2017-2018年東莞購房契稅新政策
2017-2018年東莞購房契稅新政策
2017年東莞買房需要注意什么?2017-2018年東莞購房契稅新政策有哪些呢？以下是小編為您整理的2017-2018年東莞購房契稅新政策，希望對(duì)您有幫助。
2017-2018年東莞購房契稅新政策
今年2月17日，財(cái)政部、國(guó)家稅務(wù)總局、住房城鄉(xiāng)建設(shè)部三部門聯(lián)合發(fā)布《關(guān)于調(diào)整房地產(chǎn)交易環(huán)節(jié)契稅、營(yíng)業(yè)稅優(yōu)惠政策的通知》。《通知》明確，個(gè)人購買家庭唯一住房(家庭成員范圍包括購房人、配偶以及未成年子女，下同)，面積為90平方米及以下的，減按1%的稅率征收契稅;面積為90平方米以上的，減按1.5%的稅率征收契稅。
東莞購房契稅、營(yíng)業(yè)稅2016年2月22日起調(diào)整
從2016年2月22日開始，買房很可能可以少交一兩萬元的契稅了。根據(jù)最新規(guī)定，個(gè)人購買家庭唯一用房144平方米及以上面積的僅需按1.5%稅率征收契稅，購買二套改善性住房，90平方米及以下的，按1%稅率征收契稅，90平方米以上的，按2%稅率征收契稅。
按照今年1月東莞新建住宅均價(jià)11350元/平方米計(jì)算，記者發(fā)現(xiàn)，此次政策調(diào)整，購買144平方米以上豪宅受益最大。
購房契稅、營(yíng)業(yè)稅調(diào)整
2月19日，財(cái)政部、國(guó)家稅務(wù)總局、住房城鄉(xiāng)建設(shè)部聯(lián)合發(fā)布《關(guān)于調(diào)整房地產(chǎn)交易環(huán)節(jié)契稅營(yíng)業(yè)稅優(yōu)惠政策的通知》(以下簡(jiǎn)稱《通知》)，決定對(duì)房地產(chǎn)交易環(huán)節(jié)的契稅、營(yíng)業(yè)稅進(jìn)行重大調(diào)整：對(duì)個(gè)人購買家庭唯一住房，面積為90平方米及以下的，減按1%的稅率征收契稅;面積為90平方米以上的，減按1.5%的稅率征收契稅。
同時(shí)，對(duì)個(gè)人購買家庭第二套改善性住房，面積為90平方米及以下的，減按1%的稅率征收契稅;面積為90平方米以上的，減按2%的稅率征收契稅。個(gè)人將購買不足2年的住房對(duì)外銷售的，全額征收營(yíng)業(yè)稅;個(gè)人將購買2年以上(含2年)的住房對(duì)外銷售的，免征營(yíng)業(yè)稅。
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促進(jìn)二套房、二手房大戶型交易
從契稅、營(yíng)業(yè)稅調(diào)整前后對(duì)比來看，此次政策調(diào)整，改善型需求為主的大戶型住宅獲益最多。業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，無論是降首付還是降稅，都是為了促進(jìn)改善性需求釋放，來達(dá)到去庫存的目的。
天為地產(chǎn)大數(shù)據(jù)研究中心總監(jiān)黃海燕表示，此次契稅、營(yíng)業(yè)稅調(diào)整政策出臺(tái)，對(duì)于東莞樓市利好較大的還是二套房契稅下調(diào)，普及面比較廣。而營(yíng)業(yè)稅的減免主要是促進(jìn)房地產(chǎn)現(xiàn)房交易，政策落地后，二手房的大戶型交易將會(huì)有所促進(jìn)。
但是，對(duì)于目前庫存量非常小的東莞來說，契稅、營(yíng)業(yè)稅的下調(diào)實(shí)際影響力有限，有業(yè)內(nèi)人士甚至表示，在降首付、降稅的刺激下，房?jī)r(jià)可能會(huì)繼續(xù)上漲。天為地產(chǎn)羅霄認(rèn)為，由于東莞庫存量非常小，開發(fā)商可能借機(jī)提高價(jià)格，最終政策的效果要在未來幾個(gè)月才能夠體現(xiàn)。
2017年東莞房產(chǎn)契稅新政策
按照今年1月東莞新建住宅均價(jià)11350元/平方米計(jì)算，記者發(fā)現(xiàn)，此次政策調(diào)整，購買144平方米以上豪宅受益最大。
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同時(shí)，對(duì)個(gè)人購買家庭第二套改善性住房，面積為90平方米及以下的，減按1%的稅率征收契稅;面積為90平方米以上的，減按2%的稅率征收契稅。個(gè)人將購買不足2年的住房對(duì)外銷售的，全額征收營(yíng)業(yè)稅;個(gè)人將購買2年以上(含2年)的住房對(duì)外銷售的，免征營(yíng)業(yè)稅。
昨日記者發(fā)現(xiàn)，東莞市地方稅務(wù)局在官方網(wǎng)站貼出該《通知》，根據(jù)《通知》顯示，契稅、營(yíng)業(yè)稅調(diào)整將于今日起正式實(shí)施。
買房可能省下一兩萬元
記者以市統(tǒng)計(jì)局最新公布的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)中今年1月份新建住宅成交均價(jià)11350元/平方米為例進(jìn)行計(jì)算，對(duì)比契稅調(diào)整前后所需繳納的費(fèi)用發(fā)現(xiàn)，受益最大的是購買144平方米及以上面積的首套住宅和90平方米及以下二套房的購房者。根據(jù)計(jì)算，購買144平方米及以上首套住宅最少可以省24516元契稅;而購買90平方米及以下二套房，最多可省下20430元契稅，購買90平方米以上二套房，最少可省下10215元契稅。
在營(yíng)業(yè)稅方面，記者分別以今年1月新建住宅均價(jià)11350元/平方米、2015年1月新建住宅均價(jià)8737元/平方米代表未滿兩年住宅的購買價(jià)格、2014年1月新建住宅均價(jià)9168元/平方米來代表滿兩年購買價(jià)格舉例進(jìn)行計(jì)算，差別較大的是購買滿兩年144平方米住宅，轉(zhuǎn)手時(shí)最少可省17595.65元營(yíng)業(yè)稅。
業(yè)內(nèi)人士
促進(jìn)二套房、二手房大戶型交易
從契稅、營(yíng)業(yè)稅調(diào)整前后對(duì)比來看，此次政策調(diào)整，改善型需求為主的大戶型住宅獲益最多。業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，無論是降首付還是降稅，都是為了促進(jìn)改善性需求釋放，來達(dá)到去庫存的目的。
天為地產(chǎn)大數(shù)據(jù)研究中心總監(jiān)黃海燕表示，此次契稅、營(yíng)業(yè)稅調(diào)整政策出臺(tái)，對(duì)于東莞樓市利好較大的還是二套房契稅下調(diào)，普及面比較廣。而營(yíng)業(yè)稅的減免主要是促進(jìn)房地產(chǎn)現(xiàn)房交易，政策落地后，二手房的大戶型交易將會(huì)有所促進(jìn)。
但是，對(duì)于目前庫存量非常小的東莞來說，契稅、營(yíng)業(yè)稅的下調(diào)實(shí)際影響力有限，有業(yè)內(nèi)人士甚至表示，在降首付、降稅的刺激下，房?jī)r(jià)可能會(huì)繼續(xù)上漲。天為地產(chǎn)羅霄認(rèn)為，由于東莞庫存量非常小，開發(fā)商可能借機(jī)提高價(jià)格，最終政策的效果要在未來幾個(gè)月才能夠體現(xiàn)。
【拓展信息】
契稅調(diào)整 東莞各鎮(zhèn)買房可節(jié)省多少錢
2015年12月中共中央經(jīng)濟(jì)會(huì)議提出，2016年的經(jīng)濟(jì)工作的五大任務(wù)是去產(chǎn)能、去庫存、去杠桿、降成本、補(bǔ)短板，即積極穩(wěn)妥化解產(chǎn)能過剩、幫助企業(yè)降低成本、化解房地產(chǎn)庫存、擴(kuò)大有效供給、防范化解金融風(fēng)險(xiǎn)?；夥康禺a(chǎn)庫存成為2016年的主基調(diào)。
“去庫存”成為國(guó)家任務(wù)的關(guān)鍵在于低迷的房地產(chǎn)開發(fā)投資嚴(yán)重拖累了整體經(jīng)濟(jì)和地方經(jīng)濟(jì)增速，2015年房地產(chǎn)銷售金額創(chuàng)新高而投資創(chuàng)新低。新年伊始，相關(guān)的去庫存政策逐漸出臺(tái)。 2月2日，央行銀監(jiān)會(huì)聯(lián)合下調(diào)非限購城市首套和二套購房商業(yè)貸款首付比例，首套房首付由25%下降至20%，二套房由40%降至30%，這是2016年中央祭出去庫存的首招。隨著又出臺(tái)公積金利率的提升以及契稅營(yíng)業(yè)稅的調(diào)整，利好政策扎堆出臺(tái)，為沉寂的春節(jié)樓市添加幾分活力。
一、契稅調(diào)整的分析解讀
1、新政不再區(qū)分普通和非普通住宅，二套房受益最大。
根據(jù)通知，對(duì)個(gè)人購買家庭唯一住房，面積為90平方米及以下的，減按1%的稅率征收契稅;面積為90平方米以上的，減按1.5%的稅率征收契稅。對(duì)個(gè)人購買家庭第二套改善性住房，面積為90平方米及以下的，減按1%的稅率征收契稅;面積為90平方米以上的，減按2%的稅率征收契稅。
東莞中原解讀新政有如下變化及意義：
其一，新政不再區(qū)分普通和非普通住宅，而是以90為界線進(jìn)行一刀切。新政不再以144為界區(qū)分普通和非普通住宅，而是統(tǒng)一規(guī)定購買90以上首套房的按網(wǎng)簽價(jià)的1.5%征收契稅。而調(diào)整之前一旦交易房屋面積大于144，需要按3%征收契稅。新政不再區(qū)分普通和非普通住宅，對(duì)非普通住宅是利好。
其二，調(diào)整后二套房受益最大。根據(jù)調(diào)整前后的對(duì)比，144以下的首套房契稅與調(diào)整前不變，144以上的首套房契稅由3%下降至1.5%。對(duì)于二套房而言，90(含)以下的由3%下降至1%，契稅減少了2%，降幅力度最大，90以上的由3%下降至2%，契稅減少了1%。由此可見，契稅有調(diào)整的是144以上的首套房以及二套房，二套房受益最大。隨著二胎政策的全面落實(shí)，換房需求將迎來集中釋放的周期。在去庫存的基調(diào)下，中央通過減少契稅尤其是二套房的契稅減少幅度明顯，主要是鼓勵(lì)換房需求，刺激改善需求的釋放。
2、調(diào)整前東莞住宅有六成被征收3%契稅，調(diào)整后東莞政府契稅補(bǔ)貼近9億元購房。
(備注：調(diào)整前的計(jì)算方法是按照2015年東莞最新的普通住房?jī)r(jià)格標(biāo)準(zhǔn)，即一類區(qū)域單價(jià)低于11106元/、二類區(qū)域單價(jià)低于7854元/、三類區(qū)域單價(jià)低于5943元/的144以下的為普通住宅，其中90以下的普通住宅按照1%計(jì)算、90-144的普通住宅按照1.5%計(jì)算，其它按照3%計(jì)算。調(diào)整后的計(jì)算方法是90以下的首套房(占比取60%)、二套房(占比取30)的住宅按1%計(jì)算，90以上的首套房按1.5%計(jì)算、90以上的二套房按照2%計(jì)算，三套及以上(比例取10%)的按照3%計(jì)算)。
東莞中原研究部根據(jù)東莞2015年最新的普通住房?jī)r(jià)格標(biāo)準(zhǔn)測(cè)算，2015年東莞全市住宅成交94718套，成交金額1015.67億元，按照2015年東莞最新的普通住房?jī)r(jià)格標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算，按照1%比例的契稅成交16765套，契稅金額0.96億元，套數(shù)占比18%，1.5%的成交20906套，契稅金額2.6億元，套數(shù)占比22%，3%的成交57048套，契稅金額22.38億元，套數(shù)占比60%。調(diào)整前，被征收3%契稅的成交套數(shù)占全市比例的60%，反映東莞有六成的住宅成交是被征收“豪宅稅”。
而按照調(diào)整后的方法計(jì)算，1%的成交30637套，契稅金額1.91億元，套數(shù)占比32%，契稅比例為1.5%的成交36406套，契稅金額7.23億元，套數(shù)占比38%，契稅比例2%的成交18203套，契稅金額4.82億元，套數(shù)占比19%，3%的成交9472套，契稅金額3.05億元，套數(shù)占比僅10%。調(diào)整后按照3%的契稅成交套數(shù)最少，比例僅10%，由此可見調(diào)整后東莞住宅契稅優(yōu)惠明顯擴(kuò)大。調(diào)整后東莞契稅收入減少8.93億元，也就是東莞政府將補(bǔ)貼近9億元給購房者購房。
3、調(diào)整后契稅按照3%征收的成交量大幅縮減。
根據(jù)東莞中原數(shù)據(jù)顯示，調(diào)整后按照1%比例征收契稅的比調(diào)整前增加13872套，1.5%的比調(diào)整前增加15500套，2%的比之前增加18203套，而按照3%的比調(diào)整前減少47576套，3%比例征收契稅的成交量大幅縮減。
4、調(diào)整后各區(qū)域按照1%征收契稅的明顯增加，鳳崗增加套數(shù)最多。
按照舊政策，征收1%契稅的是90以下的普通住房(首套房)，按照新政策，征收1%契稅的是90以下的首套房和二套房。調(diào)整后東莞各個(gè)區(qū)域按照1%征收的成交套數(shù)均出現(xiàn)增加，其中套數(shù)增加前五位的分別是：鳳崗增加2138套、南城增加1415套、厚街增加1193套、大朗增加1129套、寮步增加834套，有4個(gè)區(qū)域增加超過1000套以上。每套平均節(jié)省契稅位列前五位的分別是：鳳崗節(jié)省10495元/套、長(zhǎng)安節(jié)省9461元/套、松山湖節(jié)省7904元/套、南城節(jié)省7675元/套、塘廈節(jié)省7614元/套。90以下的首套房和二套房的契稅優(yōu)惠范圍擴(kuò)大。
5、調(diào)整后按照1.5%征收契稅的鳳崗、虎門、清溪、樟木頭等區(qū)域均增加1000套以上，14個(gè)區(qū)域90以上的首套房每套房節(jié)省契稅3萬以上。
按照舊政策，征收1.5%契稅的是90-144的普通住房(首套房)，按照新政策，征收1.5%契稅的是90以上的首套房都可以享受。調(diào)整后東莞各個(gè)區(qū)域按照1%征收的成交套數(shù)均出現(xiàn)增加，其中套數(shù)增加前五位的分別是：鳳崗增加2001套、虎門增加1799套、清溪增加1526套、樟木頭增加1298套、塘廈增加992套，臨深片區(qū)套數(shù)普遍增加上千套以上。每套平均節(jié)省契稅位列前五位的分別是：松山湖節(jié)省54774元/套、東城節(jié)省47600元/套、厚街節(jié)省45846元/套、企石節(jié)省42027元/濤、東坑節(jié)省39961元/每套，此外，塘廈、南城、萬江、寮步、道、莞城、大嶺山、黃江、鳳崗等區(qū)域每套節(jié)省契稅在3萬以上。被征收1.5%的均為首套房，也就是說調(diào)整后東莞全市33個(gè)區(qū)域購買90以上的首套房每套節(jié)省契稅均超過1萬元，其中有14個(gè)區(qū)域購買90以上的首套房節(jié)省契稅超過3萬元，有11個(gè)區(qū)域每套節(jié)省契稅是2萬元多元的，有8個(gè)區(qū)域每套節(jié)省1萬多元。
6、90以上的二套房契稅優(yōu)惠范圍大幅擴(kuò)大，22個(gè)區(qū)域契稅每套節(jié)省超過萬元。
按照舊政策，二套房全部被征收3%的契稅，按照新政策，二套房90及以下的被征收1%的契稅，90以上的征收2%。根據(jù)東莞中原監(jiān)控90以上的全市二套住宅成交18203套，按照舊政策征收契稅7.2億元，新政策合計(jì)征收4.82億元，全市33個(gè)區(qū)域均有優(yōu)惠。其中有22個(gè)區(qū)域每套節(jié)省超過1萬元，松山湖節(jié)省27506元/套、東城節(jié)省24927元/套、塘廈節(jié)省16658元/套、南城節(jié)省16485元/套、鳳崗節(jié)省15976元/套。
7、 調(diào)整前征收3%契稅為主力，調(diào)整后征收1.5%契稅成主力。
二、對(duì)市場(chǎng)的影響
1、對(duì)于開發(fā)商而言，2月作為春節(jié)淡季，市場(chǎng)形勢(shì)尚未明朗。但中央頻繁祭出大招來刺激樓市，出臺(tái)了首套房下降兩成、二套房下降至三成的重大利好政策，隨后又出臺(tái)公積金定期存款利率的上調(diào)，接著又是房地產(chǎn)契稅及營(yíng)業(yè)稅的調(diào)整，為沉寂的春節(jié)樓市添上幾分活力。這也表明了2016年中央緩解房地產(chǎn)庫存的決心，通過一系列的利好政策來促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)交易延續(xù)升溫行情。利好政策將會(huì)在后市逐步落實(shí)，一方面有利于提振市場(chǎng)入市信心，增強(qiáng)市場(chǎng)預(yù)期，助推市場(chǎng)快速走出春節(jié)低谷;另一方面降低客戶的入市門檻，擴(kuò)大潛在購房需求的規(guī)模。
但開發(fā)商不應(yīng)對(duì)后市抱有過高的市場(chǎng)預(yù)期以及高樂觀的市場(chǎng)心態(tài)，抓住政策利好及時(shí)出貨才是王道。2016年開局，宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境發(fā)生顯著變化，股市迎來股災(zāi)3行情、原油價(jià)格持續(xù)暴跌、外圍國(guó)家經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇放緩，舉步維艱的宏觀環(huán)境將會(huì)使得投資財(cái)富效應(yīng)減弱，企業(yè)生意不難做、購買力不足等。其次，香港樓市1月成交量?jī)r(jià)大幅萎縮，國(guó)內(nèi)樓市也不容過分樂觀。香港作為成熟的國(guó)際市場(chǎng)，市場(chǎng)反應(yīng)要比國(guó)內(nèi)要快。香港樓市的量?jī)r(jià)萎縮將會(huì)迅速蔓延至深圳樓市，而東莞又是一個(gè)依賴深圳客需求的城市，去年房?jī)r(jià)暴漲，與本土購買力脫節(jié)，這會(huì)使得2016年的購房需求內(nèi)外不足。市場(chǎng)存在諸多不確定性因素，上半年開發(fā)商應(yīng)該借助政策利好及時(shí)消化手中貨量，快速啟動(dòng)全年推盤計(jì)劃，及時(shí)回籠資金才是王道。
2、對(duì)于購房者而言，房地產(chǎn)政策面處于歷史寬松期，首套房下降至20%，直接降低購房者入市門檻，擴(kuò)大購房需求的潛在規(guī)模。2016年開始全面落實(shí)二胎政策，人口出生將迎來高峰潮，由此將產(chǎn)生一波換房需求。二套房首付降低至30%，相比前兩年的60%降幅達(dá)到一半，這無疑是大大降低購房客戶的換房門檻。
對(duì)于購房者來說，春節(jié)后便是入市時(shí)機(jī)，主要有幾點(diǎn)原因：其一，多項(xiàng)樓市新政將逐步落實(shí)，增強(qiáng)市場(chǎng)預(yù)期，提振購房客戶的入市信心，樓價(jià)看漲預(yù)期也會(huì)增強(qiáng)。2015年的年初房?jī)r(jià)僅8700元/，但年末東莞住宅均價(jià)已經(jīng)過萬元，大朗、清溪、鳳崗、塘廈、大嶺山等區(qū)域的房?jī)r(jià)上漲更是超過20%以上。在新一輪的樓市寬松政策下，市場(chǎng)成交高燒不退，價(jià)格也會(huì)持續(xù)上揚(yáng)。其二，東莞樓市供求失衡延續(xù)，當(dāng)前住宅庫存消化周期僅4個(gè)月。首付降低顯著提高購房能力，加快置換頻率，進(jìn)而提振樓市成交，也會(huì)加劇樓市供不應(yīng)求的局面，進(jìn)而推動(dòng)房?jī)r(jià)上漲。其三，契稅減免，直接降低購房的入市成本。而2月隨著春節(jié)假期的結(jié)束，企業(yè)逐漸恢復(fù)正常狀態(tài)，3月開發(fā)商將推出部分貨量試探市場(chǎng)，在定價(jià)上也會(huì)偏于保守謹(jǐn)慎，這個(gè)時(shí)候正是購房入市淘房的好時(shí)機(jī)，也可以及時(shí)享受契稅優(yōu)惠的利好。
3、從區(qū)域上來看，90以上的首套房有14個(gè)區(qū)域每套節(jié)省契稅超過3萬元，契稅優(yōu)惠范圍明顯擴(kuò)大。新政落實(shí)的契稅政策不再區(qū)分普通住房和非普通住房，以90為界線進(jìn)行一刀切。從落實(shí)的新政來看，首套房144以上的由3%下降至1.5%，二套房90以下的由3%下降至1%，90以上的由3%下降至2%，變化最明顯的是二套房，二套房明顯受益。按照舊政策，征收3%契稅為市場(chǎng)主力部分，新政策實(shí)施后，1.5%比例征收契稅成為主力。
2015年臨深片區(qū)市場(chǎng)表現(xiàn)最為搶眼，深圳客流入直接推動(dòng)片區(qū)房?jī)r(jià)大幅暴漲，鳳崗、塘廈等區(qū)域的樓價(jià)更是上漲40%，超過2萬元的單價(jià)。單價(jià)上的快速上揚(yáng)，按照舊政策很多購房者無法享受低契稅的優(yōu)惠，被征收“豪宅稅”。調(diào)整后，鳳崗、清溪、樟木頭、塘廈以及部分承接深圳客需求的虎門、厚街、大朗等區(qū)域的契稅優(yōu)惠明顯增大，受到契稅利好刺激，深圳客將持續(xù)流入，臨深片區(qū)有望持續(xù)有活躍的表現(xiàn)。
數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)說明：
1、 各類型住宅的統(tǒng)計(jì)忽略容積率;
2、 以下住宅面積是指建筑面積;
3、 本報(bào)告數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)時(shí)間為2015年1月1日至12月31日;
4、 數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)范圍為新建住房(含洋房、公寓、別墅);
5、 首套取60%比例，二套房取30%，10%為三套及以上比例;
6、 契稅差=調(diào)整后契稅-調(diào)整前契稅
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