商品房預(yù)售合同登記備案會(huì)否影響合同效力

　　從保護(hù)預(yù)售關(guān)系中弱勢(shì)主體預(yù)購(gòu)人的角度而言，預(yù)售合同登記也不是預(yù)售合同的生效要件。與現(xiàn)房買(mǎi)賣(mài)不同，商品房預(yù)售在合同訂立時(shí)，作為買(mǎi)賣(mài)標(biāo)的物的房屋可能僅僅是表現(xiàn)在設(shè)計(jì)圖上的東西，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商一方面已經(jīng)收取了預(yù)購(gòu)人的購(gòu)房款，另一方面在約定的交付期限到來(lái)時(shí)，能否按照約定履行仍然是一個(gè)未知數(shù)。對(duì)于預(yù)購(gòu)人來(lái)說(shuō)，房款已經(jīng)支付了，將來(lái)能否得到約定的房屋面臨巨大的風(fēng)險(xiǎn)。在預(yù)售關(guān)系的當(dāng)事人之間，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商作為預(yù)售人無(wú)論在專業(yè)技術(shù)還是經(jīng)濟(jì)實(shí)力方面均屬于強(qiáng)者，而預(yù)購(gòu)人則處于弱者地位。為了防止開(kāi)發(fā)商投機(jī)取巧，借預(yù)售之名騙取資金，損害預(yù)購(gòu)人的利益，擾亂市場(chǎng)秩序，有必要對(duì)預(yù)購(gòu)人的利益加以特殊保護(hù)。預(yù)售房屋在建成之前有許多不確定因素，使得預(yù)購(gòu)人所面臨的風(fēng)險(xiǎn)要比一般的現(xiàn)房買(mǎi)賣(mài)大得多。實(shí)踐中經(jīng)常出現(xiàn)的情況主要有：一是預(yù)售房屋不能按期竣工給預(yù)購(gòu)人帶來(lái)的損失;二是預(yù)售人借口房?jī)r(jià)上漲而要求預(yù)購(gòu)人追加約定以外的款項(xiàng);三是房屋竣工后的質(zhì)量與合同約定的質(zhì)量相差甚遠(yuǎn)?？紤]到預(yù)售房屋是建立在買(mǎi)方向賣(mài)方融資的基礎(chǔ)之上，所以，從民法的公平原則出發(fā)，應(yīng)當(dāng)側(cè)重平衡預(yù)售合同當(dāng)事人雙方的利益關(guān)系。

　　其實(shí).在未進(jìn)行預(yù)售合同登記的情形下承認(rèn)預(yù)售合同的效力，并不會(huì)破壞國(guó)家對(duì)預(yù)售行為的行政管理，行政管理機(jī)關(guān)仍然可以給予違法的預(yù)售人以行政制裁。比如，可以根據(jù)建設(shè)部《城市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)管理?xiàng)l例》的規(guī)定予以處罰。在交易中登記是不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)的一種公示手段，交易合同本身只能產(chǎn)生債權(quán)效果，不存在對(duì)抗第三人的問(wèn)題。登記并不是針對(duì)合同行為，在登記之前，當(dāng)事人已經(jīng)達(dá)成合意，合同關(guān)系便已經(jīng)成立并生效。既然合同已經(jīng)產(chǎn)生了拘束力，任何一方違反合同都應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任，否則合同關(guān)系將形同虛設(shè)，將會(huì)給任意撕毀合同者造成可乘之機(jī)。

　　在司法實(shí)踐中，長(zhǎng)期存在著將登記作為合同生效要件的做法，對(duì)未辦理登記手續(xù)的房地產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)合同一律認(rèn)定為無(wú)效，其弊端是顯而易見(jiàn)的。為了糾正這一錯(cuò)誤，最高人民法院《合同法解釋(一)》第9條明確規(guī)定，法律、行政法規(guī)規(guī)定合同應(yīng)當(dāng)辦理登記手續(xù)，但未規(guī)定登記后生效的，當(dāng)事人未辦理登記手續(xù)不影響合同的效力，合同標(biāo)的物所有權(quán)及其他物權(quán)不能轉(zhuǎn)移。

　　如果雙方當(dāng)事人約定以辦理登記備案手續(xù)作為商品房預(yù)售合同生效的條件，由于合同的這一特別約定并未違反我國(guó)法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定，故應(yīng)當(dāng)從其約定，尊重當(dāng)事人的意思自治。從預(yù)購(gòu)人的角度考慮，預(yù)售合同登記備案后，預(yù)購(gòu)人還可以對(duì)抗商品房建設(shè)施工承包單位的對(duì)該工程折價(jià)或拍賣(mài)價(jià)款的優(yōu)先受償權(quán)?！逗贤ā返?86條規(guī)定，發(fā)包人逾期支付工程價(jià)款的，承包人可以與發(fā)包人協(xié)議將該工程折價(jià)或申請(qǐng)人民法院將該工程依法拍賣(mài)。建設(shè)工程的價(jià)款就從該工程折價(jià)或者拍賣(mài)的價(jià)款中優(yōu)先受償。根據(jù)最高人民法院相關(guān)司法解釋的規(guī)定，買(mǎi)受人交付購(gòu)買(mǎi)商品房的全部或者大部分款項(xiàng)后，承包人就該商品房享有的工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)不得對(duì)抗買(mǎi)受人。

　　按照當(dāng)事人的約定處理是總的原則，但也有例外，即一方當(dāng)事人已經(jīng)履行合同主要義務(wù)、對(duì)方當(dāng)事人也已經(jīng)接受這種情況。也就是說(shuō)，雖然當(dāng)事人雙方事先約定辦理登記備案手續(xù)是合同生效的條件，但在實(shí)際履行過(guò)程中，一方當(dāng)事人已經(jīng)履行了主要義務(wù)，而對(duì)方也已經(jīng)接受。這里強(qiáng)調(diào)的是主要義務(wù)，即在合同中具有重要地位、決定合同性質(zhì)的合同義務(wù)，而不是隨附義務(wù)。在商品房買(mǎi)賣(mài)合同中一般多表現(xiàn)為買(mǎi)方支付購(gòu)房款而賣(mài)方收受購(gòu)房款的行為。

　　當(dāng)事人的履行和接受履行，體現(xiàn)了當(dāng)事人雙方意思表示的一致性，表明了當(dāng)事人對(duì)合同的態(tài)度。那么一方在這種情況下以未按約定辦理登記備案手續(xù)為由，主張預(yù)售合同未生效，是不能得到法院支持的。對(duì)此類問(wèn)題，《合同法》第36條已明確規(guī)定：“法律、行政法規(guī)規(guī)定或者當(dāng)事人約定采用書(shū)面形式訂立合同，當(dāng)事人未采用書(shū)面形式但一方已經(jīng)履行主要義務(wù)，對(duì)方接受的，該合同成立。”第37條也同樣規(guī)定：“采用合同書(shū)形式訂立合同，在簽字或者蓋章之前，當(dāng)事人一方已經(jīng)履行主要義務(wù)!對(duì)方接受的，該合同成立。”

　　如果預(yù)售人為自己的利益不正當(dāng)阻止條件成就時(shí)，應(yīng)當(dāng)視為條件已成就。比如本來(lái)雙方當(dāng)事人約定以辦理登記備案手續(xù)為商品房預(yù)售合同生效的條件，但由于在建的商品房附近新修了高速公路，房?jī)r(jià)飆升。開(kāi)發(fā)商見(jiàn)狀就一直拖著不去辦理預(yù)售登記備案手續(xù)，實(shí)際是想阻止條件成就，故對(duì)這種情況應(yīng)當(dāng)視為條件已成就。這里要認(rèn)定預(yù)售人不正當(dāng)阻止合同所附件成就，預(yù)購(gòu)人要有相應(yīng)的證據(jù)證明。當(dāng)事人對(duì)合同的效力可以約定附一定的條件，附條件的合同成立后條件成就前，當(dāng)事人對(duì)于所約定的條件是否成就，應(yīng)聽(tīng)其自然發(fā)展，而不能為了自己的利益，惡意地促使或阻礙條件成就。

　　為此，《法國(guó)民法典》《德國(guó)民法典》《日本民法典》中都有相關(guān)條款規(guī)定，因條件成就而受不利益的當(dāng)事人，如果以不正當(dāng)行為阻止條件成就者，視為條件已成就。此即所謂條件成就之?dāng)M制。其立法理由?在于制裁不正當(dāng)行為，保護(hù)因條件成就而受利益的當(dāng)事人，充分發(fā)揮附條件民事法律行為在民事交往中的積極作用，維護(hù)民事法律行為制度的嚴(yán)肅性。在當(dāng)事人一方基于對(duì)合同的信賴而實(shí)施了有利于他方合同利益的一定行為，付出了一定代價(jià)的情況下，法律尤其應(yīng)當(dāng)本著公平正義的精神，依據(jù)誠(chéng)實(shí)信用原則，保護(hù)善意當(dāng)事人的合法權(quán)益。因此，應(yīng)當(dāng)達(dá)成的共識(shí)是：登記備案屬于預(yù)售人的義務(wù)，而不是商品房合同生效的條件，預(yù)售未按規(guī)定登記備案，僅預(yù)售人受行政處罰，而不影響合同的效力。

　　《最高人民法院關(guān)于審理商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》第六務(wù)當(dāng)事人以商品房預(yù)售合同未按照法律、行政法規(guī)規(guī)定辦理登記備案手續(xù)為由，請(qǐng)求確認(rèn)合同無(wú)效的，不予支持。

　　當(dāng)事人約定以辦理登記備案手續(xù)為商品房預(yù)售合同生效條件的，從其約定，但當(dāng)事人一方已經(jīng)履行主要義務(wù)，對(duì)方接受的除外。