經濟法的碩士論文

　　經濟法的碩士論文篇2

　　淺析物業(yè)管理糾紛的產生原因及對策

　　物業(yè)管理是指物業(yè)服務公司按照其與業(yè)主簽訂的物業(yè)服務合同，對業(yè)主所在區(qū)域的房屋及相關配套的設施設備、場地進行管理、維護，對物業(yè)管理區(qū)域內的環(huán)境衛(wèi)生、安全保衛(wèi)、道路養(yǎng)護等進行管理?！段餀喾ā返?章“業(yè)主的建筑物區(qū)分所有權”對物業(yè)管理的相關問題作出了原則性規(guī)定，對物業(yè)管理具有一定的指導意義。隨著我國房地產業(yè)的迅速發(fā)展及物業(yè)管理的市場化，物業(yè)管理糾紛也越來越多。本文試圖就物業(yè)管理糾紛的類型、特點及產生原因進行分析，以尋求解決對策。

　　一、物業(yè)管理糾紛的類型和特點

　　(一)物業(yè)管理糾紛的類型。

　　物業(yè)管理糾紛是物業(yè)服務公司在實施物業(yè)管理行為時與業(yè)主之間產生的民事糾紛。目前，我國的物業(yè)管理糾紛主要有以下幾種類型：

　　1.物業(yè)服務公司侵犯業(yè)主利益的糾紛。

　　(1)物業(yè)服務公司對共有部分擅自改變、占用、非法利用。例如：物業(yè)服務公司擅自改變物業(yè)管理區(qū)域內的公共建筑、共用設施的用途;擅自占用、挖掘區(qū)域內的道路、場地，損害業(yè)主的共同利益;擅自利用物業(yè)共用部位、共用設施。

　　(2)物業(yè)服務公司挪用專項維修資金、擅自改變物業(yè)管理用房的用途。例如：物業(yè)服務公司違反法律規(guī)定，挪用屬于全體業(yè)主所有，應該用于物業(yè)保修期滿后物業(yè)共用部位、共用設施設備的維修、更新的專項維修資金;擅自改變不享有所有權、只享有使用權的物業(yè)管理用房的用途，侵犯業(yè)主的利益。

　　(3)物業(yè)服務公司未認真履行合同中的義務。例如：物業(yè)服務公司對區(qū)域內的環(huán)境衛(wèi)生、綠化、安全保障等未盡管理職責，對公用部位、共用設施設備未盡維護職責，造成區(qū)域環(huán)境惡化。

　　2.違反物業(yè)服務合同的糾紛。

　　物業(yè)服務合同是物業(yè)服務公司和業(yè)主簽訂的明確雙方權利義務的書面協(xié)議。雙方當事人應按約履行。但在實踐中，有的物業(yè)服務公司沒有按照合同的約定履行其在維護、管理、安全保障等方面的義務，擅自提高收費標準，擴大收費范圍;業(yè)主也具有享受優(yōu)質服務而少繳費的心理，甚至有的業(yè)主以自己沒有享受到物業(yè)服務公司提供的服務或者不需要接受相關物業(yè)服務為由，拒絕繳納物業(yè)管理費用。

　　3.業(yè)主違反管理規(guī)約的糾紛。

　　實踐中主要表現為：有的業(yè)主在房屋裝修時擅自改變房屋結構，甚至違章搭建;有的業(yè)主任意丟置垃圾，排放污染物，損害公共設施;有的業(yè)主違反相關規(guī)定飼養(yǎng)動物。

　　(二)物業(yè)管理糾紛的特點。

　　1.糾紛具有群體性。

　　物業(yè)管理糾紛隨著物業(yè)管理的迅猛發(fā)展而呈現出多發(fā)性。物業(yè)服務公司通常面對眾多業(yè)主，在發(fā)生業(yè)主拒付物業(yè)費或者物業(yè)公司未履行合同義務等糾紛時往往涉及眾多業(yè)主的共同利益，很容易形成群體性事件。

　　2.糾紛具有多樣性。

　　隨著物業(yè)管理糾紛數量的不斷增多，物業(yè)管理糾紛的類型也在不斷變化。最初的糾紛往往只是物業(yè)服務公司向業(yè)主追索物業(yè)管理費，現在卻出現了物業(yè)服務公司侵犯業(yè)主利益的糾紛，業(yè)主或使用人要求物業(yè)管理者承擔停電、停水及其他侵權行為的賠償糾紛等。這些糾紛既可能涉及民事訴訟，也可能涉及行政訴訟，民事訴訟又涉及侵權之債和合同之債，類型多種多樣。

　　3.糾紛處理具有復雜性。

　　物業(yè)管理糾紛涉及的訴訟主體眾多，既有物業(yè)服務公司、房地產開發(fā)商，也有業(yè)主、使用人。同時，其涉及的法律關系也比較復雜，既有侵權關系，也有物業(yè)服務合同關系，甚至還有物業(yè)服務公司與房地產開發(fā)商的關系，處理起來比較復雜。

　　4.糾紛具有非對抗性。

　　物業(yè)服務公司與業(yè)主是一種長期利益依賴關系。物業(yè)服務公司需要業(yè)主按時繳納各種費用以保障其正常的經營并獲利，而業(yè)主則需要物業(yè)服務公司的服務以保證正常有序的日常生活。所以，物業(yè)管理糾紛具有非對抗性。對糾紛的解決不能僅滿足于對過去發(fā)生的損害進行補救，更重要的是對將來可能發(fā)生的侵害進行預防或排除，以維護雙方的合作關系。

　　二、物業(yè)管理糾紛的產生原因

　　物業(yè)管理糾紛的產生原因是多方面的，既有立法上的原因，也有人們對物業(yè)管理認識上的原因，主要包括以下幾個方面：

　　(一)現有的法律法規(guī)不夠完善。

　　到目前為止，我國還沒有由最高權力機關制定的專門的物業(yè)法律?！段餀喾ā穼ξ飿I(yè)管理作出的原則性規(guī)定缺乏可操作性，而《物業(yè)管理條例》的許多內容不夠完善，在處理具體事務時容易出現分歧，導致糾紛。[LunWenData.Com]

　　(二)開發(fā)商和物業(yè)服務公司關系混亂。

　　前期物業(yè)服務合同的兩個主體——開發(fā)商和物業(yè)服務公司之間的關系本應是簡單的委托法律關系，但在現實生活中，物業(yè)服務公司往往是開發(fā)商的下屬公司或子公司。這種“母與子”的關系易導致開發(fā)商重建設、銷售，輕管理。有的開發(fā)商為了獲得較好的銷售業(yè)績，在促銷活動中作出一些不切實際的承諾，如綠化率較高、各種購買優(yōu)惠等，但銷售后不履行承諾，給后續(xù)的物業(yè)管理帶來隱患。2004年8月1日，西安市長信世紀花園小區(qū)多戶業(yè)主在自己家陽臺外懸掛了“上當受騙、低價轉讓”的橫幅，其原因就是開發(fā)商承諾的綠地沒有達到約定的面積。

　　(三)物業(yè)服務意識不強，從業(yè)人員素質低下。

　　雖然《物業(yè)管理條例》明確將物業(yè)公司定位為物業(yè)服務公司，強調服務理念，但在實踐中，部分物業(yè)公司沒有正確把握自己的定位，認為自己是“管理者”而非“服務者”.由于觀念上的錯位，部分物業(yè)公司只管收費、不管服務，沒有樹立為業(yè)主服務的意識。另外，由于物業(yè)服務起步時間不長，還沒有形成專業(yè)化隊伍，大部分工作人員都是臨時招聘的，沒有經過專門的培訓，缺乏必要的技能和職業(yè)道德，服務意識差，不能很好地完成合同約定的義務。

　　(四)業(yè)主物業(yè)管理消費觀念尚未形成。

　　維權心態(tài)偏激長期受福利住房的影響，部分業(yè)主還沒有意識到物業(yè)管理服務是一種商品消費，需要支付相關費用。他們在心理上排斥物業(yè)管理服務收費的理念，有的業(yè)主甚至認為：我不需要物業(yè)服務，也就不需要交物業(yè)管理費。在維權過程中，有些業(yè)主心態(tài)偏激，認為物業(yè)公司是自己花錢請來的“傭人”,應該按自己的要求辦事，一旦物業(yè)的管理服務與自己的意愿不一致，心理就會產生不平衡。這種偏激的權利意識很容易在業(yè)主和物業(yè)公司之間產生矛盾，而一旦出現矛盾，業(yè)主就拒交或拖欠物業(yè)費。拒交或拖欠物業(yè)費必然造成物業(yè)公司經營困難或者服務質量降低，從而導致業(yè)主對物業(yè)公司更加不滿，形成惡性循環(huán)。

　　(五)業(yè)主委員會的作用難以正常發(fā)揮。

　　業(yè)主委員會是由業(yè)主代表組成的，由業(yè)主大會選舉產生的，論文格式執(zhí)行業(yè)主大會決議的機構。它代表全體業(yè)主行使各項權利，并對物業(yè)服務公司的物業(yè)管理活動進行監(jiān)督。但在現實生活中，業(yè)主委員會的應有作用還沒有完全體現出來：

　　一是業(yè)主委員會的維權意識比較差。大多數情況下，業(yè)主委員會比較重視業(yè)主私人利益受到損害時的維權，而不太關注業(yè)主共同使用的物業(yè)或公有利益受到損害時的維權。

　　二是業(yè)主委員會的法律地位不明確。雖然《物業(yè)管理條例》在業(yè)主大會與業(yè)主委員會的關系問題上對業(yè)主委員會進行了界定，但對業(yè)主委員會的地位，如是否為法人、是否具有民事訴訟主體資格沒有明確規(guī)定。這不僅影響了業(yè)主委員會應有作用的發(fā)揮，不利于維護全體業(yè)主的合法權益，也給法院的審判工作帶來了不少困惑。

　　三、物業(yè)管理糾紛的解決對策

　　(一)進一步完善我國物業(yè)管理法律法規(guī)。

　　如前所述，目前我國主要依靠行政法規(guī)規(guī)范物業(yè)管理行為，而《物業(yè)管理條例》對物業(yè)服務中存在的問題沒有提出具體的解決辦法。為了規(guī)范物業(yè)管理市場，明確物業(yè)管理活動中各方的權利義務，完善物業(yè)管理監(jiān)督體制，克服現有法規(guī)操作性不強的缺點，立法部門應盡快建立和完善我國的物業(yè)管理法律法規(guī)，在《物業(yè)管理條例》的基礎上制定一部物業(yè)管理法。若制定法律的條件還不成熟，則應就《物業(yè)管理條例》出臺實施細則，使之具有可操作性。針對物業(yè)管理關系的特殊性，在責任承擔上，不能用行政責任代替民事責任。在行政責任和民事責任并存時，應先保證民事責任的承擔。

　　(二)理順開發(fā)商與物業(yè)公司的關系，實行建管分離。

　　開發(fā)商與物業(yè)公司之間“母與子”的關系會產生一系列弊端，因此，我們應借鑒物業(yè)管理比較發(fā)達的國家，如英國、美國、新加坡等的經驗，對物業(yè)服務公司實行市場化運作，通過招投標的方式，由房地產開發(fā)商對眾多物業(yè)服務公司擇優(yōu)選擇，從而理順房地產開發(fā)商與物業(yè)服務公司之間的關系。唯有如此，才能在房屋售出之后最大限度地保護業(yè)主的利益，同時又避免開發(fā)商、物業(yè)服務公司、業(yè)主之間法律關系的混亂。

　　(三)提高對物業(yè)管理的認識，建設高素質的人才隊伍。

　　物業(yè)服務公司要長遠發(fā)展，就必須樹立服務意識，把業(yè)主的利益放在第一位，充分認識物業(yè)管理的本質就是物業(yè)服務。而要做好物業(yè)管理，就必須有物業(yè)管理的專門人才。應努力提高物業(yè)管理人員的素質和專業(yè)技術水平。首先，應對各類人員，特別是一線和關鍵崗位的員工進行思想教育和專業(yè)培訓，使其持證上崗;其次，要根據員工的具體情況進行相關的專題培訓，提高員工的專業(yè)技術水平;最后，應充分發(fā)揮當地大專院校的作用，選送有培養(yǎng)前途的人員參加物業(yè)管理專業(yè)培訓，為企業(yè)快速發(fā)展儲備人才。

　　(四)充分發(fā)揮業(yè)主委員會的作用。

　　與物業(yè)服務公司一樣，業(yè)主委員會對管理好轄區(qū)物業(yè)負有重要的責任。因此，業(yè)主在進住以后，應按照相關規(guī)定盡快組建業(yè)主委員會，業(yè)主委員會應按相關規(guī)定認真履行自己的職責。為了使業(yè)主委員會能夠更好地開展工作，維護業(yè)主的合法利益，監(jiān)督物業(yè)服務公司的物業(yè)管理活動，應在相關法律法規(guī)中明確業(yè)主委員會的法律地位，并賦予其民事訴訟主體資格，使其能夠以原告或被告的身份參與民事訴訟。

　　(五)規(guī)范物業(yè)服務收費制度。

　　針對物業(yè)服務中收費混亂的問題，各地物價主管部門應會同房地產主管部門，嚴格按照國家相關法律法規(guī)，制定本地區(qū)物業(yè)服務收費實施辦法，完善物業(yè)服務收費的價格機制，使規(guī)定詳細、明確、具體。要改以往按房屋性質收費為按服務等級收費，將物業(yè)管理收費標準同服務水平掛鉤。同時，應加強對物業(yè)管理收費的監(jiān)管。雖然《物業(yè)服務收費管理辦法》明確規(guī)定了物業(yè)管理收費項目及公示要求，但沒有明確規(guī)定不履行相關義務所應承擔的法律責任。實踐中，物業(yè)服務公司的財務公示制度往往流于形式。因此，在立法上應進一步完善對物業(yè)服務收費的規(guī)定，加大對物業(yè)管理收費的監(jiān)管力度。

　　構建社會主義和諧社會是我們黨的一項重大的戰(zhàn)略任務，而和諧社區(qū)建設就是為了把和諧社會的各項任務落到實處。物業(yè)服務是社區(qū)建設的組成部分。因此，我們應對物業(yè)管理糾紛中出現的新類型、新特點進行探索與總結，尋求有效的對策與方法，推動我國物業(yè)服務行業(yè)的健康發(fā)展，從而為構建社會主義和諧社會作出貢獻。