房地產(chǎn)開發(fā)絕對不僅僅是建筑一棟樓房那么簡單，從選址購買土地，到建成樓房，再到后期的出租或者銷售出去，是一系列復(fù)雜的環(huán)節(jié)綜合而成，下面是學(xué)習(xí)啦小編整理了房地產(chǎn)項目風(fēng)險管理論文，有興趣的親可以來閱讀一下!

　　房地產(chǎn)項目風(fēng)險管理論文篇一

　　房地產(chǎn)項目管理中的風(fēng)險管理

　　【摘要】房地產(chǎn)事業(yè)已經(jīng)成為人人皆知的所謂最賺錢行業(yè)之一，但房地產(chǎn)這塊“肥肉”并不是像表面看上去那么簡單，可以隨意的吞吃，一個不小心，風(fēng)險沒有處理好，就可能滿盤皆輸。本文從房地產(chǎn)項目管理中的風(fēng)險管理角度出發(fā)，具體地論述了房地產(chǎn)項目開發(fā)的種種風(fēng)險和風(fēng)險原因以及應(yīng)對風(fēng)險的詳細辦法。

　　【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)項目管理;風(fēng)險;應(yīng)對措施

　　1.房地產(chǎn)開發(fā)易產(chǎn)生風(fēng)險的原因

　　1.1不動產(chǎn)的屬性

　　住房作為不動產(chǎn)，是固定的不可移動的，資金一旦投入開工建成房屋，就不能再更改，在房產(chǎn)出售之前，資金也無法回流。房地產(chǎn)開發(fā)的產(chǎn)品的這種不同于其他商品的屬性，注定了房地產(chǎn)開發(fā)的風(fēng)險性，房地產(chǎn)開發(fā)本身所缺乏的靈活性，是房地產(chǎn)開發(fā)的主要風(fēng)險因素之一。

　　1.2所需投資大

　　房地產(chǎn)開發(fā)絕對不僅僅是建筑一棟樓房那么簡單，從選址購買土地，到建成樓房，再到后期的出租或者銷售出去，是一系列復(fù)雜的環(huán)節(jié)綜合而成，一句話講，房地產(chǎn)開發(fā)是一項巨大的綜合性工程。那么，這種綜合性的巨大工程所需要的投資規(guī)模是顯而易見的。這種大規(guī)模的投資，就要讓開發(fā)商面臨著貨幣利率的變化，市場供求變化等帶來的風(fēng)險損失。

　　1.3較長的開發(fā)周期

　　房地產(chǎn)開發(fā)不僅工程規(guī)模大，工程周期也一般較長，從項目的確定，資金的籌措，到具體施工，到最后的營銷銷售，無疑需要一段較長的時間。這種時間上的過長，給房地產(chǎn)帶來不小的風(fēng)險。

　　1.4對地區(qū)經(jīng)濟依賴性過強

　　房地產(chǎn)開發(fā)的位置固定性，導(dǎo)致其開發(fā)項目必須依賴于某一地區(qū)的經(jīng)濟發(fā)展水平。當項目所在區(qū)域經(jīng)濟發(fā)展出現(xiàn)問題，不景氣，房地產(chǎn)項目一定會受到影響：市場需求降低，商務(wù)出租困難等等。

　　2.具體風(fēng)險有哪些

　　2.1經(jīng)濟大環(huán)境風(fēng)險

　　經(jīng)濟形勢的變動將會給開發(fā)商帶來巨大經(jīng)濟損失，經(jīng)濟形勢的變動包括市場需求，購買力，利率，甚至匯率等的改變。從項目開發(fā)之前的市場調(diào)研到最后工程竣工樓盤開始銷售，這之間的較大時間差導(dǎo)致房地產(chǎn)開發(fā)巨大的變數(shù)，如之前調(diào)研好的消費者偏好的戶型，到后來銷售時，已經(jīng)發(fā)生不可預(yù)知的改變，直接導(dǎo)致樓盤銷售不佳。而通貨膨脹所帶來的風(fēng)險是更顯而易見的，一旦發(fā)生通貨膨脹，貨幣貶值，必將導(dǎo)致消費者購買力的下降，房地產(chǎn)雖然對通貨膨脹的抵抗性較好，但是當全面的通貨膨脹發(fā)生時，也一定會價格上漲，造成銷售困難。上文提到房地產(chǎn)開發(fā)所需投資規(guī)模巨大，投資資金一般難以自己全部拿出，勢必要采取銀行貸款，樓盤預(yù)售等方式籌集資金。銀行貸款時，如果不能夠按合約償還貸款，最后作為抵押的樓盤將會被銀行收回。而預(yù)售的房屋如果不能及時供給住戶，讓住戶入住，也要面臨毀約的巨大經(jīng)濟賠償。總之，經(jīng)濟大環(huán)境給房地產(chǎn)帶來了巨大風(fēng)險。

　　2.2社會政治風(fēng)險

　　一個國家政治上的變動也會對房地產(chǎn)開發(fā)造成巨大影響，尤其我國特殊的社會主義市場經(jīng)濟體制下，國家宏觀調(diào)控比較明顯，這種如金融政策和財政政策變動、土地使用制度改革、住房制度變革等政策性的變動，對房地產(chǎn)開發(fā)的影響毫無疑問是顯著的。尤其是貨幣政策與金融政策，對房地產(chǎn)開發(fā)的影響最為直接，實行緊縮或?qū)捤傻呢泿耪?，既影響開發(fā)時候手里的資本，也影響開發(fā)之后的銷售。銀行對于房地產(chǎn)的相關(guān)業(yè)務(wù)也會隨著國家政策變動而對房地產(chǎn)的需求發(fā)生影響。單就財政政策而言，國家實行緊縮的財政政策還是實行寬松的財政政策，對房地產(chǎn)的稅收政策，對住宅是實行福利供給政策還是實行對低收入階層采取有限的補貼政策，政府對房地產(chǎn)的投資等，都會對房地產(chǎn)開發(fā)需求發(fā)生影響。這一風(fēng)險在我國尤其需要關(guān)注。

　　2.3技術(shù)方面帶來的風(fēng)險

　　新科技的發(fā)明，新技術(shù)的應(yīng)用等，都會迫使開發(fā)商不斷的投入資金更新設(shè)備技術(shù)，以及加快對已經(jīng)開工的工程進行翻新改造等等，這種臨時的變動和工程的更改，將會大大增加工程成本。而且這種時間的拖延，也會影響日后銷售。

　　3.應(yīng)對風(fēng)險的主要措施

　　3.1規(guī)避風(fēng)險

　　如果在項目沒有正式開工之前已經(jīng)發(fā)覺了風(fēng)險，且這種風(fēng)險是應(yīng)對比較麻煩的甚至基本無力應(yīng)對的，這時候可以放棄。在工程早期放棄項目可以避免更大的損失。但是這種方式帶有一定的消極性，雖然免除了風(fēng)險，不會得到任何收益。

　　3.2投資多元化

　　“不把雞蛋放在同一個籃子里”在房地產(chǎn)開發(fā)項目是同樣受用。為了將收益不確定性的風(fēng)險降到最小，將項目投資分散開來是最好的辦法，房地產(chǎn)選擇項目時，可以選擇各種層次的建筑，如住宅、商務(wù)、寫字樓、娛樂場所等等。不同類型的項目開發(fā)的收益是不同的，高風(fēng)險高收益，我們在房地產(chǎn)開發(fā)時候為了得到比較穩(wěn)定的收益這時候就需要用高收益項目去平均低收益的項目，同時低收益的低風(fēng)險也會降低高收益項目的高風(fēng)險。綜合起來，我們就能得到較高收益同時，又降低了風(fēng)險。

　　3.3學(xué)會通過財務(wù)控制風(fēng)險

　　房地產(chǎn)開發(fā)中，可以將整個工程項目劃分為不同的細致的部分分包給專業(yè)的施工公司，規(guī)劃公司等，以便于將風(fēng)險轉(zhuǎn)嫁，但是這過程必須要通過合法的手段，簽訂正規(guī)的合同等。還可以將項目股份化，將風(fēng)險轉(zhuǎn)化給不同的股東，減少自己的風(fēng)險責(zé)任。保險作為最簡單的降低風(fēng)險的方式，確實有著一定的作用，但是保險降低風(fēng)險的效果不是特別明顯，房地產(chǎn)開發(fā)中不是所有的風(fēng)險保險公司都可以擔保的，而且風(fēng)險發(fā)生時候，大多數(shù)情況下保險公司只能按照一定比例賠償，難以全額賠償損失。

　　3.4全面調(diào)查，科學(xué)預(yù)測

　　房地產(chǎn)的發(fā)展并不是無跡可尋的，在項目開發(fā)前要利用一切可以利用的信息，仔細分析房地產(chǎn)的變動規(guī)律，及時掌握國家政策，及時掌握市場需求和其他公司的競爭項目等。這樣全面的分析和調(diào)查，會讓項目的開發(fā)風(fēng)險降到最低，也便于預(yù)測成本和收益。

　　3.5縮短項目時間

　　在保證房地產(chǎn)項目工程質(zhì)量的同時，要盡可能的減少項目開發(fā)所用時間，減少工程開發(fā)期間社會經(jīng)濟不確定性變動所帶來的風(fēng)險?？梢酝ㄟ^培訓(xùn)項目開發(fā)人員，選擇最專業(yè)的建筑公司等方式來提高效率，以縮短時間。

　　3.6盡量減少可變量

　　工程中有些變量對于經(jīng)濟利潤的變動十分敏感，從而穩(wěn)定性差，這種風(fēng)險可以通過簽訂合同等方式消除。例如在銀行貸款時候為了防止利息提高可以簽訂固定利息貸款合同，人工費材料費等增長可以通過與建筑公司簽訂工程總價的一次性講清楚的合同等等。

　　結(jié)語：

　　如果用一句話來形容房地產(chǎn)項目開發(fā)之中的風(fēng)險性，就是：時時有風(fēng)險，處處有風(fēng)險。房地產(chǎn)行業(yè)的高收益注定了它的高風(fēng)險，但是我們要勇于面對風(fēng)險，在房地產(chǎn)大軍中分一杯羹。對于風(fēng)險的回避，應(yīng)對和管理的過程，其實就是房地產(chǎn)項目開發(fā)建設(shè)的過程。良好的應(yīng)對風(fēng)險，需要的不僅僅是一個項目管理者的力量，它需要的是一個管理團隊良好的配合，需要每個人的共同努力，需要過硬的專業(yè)素質(zhì)。每一個房地產(chǎn)人都能認識風(fēng)險，應(yīng)對風(fēng)險，中國的房地產(chǎn)事業(yè)才能穩(wěn)步健康發(fā)展，才能更加健康，成熟。

　　參考文獻：

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