內容摘要：信用經濟是市場經濟的主要特征，在信用經濟中，借貸資本和產業(yè)資本的運動相互推動，金融周期和經濟周期相互影響。本文意在從信用經濟的特征出發(fā)，分析房地產市場和銀行危機的關系，說明房地產市場對金融穩(wěn)定的重要性。

　　關鍵詞：信用經濟 房地產市場 銀行危機 金融穩(wěn)定
　　
　　很多工業(yè)化國家的經驗證明，多數(shù)金融周期和房地產市場都有著密切聯(lián)系。由于房地產的資產屬性，其價格受投機因素影響嚴重，呈現(xiàn)出大起大落的不穩(wěn)定特點，使房地產價格成為導致銀行危機的隱含風險。
　　
　　信用經濟：現(xiàn)代市場經濟的特征
　　
　　信用具有多層次、多側面的含義。經濟學意義上的信用即借貸活動，是以償還為條件的價值運動的特殊形式。在商品交換和貨幣流通存在的條件下，債權人以有條件讓渡的形式貸出貨幣或賒銷商品，債務人則按約定的日期償還借款或償付貸款，并支付利息。
　　商業(yè)信用是信用發(fā)展史上最早的信用方式，人們通過所謂“賒賬”，即債權債務關系的建立和消除實現(xiàn)商品的交換，商業(yè)信用在生產和流通的連接中起到了中介作用，加速了商品的生產和流通。隨后信用超出了商品交易的范圍，作為支付手段的貨幣本身也加入了交易的過程，產生了以貨幣為借貸對象的信用活動，資本借貸市場即是貨幣信用發(fā)展的產物。
　　貨幣不僅為普通商品交易提供了一種準確的衡量手段，同時也使借貸活動得以簡化，并通過借貸活動將貨幣資本化。貨幣借貸在社會發(fā)展的多數(shù)時期都存在，但是只有到了資本主義社會，它才成為資本家擴大再生產的主要手段，成為資本形成和資本積累服務的關鍵力量。隨著社會生產規(guī)模的擴大，生產創(chuàng)造自身需求的均衡格局被打破，特別是經歷了經濟大蕭條之后，需求增長對整個社會產出的增長和經濟發(fā)展更加關鍵，生產投資越來越取決于人們對未來需求條件的預期，基于人們對經濟生活的預期性，產生了投資的意愿。
　　資本借貸市場乃至整個金融體系的發(fā)展，為物質資本及相應的技術開發(fā)和研究的投資提供了資本來源，將投資意愿轉化成現(xiàn)實的生產力，促進了整個社會的生產和進步，從而突出了信用對經濟的推動作用。隨著資本借貸在經濟發(fā)展中重要性的提高，信用已成為連接生產、交易、分配和消費諸環(huán)節(jié)的紐帶，市場與以貨幣為核心的信用關系更為密切。信用的擴張與收縮推動著經濟的擴張與收縮。
　　“信用經濟”一詞由德國舊歷史學派代表人物布魯諾•喜爾布蘭德(Bruno Hildbrand)提出，他以交易方式為標準，把社會經濟的發(fā)展劃分為三個時期，即物物交換為主的自然經濟時期、貨幣媒介交換的貨幣經濟時期和信用為媒介的信用經濟時期，從這個意義上來講，信用經濟是社會經濟的高級形式。馬克思不以交換方式為標準，而是從資本主義生產方式出發(fā)，以資本主義信用為研究對象，將信用經濟看作貨幣經濟的一種形式，其信用的含義即為資本借貸。
　　根據(jù)馬克思的分析，在發(fā)達的市場經濟中，再生產過程的全部聯(lián)系以信用為基礎，市場經濟就是信用經濟。因此信用經濟是現(xiàn)代市場經濟的主要特征。
　　
　　銀行危機：銀行信用與產業(yè)擴張的互動
　　
　　信用經濟中銀行信用是借貸資本運動的主要形式，借貸資本的運動體現(xiàn)為銀行資本的運動。銀行資本從來源上看，主要包含兩部分：自有資本和借入資本即存款。銀行資本的循環(huán)和積累取決于資本的回流，一旦資本回流受阻，則會造成債權債務關系鏈條的斷裂，從而引起信用危機和經濟危機。
　　銀行的債權主要是為企業(yè)提供借貸資本，銀行信用的擴張可伸縮到企業(yè)生產過程擴大強化的極限，銀行信用的收縮使企業(yè)生產的收縮強化到極限，與此同時生產擴張的市場風險也就轉化成了銀行資本回流的風險。因此，信用的無限制擴張隱含了金融風險和經濟風險，銀行系統(tǒng)加大了金融危機和經濟危機的可能性。
　　在經濟學發(fā)展的早期，銀行系統(tǒng)在經濟周期過程中的強化作用就已經得到一定的承認。例如，穆里紐克斯在其《銀行論文集》中寫道：“銀行對于商業(yè)和金融危機的形成具有推進和擴大作用，因為，銀行不是設法抑制過度交易量的狀態(tài)，而是通過對需求的自由貼現(xiàn)，使經濟和金融危機進一步形成和擴大。于是，經濟危機剛一出現(xiàn)，銀行就會突然地改變它們的作法，并突然采取一個截然相反的態(tài)度，大規(guī)模地、迅速地減少貸款”。
　　亞瑟•波恩也觀察到：“如果經濟減縮一開始就伴隨著金融危機，或者如果金融危機在稍晚的時候出現(xiàn)，那么幾乎可以斷言，總量經濟活動規(guī)模將呈現(xiàn)劇烈下降，而且持續(xù)時間可能也會超乎尋常地長”。這些觀察結論均指出，金融周期和經濟周期相互影響。
　　銀行借貸資本的運動主要是以產業(yè)資本的運動為中介，因此銀行借貸資本的支出與回流與相關產業(yè)的發(fā)展存在緊密的關系,銀行信用于相關產業(yè)的擴張與收縮相互推動。受利潤的驅使，銀行總是將貸款流向經營狀況良好且高額利潤的產業(yè)，因此這些產業(yè)就有了互動性。瑞威爾認為，有競爭性的銀行業(yè)周期與經濟周期錯綜復雜地交織在一起。
　　通過貸款給那些經濟中最有利可圖的商業(yè)冒險業(yè)務活動，使得銀行與這些當前經營狀況良好的經濟部門聯(lián)系得過為緊密，銀行系統(tǒng)的壞賬會與日俱增。
　　穆里紐克斯列舉了1987一1988年間德克薩斯州房地產市場崩潰的例子，說明了當時銀行業(yè)同能源工業(yè)部門聯(lián)系過密的情況。這種情況在上世紀80年代末期、90年代初的日本銀行中存在。當時，在日本的銀行業(yè)中也出現(xiàn)了取消管制的情況，他們與房地產和股票市場的聯(lián)系過于緊密。麥持加爾夫和金德勃格也同意這種觀點，他們認為，“危機往往產生于對經濟中某一部門利潤的過高期望，從而更激發(fā)了對資金的過高的需求……于是銀行信貸的擴張增加了資金供給和自我興奮的程度……越來越多的公司和家庭趨向于投機性的籌資，而與理性的行為越離越遠，最后只能導致狂熱和沖動”。
　　從以上研究中不難看出，在信用經濟中，銀行信用的擴張與收縮與產業(yè)資本的擴張與收縮是相互推動的，在眾多的產業(yè)中，與銀行危機緊密相連的往往是房地產業(yè)，房地產市場是金融周期作用于經濟周期的主要渠道。
　　
　　房地產市場與銀行危機：房地產資產屬性的作用
　　
　　房地產價格的形成是一個復雜的問題。房地產是特殊的商品，具有雙重屬性，一是生產和生活資料屬性，二是資產屬性。作為生產生活資料的房地產生產以及消費和其他商品生產沒有其他區(qū)別，受資金使用的機會成本、房地產需求狀況及技術條件等制約，其價格的高低也是由成本及供求雙方力量相互作用來決定。然而，從存量市場看，房地產資產本身可以成為資產選擇和組合的對象，從而表現(xiàn)出類似于金融資產的投機資產性質，并具有類似于金融資產價格波動的特征。即使對于房地產增量市場，由于房地產業(yè)是一個資金密集型產業(yè)，又往往存在較長的建筑供給時滯，新增資本也往往具有投資和投機的兩重性。

根據(jù)斯蒂格利茨的觀點，資產價格的決定與一般商品價格決定有所不同，諸如黃金、土地、股票甚至17世紀荷蘭的郁金香等形式的資產具有長期的壽命，可以在某一日期被買入，而在另一時期被賣出。這樣，人們愿意在當前為這些產品支付的價格，就不僅僅取決于這些產品目前所具有的市場條件，而且還和人們對未來條件的預期直接相關。因此，與那些一般的商品相比，資產的價格決定就有所不同；而且預期在資產價格的決定中發(fā)揮著重要的作用。因此房地產價格的波動，不僅會受到供求力量相互作用的正常波動，也會受到投資者投機因素的作用而出現(xiàn)異常波動。
　房地產價格波動的不穩(wěn)定性，不僅會影響到房地產業(yè)本身的投資，還會通過各種渠道作用到銀行系統(tǒng)，為銀行系統(tǒng)的穩(wěn)定造成隱患。
　　隨著房地產市場的發(fā)展，當房地產的價格有投機心理主導時，就會產生價格超出經濟基本面的情況，從而產生價格泡沫。價格泡沫越大，銀行風險就越大，發(fā)生銀行危機的可能性越大。而且泡沫的形成與破裂對經濟的影響具有不對稱性，房地產泡沫的形成與經濟擴張往往是累積性的，而房地產泡沫的破裂卻是瞬間的。房地產泡沫的形成與破裂通過各種渠道作用到銀行系統(tǒng)和實體經濟，造成了銀行危機和經濟危機。
　　房地產價格的財富效應
　　房地產價格主要通過財富效應影響消費者的消費行為。根據(jù)生命周期模型，家庭根據(jù)其凈財富和持久收入，在各個時期最優(yōu)分配其消費支出。
　　房地產價格上升增加了家庭財富，會刺激家庭的當期消費，但房地產價格上升帶來的收入增加是虛擬的，家庭消費水平的提高要通過消費信貸來實現(xiàn)，因此部分房地產便可被用作抵押，已獲得收入進行消費。同時，房地產價格上升，使消費者對未來的房價預期會更加樂觀，房地產消費的高收益預期會導致家庭房地產需求過度膨脹。
　　消費者收入的提高和各消費需求的高漲，使銀行對個人消費信貸看好。于是，更多的消費者通過銀行信貸對房地產進行提前消費，房地產價格因此又有了上升的動力，是消費者的收益預期通過房地產的價值提高得以實現(xiàn)，導致房地產需求進一步提高。如此房地產價格，消費者需求和銀行信貸相互推動，滋生出了房地產泡沫。一旦泡沫破裂，消費者預期收入無法實現(xiàn)，引起收入縮水，出現(xiàn)還貸困難，銀行資金被大量套牢。
　　房地產價格的資產負債表效應
　　鑒于銀行廣泛采用房地產抵押的貸款形式，房地產主要是通過外部籌資成本的變化影響投資。
　　如果房地產價格大幅下降，經濟主體的擔保價值、凈資產下降，不良資產增加，外部資產籌措成本上升。一方面，債務人還貸困難；另一方面，債權人擔心債務人風險增加，兩者的行為均趨于謹慎，投資需求因而收縮。因為債權人和債務人之間存在信息不對稱，房地產價格的下降和投資需求下降之間就會出現(xiàn)惡性循環(huán)，即所謂“金融加速器”。
　　在經濟增長迅速，房地產價格不斷上升的過程中，人們普遍對未來持樂觀的預期，資金的借方與貸方均樂觀的預期未來收益，容易低估風險。進行房地產投資的經濟主體，由于抵押品的價值上升而降低了籌資成本，在良好預期的基礎上增加對銀行貸款的需求，而銀行也會在低估貸款者風險的基礎上，增加貸款的供給，擴大了房地產投資規(guī)模。
　　隨著房地產投資規(guī)模擴大，企業(yè)資產值進一步增加，于是有了更高的擔保值獲得更多的銀行貸款，進一步的擴大投資規(guī)模。在這一時期，房地產價格上漲—借款人的銀行債務增加—房地產投資增加—房地產價格飛漲—借款人資產增加等環(huán)節(jié)循環(huán)運動。
　　但是一旦某些因素使經濟主體對經濟的預期發(fā)生變化，自有資本不足的問題就會暴露出來。因為房地產價下跌，使抵押品的價值下降，自有資本大幅減少，金融機構和經濟主體的行為更加謹慎，同時對交易對方的態(tài)度也趨于謹慎。此時銀行借貸，可能會造成企業(yè)生產的資金鏈斷裂，使企業(yè)和個人的破產風險增加。正是這一點使得泡沫形成與崩潰時期的影響呈現(xiàn)出非對稱性的特點。
　　房地產價格的其他效應
　　房地產價格泡沫使貨幣政策的作用機制被扭曲。房地產價格市場泡沫使虛假的價格信號導致實際資源的不當配置。在政府實施寬松的貨幣政策時，房地產價格的上升會使大量的貨幣流入該產業(yè)，從而減少對其他實體經濟的投資。使得貨幣政策的作用機制被扭曲，致使虛擬資本價格升高，造成銀行風險并使產業(yè)結構的不合理與資源的浪費。另外房地產價格下跌，使人們對整個實體經濟的信心降低，影響人們對未來經濟的預期，導致投資者高估風險，使投資減少，造成整個經濟的萎縮。
　　根據(jù)以上分析，信用經濟中金融周期和經濟周期是相互影響的，而房地產價格又是金融周期影響經濟周期的主要渠道。大多工業(yè)化國家的發(fā)展（歐洲國家和日本）及東南亞金融危機，都已證實了房地產市場和金融危機有著緊密的聯(lián)系。房地產的資產屬性使其價格受到投機的嚴重影響，容易產生價格泡沫，導致房地產價格的大起大落，房地產價格泡沫的膨脹與破裂會造成整個銀行系統(tǒng)的危機。為了避免危機的發(fā)生，降低銀行風險，盡量避免銀行資本在某一特定產業(yè)的過度支出。應鼓勵各種產業(yè)采取多種融資方式，減輕銀行風險。
　　1998年，我國逐步取消實物和福利分房制度，實行貨幣化住房分配制度和市場化供應制度，同時建立個人住房抵押貸款制度，擴展房地產開發(fā)的資金源泉。自上世紀90年代末以來，以住房為主體的房地產業(yè)得到了長足發(fā)展，房地產市場出現(xiàn)了數(shù)年較快增長的局面，以每年20%的增長速率而增加投資力度。
　　由于近幾年我國股票市場持續(xù)低迷，投資者將房地產投資作為新的最佳投資選擇，每年以3%-5%的增長速度涌入房地產市場，使房地產的資產屬性越來越突出。鑒于房地產價格的波動和金融周期的密切聯(lián)系，房地產市場的穩(wěn)定對金融穩(wěn)定乃至整個經濟的發(fā)展有著重要的意義。
　　
　　參考文獻：
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