期解決風(fēng)險(xiǎn)積累的問(wèn)題，在某一時(shí)期的風(fēng)險(xiǎn)一旦超過(guò)了警戒線，危機(jī)必然爆發(fā)。市場(chǎng)對(duì)風(fēng)險(xiǎn)的跨空間分散是指在不同的主體之間進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)分配，可以有效地解決當(dāng)期的風(fēng)險(xiǎn)累積。因此，從房地產(chǎn)金融的角度來(lái)看，引進(jìn)具有市場(chǎng)信用特征的房地產(chǎn)信托基金，將在一定程度提高房地產(chǎn)金融當(dāng)期的系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)化解能力。
　　3．引入房地產(chǎn)投資信托基金有助于疏通房地產(chǎn)資金循環(huán)的梗阻。房地產(chǎn)的固有特性決定了其具有保值增值的能力，可以減弱許多非系統(tǒng)因素的影響，因此房地產(chǎn)投資的收益相對(duì)比較穩(wěn)定。房地產(chǎn)與股票是可供公眾投資者選擇的兩種主要對(duì)象，當(dāng)股市價(jià)格下跌時(shí)，以及物價(jià)持續(xù)上漲、貨幣迅速貶值時(shí)，房地產(chǎn)往往成為保值增值的主要追求對(duì)象。當(dāng)前中國(guó)城市化進(jìn)程加快，住房商品化日益深入，商品住房消費(fèi)需求占消費(fèi)總需求的比重持續(xù)提高，城市房地產(chǎn)的需求也不斷增長(zhǎng)，這決定了在房地產(chǎn)投資總量不盲目擴(kuò)大的前提下，房地產(chǎn)投資的長(zhǎng)期預(yù)期收益較高，房地產(chǎn)投資信托基金的收益也相應(yīng)較高。因此，房地產(chǎn)投資信托基金的引入，可以避免單一融通體系下銀行相關(guān)政策對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的硬沖擊，減緩某些特定目的的政策對(duì)整個(gè)市場(chǎng)的整體沖擊力度，有助于緩解中國(guó)金融體系的錯(cuò)配矛盾。
　　
　　四、中國(guó)房地產(chǎn)投資信托之借鑒與啟示
　　
　　(一)重視法律法規(guī)建設(shè)的基礎(chǔ)作用
　　稅收的優(yōu)惠政策是房地產(chǎn)投資信托競(jìng)爭(zhēng)力的主要源泉，而相關(guān)的制度規(guī)定是其經(jīng)營(yíng)靈活性的來(lái)源。任何金融產(chǎn)品的創(chuàng)新，必須在法律規(guī)范下進(jìn)行。
　　在美國(guó)，REITs能夠獲得有利的稅收待遇，REITs不屬于應(yīng)稅財(cái)產(chǎn)，且免除公司稅項(xiàng)，避免了雙重納稅。中國(guó)目前法律尚未對(duì)信托收益的納稅作出明確規(guī)定，現(xiàn)有的信托計(jì)劃發(fā)售時(shí)的信息披露對(duì)項(xiàng)目的收益和風(fēng)險(xiǎn)結(jié)構(gòu)“輕描淡寫(xiě)”。如在談及風(fēng)險(xiǎn)時(shí)，通常表述為因國(guó)家政策，如財(cái)政政策、貨幣政策、稅收政策等發(fā)生變化，將可能導(dǎo)致本信托計(jì)劃收益的相對(duì)變動(dòng)?！顿Y金信托管理辦法》對(duì)資金信托計(jì)劃有200份的限制，普通投資者一般資金在二三十萬(wàn)元、三四十萬(wàn)元，但因?yàn)榉康禺a(chǎn)融資額大，有的需要一兩億元的資金，有了200份的限制，單筆金額很大，給融資造成困難。此外，要建立完善的法律體系，僅僅靠頒布單一的《信托法》、《投資基金法》是遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠的，必須將法律制定工作細(xì)化、完備化，要達(dá)到此目標(biāo)還必須配備一些其他的相關(guān)法規(guī)。首先應(yīng)進(jìn)一步完善《公司法》或制定專門針對(duì)投資基金發(fā)展的《投資公司法》、《投資顧問(wèn)法》等法規(guī)。其次，制定出REITs的專項(xiàng)管理措施，如投資資格的審定、投資方向的限制及投資比例的確認(rèn)等，以促進(jìn)基金的規(guī)范發(fā)展。除此之外，還應(yīng)逐步完善證券場(chǎng)外交易市場(chǎng)和產(chǎn)權(quán)交易市場(chǎng)，使基金的資金收入與回收機(jī)制更為完善。
　　因此，為了在中國(guó)盡快推出真正意義上的房地產(chǎn)投資信托，必須加大能與國(guó)際接軌的相關(guān)法律法規(guī)和已有法律中適應(yīng)條款的研究。通過(guò)對(duì)房地產(chǎn)投資信托的規(guī)范，避免利用投資基金進(jìn)行房地產(chǎn)投機(jī)和炒作，切實(shí)保障投資人的利益，真正實(shí)現(xiàn)拓寬居民投資渠道、為房地產(chǎn)市場(chǎng)提供資金的目的。
　　
　　(二)重視機(jī)構(gòu)投資者的參與和支持
　　機(jī)構(gòu)投資者的參與，在吸引金融機(jī)構(gòu)和廣大投資者參與房地產(chǎn)投資信托方面具有重要的作用。在美國(guó)REITs的資金來(lái)源中很大一部分是機(jī)構(gòu)投資者的資金，只有在一個(gè)機(jī)構(gòu)投資者占主體的市場(chǎng)上，才能保證有一個(gè)穩(wěn)定的市場(chǎng)供給方，保證REITs這一金融產(chǎn)品的每次發(fā)售能夠快速、足額的發(fā)售出去。中國(guó)目前已有大量的機(jī)構(gòu)投資者或準(zhǔn)機(jī)構(gòu)投資者，如何通過(guò)制定相關(guān)的鼓勵(lì)政策，將機(jī)構(gòu)投資者吸引到房地產(chǎn)投資信托市場(chǎng)上來(lái)，是需要研究的問(wèn)題。
　　
　　(三)創(chuàng)新和發(fā)展是永恒的主題
　　國(guó)外的房地產(chǎn)投資信托，尤其是美國(guó)的房地產(chǎn)投資信托，一直是在變化中求生存、求發(fā)展。從所有制形式創(chuàng)新到組織結(jié)構(gòu)改革和經(jīng)營(yíng)戰(zhàn)略轉(zhuǎn)變，標(biāo)志著房地產(chǎn)投資信托在適應(yīng)市場(chǎng)變化，提高自身競(jìng)爭(zhēng)力方面的不斷成熟和完善。目前，中國(guó)的房地產(chǎn)信托還只是房地產(chǎn)投資信托的一種雛形，還沒(méi)有真正體現(xiàn)出房地產(chǎn)投資信托規(guī)模較大、投資多樣化、有效分散風(fēng)險(xiǎn)、流動(dòng)性較好、管理人員專業(yè)化程度較高以及機(jī)構(gòu)投資者踴躍參與的優(yōu)勢(shì)，因此需要在這些方面加大研究的力度。
　　
　　(四)完善專業(yè)管理隊(duì)伍建設(shè)是必要的前提
　　沒(méi)有專業(yè)化的房地產(chǎn)投資信托管理隊(duì)伍，就不可能有房地產(chǎn)投資信托的規(guī)范發(fā)展和壯大。國(guó)外的房地產(chǎn)投資信托發(fā)展得益于龐大的、專業(yè)化的管理隊(duì)伍。這些管理人員熟悉房地產(chǎn)自身的特點(diǎn)，熟悉公開(kāi)市場(chǎng)運(yùn)作的程序和方法等。中國(guó)的房地產(chǎn)投資信托的發(fā)展，必須加強(qiáng)專業(yè)人員的培養(yǎng)，研究建立相關(guān)的職業(yè)資格認(rèn)證制度和職業(yè)道德規(guī)范，盡快建立起一支既精通基金業(yè)務(wù)，又了解房地產(chǎn)市場(chǎng)、熟悉業(yè)務(wù)運(yùn)作的專門管理人才隊(duì)伍，為房地產(chǎn)投資信托行業(yè)的發(fā)展提供高質(zhì)量的人力資源。
　　
　　(五)正視房地產(chǎn)投資信托的作用
　　房地產(chǎn)投資信托，只是房地產(chǎn)行業(yè)籌措資金的一個(gè)渠道，不能過(guò)分夸大房地產(chǎn)投資信托的作用。應(yīng)該通過(guò)發(fā)展以商用房地產(chǎn)為主要服務(wù)對(duì)象的房地產(chǎn)資產(chǎn)信托，鼓勵(lì)人壽保險(xiǎn)基金、社?；?、住房公積金直接參與，從更廣泛的視角來(lái)拓展房地產(chǎn)資本市場(chǎng)的資金來(lái)源。