土地使用權(quán)出現(xiàn)爭議如何確權(quán)_土地使用權(quán)的年限(2)
土地使用權(quán)出現(xiàn)爭議如何確權(quán)_土地使用權(quán)的年限
土地使用權(quán)的無證情況
難以知曉設(shè)定抵押權(quán)的情況
有些房地產(chǎn)開發(fā)商由于資金不足，便用建設(shè)用地土地使用權(quán)到銀行做貸款抵押。而根據(jù)《物權(quán)法》第一百八十二條規(guī)定，以建設(shè)用地使用權(quán)抵押的，該土地上的建筑物一并抵押。購房人如果不要求辦理土地使用權(quán)證，就不容易了解到在土地使用權(quán)上設(shè)定的抵押，也就無法及時規(guī)避風(fēng)險。一旦房地產(chǎn)開發(fā)商無力償還銀行貸款，銀行將依法拍賣該土地使用權(quán)，并從價款中優(yōu)先受償。而此時房地產(chǎn)購買者的合法權(quán)益將很難得到維護(hù)。
難以發(fā)現(xiàn)開發(fā)商違規(guī)用地的事實(shí)
有些開發(fā)商一味追求經(jīng)濟(jì)利益，在建設(shè)用地手續(xù)不全甚至沒有建設(shè)用地使用權(quán)的情況下就進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)。購房者不注意辦理土地使用權(quán)證，就無法發(fā)現(xiàn)自己購買的是無土地使用權(quán)的違規(guī)建筑。此時開發(fā)商或是逃之夭夭或是無力賠償，最后受損失的還是購房者。
無法進(jìn)行二手房交易
《城市房地產(chǎn)管理法》規(guī)定，房地產(chǎn)上市交易，必須出示房屋所有權(quán)證和國有土地使用權(quán)證。許多業(yè)主在進(jìn)行二手房交易時，方才想到去找開發(fā)商要求辦理土地使用權(quán)證，但此時開發(fā)商多已人去樓空。這就給想要交易的房主帶來了很大麻煩，也影響到了二手房市場的發(fā)展。
在拆遷補(bǔ)償時會遭受損失
建設(shè)部《城市房屋拆遷估價指導(dǎo)意見》第三條規(guī)定，房屋拆遷評估價格為拆遷房屋的房地產(chǎn)市場價格。因此，拆遷補(bǔ)償金不僅包含房屋所有權(quán)價值，還包含了土地使用權(quán)價值。消費(fèi)者在購買房地產(chǎn)時，就已經(jīng)支付了相應(yīng)的土地使用費(fèi)。但是購房者如果未辦理土地使用權(quán)證，在拆遷過程中就可能得不到關(guān)于土地使用權(quán)的相應(yīng)補(bǔ)償。因?yàn)闆]有土地使用權(quán)證，動遷單位就無法確認(rèn)業(yè)主對土地的合法使用權(quán)利。
容易遭受意外損失
土地使用權(quán)依據(jù)用途可以分成住宅用地、工業(yè)用地、福利性項(xiàng)目用地及綜合類性質(zhì)用地等類別。我們通常購買的商品房都是建造在住宅性用地上。但是近些年興起了一些所謂“單身公寓”、“酒店式公寓”或是商住兩用樓，開發(fā)商以商住兩用或是酒店式管理來吸引購房者，有時卻是給消費(fèi)者設(shè)下的陷阱，因?yàn)榇祟悩潜P有些是建設(shè)在公共性建設(shè)用地上。由于建設(shè)用地的用途不同，購買此類房地產(chǎn)會給消費(fèi)者帶來許多意想不到的損失。諸如，房屋分?jǐn)偟墓裁娣e較大;交易契稅較普通的住宅樓要高;物業(yè)管理費(fèi)用較高;按揭貸款的年限較短等。更為重要的是，此類樓盤通常并不認(rèn)為是住宅，因此一般不允許落戶。所以，購買商品房時，還應(yīng)關(guān)注建設(shè)土地用途。
無土地使用權(quán)證的危害
1、難以知曉設(shè)定抵押權(quán)的情況
有些房地產(chǎn)開發(fā)商由于資金不足，便用建設(shè)用地土地使用權(quán)到銀行做貸款抵押。而根據(jù)《物權(quán)法》第一百八十二條規(guī)定，以建設(shè)用地使用權(quán)抵押的，該土地上的建筑物一并抵押。購房人如果不要求辦理土地使用權(quán)證，就不容易了解到在土地使用權(quán)上設(shè)定的抵押，也就無法及時規(guī)避風(fēng)險。一旦房地產(chǎn)開發(fā)商無力償還銀行貸款，銀行將依法拍賣該土地使用權(quán)，并從價款中優(yōu)先受償。而此時房地產(chǎn)購買者的合法權(quán)益將很難得到維護(hù)。
2、難以發(fā)現(xiàn)開發(fā)商違規(guī)用地的事實(shí)
有些開發(fā)商一味追求經(jīng)濟(jì)利益，在建設(shè)用地手續(xù)不全甚至沒有建設(shè)用地使用權(quán)的情況下就進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)。購房者不注意辦理土地使用權(quán)證，就無法發(fā)現(xiàn)自己購買的是無土地使用權(quán)的違規(guī)建筑。此時開發(fā)商或是逃之夭夭或是無力賠償，最后受損失的還是購房者。
3、無法進(jìn)行二手房交易
《城市房地產(chǎn)管理法》規(guī)定，房地產(chǎn)上市交易，必須出示房屋所有權(quán)證和國有土地使用權(quán)證。許多業(yè)主在進(jìn)行二手房交易時，方才想到去找開發(fā)商要求辦理土地使用權(quán)證，但此時開發(fā)商多已人去樓空。這就給想要交易的房主帶來了很大麻煩，也影響到了二手房市場的發(fā)展。
4、在拆遷補(bǔ)償時會遭受損失
建設(shè)部《城市房屋拆遷估價指導(dǎo)意見》第三條規(guī)定，房屋拆遷評估價格為拆遷房屋的房地產(chǎn)市場價格。因此，拆遷補(bǔ)償金不僅包含房屋所有權(quán)價值，還包含了土地使用權(quán)價值。消費(fèi)者在購買房地產(chǎn)時，就已經(jīng)支付了相應(yīng)的土地使用費(fèi)。但是購房者如果未辦理土地使用權(quán)證，在拆遷過程中就可能得不到關(guān)于土地使用權(quán)的相應(yīng)補(bǔ)償。因?yàn)闆]有土地使用權(quán)證，動遷單位就無法確認(rèn)業(yè)主對土地的合法使用權(quán)利。
5、容易遭受意外損失
土地使用權(quán)依據(jù)用途可以分成住宅用地、工業(yè)用地、福利性項(xiàng)目用地及綜合類性質(zhì)用地等類別。我們通常購買的商品房都是建造在住宅性用地上。但是近些年興起了一些所謂“單身公寓”、“酒店式公寓”或是商住兩用樓，開發(fā)商以商住兩用或是酒店式管理來吸引購房者，有時卻是給消費(fèi)者設(shè)下的陷阱，因?yàn)榇祟悩潜P有些是建設(shè)在公共性建設(shè)用地上。由于建設(shè)用地的用途不同，購買此類房地產(chǎn)會給消費(fèi)者帶來許多意想不到的損失。諸如，房屋分?jǐn)偟墓裁娣e較大;交易契稅較普通的住宅樓要高;物業(yè)管理費(fèi)用較高;按揭貸款的年限較短等。更為重要的是，此類樓盤通常并不認(rèn)為是住宅，因此一般不允許落戶。所以，購買商品房時，還應(yīng)關(guān)注建設(shè)土地用途。
土地使用權(quán)證的介紹
國有土地使用權(quán)是指國有土地的使用人依法利用土地并取得收益的權(quán)利。國有土地使用權(quán)的取得方式有劃撥、出讓、出租、入股等。有償取得的國有土地使用權(quán)可以依法轉(zhuǎn)讓、出租、抵押和繼承。劃撥土地使用權(quán)在補(bǔ)辦出讓手續(xù)、補(bǔ)繳或抵交土地使用權(quán)出讓金之后，才可以轉(zhuǎn)讓、出租、抵押。本文僅對有償出讓國有土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓合同的效力進(jìn)行探討。
未取得國有土地使用權(quán)證的土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同的效力分析
對轉(zhuǎn)讓方在未取得出讓土地使用權(quán)證時簽訂的轉(zhuǎn)讓合同的效力，司法實(shí)務(wù)界有三種觀點(diǎn)：
第一種觀點(diǎn)認(rèn)為合同無效?！冻鞘蟹康禺a(chǎn)管理法》第37條規(guī)定：“下列房地產(chǎn)，不得轉(zhuǎn)讓：……(六)未依法登記領(lǐng)取權(quán)屬證書的;……”第38條規(guī)定：“以出讓方式取得土地使用權(quán)的，轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時，應(yīng)當(dāng)符合下列條件：(一)按照出讓合同約定已經(jīng)支付全部土地使用權(quán)出讓金，并取得土地使用權(quán)證書……”這種觀點(diǎn)認(rèn)為，上述法律條款是對出讓土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓行為的強(qiáng)制性規(guī)定，如果轉(zhuǎn)讓方未取得土地使用權(quán)證書，則土地使用權(quán)不得轉(zhuǎn)讓?！逗贤ā返?2條第5項(xiàng)規(guī)定：違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定的合同無效。因此轉(zhuǎn)讓合同應(yīng)認(rèn)定為無效。
第二種觀點(diǎn)認(rèn)為合同有效。根據(jù)我國民事立法所依據(jù)的相關(guān)理論，物權(quán)變動采取的是債權(quán)形式主義的物權(quán)變動模式，即債權(quán)契約加登記原則。在這種模式下，登記行為與債權(quán)合同是相互獨(dú)立的兩個行為，登記行為只是物權(quán)取得與轉(zhuǎn)移的證明，其作用是將物權(quán)變動的時間界限確定在標(biāo)的物登記之時，屬于合同的履行問題，不是合同的生效要件。這種觀點(diǎn)認(rèn)為：《城市房地產(chǎn)管理法》第37條、第38條是對土地使用權(quán)權(quán)屬變動所作的強(qiáng)制性規(guī)定，針對的是登記行為而不是債權(quán)合同。如果轉(zhuǎn)讓方?jīng)]有取得土地使用權(quán)證書而與受讓方訂立合同轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)，行政機(jī)關(guān)不得辦理變更登記手續(xù)，其結(jié)果是出讓方無法履行合同，而合同本身的有效性不受影響。
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