土地買賣規(guī)定
土地買賣規(guī)定
土地買賣即以土地作為商品進(jìn)行買賣、租賃、抵押和交換等的活動(dòng)，是在相對開放的平臺(tái)下進(jìn)行的活動(dòng)，只有在開放公平的環(huán)境下進(jìn)行才能完善土地交易的規(guī)則制度。土地買賣有什么規(guī)定呢?下面是學(xué)習(xí)啦小編為大家整理的關(guān)于：土地買賣規(guī)定。歡迎閱讀!
土地買賣規(guī)定
為加強(qiáng)對農(nóng)村土地經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)交易市場的工作指導(dǎo)，依法推進(jìn)土地經(jīng)營權(quán)有序流轉(zhuǎn)，依據(jù)《農(nóng)村土地承包法》《農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)管理辦法》《農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)證管理辦法》等法律、規(guī)章及相關(guān)政策，制定本規(guī)范。
第一條 在農(nóng)村土地經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)交易市場內(nèi)，進(jìn)行農(nóng)村土地經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)交易的，適用本規(guī)范。
本規(guī)范所指農(nóng)村土地經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)交易市場，是指為農(nóng)村土地經(jīng)營權(quán)依法流轉(zhuǎn)交易提供服務(wù)的平臺(tái)，主要包括農(nóng)村土地經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)服務(wù)中心、農(nóng)村集體資產(chǎn)管理交易中心、農(nóng)村產(chǎn)權(quán)交易中心(所)等。
第二條 農(nóng)村土地經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)交易應(yīng)具備以下條件：
(一)權(quán)屬清晰無爭議;
(二)交易雙方必須是具有完全民事權(quán)利能力和民事行為能力的自然人、法人或其他組織，且有流轉(zhuǎn)交易的真實(shí)意愿;
(三)流出方必須是產(chǎn)權(quán)權(quán)利人，或者受產(chǎn)權(quán)權(quán)利人委托的組織或個(gè)人;
(四)流轉(zhuǎn)交易要符合法律法規(guī)和環(huán)境保護(hù)規(guī)劃、農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)發(fā)展規(guī)劃、土地利用總體規(guī)劃和城鄉(xiāng)一體化建設(shè)規(guī)劃等政策規(guī)定。
第三條 農(nóng)村土地經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)交易市場的交易品種包括：
(一)家庭承包方式取得的土地經(jīng)營權(quán);
(二)其他承包方式取得的土地經(jīng)營權(quán);
(三)集體經(jīng)濟(jì)組織未發(fā)包的土地經(jīng)營權(quán);
(四)其他依法可流轉(zhuǎn)交易的土地經(jīng)營權(quán)。
第四條 農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織、承包農(nóng)戶、家庭農(nóng)場、專業(yè)大戶、農(nóng)民專業(yè)合作社、農(nóng)業(yè)企業(yè)等各類農(nóng)業(yè)經(jīng)營主體，以及具備農(nóng)業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營能力的其他組織或個(gè)人均可以依法在農(nóng)村土地經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)交易市場進(jìn)行交易。
第五條 流出方在農(nóng)村土地經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)交易市場進(jìn)行交易，應(yīng)提交以下材料：
(一)家庭承包方式取得的土地經(jīng)營權(quán)：
1.身份證明;
2.《農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)證》;
3.農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織或中介組織(個(gè)人)受托流轉(zhuǎn)承包土地的，應(yīng)當(dāng)提供書面委托書;
4.土地情況介紹書(主要包括土地位置、四至、面積、質(zhì)量等級、利用現(xiàn)狀、預(yù)期價(jià)格、流轉(zhuǎn)方式、流轉(zhuǎn)用途等內(nèi)容);
5.農(nóng)村土地經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)交易市場要求提供的其他材料。
(二)其他承包方式取得的土地經(jīng)營權(quán)：
1.身份證明;
2.《農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)證》或其他權(quán)屬證明材料;
3.土地情況介紹書(主要包括土地位置、四至、面積、質(zhì)量等級、利用現(xiàn)狀、預(yù)期價(jià)格、流轉(zhuǎn)方式、流轉(zhuǎn)用途等內(nèi)容);
4.農(nóng)村土地經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)交易市場要求提供的其他材料。
(三)農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織未發(fā)包的土地經(jīng)營權(quán)：
1.農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織主體資格證明材料;
2.具體承辦人的身份證明;
3.集體土地所有權(quán)權(quán)屬證明材料;
4.農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織成員的村民會(huì)議三分之二以上成員或者三分之二以上村民代表簽署同意流轉(zhuǎn)土地的書面證明;
5.土地情況介紹書(主要包括土地位置、四至、面積、質(zhì)量等級、利用現(xiàn)狀、預(yù)期價(jià)格及作價(jià)依據(jù)、流轉(zhuǎn)方式、流轉(zhuǎn)用途等內(nèi)容);
6.農(nóng)村土地經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)交易市場要求提供的其他材料。
(四)其他依法可流轉(zhuǎn)交易的土地經(jīng)營權(quán)參照以上情形，按照農(nóng)村土地經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)交易市場要求提供相關(guān)材料。
第六條 流入方在農(nóng)村土地經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)交易市場進(jìn)行交易，應(yīng)提交以下材料：
(一)身份證明等主體資格證明材料;
(二)流入申請(主要包括流入土地的用途、面積、期限等內(nèi)容);
(三)流入土地超過當(dāng)?shù)匾?guī)定標(biāo)準(zhǔn)的，需提供農(nóng)業(yè)經(jīng)營能力等證明，項(xiàng)目可行性報(bào)告，以及有權(quán)批準(zhǔn)機(jī)構(gòu)準(zhǔn)予流轉(zhuǎn)交易的證明;
(四)農(nóng)村土地經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)交易市場要求提供的其他材料。
第七條 交易雙方應(yīng)當(dāng)對所提交材料的真實(shí)性、完整性、合法性、有效性負(fù)責(zé)。
第八條 流出方和流入方與農(nóng)村土地經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)交易市場簽署流轉(zhuǎn)交易服務(wù)協(xié)議，明確農(nóng)村土地經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)交易市場提供的服務(wù)內(nèi)容及協(xié)議雙方的權(quán)利、義務(wù)。
第九條 農(nóng)村土地經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)交易市場公開發(fā)布供求信息。信息主要包括以下內(nèi)容：
(一)流轉(zhuǎn)土地的基本情況(主要包括土地位置、四至、面積、質(zhì)量等級、利用現(xiàn)狀、預(yù)期價(jià)格、流轉(zhuǎn)方式、流轉(zhuǎn)用途等內(nèi)容);
(二)流出方或流入方的基本情況和相關(guān)條件;
(三)需要公布的其他事項(xiàng)。
第十條 土地經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)信息的發(fā)布公示期限不少于10個(gè)工作日。同一宗土地的經(jīng)營權(quán)再次流轉(zhuǎn)交易須設(shè)定間隔期限。在公示期限內(nèi)，如出現(xiàn)重大變化，應(yīng)及時(shí)發(fā)布變更信息，并重新計(jì)算公示期限。公示期結(jié)束后，農(nóng)村土地經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)市場組織交易。
第十一條 土地經(jīng)營權(quán)流出方或流入方可以委托具有資質(zhì)的評估機(jī)構(gòu)對土地經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)交易價(jià)格進(jìn)行評估。
第十二條 集體經(jīng)濟(jì)組織未發(fā)包的土地經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)交易底價(jià)應(yīng)當(dāng)由農(nóng)民集體民主協(xié)商決定。
第十三條 交易雙方應(yīng)參照土地經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)交易合同示范文本訂立合同，主要包括以下內(nèi)容：
(一)雙方的基本信息;
(二)流轉(zhuǎn)土地的四至、坐落、面積、質(zhì)量等級;
(三)流轉(zhuǎn)的期限和起止日期;
(四)流轉(zhuǎn)土地的用途;
(五)流轉(zhuǎn)價(jià)款及支付方式;
(六)合同到期后地上附著物及相關(guān)設(shè)施的處理;
(七)雙方的權(quán)利和義務(wù);
(八)雙方的違約責(zé)任、爭議解決方式、合同變更和解除的條件;
(九)雙方認(rèn)為需要約定的其他事項(xiàng)。
第十四條 流轉(zhuǎn)交易合同到期后，流入方在同等條件下可優(yōu)先續(xù)約。
第十五條 按照農(nóng)村土地經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)交易市場的相關(guān)要求，流轉(zhuǎn)交易雙方簽訂合同后，可以獲得農(nóng)村土地經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)交易市場提供的流轉(zhuǎn)交易鑒證。
第十六條 農(nóng)村土地經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)交易鑒證應(yīng)載明如下事項(xiàng)：
(一)項(xiàng)目編號;
(二)簽約日期;
(三)流出方及委托人全稱;
(四)流入方及委托人全稱;
(五)合同期限和起止日期;
(六)成交金額;
(七)支付方式;
(八)其他事項(xiàng)。
第十七條 交易過程中，交易雙方合同簽訂前，有以下情形之一的，經(jīng)流出方、流入方或者第三方提出申請，農(nóng)村土地經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)交易市場確認(rèn)后，可以中止交易：
(一)農(nóng)村土地經(jīng)營權(quán)存在權(quán)屬爭議且尚未解決的;
(二)因不可抗力致使交易活動(dòng)不能按約定的期限和程序進(jìn)行的;
(三)其他情況導(dǎo)致交易中止的。
第十八條 交易過程中，交易雙方合同簽訂前，有以下情形之一的，農(nóng)村土地經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)交易市場可以終止交易：
(一)中止交易后未能消除影響交易中止的因素導(dǎo)致交易無法繼續(xù)進(jìn)行的;
(二)人民法院、仲裁機(jī)構(gòu)等單位依法發(fā)出終止交易書面通知的;
(三)其他需要終止交易的。
第十九條 經(jīng)有權(quán)機(jī)關(guān)授權(quán)，農(nóng)村土地經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)交易市場可以開展土地經(jīng)營權(quán)抵押登記。
第二十條 土地經(jīng)營權(quán)抵押人向農(nóng)村土地經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)交易市場提出抵押登記申請的，應(yīng)提供以下材料：
(一)農(nóng)村土地經(jīng)營權(quán)抵押申請;
(二)抵押登記申請人身份證明，法人和其他組織還需提供統(tǒng)一社會(huì)信用代碼、工商營業(yè)執(zhí)照副本或其他證明材料;
(三)相關(guān)方同意土地經(jīng)營權(quán)用于抵押和合法再流轉(zhuǎn)的證明;
(四)土地經(jīng)營權(quán)權(quán)屬證明材料或土地經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)交易鑒證;
(五)農(nóng)村土地經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)交易市場要求提供的其他材料。
第二十一條 農(nóng)村土地經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)交易市場應(yīng)當(dāng)將交易過程中形成的文字、圖片等相關(guān)資料妥善保存，建立健全檔案管理制度。
第二十二條 相關(guān)權(quán)利人可以獲得檔案信息查詢服務(wù)，農(nóng)村土地經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)交易市場在提供檔案查詢服務(wù)時(shí),不得損害國家安全和利益,不得損害社會(huì)和其他組織的利益,不得侵犯他人合法權(quán)益。
第二十三條 農(nóng)村土地經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)交易市場應(yīng)交易雙方要求，可以組織提供法律咨詢、資產(chǎn)評估、會(huì)計(jì)審計(jì)、項(xiàng)目策劃、金融保險(xiǎn)等服務(wù)。提供有關(guān)服務(wù)的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，根據(jù)相關(guān)規(guī)定由當(dāng)?shù)匚飪r(jià)部門核定并予以公示。
第二十四條 農(nóng)村土地經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)交易市場應(yīng)當(dāng)制定工作規(guī)程和采取必要措施，保障農(nóng)村土地經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)交易公開、公正、規(guī)范運(yùn)行，自覺接受社會(huì)公眾監(jiān)督和依法接受有關(guān)部門管理。
第二十五條 農(nóng)村土地經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)交易發(fā)生爭議或者糾紛，相關(guān)權(quán)利人可以依法申請調(diào)解、仲裁或提起訴訟。
土地流轉(zhuǎn)的《規(guī)范》的看點(diǎn)
看點(diǎn)一：信息要公示，交易受監(jiān)督
截至2015年底，已有1231個(gè)縣(市)、17826個(gè)鄉(xiāng)鎮(zhèn)建立了土地流轉(zhuǎn)服務(wù)中心，覆蓋了全國約43%的縣級行政區(qū)劃單位，流轉(zhuǎn)合同簽訂率達(dá)到67.8%。
但從實(shí)踐看，各地土地流轉(zhuǎn)交易市場發(fā)展并不均衡，有的運(yùn)行時(shí)間較長，交易也比較規(guī)范;有的剛剛起步，需要逐步建立健全相應(yīng)制度。
《規(guī)范》提出：流轉(zhuǎn)市場要做好信息公示和發(fā)布，流轉(zhuǎn)合同訂立應(yīng)參照土地經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)交易合同示范文本，交易雙方可以獲得交易市場提供的流轉(zhuǎn)交易鑒證，合同到期后流入方在同等條件下可優(yōu)先續(xù)約。
實(shí)踐中，隨著交易雙方對土地經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)交易服務(wù)的需求不斷提高，交易市場的服務(wù)內(nèi)容也不斷增加和完善。
《規(guī)范》提出：市場可以為交易雙方組織提供法律咨詢、資產(chǎn)評估、會(huì)計(jì)審計(jì)、項(xiàng)目策劃、金融保險(xiǎn)等服務(wù)，但收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)根據(jù)相關(guān)規(guī)定，由當(dāng)?shù)匚飪r(jià)部門核定并予以公示。
同時(shí)，為保障農(nóng)村土地經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)公開、公平、規(guī)范運(yùn)行，市場應(yīng)該自覺接受社會(huì)公眾的監(jiān)督和依法接受有關(guān)部門的管理。
看點(diǎn)二：土地流轉(zhuǎn)交易平臺(tái)包括哪些?
進(jìn)行土地流轉(zhuǎn)，那么就一定需要一個(gè)交易的平臺(tái)，需要一個(gè)健康、有序的農(nóng)村土地經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)交易市場，依照市場規(guī)律，為交易雙方提供服務(wù)。
目前，多數(shù)土地經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)交易市場是依托農(nóng)業(yè)系統(tǒng)經(jīng)營管理部門成立的事業(yè)單位或國有企業(yè)，也有一些是民營企業(yè)利用互聯(lián)網(wǎng)等手段建立的流轉(zhuǎn)交易平臺(tái)。
《規(guī)范》指出，農(nóng)村土地經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)交易市場，是指為農(nóng)村土地經(jīng)營權(quán)依法流轉(zhuǎn)交易提供服務(wù)的平臺(tái)，主要包括農(nóng)村土地經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)服務(wù)中心、農(nóng)村集體資產(chǎn)管理交易中心、農(nóng)村產(chǎn)權(quán)交易中心(所)等。
看點(diǎn)三：農(nóng)村土地經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)交易應(yīng)具備的條件
農(nóng)村土地經(jīng)營權(quán)交易應(yīng)具備的條件主要有四個(gè)
(一)權(quán)屬清晰無爭議;
(二)交易雙方必須是具有完全民事權(quán)利能力和民事行為能力的自然人、法人或其他組織，且有流轉(zhuǎn)交易的真實(shí)意愿;
(三)流出方必須是產(chǎn)權(quán)權(quán)利人，或者受產(chǎn)權(quán)權(quán)利人委托的組織或個(gè)人;
(四)流轉(zhuǎn)交易要符合法律法規(guī)和環(huán)境保護(hù)規(guī)劃、農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)發(fā)展規(guī)劃、土地利用總體規(guī)劃和城鄉(xiāng)一體化建設(shè)規(guī)劃等政策規(guī)定。
需要注意的是，流轉(zhuǎn)交易必須是交易雙方的真實(shí)意愿，另外則是必須符合環(huán)保規(guī)劃、城鄉(xiāng)一體化建設(shè)規(guī)劃等政策規(guī)定。如果這四個(gè)條件其中之一不具備，交易不應(yīng)成立。
看點(diǎn)四：農(nóng)村土地經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)交易市場的交易品種
農(nóng)村土地經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)市場的交易品種，主要包括四種：家庭承包方式取得的土地經(jīng)營權(quán);其他承包方式取得的土地經(jīng)營權(quán);集體經(jīng)濟(jì)組織未發(fā)包的土地經(jīng)營權(quán);其他依法可流轉(zhuǎn)交易的土地經(jīng)營權(quán)。
看點(diǎn)五：農(nóng)村土地經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)交易主體
《規(guī)定》明確，農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織、承包農(nóng)戶、家庭農(nóng)場、專業(yè)大戶、農(nóng)民專業(yè)合作社、農(nóng)業(yè)企業(yè)等各類農(nóng)業(yè)經(jīng)營主體，以及具備農(nóng)業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營能力的其他組織或個(gè)人均可以依法在農(nóng)村土地經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)交易市場進(jìn)行交易。
看點(diǎn)六：集體土地經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)須2/3村民代表同意
現(xiàn)在，整村整組流轉(zhuǎn)土地的有很多，越來越多的集體對外流轉(zhuǎn)交易土地的現(xiàn)象出現(xiàn)。集體流轉(zhuǎn)中，可能在提高議價(jià)能力、為農(nóng)民爭取更大利益方面發(fā)揮了積極作用。
當(dāng)時(shí)，也可能會(huì)出現(xiàn)某些人并不同意流轉(zhuǎn)，或是出現(xiàn)少數(shù)基層干部私相授受、謀取私利的現(xiàn)象。信息不公開、不透明，也很容易導(dǎo)致糾紛等問題。
因此，《規(guī)范》特別提出，在流入方進(jìn)場交易時(shí)，集體在組織統(tǒng)一流轉(zhuǎn)農(nóng)戶通過家庭承包方式取得的經(jīng)營權(quán)時(shí)，要有書面委托書。
另外，未發(fā)包集體土地經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)時(shí)，要提供農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織成員的村民會(huì)議三分之二以上成員，或者三分之二以上村民代表簽署同意流轉(zhuǎn)土地的書面證明。
看點(diǎn)七：工商資本下鄉(xiāng)需提供經(jīng)營能力證明
近年來，在農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)中，工商資本下鄉(xiāng)租賃農(nóng)地的發(fā)展日益加快，2015年流入企業(yè)的農(nóng)戶承包地面積達(dá)到4600萬畝，占流轉(zhuǎn)土地總面積的10.4%。
對此，中央高度重視，強(qiáng)調(diào)對工商資本租賃農(nóng)地要有嚴(yán)格的門檻，租賃的耕地只能搞農(nóng)業(yè)，不能改變用途。
什么東西都有個(gè)利弊之分，工商資本進(jìn)入農(nóng)業(yè)，雖然可以帶來資金、技術(shù)和先進(jìn)的經(jīng)營模式，但另一方面，工商資本長時(shí)間、大面積租賃農(nóng)地，很容易出現(xiàn)擠占農(nóng)民就業(yè)空間，加劇耕地“非糧化”和“非農(nóng)化”傾向。
為了進(jìn)一步規(guī)范工商資本下鄉(xiāng)行為，此次《規(guī)范》強(qiáng)調(diào)，流入的土地超過當(dāng)?shù)匾?guī)定標(biāo)準(zhǔn)以上的，需提供農(nóng)業(yè)經(jīng)營能力等證明、項(xiàng)目可行性報(bào)告，以及有權(quán)批準(zhǔn)機(jī)構(gòu)準(zhǔn)予流轉(zhuǎn)交易的證明。
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3.關(guān)于農(nóng)村集體土地所有管理的法律規(guī)定
4.確定土地所有權(quán)和使用權(quán)的若干規(guī)定