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土地轉(zhuǎn)包合同與土地轉(zhuǎn)讓合同如何區(qū)別

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土地轉(zhuǎn)包合同與土地轉(zhuǎn)讓合同如何區(qū)別

  土地轉(zhuǎn)包合同與土地轉(zhuǎn)讓合同之間有著深刻的區(qū)別,土地轉(zhuǎn)包是指承包人把自己承包的土地的部分或全部,以一定的條件發(fā)包給第三者。土地轉(zhuǎn)讓是土地所有人將土地所有權(quán)有償或無償?shù)剞D(zhuǎn)移給他人。下面由學(xué)習(xí)啦小編為你介紹土地轉(zhuǎn)合同的相關(guān)法律知識。

  土地轉(zhuǎn)包合同與土地轉(zhuǎn)讓合同的區(qū)別

  1、轉(zhuǎn)包存在兩個承包合同關(guān)系,轉(zhuǎn)讓只存在一個承包合同關(guān)系。

  2、轉(zhuǎn)包是在不變更原承包人與村里承包合同的基礎(chǔ)上,承包人把自己承包的土地再承包給第三方。

  3、土地承包權(quán)或轉(zhuǎn)讓,是指承包人把自己承包的土地讓與第三方承包,第三方建立了與村里經(jīng)濟(jì)組織的承包合同,原承包人退出,實(shí)質(zhì)就是賣了承包經(jīng)營權(quán)。

  4、轉(zhuǎn)包在不改變土地用途情況下不需要發(fā)包方同意,但合同另有約定的除外,但一般要求備案,不備案也不會因此無效;轉(zhuǎn)讓必須通過發(fā)包方同意,才有可以實(shí)現(xiàn)。因轉(zhuǎn)讓承包經(jīng)營權(quán)實(shí)質(zhì)上是合同權(quán)利義務(wù)的轉(zhuǎn)移,義務(wù)轉(zhuǎn)移必須取得發(fā)包方同意。

  農(nóng)村土地不能轉(zhuǎn)讓,我國土地管理法規(guī)定,農(nóng)村集體所有者不能買賣土地產(chǎn)權(quán),只能依法在一定期限內(nèi)有償出租或讓渡土地使用權(quán);也不能隨意改變所屬耕地的用途,因特殊情況確需征占自己所有耕地時,也必須經(jīng)國家有關(guān)部門批準(zhǔn)。既然不能轉(zhuǎn)讓,那土地轉(zhuǎn)讓和土地承包的區(qū)別也就無從說起。

  至于土地轉(zhuǎn)包法律是允許的。土地承包法》第十條規(guī)定,“國家保護(hù)承包方依法、自愿、有償進(jìn)行土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)。”《土地承包法》第三十二條規(guī)定,“通過家庭承包取得的土地承包經(jīng)營權(quán)可以依法采取轉(zhuǎn)包、出租、互換、轉(zhuǎn)讓或者其他方式流轉(zhuǎn)。”《土地承包法》第三十七條規(guī)定,“土地承包經(jīng)營權(quán)采取轉(zhuǎn)包、出租、互換、轉(zhuǎn)讓、或者其他方式流轉(zhuǎn),當(dāng)事人雙方應(yīng)當(dāng)簽訂書面合同。采取轉(zhuǎn)讓方式流轉(zhuǎn)的,應(yīng)當(dāng)經(jīng)發(fā)包方同意。”可見,土地承包經(jīng)營權(quán)可以作為特殊民事權(quán)利進(jìn)行處分,但承包人的流轉(zhuǎn)土地承包經(jīng)營權(quán)的行為需符合一定的條件。對于轉(zhuǎn)包行為,需要雙方簽訂書面合同,并經(jīng)發(fā)包方備案;對于轉(zhuǎn)讓行為,需經(jīng)雙方簽定書面合同,并經(jīng)發(fā)包方同意。

  土地轉(zhuǎn)讓的注意事項

  以下相關(guān)事項,是國有土地轉(zhuǎn)讓交易中經(jīng)常出現(xiàn)一些問題,土地轉(zhuǎn)讓當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)多加留意細(xì)節(jié),不僅有利于降低交易成本,還有利于控制法律風(fēng)險,避免出現(xiàn)違法現(xiàn)象。

  一、轉(zhuǎn)讓合同的形式

  國有土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓應(yīng)當(dāng)簽訂轉(zhuǎn)讓書面合同,明確雙方的權(quán)利義務(wù)。土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓時,土地使用權(quán)出讓合同和登記文件中所載明的權(quán)利、義務(wù)隨之轉(zhuǎn)移。

  二、國有土地的權(quán)屬調(diào)查和資信能力調(diào)查

  1、轉(zhuǎn)讓合同簽訂之前,要對轉(zhuǎn)讓方的轉(zhuǎn)讓主體資格進(jìn)行核實(shí)。轉(zhuǎn)讓方須是國有土地使用證上載明的土地使用者。土地使用者為國有或集體單位的,應(yīng)提交有資產(chǎn)處分權(quán)的機(jī)構(gòu)出具的同意轉(zhuǎn)讓的證明。

  2、轉(zhuǎn)讓方也要認(rèn)真審查受讓方的資信能力,包括銀行資金證明、有無重大債務(wù)糾紛等,以免造成土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓后資金無法收回的結(jié)局。

  三、轉(zhuǎn)讓價格評估事宜

  在轉(zhuǎn)讓前,應(yīng)該對土地轉(zhuǎn)讓價格進(jìn)行評估。因為土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓價格明顯低于市場價格的,市、縣人民政府有優(yōu)先購買權(quán)。土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓的市場價格不合理上漲時,市、縣人民政府可以采取必要的措施。尤其是轉(zhuǎn)讓方為國有單位時,國有土地及相關(guān)資產(chǎn)須經(jīng)法定估價機(jī)構(gòu)估價,并經(jīng)國土部門予以確認(rèn)。

  四、國有土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓的擔(dān)保

  1、擬轉(zhuǎn)讓的國有土地使用權(quán)是否存在瑕疵問題,是受讓方必須關(guān)注的重點(diǎn)。轉(zhuǎn)讓合同簽訂之前,必須去國土部門、房地產(chǎn)主管部門進(jìn)行調(diào)查,核實(shí)有無抵押與被采取司法限制。

  2、鑒于有無土地權(quán)屬及相關(guān)爭議不易調(diào)查,加之受讓方的履約能力難以判斷,應(yīng)明確雙方相互提供擔(dān)保。

  五、有關(guān)稅費(fèi)

  轉(zhuǎn)讓合同簽訂之時,雙方應(yīng)對有關(guān)應(yīng)繳納的稅費(fèi)項目、標(biāo)準(zhǔn)及數(shù)額進(jìn)行咨詢,并對稅費(fèi)負(fù)擔(dān)問題進(jìn)行明確。根據(jù)有關(guān)規(guī)定,稅費(fèi)的計算依據(jù)一般為土地成交價,若成交價格明顯低于正常市場價的,則應(yīng)以土地評估價作為計算依據(jù)。

  六、土地用途及相關(guān)用地條件的變更

  1、國有土地轉(zhuǎn)讓往往涉及土地用途變更問題,劃撥土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓尤為突出。土地用途及相關(guān)條件能否變更、變更程序及費(fèi)用負(fù)擔(dān)應(yīng)在轉(zhuǎn)讓合同中約定清楚。

  2、轉(zhuǎn)讓前的土地大多是工業(yè)用地、辦公用地等,轉(zhuǎn)讓后多為商業(yè)或住宅開發(fā)用地,不僅要經(jīng)規(guī)劃部門變更土地用途,補(bǔ)繳土地出讓金,且須繳納相關(guān)配套費(fèi)用。有的雖不改變土地用途,卻需改變出讓合同限定的建筑密度、容積率、綠化率等用地條件。

  七、土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓時地上建筑物、其他附著物所有權(quán)歸屬問題

  1、地上建筑物、其他附著物的所有人或者共有人,享有該建筑物、附著物使用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)。土地使用者轉(zhuǎn)讓地上建筑物、其他附著物所有權(quán)時,其使用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)隨之轉(zhuǎn)讓,但地上建筑物、其他附著物作為動產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的除外。

  2、國有土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓的效力及于地上建筑物,無約定的,推定包含。國有出讓土地未達(dá)到規(guī)定開發(fā)程度不得轉(zhuǎn)讓,劃撥國有土地?zé)o地上建筑物不得轉(zhuǎn)讓。

  3、土地使用權(quán)和地上建筑物、其他附著物所有權(quán)轉(zhuǎn)讓,應(yīng)當(dāng)按照規(guī)定辦理過戶登記。土地使用權(quán)和地上建筑物、其他附著物所有權(quán)分割轉(zhuǎn)讓的,應(yīng)當(dāng)經(jīng)市、縣人民政府土地管理部門和房產(chǎn)管理部門批準(zhǔn),并依照規(guī)定辦理過戶登記。

  八、權(quán)屬變更程序與支付轉(zhuǎn)讓價款問題

  因國有土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓須經(jīng)合同簽訂、國土部門審批、補(bǔ)辦相關(guān)手續(xù)、登記辦證等多個環(huán)節(jié),有時還涉及抵押權(quán)解除等程序,故轉(zhuǎn)讓費(fèi)的支付應(yīng)采用分期付款方式。即根據(jù)轉(zhuǎn)讓程序設(shè)定付款期限與金額,體現(xiàn)相互制約與督促作用,以降低雙方交易風(fēng)險。

  九、國有土地使用權(quán)設(shè)定抵押后的轉(zhuǎn)讓問題

  國有土地使用權(quán)設(shè)定抵押后,并非不能轉(zhuǎn)讓??赏ㄟ^與抵押權(quán)人協(xié)商,以其他擔(dān)保方式置換或以轉(zhuǎn)讓費(fèi)支付借款的方式解除抵押等方式,實(shí)現(xiàn)轉(zhuǎn)讓目的。

  土地轉(zhuǎn)包合同

  甲方:___________(出租方)

  乙方:___________(承租方)

  經(jīng)兩村委共同研究決定,甲方同意將自己的部分土地轉(zhuǎn)包給乙方。為使甲乙雙方合法權(quán)益能得到應(yīng)有保障,甲乙雙方經(jīng)充分的協(xié)商,訂立本合同。

  一、租賃土地的地點(diǎn)、面積

  甲方將位于___________,東至___________,西至___________,南至___________,北至___________的土地___________畝,租給乙方作為綜合用地發(fā)展種養(yǎng)殖和綜合使用。

  二、租賃年限

  租賃期限為___________年,從___________年___________月___________日起至_________年________月________日止(以公歷為準(zhǔn))。

  三、甲方的權(quán)利與義務(wù)

  1.租賃土地的所有權(quán)屬于甲方,甲方有權(quán)向乙方收取租賃費(fèi)。

  2.甲方為乙方提供電源、水源并按農(nóng)業(yè)用規(guī)定價格收費(fèi)。

  3.甲方有權(quán)監(jiān)督乙方對土地的使用,如乙方不按規(guī)定的項目經(jīng)營或隨意將土地荒蕪、出租、買賣以及挪作他用,甲方有權(quán)終止合同并要求乙方承擔(dān)違約責(zé)任。

  4.乙方未按合同支付租金,甲方可解除合同,并有權(quán)要求違約金。

  5.合同期間,租賃土地不得擅自收回,因社會公共利益經(jīng)原批準(zhǔn)租賃土地的人民政府批準(zhǔn),甲方可以收回租賃土地。提前收回租賃土地時,甲方應(yīng)在收回土地6個月前,將收回土地的坐落,四至范圍,收回理由,收回日期書面通知乙方并予以公告。提前收回土地,甲方應(yīng)當(dāng)給乙方適當(dāng)補(bǔ)償,補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)收甲乙雙方根據(jù)土地的建筑物,構(gòu)筑物和附著物的價值及租賃期限的余期等因素協(xié)商確定,協(xié)商不能確定,由原批準(zhǔn)政府裁決。合同期間內(nèi)如遇拓寬路面,承包土地畝數(shù)應(yīng)按實(shí)際畝數(shù)計算交納承包費(fèi)。

  四、乙方的權(quán)利和義務(wù)

  1.乙方自______年起,逐年交納承包費(fèi),交納的時間為當(dāng)年的_______月______日,承包費(fèi)為每畝_____元,每年共計________元(大寫:___________元整)

  2.乙方在土地租賃期間只能從事本合同規(guī)定的經(jīng)營項目,如有變更須經(jīng)村委同意。

  3.租賃期限屆滿前,乙方要求終止合同,應(yīng)當(dāng)在終止前6個月向甲方提出,并承擔(dān)違約責(zé)任。

  4.合同期滿如甲方土地繼續(xù)向外租賃,同等條件下,乙方享有優(yōu)先租賃權(quán)。

  5.租賃期限內(nèi),乙方轉(zhuǎn)讓、轉(zhuǎn)租或者抵押租賃土地的,必須經(jīng)甲方同意。

  五、違約責(zé)任

  1.甲乙雙方主不得隨意終止合同,如乙方因有特殊情況無力經(jīng)營,須轉(zhuǎn)讓他人時,經(jīng)甲方同意方可辦理轉(zhuǎn)讓手續(xù)。

  2.如乙方不按時向甲方交納租賃費(fèi)從滯納之日起每日按應(yīng)交納費(fèi)用的10%交納滯納金。

  3.如乙方中途無故終止合同,必須按時交清合同期內(nèi)租賃費(fèi),并交納租賃費(fèi)總額的20%的違約金。

  4.如甲方中途無故終止合同,除了合同中規(guī)定的適當(dāng)補(bǔ)償外,應(yīng)向乙方支付違約金總租金的20%。

  六、其他

  1.在合同執(zhí)行期間,任何一方不得擅自改變或解除合同。

  2.合同未盡事宜,由甲乙雙方依據(jù)山東省國有土地租賃辦法協(xié)商作出補(bǔ)充規(guī)定,補(bǔ)充規(guī)定與本合同具有同等效力。

  3.本合同一式三份,甲乙雙方各一份,證明人留存一份。

  甲方:___________

  證明人:_________

  乙方:___________

  土地轉(zhuǎn)讓協(xié)議書

  第一條 本合同當(dāng)事人雙方

  轉(zhuǎn)讓方(以下簡稱甲方):住址: 身份證號碼:

  受讓方(以下簡稱乙方):住址:身份證號碼:

  甲乙雙方按照《中華人民共和國農(nóng)村土地承包法》和《農(nóng)村土地承包法經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)管理辦法》等有關(guān)法律法規(guī)和國家有關(guān)政策的規(guī)定,本著依法、自愿、有償?shù)脑瓌t,經(jīng)協(xié)商一致,就農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)轉(zhuǎn)讓承包經(jīng)營轉(zhuǎn)讓事宜,訂立本合同。

  第二條 轉(zhuǎn)讓標(biāo)的

  甲方將其承包經(jīng)營的位于 土地的承包經(jīng)營權(quán)轉(zhuǎn)讓給乙方。

  地塊名稱:

  地塊數(shù)(塊):

  坐落(四至) 東:南:西:北:

  面積(畝):

  第三條 1、補(bǔ)償金獲得方式 甲方一次性獲得轉(zhuǎn)讓補(bǔ)償金。

  2、乙方自愿接受甲方提出的實(shí)際轉(zhuǎn)讓補(bǔ)償金,乙方并獲得土地的承包權(quán)或使用權(quán)。

  3、支付方式 轉(zhuǎn)讓補(bǔ)償金分兩次付清。

  4、支付時間及金額

  第五條 違約責(zé)任

  甲乙雙方在合同生效之后本著誠信的原則,嚴(yán)格履行合同義務(wù),如一方當(dāng)事人違約應(yīng)向守約的一方支付違約金,違約金的數(shù)額根據(jù)守約方具體經(jīng)濟(jì)損失情況確定。

  甲方(簽章)法定代表人:

  乙方(簽章)法定代表人:

  簽約日期:


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