2017年蘇州樓市契稅調(diào)整新政策
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2017年蘇州樓市看點
統(tǒng)計顯示,今年10月,蘇州市區(qū)商品房共計成交9167套,成交面積969877.4平方米。其中,住宅成交5872套,環(huán)比9月減少7857套,跌幅57.23%,住宅成交面積739286.56平方米,比9月減少924508.94平方米,跌幅55.57%。
從樓盤走訪情況看,蘇州市區(qū)整體新房交易量銳減,價格未現(xiàn)明顯變化。
二手房總體呈現(xiàn)成交量下降、買賣雙方持續(xù)觀望態(tài)勢。據(jù)蘇州市價格監(jiān)測中心對二手房市場調(diào)查匯總顯示,蘇州高新區(qū)二手房成交量大幅下降,價格維持在新政前價位。吳中區(qū)多家房產(chǎn)中介表示,新政后,房價上漲趨勢得到抑制,但也沒跌價。
從成交數(shù)據(jù)看,此次調(diào)控效果明顯。據(jù)蘇州市價格監(jiān)測中心有關(guān)人士分析,新政之下,不少購房投資者因購房資格不符、首付提高改變了計劃,另一部分剛需購房者則產(chǎn)生觀望情緒。另一方面,受政策影響,部分房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)計劃新增銷售的房源因未取得預售許可證而擱置。
附:關(guān)于進一步加強全市房地產(chǎn)市場調(diào)控的意見
為進一步促進房地產(chǎn)市場持續(xù)平穩(wěn)健康發(fā)展,合理引導住房需求,抑制投資、投機性購房,穩(wěn)定市場預期,根據(jù)國家“分類調(diào)控、因城施策”的總要求,經(jīng)市政府研究,在蘇府〔2016〕119號文件“蘇十五條”政策基礎(chǔ)上,制定進一步調(diào)控措施?,F(xiàn)就有關(guān)意見通知如下:
一、進一步完善土地出讓條件。按照地塊確定土地出讓條件和建設(shè)要求,明確地塊公建配套、人才公寓等配建要求;合理設(shè)置住宅用地出讓市場指導價以及一次報價區(qū)間,對超過市場指導價的住宅用地,嚴格按照蘇府〔2016〕119號文件規(guī)定的銷售條件執(zhí)行。為保證商品住宅建設(shè)品質(zhì),推動土地帶設(shè)計方案出讓,并可采取限價銷售作為招拍掛條件。加大保障房(定銷商品房)和人才公寓的上市力度。
二、進一步調(diào)整商品住宅購買政策。非本市戶籍居民家庭申請購買第1套住房時,應(yīng)提供自購房之日起前 2 年內(nèi)在蘇州市區(qū)(含吳江區(qū))、昆山市、太倉市累計繳納 1 年及以上個人所得稅繳納證明或社會保險(城鎮(zhèn)社會保險)繳納證明;暫停對已擁有1套及以上的非本市戶籍居民家庭出售新建商品住房和二手住房;暫停向擁有3套及以上的本市戶籍居民家庭出售新建商品住房和二手住房;房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)和房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)不得向不符合條件的購房人出售商品住房。購房人需提供現(xiàn)有房屋情況相關(guān)證明材料并出具書面承諾。違反上述規(guī)定的,房地產(chǎn)交易和不動產(chǎn)登記部門不予辦理相關(guān)手續(xù)。
蘇州市引進的各類外來人才,憑有關(guān)證明文件參照執(zhí)行本市戶籍居民購房政策。
三、進一步完善差別化住房信貸政策
根據(jù)銀發(fā)〔2015〕305號和銀發(fā)〔2016〕26號文件規(guī)定,實施限購措施城市首次購房和首套房最低首付款比例不低于30%,二套房最低首付款比例不低于40%。按照市政府最新調(diào)控要求,經(jīng)江蘇省市場利率定價自律機制商定,對相關(guān)差別化住房信貸政策作出如下進一步要求。
(一)居民家庭首次購買普通住房(指從未購置過住房),按照國家政策,最低首付款比例不低于30%。
(二)對于有購房貸款記錄、但申請貸款購房時實際沒有住房的居民家庭;有1套住房、但沒有購房貸款記錄的居民家庭或相應(yīng)購房貸款已結(jié)清的居民家庭,申請商業(yè)性個人住房貸款購買普通住房的最低首付款比例由30%調(diào)整為50%。
(三)居民家庭擁有1套住房且相應(yīng)購房貸款未結(jié)清,再次申請商業(yè)性個人住房貸款購買普通住房的最低首付款比例由50%調(diào)整為80%,對于擁有兩套及以上住房的居民家庭,暫停發(fā)放商業(yè)性個人住房貸款。
四、從嚴控制公積金貸款。職工家庭首次使用公積金貸款的,貸款最高額度保持不變;職工家庭第二次使用公積金貸款的,家庭貸款最高額度從現(xiàn)行70萬元調(diào)整至50萬元,單人貸款最高額度從45萬元調(diào)整至30萬元;職工家庭第二次使用公積金貸款的,首付款比例從不低于住房總價的30%調(diào)整為不低于住房總價的50%;職工家庭第二次使用公積金貸款的,從按借款人個人賬戶余額之和的10倍計算可貸額度,調(diào)整為按借款人個人賬戶余額的6倍計算可貸額度;暫停受理職工家庭申請個人住房公積金貼息貸款(增量公轉(zhuǎn)商)業(yè)務(wù)。
五、進一步加強商品房價格管理。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當科學合理確定申報價格,經(jīng)價格部門嚴格成本核算確定備案價格后,一次性公開全部準售房源及每套房屋價格,實際銷售價格不得高于備案價格。同一批次分批銷售時,不得提高銷售價格。下一批次備案價格不得高于上一批次同類型房屋成交均價。
六、進一步加強房地產(chǎn)市場監(jiān)管。住建、國土、規(guī)劃、物價、公安、工商、稅務(wù)、金融等相關(guān)部門要切實履行職責,加強聯(lián)合執(zhí)法,對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)及中介機構(gòu)囤積房源、捂盤惜售、惡意炒作、哄抬房價、虛構(gòu)價格、變相漲價、價外加價或收取其他費用,以及違反商品住房銷售“一價清”和明碼標價制度,不按規(guī)定執(zhí)行價格申報及備案制度等違規(guī)違法行為,根據(jù)不同情節(jié),分別采取停止價格申報和預售證發(fā)放、不予網(wǎng)簽銷售、限制參與土地競拍等處罰或處理措施,并將其違規(guī)違法行為納入不良信用記錄,公開曝光。公安部門依法對違法犯罪行為加大查處力度。
本意見自2016年10月4日起實施。本市有關(guān)政策與本意見不一致的,以本意見為準。政策執(zhí)行時間,購買新建商品住房、二手住房以及申請個人住房按揭貸款統(tǒng)一以網(wǎng)簽合同時間為準。10月4日前已簽訂認購協(xié)議且已支付部分房款的預售房源除外。
本意見適用于蘇州市區(qū)(含吳江區(qū))、昆山市、太倉市。張家港市、常熟市根據(jù)本地實際,加快制定政策意見,報經(jīng)市政府備案后實施。
蘇州市房產(chǎn)契稅新政策
重點調(diào)整為:
(1)個人購買家庭唯一住房90平方米及以下減按1%稅率征收契稅。家庭唯一住房面積為90平方米以上的,減按1.5%的稅率征收契稅。
(2)對個人購買家庭第二套改善性住房,面積為90平方米及以下的,減按1%的稅率征收契稅;面積為90平方米以上的,減按2%的稅率征收契稅。
可以說,此次新政對購買90平米以上的大戶型改善性住房給予了最大的減稅優(yōu)惠。將90--144平米、144平米以上這兩檔統(tǒng)一為90平米以上一檔,并將契稅減低至1.5%。
小知識:契稅是什么?此前怎么收?
契稅”是根據(jù)房子的“網(wǎng)簽價”征收,此前,稅率一般是1%-3%之間。影響“契稅”多少,有兩個要素:
1) 是不是“首套房”?如果是“二套”,此前無論面積大小,直接收:網(wǎng)簽價*3%。
2) 面積多大?根據(jù)房子的面積,此前有三種收法:
90平米,契稅=網(wǎng)簽價*1%
90平米 房子面積 144平米,契稅=網(wǎng)簽價*1.5%
144平米,或者為“非普通住宅”,契稅=網(wǎng)簽價*3%
舉個例子
蘇州的張先生要買一套家庭唯一住房,144平米以上,按如果房價在300萬,在過去需要繳納9萬契稅,現(xiàn)在新政策后只需要繳納4.5萬。
如果是二套房
90平米以內(nèi)的房屋,假設(shè)房價150萬,按老政策契稅要4.5萬,現(xiàn)在只需1.5萬。
90平米以上的房屋,如果房價300萬,過去需要繳納9萬,現(xiàn)在只需繳納6萬。
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