關(guān)于小區(qū)物業(yè)管理論文

　　小區(qū)物業(yè)管理作為一種服務(wù)行業(yè),與人們的生活息息相關(guān),是人們生活質(zhì)量的最基本需求。下面是小編精心推薦的關(guān)于小區(qū)物業(yè)管理論文，希望你能有所感觸!

　　關(guān)于小區(qū)物業(yè)管理論文篇一

　　小區(qū)物業(yè)管理步履維艱

　　摘要：

　　隨著勞動用工結(jié)構(gòu)性矛盾日益突出，“招工難”形勢越來越復(fù)雜，多個省份因此提高了最低工資標(biāo)準(zhǔn)，但是針對勞動密集型的物業(yè)行業(yè)來說，卻使運營成本大大支出。作為同時又是微利行業(yè)的物業(yè)行業(yè)如何在勞動力成本不斷提升的大背景下，化解因成本提升造成經(jīng)營難以維繼的狀況，本文剖析了當(dāng)前物業(yè)行業(yè)面臨的困境，并從財稅政策、物業(yè)費調(diào)整機制、涉案處理、政府作為、信用管理等方面提出建議與措施。

　　關(guān)鍵詞：小區(qū) 物業(yè)管理 步履維艱 影響與對策

　　形勢與背景

　　2011年3月1日起，廈門市在職職工最低工資標(biāo)準(zhǔn)由每人每月900元上調(diào)至1100元。今年以來，全國多個城市上調(diào)最低工資標(biāo)準(zhǔn)，這對提高基層務(wù)工人員的收入水平，減少收入差距有著積極的正面意義。然而，對于物業(yè)管理這樣的勞動密集型企業(yè)，尤其是對小區(qū)型物業(yè)服務(wù)項目，成本的上升將使項目的運作雪上加霜，也將使以小區(qū)型物業(yè)服務(wù)項目為主的物業(yè)服務(wù)企業(yè)難以維繼，面臨諸多問題與困境。

　　問題與困境

　　一、人工成本的大幅提升造成項目運營成本提高，企業(yè)利潤低下。

　　來自廈門市物業(yè)管理協(xié)會的數(shù)據(jù)顯示，至2011年上半年，廈門市有30多個小區(qū)的物業(yè)準(zhǔn)備撤出，部分已經(jīng)在撤出。撤出的理由是入不敷出。 據(jù)統(tǒng)計，目前廈門的物業(yè)企業(yè)40%存在虧損，虧損的最主要的原因來自人工成本的大幅提升。對于物業(yè)企業(yè)而言，人工成本一般應(yīng)控制在企業(yè)成本的70%以內(nèi)，對于小區(qū)型的物業(yè)服務(wù)項目所配備的安保、綠化、保潔和工程服務(wù)人員會比大廈型項目有一定不同，但總體會比大廈型項目人工成本支出更高。最低工資標(biāo)準(zhǔn)上調(diào)200元后，相應(yīng)的社會保險、加班工資等也隨之上漲，加之企業(yè)管理費用計提增加等，保安人員年均增加支出近3500元。以廈門市的統(tǒng)計數(shù)據(jù)為例，目前廈門市物管行業(yè)從業(yè)人員35856人，最低工資標(biāo)準(zhǔn)上調(diào)后，單以人均200元的增幅計算，全年全行業(yè)要增加工資支付成本8605萬元。而去年全行業(yè)利潤總額僅5171.62萬元，把利潤吃光了還不夠。

　　目前不少新小區(qū)的物管公司，很多是開發(fā)商直接成立的物業(yè)公司，開發(fā)商為了品牌，對物業(yè)公司給予支持和補貼，這類物管公司的抵抗力較強。對于商業(yè)類、非住宅類物業(yè)來說，在合同中可以與甲方自行商談物業(yè)管理費的價格，可以用提高物業(yè)管理費的做法，來對沖成本風(fēng)險。而對于住宅物業(yè)，加上物價的居高不下，維修養(yǎng)護(hù)的支出逐年增加，企業(yè)的利潤將會明顯下降，部分企業(yè)無利甚至虧損，使住宅物業(yè)管理站在受沖擊行業(yè)的最前列。

　　二、物業(yè)管理費收費不足或被惡意欠費，造成小區(qū)物業(yè)入不敷出

　　一方面是成本大幅提高，另一方面是收入無法提高，造成小區(qū)物業(yè)入不敷出。面對最低工資標(biāo)準(zhǔn)的上調(diào)，有自主定價權(quán)的商家，可以把上漲的費用轉(zhuǎn)嫁到商品上。但沒有自主定價權(quán)的物業(yè)管理企業(yè)，卻難以快速有效地通過合理提高物業(yè)管理費來抵消人工成本。

　　物業(yè)收費標(biāo)準(zhǔn)難以提高。在廈門，物業(yè)管理費10年不變的項目占40%左右。2008年，《廈門市住宅物業(yè)服務(wù)等級標(biāo)準(zhǔn)及收費指導(dǎo)價》出臺，相關(guān)收費標(biāo)準(zhǔn)延續(xù)至今。廈門市物業(yè)管理協(xié)會統(tǒng)計數(shù)據(jù)表明，從2000年到2010年，10年間，廈門物業(yè)管理費的漲幅僅為20%。而勞動保障部門公布的最低工資標(biāo)準(zhǔn)10年漲幅為144%，社會平均工資漲幅則達(dá)138.6%。物業(yè)費的漲幅遠(yuǎn)低于最低工資標(biāo)準(zhǔn)、社平工資及員工工資的漲幅。

　　在物業(yè)服務(wù)行業(yè)，業(yè)內(nèi)人士都清楚，提高物業(yè)管理費難上加難。按照2011年6月1日起生效的《廈門市物業(yè)管理若干規(guī)定》第十五條規(guī)定，“召開業(yè)主大會會議，與會業(yè)主人數(shù)應(yīng)當(dāng)超過全體業(yè)主人數(shù)半數(shù)，且與會業(yè)主所持有的投票權(quán)應(yīng)當(dāng)超過本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)投票權(quán)半數(shù)，業(yè)主大會會議方為有效”。因此，物業(yè)企業(yè)要提高物業(yè)管理費，必須通過小區(qū)總戶數(shù)和專有部分面積總數(shù)50%以上的業(yè)主同意才能漲價。由于小區(qū)業(yè)主有的是投資客，有的參與性不強等，要有一定比例業(yè)主參與決議都非常難，要雙50%以上通過更是難上加難。筆者所在的地豐置業(yè)公司所屬人居樂業(yè)物業(yè)接管的嶺兜小區(qū)，是集政府危改安置、廉租、保障房、人才引進(jìn)于一體的綜合性小區(qū)。由于小區(qū)住戶的特殊性，自99年接管以來，物價翻了多少倍，但物業(yè)管理費單價一直是0.40 元，雖然今年上漲了0.10元，那也是費了九牛二虎之力，花費了公司整整一年多的時間和大量的人力。

　　合理提高物管費如此之難，一方面在于政府指導(dǎo)價的市場認(rèn)同度，業(yè)主百姓對于“價質(zhì)相符”的理解，另一方面部分小區(qū)業(yè)委會不能很好地行使業(yè)委會職權(quán)，甚至想通過牽制物業(yè)公司來謀一已私利。實際上，業(yè)委會并不是一味限制對物業(yè)公司漲價的申請就是對業(yè)主權(quán)益的保護(hù)，而是要對物業(yè)費收支的合理分析判斷，物業(yè)公司有無規(guī)范履行合同約定，要以物業(yè)公司承擔(dān)物業(yè)管理與服務(wù)工作的品質(zhì)標(biāo)準(zhǔn)作為評判物業(yè)收費標(biāo)準(zhǔn)是否合理的依據(jù)，促進(jìn)物業(yè)公司與業(yè)主的雙贏。

　　物業(yè)收費率無法達(dá)到預(yù)期目標(biāo)。物業(yè)收費率也直接影響物業(yè)收入水平。對于新開發(fā)的物業(yè)小區(qū)，收費率面臨投資客多、入住率不高的困擾，對于其他小區(qū)，由于設(shè)施設(shè)備問題影響業(yè)主滿意率、業(yè)主層次、自動繳費意識等使得小區(qū)型物業(yè)的繳費率的理想目標(biāo)只能設(shè)定在95%，基本沒有達(dá)到100%，一般情況下能有90%就可以算是比較不錯的了。特別是一些老舊小區(qū)和政策性安置小區(qū)，收費長年維持不高，面對成本的大幅上漲，必然存在“欠費—撤管”的惡性循環(huán)，為此小區(qū)受到的聲譽、基礎(chǔ)性的傷害一樣無法彌補。

　　物業(yè)公司額外代公共事業(yè)單位被欠費。實際上，不只小區(qū)物業(yè)收費提高難上加難，目前部分公共事業(yè)單位改革后，要求物業(yè)公司先行代業(yè)主墊付公共照明和公共用水費用支出，造成物業(yè)公司被拖欠代墊水電費用，物業(yè)公司不堪重負(fù)。筆者所屬的人居樂業(yè)公司管理的集美古龍明珠項目，供水和供電部門要求物業(yè)公司對樓宇的樓梯公共照明用電、小區(qū)的綠化用水等項目(單獨計表)先行買電、買水，才給予通電通水。公共事業(yè)單位為保證小區(qū)用戶水電費的收繳，采取由物業(yè)公司先行買水買電買氣，然后再由物業(yè)公司向小區(qū)住戶收回的做法，實際上置物業(yè)公司于十分不利的境地，而物業(yè)公司對于公用事業(yè)單位而言完全沒有話語權(quán)。公用事業(yè)單位在開發(fā)建設(shè)時期要求開發(fā)商簽訂此類不合理的條款，而開發(fā)商為保證工程進(jìn)度不得已簽訂后而實際在小區(qū)入住后轉(zhuǎn)由物業(yè)公司承擔(dān)。這種代付代收方式，實際上是保證了公用事業(yè)部門的自身利益，而對于物業(yè)公司既沒有任何利益可言，又要付出額外的工作量，還因為業(yè)主拒繳物業(yè)費的同時連帶不繳公攤水電費，造成物業(yè)公司代墊費用無法收回，雪上加霜。

　　三、以壓縮開支為應(yīng)變，甚至不惜侵犯業(yè)主權(quán)益，造成業(yè)主投訴率高，對物業(yè)滿意度下降引發(fā)糾紛，形成惡性循環(huán)。

　　此次最低工資標(biāo)準(zhǔn)上調(diào)，由于企業(yè)成本的高居不下，造成物業(yè)企業(yè)不得不采取各種措施降低運營成本。通常的情況是，取得全部小區(qū)停車費歸物業(yè)所有而不加以區(qū)分停車管理費和場租費;全額占有或不按規(guī)定分成小區(qū)電梯轎廂廣告、電信、移動設(shè)施使用以及小區(qū)內(nèi)臨時擺攤設(shè)點等經(jīng)營收入;把應(yīng)為物業(yè)支出的項目納入小區(qū)公維金支出;此外為控制企業(yè)管理成本支出，提高安保人員年齡，很多小區(qū)雇傭的都是臨近退休的人員，不為或僅為部分員工繳納社會保險或者不按標(biāo)準(zhǔn)為員工繳納社會保險等等。此外，由于一些住宅小區(qū)本身硬件不足，后期管理只注重做好保安、保潔、綠化等表面工作，無力承擔(dān)對設(shè)施設(shè)備養(yǎng)護(hù)的投入，失去物業(yè)管理核心價值，造成管理難度。隨著《物權(quán)法》的出臺，業(yè)主維權(quán)意識日益提高，引發(fā)小區(qū)業(yè)主與物業(yè)矛盾和糾紛，小區(qū)投訴率居高不下，從而走進(jìn)物業(yè)管理費收繳下降的惡性循環(huán)。

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