民法博士論文代發(fā)
民法博士論文代發(fā)
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民法博士論文代發(fā)篇1
淺析房屋租賃合同效力問題
論文摘要 隨著市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)不斷發(fā)展,人口跨地區(qū)轉(zhuǎn)移加快,加之房?jī)r(jià)飛漲等諸多因素,房屋租賃現(xiàn)象日益增多,關(guān)于房屋租賃合同的立法也日益完善。但出租人和租賃人往往缺乏相關(guān)法律知識(shí),在訂立合同中更多地關(guān)注租金支付等問題,而忽視了出租房屋是否違法等影響合同效力的問題,最終導(dǎo)致諸多糾紛。鑒于此,本文將對(duì)房屋租賃合同效力進(jìn)行概述,并重點(diǎn)對(duì)無效房屋租賃合同的認(rèn)定和處理進(jìn)行介紹,并對(duì)登記備案對(duì)房屋租賃合同效力的影響進(jìn)行性探討。
論文關(guān)鍵詞 房屋租賃合同 效力 無效 登記備案
一、房屋租賃合同的概述
《合同法》第二百一十二條規(guī)定:“租賃合同是出租人將租賃物交付承租人使用、收益,承租人支付租金的合同。”其中交付租賃物供對(duì)方使用、收益的一方稱為出租人,使用租賃物并支付租金的一方稱為承租人。豍而房屋租賃合同屬于租賃合同的一種,是以房屋為標(biāo)的物的租賃合同,具體是指出租人將房屋交付承租人使用、收益,承租人支付租金的合同。
房屋租賃合同的標(biāo)的物為房屋。根據(jù)《關(guān)于審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同案件糾紛司法解釋》,把房屋分為城市、鎮(zhèn)規(guī)劃區(qū)內(nèi)的房屋,鄉(xiāng)、村莊規(guī)劃區(qū)內(nèi)的房屋,以及當(dāng)事人依照國(guó)家福利政策租賃的公有住房、廉租住房、經(jīng)濟(jì)適用房。根據(jù)本司法解釋的精神及實(shí)踐操作,對(duì)城鎮(zhèn)和鄉(xiāng)村房屋租賃基本做同樣處理,在本文中討論的一般問題中也對(duì)此不做區(qū)分。而一個(gè)例外是依照國(guó)家福利政策租賃公有住房,廉租住房,經(jīng)濟(jì)適用房租賃不按照城鎮(zhèn)房屋租賃合同來處理,有學(xué)者認(rèn)為限價(jià)房也應(yīng)當(dāng)在此限制之列。這些房屋都是政府給城鎮(zhèn)住房極端困難戶的優(yōu)惠,價(jià)格低,政策性針對(duì)性強(qiáng),行政干預(yù)明顯,有其特殊規(guī)定,因此不在本文所探討的房屋范圍內(nèi)。
二、房屋租賃合同的效力概述
房屋租賃合同是合同的一種,其效力問題的處理基本參照《合同法》第三章中關(guān)于合同效力的一般規(guī)定,但作為不動(dòng)產(chǎn)租賃合同的典型代表,其標(biāo)的物具有特殊性,在實(shí)踐操作中情況復(fù)雜,因此關(guān)于其效力認(rèn)定也存在需要探討的特殊問題。
房屋租賃合同的成立、生效、效力待定和可撤銷的情況認(rèn)定與普通合同基本一致,但是在其無效問題上,則存在特殊的認(rèn)定情況與處理規(guī)則,相關(guān)法律法規(guī)中也對(duì)房屋租賃合同無效認(rèn)定及其法律后果做了特殊的規(guī)定。此外,關(guān)于房屋租賃的登記備案對(duì)房屋租賃合同效力的影響問題也受到廣泛關(guān)注。從立法趨勢(shì)上看,登記備案對(duì)不動(dòng)產(chǎn)占有和使用權(quán)轉(zhuǎn)移的公示公信作用得到進(jìn)一步重視。
下面,我將對(duì)房屋租賃合同效力的特殊問題進(jìn)行探討,而對(duì)于其與一般合同的相通適用之處不作贅述。
三、無效房屋租賃合同的認(rèn)定及其法律后果
(一)無效房屋租賃合同的認(rèn)定
《合同法》中對(duì)合同的無效情形作了概括性的規(guī)定?！蛾P(guān)于審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件司法解釋》、《商品房屋租賃管理辦法》等法律法規(guī)中又進(jìn)一步規(guī)定了關(guān)于房屋租賃合同無效的特殊特殊情況。據(jù)此,可將在實(shí)踐中被認(rèn)定為房屋租賃合同無效的情形總結(jié)為以下幾種:
1.以違法建筑物為標(biāo)的的房屋租賃合同無效
根據(jù)《關(guān)于審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件司法解釋》、《商品房屋租賃管理辦法》、《中華人民共和國(guó)城鄉(xiāng)規(guī)劃法》、《中華人民共和國(guó)土地管理法》的規(guī)定,建筑物在建造之前,建設(shè)單位和個(gè)人必須取得土地使用權(quán)、建設(shè)工程規(guī)劃許可證和施工許可證,否則為違法建筑物,法律規(guī)定以違法建筑物為標(biāo)的的屋租賃合同無效。
2.以未竣工驗(yàn)收的房屋為標(biāo)的的房屋租賃合同無效
《中華人民共和國(guó)建筑法》第六十一條規(guī)定:交付竣工驗(yàn)收的建筑工程,必須符合規(guī)定的建筑工程質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn),有完整的工程技術(shù)經(jīng)濟(jì)資料和經(jīng)簽署的工程保修書,并具備國(guó)家規(guī)定的其他竣工條件。建筑工程竣工經(jīng)驗(yàn)收合格后,方可交付使用;未經(jīng)驗(yàn)收或者驗(yàn)收不合格的,不得交付使用。房屋需要經(jīng)過竣工驗(yàn)收后方可使用,否則將無法排除潛在的安全隱患,可能對(duì)承租人造成人身或財(cái)產(chǎn)的損失。
3.以未經(jīng)消防驗(yàn)收或驗(yàn)收不合格的建筑物為標(biāo)的的房屋租賃合同無效
根據(jù)《中華人民共和國(guó)消防法》和《建設(shè)工程消防管理規(guī)定》,未經(jīng)消防驗(yàn)收或者驗(yàn)收不合格的建筑禁止投入使用。這是出于對(duì)當(dāng)事人人身和財(cái)產(chǎn)安全的考慮,尤其是對(duì)于一些大型的用于商業(yè)經(jīng)營(yíng)的大廈,消防安全尤為重要。因此法律規(guī)定以未經(jīng)消防驗(yàn)收或驗(yàn)收不合格的建筑物為標(biāo)的的房屋租賃合同無效。
(二)房屋租賃合同被認(rèn)定無效的法律后果
1.可以要求支付房屋使用費(fèi)
根據(jù)《合同法》一般規(guī)定,合同無效后應(yīng)返還財(cái)產(chǎn)。所謂返還財(cái)產(chǎn),是指一方當(dāng)事人在合同被確認(rèn)無效或者被撤銷以后,對(duì)其已交付給對(duì)方的財(cái)產(chǎn)享有返還請(qǐng)求權(quán),而已經(jīng)接受對(duì)方交付財(cái)產(chǎn)的,則負(fù)有返還對(duì)方的義務(wù)。據(jù)此,在認(rèn)定房屋租賃合同無效后,承租人對(duì)已交付的租金享有返還請(qǐng)求權(quán)。但《關(guān)于審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件司法解釋》第五條規(guī)定:房屋租賃合同無效,當(dāng)事人請(qǐng)求參照合同約定的租金支付標(biāo)準(zhǔn)支付房屋占有使用費(fèi)的,人民法院一般應(yīng)予支持。
無效后法律希望的是恢復(fù)為訂立合同之前的法律狀態(tài),因此規(guī)定了雙反財(cái)產(chǎn)。但是承租人使用房屋之后要求出租人返還已交付的租金不能視為恢復(fù)到之前的法律狀態(tài)。出于對(duì)出租人權(quán)益的保護(hù)和公平原則的踐行,法律規(guī)定出租人可以收取房屋占有使用費(fèi),這也可以看作是折價(jià)補(bǔ)償?shù)囊环N形式。
對(duì)于房屋使用費(fèi)的收取標(biāo)準(zhǔn),法律規(guī)定參照合同約定的租金支付標(biāo)準(zhǔn),有學(xué)者認(rèn)為此規(guī)定不妥。楊立新教授認(rèn)為:完全按照租金的標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算房屋使用費(fèi)有一定的問題,因?yàn)楫吘故且粋€(gè)無效合同,房屋使用費(fèi)可以適當(dāng)?shù)陀谧饨饦?biāo)準(zhǔn),最高也不應(yīng)超過約定的租金。這就體現(xiàn)了合同是無效的,無效的房屋租賃合同和生效的房屋租賃合同后果應(yīng)當(dāng)有所區(qū)別。我對(duì)楊教授的觀點(diǎn)表示認(rèn)同。
2.賠償損失
《合同法》第五十六條規(guī)定:合同無效或者被撤銷后……有過錯(cuò)的一方應(yīng)當(dāng)賠償對(duì)方因此受到的損失,雙反都有過錯(cuò)的,應(yīng)當(dāng)各自承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任。據(jù)此,確定了按過錯(cuò)承擔(dān)的原則,同樣適用房屋租賃合同無效的處理。另外《關(guān)于審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件司法解釋》中規(guī)定了房屋租賃合同無效后,房屋裝飾裝修及擴(kuò)建部分的處理,按照該司法解釋的規(guī)定賠償損失的同時(shí)也應(yīng)當(dāng)遵守過錯(cuò)承擔(dān)原則,由過錯(cuò)方承擔(dān)責(zé)任,雙方都有過錯(cuò)則雙方均應(yīng)承擔(dān)責(zé)任,誰的過錯(cuò)大,責(zé)任承擔(dān)就多,過錯(cuò)小,責(zé)任承擔(dān)就小。
四、登記備案對(duì)房屋租賃合同效力的影響
《商品房屋租賃管理辦法》第十四條規(guī)定:房屋租賃合同訂立后三十日內(nèi),房屋租賃當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)?shù)阶赓U房屋所在地直轄市、市、縣人民政府建設(shè)(房地產(chǎn))主管部門辦理房屋租賃登記備案。據(jù)此,房屋租賃合同簽訂后,當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)向房地產(chǎn)管理部門進(jìn)行登記備案。但《關(guān)于審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件司法解釋》第四條規(guī)定:當(dāng)事人以房屋租賃合同未按照法律、行政法規(guī)規(guī)定辦理登記備案手續(xù)為由,請(qǐng)求確認(rèn)合同無效的,人民法院不予支持。當(dāng)事人約定以辦理登記備案手續(xù)為房屋租賃合同生效條件的,從其約定。但當(dāng)事人已經(jīng)履行主要義務(wù),對(duì)方接受的除外。
可見,法律法規(guī)規(guī)定辦理登記備案并非效力性強(qiáng)制規(guī)定,而是管理性強(qiáng)制規(guī)定,違反并不當(dāng)然無效。登記備案,作為管理性強(qiáng)制規(guī)定,對(duì)租賃市場(chǎng)的規(guī)范和管理起到日益重要的作用。其作用和價(jià)值由開始的行政審批和行政征收管理,發(fā)展到城市流動(dòng)人口的管理,最后定位為不動(dòng)產(chǎn)占有和使用權(quán)轉(zhuǎn)移公示。登記是物權(quán)變動(dòng)領(lǐng)域的公示公信方法,涉及交易安全的維護(hù)問題。而登記備案在房屋租賃合同中主要解決一房數(shù)租、買賣不破租賃和優(yōu)先購(gòu)買權(quán)的問題。如在一房數(shù)租中,若各方均為合法占有租賃房屋,則已辦理登記備案手續(xù)的承租人享有優(yōu)先占有房屋的權(quán)利。
登記備案雖不是房屋租賃合同的生效要件,不辦理并不能導(dǎo)致合同無效,但考慮到登記備案制度在房屋租賃合同糾紛解決和房屋租賃市場(chǎng)規(guī)范中的重要作用,法律仍將其作為管理性強(qiáng)制規(guī)定加以明確,并規(guī)定在雙方當(dāng)事人約定的情況下,登記備案可成為房屋租賃合同的生效要件,為租賃合同雙方當(dāng)事人的權(quán)利義務(wù)的實(shí)現(xiàn)保駕護(hù)航。
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