3.泡沫破裂

　　泡沫持續(xù)膨脹，直到有一天，當資產(chǎn)價格上漲到幾乎沒有人愿意接受的程度，或者市場上出現(xiàn)重大轉變時，泡沫到達了頂點。這時幾乎所有的投資者終于達成了價格過高的共識，因此一同拋售。而此時，由于很多投資者承擔了過大的風險(比如借債買房或炒股)，價格的下跌導致他們(以及他們的債務人)的財務狀況急劇惡化，泡沫破滅了，價格的下滑比上升時還要快。這就是著名的明斯基時刻。一般來說，泡沫上漲期(形成、膨脹)和下跌期(崩潰)的用時比例大約為5比3。即如果是一個持續(xù)8年的泡沫，其中5年是上漲，3年是急跌。

　　四、我國房地產(chǎn)泡沫分析

　　我國目前宏觀經(jīng)濟的一大難題就是高企的房價。特別是北京、上海等一、二線城市，房價已經(jīng)上漲到了百姓難以承受的地步。因此，政府出臺了一系列的政策以求平抑房價，如收緊銀行房貸，出臺限購政策，大力推進保障房建設等，目的就是為了通過抑制投資性購房需求，同時提高保障性住房供給，使房價回歸合理區(qū)間。

　　那么我國目前是否存在房地產(chǎn)泡沫呢?通常，房價在很長一段時間內持續(xù)快速上漲可能是出現(xiàn)房產(chǎn)泡沫的預警信號之一。就中國而言，過去10年城鎮(zhèn)新建住房平均銷售價格年均上漲了9%，09年漲幅則達到了兩位數(shù)。在一個城鎮(zhèn)居民可支配收入年均增長10%的經(jīng)濟體，房價以這種速度上漲也不讓人意外。不過，官方公布的房價數(shù)據(jù)并沒有按地段或質量進行調整。由于銷售的大多數(shù)新建房屋往往距離市中心越來越遠，官方的房價數(shù)據(jù)并不能準確反映出房價隨著時間推移而上漲的真實情況。中國最大的二手房中介公司——中原地產(chǎn)也公布大城市二手房銷售均價。中原地產(chǎn)的數(shù)據(jù)顯示一線城市平均房價的上漲幅度遠高于官方數(shù)據(jù)反映出的情況。用來評估房地產(chǎn)泡沫的一個常用指標是房價收入比——即一套住房的平均價格相對居民年可支配收入的比率。而中國的房價收入比非常高：老百姓通常得用9到10年的收入才買得起一套房;而在一些大城市，這一比率最近攀升到了20年。在發(fā)達國家，房價收入比通常在4-6年。另一個與房價相關的指標是租金回報率，也就是房屋不動產(chǎn)的資產(chǎn)回報率。據(jù)中原地產(chǎn)的統(tǒng)計顯示：目前一線城市房產(chǎn)的租金回報率已經(jīng)跌破了3%，上海更是已經(jīng)接近2%。這一回報率已經(jīng)低于銀行定期存款利率，說明目前投資房地產(chǎn)的資金并不以收取租金為獲利手段，而是依靠房地產(chǎn)價格的上漲，屬于典型的投機資本。其實，我們可以用更簡單的標準來判斷，當絕大多數(shù)人都認為房價過高了，買不起房了的時候，就可以斷定房價存在泡沫。

　　與一般的金融泡沫相比，樓市的運行規(guī)律稍有不同。樓市泡沫的推動力主要是恐懼。在泡沫的形成階段，只有比較富有的人群才買房，而隨著房價的增高，原來不具備買房實力的人群陷入對未來的恐慌，從而以“傾家蕩產(chǎn)”或“創(chuàng)新”的方式加入樓市。因此，市場上會出現(xiàn)各式各樣的新奇現(xiàn)象，比如高價倒賣樓號，合伙買房等。另外，樓市幾乎沒有做空機制，因此理性的投資人最多也就是觀望而已，這樣樓市就被多方完全占據(jù)。另外一個推動樓市上漲的因素是賣方的“惜售”行為，具體表現(xiàn)為新樓盤推遲開盤以等待高價，或者二手房賣主在簽約前后仍多次漲價等。惜售行為在泡沫上漲期會助推價格上漲，但是在泡沫崩潰期會導致賣方不能及時止損，加大損失，從而進一步壓低房價。在某一個時間，多方的熱情退去或是遇到重大的經(jīng)濟或政策環(huán)境轉變，價格開始下跌，此時市場會等待原來觀望的購房人購入從而繼續(xù)抬高房價，如果還是沒有人買房，這就是房價見頂?shù)男盘?，樓市泡沫開始破裂。

　　針對我國的情況，可能有多種因素會觸發(fā)樓市泡沫破裂，例如：信貸大幅度收緊、利率大幅提升、允許資本外流、股市或其他資產(chǎn)市場持續(xù)表現(xiàn)良好等，也有可能到了某個時點房價不再上漲，房地產(chǎn)的實際資產(chǎn)收益率為負，從而造成需求下降。

　　房地產(chǎn)對我國經(jīng)濟發(fā)展至關重要，其不僅僅作為投資品和消費品而存在，更重要的是，房地產(chǎn)建設能夠拉動上中下游的眾多產(chǎn)業(yè)，例如鋼鐵、水泥、玻璃、工程機械、家具、家電等等。目前我國的經(jīng)濟增速主要依靠投資拉動，而房地產(chǎn)投資及其拉動的相關產(chǎn)業(yè)的投資占總投資額的很大一部分，因此，房地產(chǎn)市場的景氣度直接關系到我國宏觀經(jīng)濟增速，這也就是為什么房地產(chǎn)能夠“綁架”經(jīng)濟。另一方面，地方政府依靠賣地獲取了豐厚的財政收入，同時也對房地產(chǎn)產(chǎn)生了過度依賴，助推了房價的上漲。

　　基于房地產(chǎn)的重要性，十分有必要在泡沫膨脹階段及時地通過政策調控進行遏制，但同時又要盡量避免房地產(chǎn)投資大幅萎縮傷及經(jīng)濟。政府目前的對策是需求、供給兩頭抓，遏制投資需求的同時提高保障房供給，目前大力推進的保障房建設確實是能夠長久解決房地產(chǎn)泡沫的方法之一。另一方面，限制投機資本買房，雖然能夠有效地遏制需求，但限購政策畢竟只能短期運用，且其合法性也存在爭議，長期看必然還是要通過房產(chǎn)稅、差別貸款利率等經(jīng)濟手段來提高投資房產(chǎn)的交易和持有成本，進而抑制投資需求，但這些經(jīng)濟手段的實施和完善需要一段較長的時間，且其有效性也有待檢驗。同時被抑制的投機資本從樓市流出后就會流向其他投資品領域，其投機的性質不會改變，會在其他市場催生泡沫。因此要從根本上解決問題，還是要收緊市場上多余的流動性，同時創(chuàng)造良好的產(chǎn)業(yè)投資環(huán)境，引導投機資本投資實體經(jīng)濟領域，這是一個長期的艱巨任務?；厥樟鲃有缘倪^程往往伴隨著經(jīng)濟增速的下滑，特別是我國目前實體經(jīng)濟資金緊張，通脹水平又居高不下，政策面臨兩難。要創(chuàng)造良好的產(chǎn)業(yè)投資環(huán)境，就涉及到經(jīng)濟調結構的問題，以及我國經(jīng)濟增長方式的轉變，這也注定是一個長期的，不斷探索的過程。