預售商品房按揭可以解除合同嗎
預售商品房按揭可以解除合同嗎
商品房按揭。一般是指不能或不愿一次性支付房款的按揭購房借貸人將其與開發(fā)商已簽訂之商品房預售或銷售合同項下的所有權益作為向商業(yè)銀行貸款的擔保。下面由學習啦小編為你詳細介紹預售商品房按揭的相關知識。
預售商品房按揭可以解除合同嗎?
1、預售商品房按揭糾紛解除合同如何認定?
房地產價值巨大,不應輕易解除合同,使購房者能夠轉嫁市場風險。同時合同解除后,亦可能使經合法登記的享有優(yōu)先受償權的按揭銀行的利益遭受損失??紤]到其標的物價值大,影響大,涉及當事人復雜,各方利益重疊,標的物又成抵押標的,對于涉及按揭的商品房買賣合同不能輕易解除。但也有人認為,應參照香港法律,存在按揭合同的購房合同不經銀行同意不得解除,這在外資銀行中是一種普遍看法。筆者不同意這種看法。因為英美法中,按揭是轉讓所有權的擔保,在未清償完債務前,與所有權有關的一切不動產權益都屬銀行,發(fā)生訴訟時銀行是以房地產所有人的名義進行訴訟,未經銀行同意當然不能解除合同,使所有權發(fā)生轉移。而我國的按揭實質上是抵押擔保,開發(fā)商享有在建工程的所有權,在預售登記后購房人享有房屋的期待所有權,這兩種權利共同指向的標的物同為按揭合同中的抵押標的物,開發(fā)商、購房人同意將該標的物抵押給按揭銀行,同意按揭銀行享有優(yōu)先受償權,共同作出抵押的意思表示,應為按揭合同的實質上的共同抵押人。解除合同實質上是在共同抵押人之間發(fā)生權利轉移,并不影響銀行的優(yōu)先受償權,雙方當然可以行使權利,解除合同。但考慮到按揭合同的特殊性,在解除合同上要更加慎重。
2、預售商品房按揭糾紛解除合同后款項如何返還?
解除了預售購房合同和按揭合同,必然涉及到款項的返還。商品房預售按揭中,款項的去向是銀行貸款給購房者,購房者向開發(fā)商交納購房款。根據合同的相對性原則,權利人只能向其有合同關系或法定關系特定人主張權利,因此對于款項的返還,應為:
(1)開發(fā)商向購房者返還全部購房款,包括購房者自付款項和從銀行貸款所獲得的款項。
(2)購房者向按揭銀行返還所借款項本息,但應扣除其已償還的款項本息。開發(fā)商如簽署了回購擔保等保證條款,則應對其承擔連帶清償責任。
對于因爛尾樓而解除合同,如按揭銀行是發(fā)展商指定,在款項的返還時,應考慮到銀行作為發(fā)展商的開戶銀行,控制資金流向,其未盡到監(jiān)控義務,對爛尾樓的產生有一定責任,可在款項返還時,適當減少違約金、利息等小業(yè)主的支付款項,平衡各方利益。
在款項返還過程中,也要注意維護按揭銀行的利益,按揭的標的物是尚未建好的房屋,購房人尚未取得產權,其抵押的標的物嚴格意義上的產權還屬開發(fā)商,購房人享有的是一種物權性質的債權,將此種權利進行抵押,開發(fā)商也同意在事實上將其享有的在建工程的產權抵押給銀行,可認為這種抵押是一種事實上的共同抵押。因此,無論是否解除合同,將房屋的權利配置給開發(fā)商還是購房人,都不應影響銀行的優(yōu)先受償權。在貸款本息未歸還之前,房屋的抵押登記備案不應解除,開發(fā)商如果另行出售要經按揭銀行的同意,否則取得抵押物所有權的受讓人必須依有關司法解釋代替?zhèn)鶆杖饲鍍攤鶆?,使抵押權消滅,銀行對售房款享有優(yōu)先受償權??煽紤]開發(fā)商向購房者返還的款項中,對屬于銀行本息數額內部分,將其視為抵押物的變價,銀行可實現優(yōu)先受償。
在款項的返還過程中,要注意擔保的競合問題,如在按揭擔保之前,該物業(yè)所占據的土地使用權如已被抵押,且已合法登記,則應依順序依次受償,按揭合同中的約定不得與此相對立。
對于“回購條款”,即銀行在合同中約定購房者若不能按期還款,開發(fā)商必須負還款的連帶責任。如果開發(fā)商不按期付款,房屋即轉歸銀行所有。此種條款后一部分內容違反了擔保法的有關規(guī)定,屬禁止流抵押條款,應為無效。
前一部分條款應視為銀行的同一債權既存在房屋抵押物的擔保,又存在開發(fā)商的一般保證擔保,對這種情況的處理在擔保法司法解釋生效前,擔保法第二十八條雖有規(guī)定,開發(fā)商只應對物的擔保以外的債務承擔保證責任,但此為開發(fā)商的權利,權利可自由放棄,開發(fā)商簽署回購條款,應視為對檢索抗辯權的放棄,應予認可其效力。
在擔保法司法解釋生效后,考慮到按揭標的物是共同抵押,開發(fā)商作為第三人也提供了物的擔保,應依該司法解釋第38條的規(guī)定,允許按揭銀行擁有選擇權,其更可以徑行要求開發(fā)商作為保證人承擔還款責任,這也與擔保法之保障債權實現的立法宗旨相一致。當然,在開發(fā)商履行回購條款后,其將取代銀行的抵押權人的地位,對按揭標的物享有優(yōu)先受償權。