2017房地產(chǎn)行業(yè)營(yíng)改增政策
營(yíng)業(yè)稅歸于增值稅之后會(huì)對(duì)房地產(chǎn)產(chǎn)生怎樣的影響？以下是小編為您整理的房地產(chǎn)行業(yè)營(yíng)改增政策解讀，希望對(duì)您有幫助。
房地產(chǎn)行業(yè)營(yíng)改增政策解讀
1納稅人
一、在中華人民共和國(guó)境內(nèi)銷售自己開發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目的企業(yè)，為增值稅納稅人。
二、增值稅納稅人分為一般納稅人與小規(guī)模納稅人兩大類。納稅人年應(yīng)征增值稅銷售額超過500萬(wàn)元(含本數(shù))的為一般納稅人，未超過規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)的納稅人為小規(guī)模納稅人。
2征稅范圍
1根據(jù)《銷售服務(wù)、無(wú)形資產(chǎn)或者不動(dòng)產(chǎn)注釋》規(guī)定，房地產(chǎn)業(yè)主要涉及以下稅目
(一)房地產(chǎn)企業(yè)銷售自己開發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目適用銷售不動(dòng)產(chǎn)稅目;
(二)是房地產(chǎn)企業(yè)出租自己開發(fā)費(fèi)房地產(chǎn)項(xiàng)目(包括如商鋪、寫字樓、公寓等)，適用租賃服務(wù)稅目中的不動(dòng)產(chǎn)經(jīng)營(yíng)租賃服務(wù)稅目和不動(dòng)產(chǎn)融資租賃服務(wù)稅目(不含不動(dòng)產(chǎn)售后回租融資租賃)。
2不征收增值稅的項(xiàng)目
下列情形不屬于在境內(nèi)銷售服務(wù)或者無(wú)形資產(chǎn)：
(一)境外單位或者個(gè)人向境內(nèi)單位或者個(gè)人銷售完全在境外發(fā)生的服務(wù)。
(二)境外單位或者個(gè)人向境內(nèi)單位或者個(gè)人銷售完全在境外使用的無(wú)形資產(chǎn)。
(三)境外單位或者個(gè)人向境內(nèi)單位或者個(gè)人出租完全在境外使用的有形動(dòng)產(chǎn)。
(四)財(cái)政部和國(guó)家稅務(wù)總局規(guī)定的其他情形。
3稅率和征收率
一、房地產(chǎn)企業(yè)銷售、出租不動(dòng)產(chǎn)適用的稅率均為11%。
二、小規(guī)模納稅人銷售、出租不動(dòng)產(chǎn)，以及一般納稅人提供的可選擇簡(jiǎn)易計(jì)稅方法的銷售、出租不動(dòng)產(chǎn)業(yè)務(wù)，征收率為5%。
三、境內(nèi)的購(gòu)買方為境外單位和個(gè)人扣繳增值稅的，按照適用稅率扣繳增值稅。
從稅制適用而言，一般納稅人適用增值稅稅率，其進(jìn)項(xiàng)稅額可以抵扣，而小規(guī)模納稅人適用增值稅征收率，其進(jìn)項(xiàng)稅額不可以抵扣。
4計(jì)稅方法
1基本規(guī)定
增值稅的計(jì)稅方法，包括一般計(jì)稅方法和簡(jiǎn)易計(jì)稅方法。
一般納稅人發(fā)生應(yīng)稅行為適用一般計(jì)稅方法計(jì)稅。一般納稅人發(fā)生財(cái)政部和國(guó)家稅務(wù)總局規(guī)定的特定應(yīng)稅行為，可以選擇適用簡(jiǎn)易計(jì)稅方法計(jì)稅，但一經(jīng)選擇，36個(gè)月內(nèi)不得變更。
小規(guī)模納稅人發(fā)生應(yīng)稅行為適用簡(jiǎn)易計(jì)稅方法計(jì)稅。
2一般計(jì)稅方法的應(yīng)納稅額
一般計(jì)稅方法的應(yīng)納稅額按以下公式計(jì)算：
應(yīng)納稅額=當(dāng)期銷項(xiàng)稅額-當(dāng)期進(jìn)項(xiàng)稅額
當(dāng)期銷項(xiàng)稅額小于當(dāng)期進(jìn)項(xiàng)稅額不足抵扣時(shí)，其不足部分可以結(jié)轉(zhuǎn)下期繼續(xù)抵扣。
3簡(jiǎn)易計(jì)稅方法的應(yīng)納稅額
(一)簡(jiǎn)易計(jì)稅方法的應(yīng)納稅額，是指按照銷售額和增值稅征收率計(jì)算的增值稅額，不得抵扣進(jìn)項(xiàng)稅額。應(yīng)納稅額計(jì)算公式：
應(yīng)納稅額=銷售額×征收率
(二)簡(jiǎn)易計(jì)稅方法的銷售額不包括其應(yīng)納稅額，納稅人采用銷售額和應(yīng)納稅額合并定價(jià)方法的，按照下列公式計(jì)算銷售額：
銷售額=含稅銷售額÷(1+征收率)
5銷售額的確定
1基本規(guī)定
納稅人發(fā)生應(yīng)稅行為取得的全部?jī)r(jià)款和價(jià)外費(fèi)用。財(cái)政部和國(guó)家稅務(wù)總局另有規(guī)定的除外。
價(jià)外費(fèi)用，是指價(jià)外收取的各種性質(zhì)的收費(fèi)，但不包括以下項(xiàng)目：
(一)代為收取并符合本辦法第十條規(guī)定的政府性基金或者行政事業(yè)性收費(fèi);
(二)以委托方名義開具發(fā)票代委托方收取的款項(xiàng)。
2具體方法
(一)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)中的一般納稅人銷售其開發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目(選擇簡(jiǎn)易計(jì)稅方法的房地產(chǎn)老項(xiàng)目除外)，以取得的全部?jī)r(jià)款和價(jià)外費(fèi)用，扣除受讓土地時(shí)向政府部門支付的土地價(jià)款后的余額為銷售額。
房地產(chǎn)老項(xiàng)目，是指《建筑工程施工許可證》注明的合同開工日期在2016年4月30日前的房地產(chǎn)項(xiàng)目。
納稅人按照上述規(guī)定從全部?jī)r(jià)款和價(jià)外費(fèi)用中扣除的向政府支付的土地價(jià)款，以省級(jí)以上(含省級(jí))財(cái)政部門監(jiān)(印)制的財(cái)政票據(jù)為合法有效憑證。
(二)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)中的一般納稅人，銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)老項(xiàng)目，可以選擇適用簡(jiǎn)易計(jì)稅方法按照5%的征收率計(jì)稅。
(三)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)中的小規(guī)模納稅人，銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目，按照5%的征收率計(jì)稅。。
(四)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)采取預(yù)收款方式銷售所開發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目，在收到預(yù)收款時(shí)按照3%的預(yù)征率預(yù)繳增值稅。
(五)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)中的一般納稅人銷售房地產(chǎn)老項(xiàng)目，適用一般計(jì)稅方法計(jì)稅的，應(yīng)以取得的全部?jī)r(jià)款和價(jià)外費(fèi)用，按照3%的預(yù)征率在不動(dòng)產(chǎn)所在地預(yù)繳稅款后，向機(jī)構(gòu)所在地主管稅務(wù)機(jī)關(guān)進(jìn)行納稅申報(bào)。
3試點(diǎn)前發(fā)生的業(yè)務(wù)
(一)試點(diǎn)納稅人發(fā)生應(yīng)稅行為，按照國(guó)家有關(guān)營(yíng)業(yè)稅政策規(guī)定差額征收營(yíng)業(yè)稅的，因取得的全部?jī)r(jià)款和價(jià)外費(fèi)用不足以抵減允許扣除項(xiàng)目金額，截至納入營(yíng)改增試點(diǎn)之日前尚未扣除的部分，不得在計(jì)算試點(diǎn)納稅人增值稅應(yīng)稅銷售額時(shí)抵減，應(yīng)當(dāng)向原主管地稅機(jī)關(guān)申請(qǐng)退還營(yíng)業(yè)稅。
(二)試點(diǎn)納稅人發(fā)生應(yīng)稅行為，在納入營(yíng)改增試點(diǎn)之日前已繳納營(yíng)業(yè)稅，營(yíng)改增試點(diǎn)后因發(fā)生退款減除營(yíng)業(yè)額的，應(yīng)當(dāng)向原主管地稅機(jī)關(guān)申請(qǐng)退還已繳納的營(yíng)業(yè)稅。
(三)試點(diǎn)納稅人納入營(yíng)改增試點(diǎn)之日前發(fā)生的應(yīng)稅行為，因稅收檢查等原因需要補(bǔ)繳稅款的，應(yīng)按照營(yíng)業(yè)稅政策規(guī)定補(bǔ)繳營(yíng)業(yè)稅。
4銷售使用過的固定資產(chǎn)
一般納稅人銷售自己使用過的、納入營(yíng)改增試點(diǎn)之日前取得的固定資產(chǎn)，按照現(xiàn)行舊貨相關(guān)增值稅政策執(zhí)行。
使用過的固定資產(chǎn)，是指納稅人符合《試點(diǎn)實(shí)施辦法》第二十八條規(guī)定并根據(jù)財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)制度已經(jīng)計(jì)提折舊的固定資產(chǎn)。
5視同銷售的處理
納稅人發(fā)生應(yīng)稅行為價(jià)格明顯偏低或者偏高且不具有合理商業(yè)目的的，或者發(fā)生單位或者個(gè)體工商戶向其他單位或者個(gè)人無(wú)償轉(zhuǎn)讓不動(dòng)產(chǎn)而無(wú)銷售額的(用于公益事業(yè)或者以社會(huì)公眾為對(duì)象的除外)，主管稅務(wù)機(jī)關(guān)有權(quán)按照下列順序確定銷售額：
(一)按照納稅人最近時(shí)期銷售同類服務(wù)、無(wú)形資產(chǎn)或者不動(dòng)產(chǎn)的平均價(jià)格確定。
(二)按照其他納稅人最近時(shí)期銷售同類服務(wù)、無(wú)形資產(chǎn)或者不動(dòng)產(chǎn)的平均價(jià)格確定。
(三)按照組成計(jì)稅價(jià)格確定。組成計(jì)稅價(jià)格的公式為：
組成計(jì)稅價(jià)格=成本×(1+成本利潤(rùn)率)
納稅人兼營(yíng)免稅、減稅項(xiàng)目的，應(yīng)當(dāng)分別核算免稅、減稅項(xiàng)目的銷售額;未分別核算的，不得免稅、減稅。
6增值稅進(jìn)項(xiàng)稅額抵扣
1增值稅抵扣憑證
納稅人取得的增值稅扣稅憑證不符合法律、行政法規(guī)或者國(guó)家稅務(wù)總局有關(guān)規(guī)定的，其進(jìn)項(xiàng)稅額不得從銷項(xiàng)稅額中抵扣。
增值稅扣稅憑證，是指增值稅專用發(fā)票、海關(guān)進(jìn)口增值稅專用繳款書、農(nóng)產(chǎn)品收購(gòu)發(fā)票、農(nóng)產(chǎn)品銷售發(fā)票和完稅憑證。
納稅人憑完稅憑證抵扣進(jìn)項(xiàng)稅額的，應(yīng)當(dāng)具備書面合同、付款證明和境外單位的對(duì)賬單或者發(fā)票。資料不全的，其進(jìn)項(xiàng)稅額不得從銷項(xiàng)稅額中抵扣。
2準(zhǔn)予從銷項(xiàng)稅額中抵扣的進(jìn)項(xiàng)稅額
(一)從銷售方取得的增值稅專用發(fā)票(含稅控機(jī)動(dòng)車銷售統(tǒng)一發(fā)票，下同)上注明的增值稅額。
(二)從海關(guān)取得的海關(guān)進(jìn)口增值稅專用繳款書上注明的增值稅額。
(三)購(gòu)進(jìn)農(nóng)產(chǎn)品，除取得增值稅專用發(fā)票或者海關(guān)進(jìn)口增值稅專用繳款書外，按照農(nóng)產(chǎn)品收購(gòu)發(fā)票或者銷售發(fā)票上注明的農(nóng)產(chǎn)品買價(jià)和13%的扣除率計(jì)算的進(jìn)項(xiàng)稅額。計(jì)算公式為：
進(jìn)項(xiàng)稅額=買價(jià)×扣除率
買價(jià)，是指納稅人購(gòu)進(jìn)農(nóng)產(chǎn)品在農(nóng)產(chǎn)品收購(gòu)發(fā)票或者銷售發(fā)票上注明的價(jià)款和按照規(guī)定繳納的煙葉稅。
購(gòu)進(jìn)農(nóng)產(chǎn)品，按照《農(nóng)產(chǎn)品增值稅進(jìn)項(xiàng)稅額核定扣除試點(diǎn)實(shí)施辦法》抵扣進(jìn)項(xiàng)稅額的除外。
(四)從境外單位或者個(gè)人購(gòu)進(jìn)服務(wù)、無(wú)形資產(chǎn)或者不動(dòng)產(chǎn)，自稅務(wù)機(jī)關(guān)或者扣繳義務(wù)人取得的解繳稅款的完稅憑證上注明的增值稅額。
3不得從銷項(xiàng)稅額中抵扣的進(jìn)項(xiàng)稅額
(一)用于簡(jiǎn)易計(jì)稅方法計(jì)稅項(xiàng)目、免征增值稅項(xiàng)目、集體福利或者個(gè)人消費(fèi)的購(gòu)進(jìn)貨物、加工修理修配勞務(wù)、服務(wù)、無(wú)形資產(chǎn)和不動(dòng)產(chǎn)。其中涉及的固定資產(chǎn)、無(wú)形資產(chǎn)、不動(dòng)產(chǎn)，僅指專用于上述項(xiàng)目的固定資產(chǎn)、無(wú)形資產(chǎn)(不包括其他權(quán)益性無(wú)形資產(chǎn))、不動(dòng)產(chǎn)。
納稅人的交際應(yīng)酬消費(fèi)屬于個(gè)人消費(fèi)。
(二)非正常損失的購(gòu)進(jìn)貨物，以及相關(guān)的加工修理修配勞務(wù)和交通運(yùn)輸服務(wù)。
(三)非正常損失的在產(chǎn)品、產(chǎn)成品所耗用的購(gòu)進(jìn)貨物(不包括固定資產(chǎn))、加工修理修配勞務(wù)和交通運(yùn)輸服務(wù)。
(四)非正常損失的不動(dòng)產(chǎn)，以及該不動(dòng)產(chǎn)所耗用的購(gòu)進(jìn)貨物、設(shè)計(jì)服務(wù)和建筑服務(wù)。
(五)非正常損失的不動(dòng)產(chǎn)在建工程所耗用的購(gòu)進(jìn)貨物、設(shè)計(jì)服務(wù)和建筑服務(wù)。
納稅人新建、改建、擴(kuò)建、修繕、裝飾不動(dòng)產(chǎn)，均屬于不動(dòng)產(chǎn)在建工程。
(六)購(gòu)進(jìn)的旅客運(yùn)輸服務(wù)、貸款服務(wù)、餐飲服務(wù)、居民日常服務(wù)和娛樂服務(wù)。
(七)財(cái)政部和國(guó)家稅務(wù)總局規(guī)定的其他情形。
本條第(四)項(xiàng)、第(五)項(xiàng)所稱貨物，是指構(gòu)成不動(dòng)產(chǎn)實(shí)體的材料和設(shè)備，包括建筑裝飾材料和給排水、采暖、衛(wèi)生、通風(fēng)、照明、通訊、煤氣、消防、中央空調(diào)、電梯、電氣、智能化樓宇設(shè)備及配套設(shè)施。
只有登記為增值稅一般納稅人的房地產(chǎn)企業(yè)才涉及增值稅進(jìn)項(xiàng)稅額抵扣。
7納稅地點(diǎn)
基本規(guī)定
屬于固定業(yè)戶的納稅人銷售租賃不動(dòng)產(chǎn)應(yīng)當(dāng)向其機(jī)構(gòu)所在地或者居住地的主管稅務(wù)機(jī)關(guān)申報(bào)納稅?？倷C(jī)構(gòu)和分支機(jī)構(gòu)不在同一縣(市)的，應(yīng)當(dāng)分別向各自所在地的主管稅務(wù)機(jī)關(guān)申報(bào)納稅;經(jīng)財(cái)政部和國(guó)家稅務(wù)總局或者其授權(quán)的財(cái)政和稅務(wù)機(jī)關(guān)批準(zhǔn)，可以由總機(jī)構(gòu)匯總向總機(jī)構(gòu)所在地的主管稅務(wù)機(jī)關(guān)申報(bào)納稅。
屬于固定業(yè)戶的試點(diǎn)納稅人，總分支機(jī)構(gòu)不在同一縣(市)，但在同一省(自治區(qū)、直轄市、計(jì)劃單列市)范圍內(nèi)的，經(jīng)省(自治區(qū)、直轄市、計(jì)劃單列市)財(cái)政廳(局)和國(guó)家稅務(wù)局批準(zhǔn)，可以由總機(jī)構(gòu)匯總向總機(jī)構(gòu)所在地的主管稅務(wù)機(jī)關(guān)申報(bào)繳納增值稅。
扣繳義務(wù)人應(yīng)當(dāng)向其機(jī)構(gòu)所在地或者居住地主管稅務(wù)機(jī)關(guān)申報(bào)繳納扣繳的稅款。
8納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間
一、納稅人銷售、出租不動(dòng)產(chǎn)，為發(fā)生應(yīng)稅行為并收訖銷售款項(xiàng)或者取得索取銷售款項(xiàng)憑據(jù)的當(dāng)天;先開具發(fā)票的，為開具發(fā)票的當(dāng)天。
收訖銷售款項(xiàng)，是指納稅人銷售、出租不動(dòng)產(chǎn)過程中或者完成后收到款項(xiàng)。
取得索取銷售款項(xiàng)憑據(jù)的當(dāng)天，是指書面合同確定的付款日期;未簽訂書面合同或者書面合同未確定付款日期的，為不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬變更的當(dāng)天。
二、納稅人提供租賃服務(wù)采取預(yù)收款方式的，其納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間為收到預(yù)收款的當(dāng)天。
房地產(chǎn)行業(yè)的主要特點(diǎn)
第一，基礎(chǔ)性。房地產(chǎn)業(yè)是國(guó)民經(jīng)濟(jì)的基礎(chǔ)產(chǎn)業(yè)。這可從以下三方面來(lái)看;它為國(guó)民經(jīng)濟(jì)各行各業(yè)的發(fā)展提供最基本的物質(zhì)條件——房和地。它為勞動(dòng)力提供生存和發(fā)展最必須的條件-住宅和各項(xiàng)配套服務(wù)設(shè)施。它為經(jīng)濟(jì)發(fā)展和城市建設(shè)提供大量的財(cái)政支持-稅、利上繳與實(shí)物地租(配套完成的市政項(xiàng)目)。
第二，先導(dǎo)性。房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)的產(chǎn)業(yè)鏈條很長(zhǎng)、環(huán)節(jié)很多，它的發(fā)展會(huì)帶動(dòng)一大批相關(guān)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，它可帶動(dòng)二百多個(gè)行業(yè)的發(fā)展。如房地產(chǎn)行業(yè)對(duì)鋼鐵、水泥、物流等行業(yè)的拉動(dòng)是最明顯的。
第三，超前性。房地產(chǎn)業(yè)要為國(guó)民經(jīng)濟(jì)各個(gè)行業(yè)提供基本物質(zhì)條件，因此，必然要為滿足各行各業(yè)的發(fā)展對(duì)房地產(chǎn)的需求而超前發(fā)展。如鋼鐵、水泥。
第四，協(xié)調(diào)性。房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展必須同國(guó)民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展水平相協(xié)調(diào)。房地產(chǎn)商品的流通量取決于有支付能力的社會(huì)需求-有效需求，而支付能力又取決于國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展的總體水平。因此，房地產(chǎn)業(yè)要根據(jù)“有效需求”來(lái)確定生產(chǎn)規(guī)模，要適當(dāng)超前，但不能脫離經(jīng)濟(jì)發(fā)展的總體水平而過于超前。
第五，敏感性。房地產(chǎn)業(yè)是經(jīng)濟(jì)發(fā)展的寒暑表-經(jīng)濟(jì)上升，房地產(chǎn)業(yè)興旺;經(jīng)濟(jì)下降，房地產(chǎn)業(yè)衰落。根據(jù)國(guó)稅總局網(wǎng)站相關(guān)資料統(tǒng)計(jì)，2011年房地產(chǎn)業(yè)對(duì)地方財(cái)政的貢獻(xiàn)至少在28.84%以上，這與2003年，中央將房地產(chǎn)作為國(guó)民支柱產(chǎn)業(yè)有關(guān)。企業(yè)家要十分注意分析和把握經(jīng)濟(jì)發(fā)展的動(dòng)態(tài)和趨勢(shì)，在一個(gè)城市投資房地產(chǎn)，重要的不在于該城市的地價(jià)、房?jī)r(jià)，而在于該城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展的前景。
第六，風(fēng)險(xiǎn)性。房地產(chǎn)業(yè)是一項(xiàng)風(fēng)險(xiǎn)產(chǎn)業(yè)，對(duì)于發(fā)展商而言，風(fēng)險(xiǎn)既有外部因素，也有內(nèi)部因素：外部因素主要是政治、經(jīng)濟(jì)形勢(shì)的變化，政策的調(diào)整，城市規(guī)劃的變化等等;內(nèi)部因素主要是投資決策失誤、經(jīng)營(yíng)管理不善等等。緩解和規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)的主要途徑是多元化經(jīng)營(yíng)。過去發(fā)展商只要造起房子甚至只要?jiǎng)澋郊t線就能賺錢，現(xiàn)在不行了，競(jìng)爭(zhēng)很激烈，發(fā)展商也得搞多種經(jīng)營(yíng)，要以豐補(bǔ)欠，不能在一棵樹上吊死。
基礎(chǔ)性、先導(dǎo)性，說明了房地產(chǎn)業(yè)在國(guó)民經(jīng)濟(jì)中的重要地位以及行業(yè)發(fā)展的必然趨勢(shì);
超前性、協(xié)調(diào)性，提醒我們要切實(shí)地把握房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的速度和力度，既要有超前意識(shí)又要有講求協(xié)調(diào)。
房地產(chǎn)行業(yè)營(yíng)改增稅負(fù)分析
因房地產(chǎn)行業(yè)是最終的產(chǎn)成品完成環(huán)節(jié)，所以房地產(chǎn)行業(yè)營(yíng)改增的前提是為房地產(chǎn)行業(yè)提供勞務(wù)、施工等行業(yè)必須首先也是營(yíng)改增的行業(yè)，否則房地產(chǎn)行業(yè)就無(wú)法獲得抵扣進(jìn)項(xiàng)稅額。我組為了分析房地產(chǎn)行業(yè)營(yíng)改增的稅收影響，收集了15個(gè)已完成土地增值稅清算的項(xiàng)目對(duì)營(yíng)改增前后的稅負(fù)進(jìn)行了分析，從表(一)發(fā)現(xiàn)營(yíng)改增后稅負(fù)從改前(營(yíng)業(yè)稅)的5.5%到改后的(增值稅)6.28%，但絕對(duì)納稅額減少了377萬(wàn)元，而為房地產(chǎn)服務(wù)的行業(yè)除了服務(wù)性行業(yè)稅負(fù)增加比較小外，其它的施工行業(yè)稅負(fù)都增加了3.08%，稅收額從改前的97，415，429.27元增加到改后的132，760，781.63元，增加了35.345.352.36元。因營(yíng)改增后，計(jì)稅基數(shù)原來(lái)是價(jià)內(nèi)稅變成了價(jià)外稅，所以它又影響了到土地增值稅與所得稅，所以房地產(chǎn)的營(yíng)改增比其它行業(yè)的營(yíng)改增更加復(fù)雜，可用“牽一發(fā)而動(dòng)全身”的說法都不為過，從表二可以清楚看出15個(gè)項(xiàng)目總體稅金(營(yíng)業(yè)稅、增值稅、土地增值稅、所得稅)才增加了25，688，052.18元，平均增加了171萬(wàn)元。
從房地產(chǎn)行業(yè)的行業(yè)特點(diǎn)可清楚到房地產(chǎn)行業(yè)的營(yíng)改增實(shí)質(zhì)上也是規(guī)范了房地產(chǎn)行業(yè)的上游企業(yè)，現(xiàn)最直接為房地產(chǎn)行業(yè)服務(wù)的大多數(shù)企業(yè)的稅收征收方式是核定的，據(jù)實(shí)例測(cè)算依據(jù)為：
1.國(guó)家稅務(wù)總局二○○八年三月六日發(fā)布《企業(yè)所得稅核定征收辦法(試行)》的第三條 規(guī)定納稅人具有下列情形之一的，核定征收企業(yè)所得稅：
(一)依照法律、行政法規(guī)的規(guī)定可以不設(shè)置賬簿的;
(二)依照法律、行政法規(guī)的規(guī)定應(yīng)當(dāng)設(shè)置但未設(shè)置賬薄的;
(三)擅自銷毀賬簿或者拒不提供納稅資料的;
(四)雖設(shè)置賬簿，但賬目混亂或者成本資料、收入憑證、費(fèi)用憑證殘缺不全，難以查賬的;
(五)發(fā)生納稅義務(wù)，未按照規(guī)定的期限辦理納稅申報(bào)，經(jīng)稅務(wù)機(jī)關(guān)責(zé)令限期申報(bào)，逾期仍不申報(bào)的;
(六)申報(bào)的計(jì)稅依據(jù)明顯偏低，又無(wú)正當(dāng)理由的
第四條 規(guī)定 稅務(wù)機(jī)關(guān)應(yīng)根據(jù)納稅人具體情況，對(duì)核定征收企業(yè)所得稅的納稅人，核定應(yīng)稅所得率或者核定應(yīng)納所得稅額。具有下列情形之一的，核定其應(yīng)稅所得率：
(一)能正確核算(查實(shí))收入總額，但不能正確核算(查實(shí))成本費(fèi)用總額的;
(二)能正確核算(查實(shí))成本費(fèi)用總額，但不能正確核算(查實(shí))收入總額的;
(三)通過合理方法，能計(jì)算和推定納稅人收入總額或成本費(fèi)用總額的。
第六條 采用應(yīng)稅所得率方式核定征收企業(yè)所得稅的，應(yīng)納所得稅額計(jì)算公式如下：
應(yīng)納所得稅額=應(yīng)納稅所得額×適用稅率
應(yīng)納稅所得額=應(yīng)稅收入額×應(yīng)稅所得率
或：應(yīng)納稅所得額=成本(費(fèi)用)支出額/(1-應(yīng)稅所得率)×應(yīng)稅所得率
第七條 實(shí)行應(yīng)稅所得率方式核定征收企業(yè)所得稅的納稅人，經(jīng)營(yíng)多業(yè)的，無(wú)論其經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目是否單獨(dú)核算，均由稅務(wù)機(jī)關(guān)根據(jù)其主營(yíng)項(xiàng)目確定適用的應(yīng)稅所得率。
主營(yíng)項(xiàng)目應(yīng)為納稅人所有經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目中，收入總額或者成本(費(fèi)用)支出額或者耗用原材料、燃料、動(dòng)力數(shù)量所占比重最大的項(xiàng)目。
第八條 應(yīng)稅所得率按下表規(guī)定的幅度標(biāo)準(zhǔn)確定：
行 業(yè) 應(yīng)稅所得率(%)
農(nóng)、林、牧、漁業(yè) 3-10
制造業(yè) 5-15
批發(fā)和零售貿(mào)易業(yè) 4-15
交通運(yùn)輸業(yè) 7-15
建筑業(yè) 8-20
飲食業(yè) 8-25
娛樂業(yè) 15-30
其他行業(yè) 10-30
2.《海南省地方稅務(wù)局、國(guó)家稅務(wù)局關(guān)于調(diào)整建筑業(yè)核定征收企業(yè)所得稅應(yīng)稅所得率的公告》
根據(jù)《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于印發(fā)<企業(yè)所得稅核定征收辦法>(試行)的通知》(國(guó)稅發(fā)[2008]30號(hào))的相關(guān)規(guī)定，結(jié)合征管實(shí)際，現(xiàn)將我省建筑業(yè)企業(yè)所得稅應(yīng)稅所得率調(diào)整為10%。
《海南省國(guó)家稅務(wù)局 海南省地方稅務(wù)局關(guān)于調(diào)整核定征收企業(yè)所得稅應(yīng)稅所得率標(biāo)準(zhǔn)的公告》(2011年第5號(hào))有關(guān)建筑業(yè)應(yīng)稅所得率的規(guī)定和《海南省國(guó)家稅務(wù)局 海南省地方稅務(wù)局關(guān)于調(diào)整建筑業(yè)核定征收企業(yè)所得稅應(yīng)稅所得率的通知》(瓊地稅發(fā)[2009]170號(hào))同時(shí)廢止。
納稅人在進(jìn)行納稅申報(bào)時(shí)，首先應(yīng)分別依據(jù)調(diào)整前后的應(yīng)稅所得率計(jì)算出調(diào)整前后的應(yīng)納所得稅額，再以應(yīng)納所得稅額的合計(jì)數(shù)依據(jù)調(diào)整后的應(yīng)稅所得率(10%)倒推出收入總額，最后將倒推出的收入總額填入納稅申報(bào)表(b類)的收入總額欄進(jìn)行納稅申報(bào)。
本公告自2012年7月1日起開始施行。
3.《海南省國(guó)家稅務(wù)局、海南省地方稅務(wù)局公告2011年第5號(hào)》
為進(jìn)一步規(guī)范我省企業(yè)所得稅核定征收工作，根據(jù)《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于印發(fā)<企業(yè)所得稅核定征收辦法>(試行)的通知》(國(guó)稅發(fā)[2008]30號(hào))，現(xiàn)對(duì)我省核定征收企業(yè)所得稅應(yīng)稅所得率標(biāo)準(zhǔn)公告如下：
行 業(yè)應(yīng)稅所得率(%)
農(nóng)、林、牧、漁業(yè)6
制造業(yè)10
批發(fā)和零售貿(mào)易業(yè)9
交通運(yùn)輸業(yè)10
建筑業(yè)8
飲食業(yè)15
娛樂業(yè)25
其他行業(yè)18
根據(jù)《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于公布全文失效廢止 部分條款失效廢止的稅收規(guī)范性文件目錄的公告》(稅務(wù)總局公告〔2011〕2號(hào))的規(guī)定，《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于調(diào)整核定征收企業(yè)所得稅應(yīng)稅所得率的通知》(國(guó)稅發(fā)〔2007〕104號(hào))和《海南省國(guó)家稅務(wù)局 海南省地方稅務(wù)局轉(zhuǎn)發(fā)國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于調(diào)整核定征收企業(yè)所得稅應(yīng)稅所得率的通知》(瓊國(guó)稅發(fā)〔2007〕215號(hào))同時(shí)廢止。
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