特黄特色三级在线观看免费,看黄色片子免费,色综合久,欧美在线视频看看,高潮胡言乱语对白刺激国产,伊人网成人,中文字幕亚洲一碰就硬老熟妇

學(xué)習(xí)啦>知識大全>知識百科>法律知識>

購買小產(chǎn)權(quán)房需要知道什么

時間: 煒杭741 分享

  小產(chǎn)權(quán)房,是指在農(nóng)民集體土地上建設(shè)的房屋,未繳納土地出讓金等費(fèi)用,其產(chǎn)權(quán)證不是由國家房管部門頒發(fā),而是由鄉(xiāng)政府或村政府頒發(fā),所以叫做“鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)房”,又叫“小產(chǎn)權(quán)房”。購買小產(chǎn)權(quán)房有什么需要注意的地方?下面由學(xué)習(xí)啦小編為你詳細(xì)介紹相關(guān)法律知識。

  購買小產(chǎn)權(quán)房需要知道什么?

  什么是小產(chǎn)權(quán)房屋?

  簡單解釋,國家發(fā)產(chǎn)權(quán)證的叫大產(chǎn)權(quán)。如開發(fā)商辦理合法的立項(xiàng)開發(fā)手續(xù)后,辦理土地出讓手續(xù)并按規(guī)定上繳給國家土地出讓金和使用稅(費(fèi)),由國家發(fā)放給開發(fā)商土地使用證和房屋預(yù)售許可證,這樣的房屋稱為大產(chǎn)權(quán)房屋。而國家不發(fā)產(chǎn)權(quán)證的,由鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府發(fā)證書的叫小產(chǎn)權(quán),也就是說在農(nóng)民的集體土地上,僅有鄉(xiāng)(鎮(zhèn))政府或村委會的蓋章以證明其權(quán)屬,并沒有國家房管部門的蓋章,這種房屋被視為鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán),即小產(chǎn)權(quán)房屋。需要注意的是,由于小產(chǎn)權(quán)房本身不合法,因而購買小產(chǎn)權(quán)房會具備一定的風(fēng)險。具體從以下幾個方面認(rèn)識小產(chǎn)權(quán)房:

  (一)缺少五證。

  “五證”是消費(fèi)者取得房產(chǎn)證的先決條件,即具備國有土地使用證、建設(shè)用地規(guī)劃許可證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證、建筑工程施工許可證及商品房銷預(yù)售許可證。包括城中村改造在內(nèi)的房地產(chǎn)項(xiàng)目,如果沒有“五證”是不能辦理房產(chǎn)證的。盡管“小產(chǎn)權(quán)房”一片熱銷,但眾多業(yè)內(nèi)人士卻認(rèn)為,“小產(chǎn)權(quán)房”存在諸多風(fēng)險,最大的問題就是沒有產(chǎn)權(quán),不受法律的保護(hù)。

  (二)拆遷難賠償。

  除了不能辦理房產(chǎn)證外,那些“便宜房”實(shí)際上屬于在政府規(guī)定范圍以外的違章建筑,如果和國家的規(guī)劃相沖突,還很有可能被拆除,而且業(yè)主也不會得到拆遷安置補(bǔ)償。

  (三)質(zhì)量難保證。

  房屋質(zhì)量沒人監(jiān)督,一些開發(fā)商為賺錢會偷工減料,存在安全隱患。這類房屋一般由土地所在村開發(fā),除了房屋質(zhì)量和房屋售后保修難以保證以外,入住后的物業(yè)管理也極容易出現(xiàn)問題。

  (四)配套設(shè)施不完善。

  這些房子幾乎都沒有暖氣、天然氣等配套設(shè)施。而且將來一旦出現(xiàn)糾紛,可能連水電都沒有。

  (五)遺贈麻煩。

  由于缺乏產(chǎn)權(quán),未來在遺產(chǎn)繼承時也會遇到許多麻煩。借新農(nóng)村建設(shè)、舊村改造名義,是“小產(chǎn)權(quán)房”目前普遍的運(yùn)作模式,具有打擦邊球的性質(zhì)。一位業(yè)內(nèi)人士還透露,因?yàn)闆]有辦理相關(guān)手續(xù),所以這種房子房價一般都很低,有些開發(fā)商是“打一槍換一個地方”,一旦清盤,兌現(xiàn)不了承諾馬上撤離,后續(xù)引發(fā)的許多麻煩都甩給購房者。

  (六)不能抵押或者上市轉(zhuǎn)賣。

  相關(guān)閱讀:

  小產(chǎn)權(quán)房的產(chǎn)生原因

  城市房價過高

  小產(chǎn)權(quán)房最吸引人的地方就在于其價格優(yōu)勢,這從另一個角度也說明了現(xiàn)在全國許多大中城市高企的房價正是催生小產(chǎn)權(quán)房的重要原因之一。2006年和2007年我國的房地產(chǎn)市場價格經(jīng)歷了一次全國性的上漲。根據(jù)國家統(tǒng)計局發(fā)布的數(shù)據(jù),2006年全年,全國房價平均上漲5.5%。北京、深圳是房價上漲最快的城市,分別達(dá)到北京 10.4%、深圳10.0%。截至2007年6月北京普通住宅開盤整體均價10280元/平方米,比5月上漲了20.4%。雖然年后稍有回落,據(jù)預(yù)測2007年北京市房地產(chǎn)均價仍上漲了11.74%。由于我國經(jīng)濟(jì)社會發(fā)展并不平衡,若干大城市的房價長期快速上漲,遠(yuǎn)遠(yuǎn)超出了當(dāng)時當(dāng)?shù)匾话憔蜆I(yè)人員的收入水平。與此同時,政府經(jīng)濟(jì)適用房、廉租房的建設(shè)卻始終無法滿足這些住房需求。小產(chǎn)權(quán)房存在著大量現(xiàn)實(shí)的購買群。

  擦邊球的空間

  《中華人民共和國憲法》第八條中明文規(guī)定:“參加農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織的勞動者,有權(quán)在法律規(guī)定的范圍內(nèi)經(jīng)營自留地、自留山”。在憲法的第十條中也清楚的寫著:“農(nóng)村和城市郊區(qū)的土地,除由法律規(guī)定屬于國家所有的以外,屬于集體所有;宅基地和自留地、自留山,也屬于集體所有

  小產(chǎn)權(quán)房。”而《中華人民共和國土地管理法》第四十三條規(guī)定“任何單位和個人進(jìn)行建設(shè),需要使用土地的,必須依法申請使用國有土地;但是,興辦鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)和村民建設(shè)住宅經(jīng)依法批準(zhǔn)使用本集體經(jīng)濟(jì)組織農(nóng)民集體所有的土地的,或者鄉(xiāng)(鎮(zhèn))村公共設(shè)施和公益事業(yè)建設(shè)經(jīng)依法批準(zhǔn)使用農(nóng)民集體所有的土地的除外。”第六十二條規(guī)定“農(nóng)村村民出賣、出租住房后,再申請宅基地的,不予批準(zhǔn)。”

  根據(jù)以上法律規(guī)定,在農(nóng)村集體所有的宅基地和集體建設(shè)用地上,農(nóng)民可以自行經(jīng)營,而且農(nóng)民自建的住房也是可以進(jìn)行交易的。

  國土資源部的一位副總督察曾突出說明:“建設(shè)使用農(nóng)村集體土地,法律規(guī)定只有四種情況:一是農(nóng)民的宅基地,二是農(nóng)村公共設(shè)施的用地,三是農(nóng)村興辦的村辦企業(yè)或者聯(lián)營企業(yè),四是根據(jù)擔(dān)保法,使用農(nóng)村集體用地抵押權(quán)實(shí)現(xiàn)的時候可以允許。除此以外,都是現(xiàn)行法律不允許的。”從另外一個方面來解讀,這就意味著在四種情況內(nèi)建小產(chǎn)權(quán)房,就不涉及到所謂的“違法”問題。這里還有一個核心,就是只要不是占用耕地,辦好相關(guān)小產(chǎn)權(quán)房建設(shè)用地的手續(xù),就不應(yīng)該存在什么大的原則問題。

  正是因?yàn)檎叻梢?guī)定中存在很多模糊不清的地方,才導(dǎo)致了各地小產(chǎn)權(quán)房建設(shè)的泛濫,在合法與非法之間給小產(chǎn)權(quán)房留下了一個擦邊球的空間。

  農(nóng)地制度不合理

  農(nóng)地制度安排中的不合理因素導(dǎo)致了農(nóng)民在土地增值的利益分配格局中沒能得到合理的價值補(bǔ)償。

  農(nóng)村集體建設(shè)用地和城市建設(shè)用地產(chǎn)權(quán)地位的不平等表現(xiàn)在:城市國有建設(shè)用地有正式的土地使用權(quán)拍賣市場,實(shí)行市場定價,而農(nóng)村集體建設(shè)用地流轉(zhuǎn)的使用權(quán)市場體系和價格制度一直沒有建立起來,以致造成“同地不同價”;城市建設(shè)用地使用主體有使用權(quán)證,可以作為抵押到銀行等融資機(jī)構(gòu)進(jìn)行再融資和資產(chǎn)評估,而農(nóng)村建設(shè)用地沒有使用權(quán)證,也不能進(jìn)行上述的抵

  小產(chǎn)權(quán)房押和融資行為,不具有資產(chǎn)功能。同時國家對農(nóng)村集體建設(shè)用地的用途還進(jìn)行了嚴(yán)格的規(guī)定,一旦轉(zhuǎn)變用途還需要經(jīng)過國家相關(guān)部門的審批和征收。這直接導(dǎo)致了農(nóng)民在土地快速增值的過程中沒有得到合理的利益補(bǔ)償。根據(jù)國研中心課題組的調(diào)查,在“合法的”房地產(chǎn)開發(fā)過程中,土地增值部分的收益分配,只有 20%到 30%留在鄉(xiāng)以下,其中,農(nóng)民的補(bǔ)償款僅占 5%到 10%;地方政府拿走土地增值的 20%到 30%;開發(fā)商則拿走土地增值收益的大頭,占 40%到 50%。

  而小產(chǎn)權(quán)房則是農(nóng)民集體直接自發(fā)在其集體所有的集體建設(shè)用地和宅基地上建設(shè)的房產(chǎn),不需要繳納類似開發(fā)商為獲取土地交給政府的土地使用權(quán)出讓金(其中包括由政府出面征收農(nóng)民集體土地支付的征地費(fèi)用);此外,由村集體牽頭開發(fā),也省去了開發(fā)商;而建筑商就是當(dāng)?shù)剞r(nóng)民。如此一來,小產(chǎn)權(quán)房的開發(fā)就又省去了基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)等市政建設(shè)費(fèi)用。另外工程設(shè)計建設(shè)的投入、配套開發(fā)建設(shè)費(fèi)用(如學(xué)校)、應(yīng)繳納的稅款、營銷費(fèi)用等房地產(chǎn)商的成本費(fèi)用也都大大節(jié)省。因而其開發(fā)成本,相比真正的商品房成本能低過 1/3。這也是小產(chǎn)權(quán)房市場價格低廉的決定性因素。而在這一開發(fā)過程中,農(nóng)民集體通過出售小產(chǎn)權(quán)房獲得的收益遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于政府征收土地的補(bǔ)償金額。

596979