何謂預(yù)約合同違反合同承何責

　　本案預(yù)約合同所附生效條件即“如游某在合同期滿前一個月未通知楊某是否續(xù)租合同，應(yīng)視為游某同意續(xù)租一年，租金為原租金的120%，其他條件不變;如楊某打算在合同期滿后不再將店面續(xù)租給游某，應(yīng)在合同期滿前三個月提前通知游某，否則游某有權(quán)按照原租金續(xù)租一個月。”本案楊某、游某在合同到期前在約定期間均未向?qū)Ψ教崆巴ㄖ欠窭m(xù)租，該預(yù)約合同所附的相對獨立的兩個條件情形均已成就，預(yù)約合同開始生效，原租賃合同期滿后對雙方當事人分別產(chǎn)生以下幾種情形的法律后果：

　　當出現(xiàn)出租人楊某未提前通知的狀況時，對承租人游某而言，游某在原租賃合同期滿后依約定具有選擇權(quán)，決定續(xù)租按原租金與楊某簽訂為期一月的新一輪租賃合同，或者決定不續(xù)租不簽約使原租賃關(guān)系在合同到期后正常消滅，需要說明的是，條件成就時這是游某依預(yù)約合同所享有的要求楊某與其締約的一項合同權(quán)利，并非義務(wù)，該權(quán)利作為權(quán)利人的游某可自主處分即可行使也可拋棄。

　　但對出租人楊某而言，這種情形下負有應(yīng)承租人游某作出的決定與之締約或使合同正常消滅的義務(wù)，處于履行義務(wù)的被動接受的地位。當出現(xiàn)承租人游某未提前通知的狀況時，因預(yù)約合同業(yè)已成立生效，在一方提出續(xù)租締約的請求時，無論出租人楊某還是承租人游某均互負有按“原租金的120%，續(xù)訂一年，其他條件不變”的預(yù)約合同規(guī)定與相對方簽約的合同義務(wù)，同時也互為雙方的權(quán)利(指可請求對方續(xù)租簽約的權(quán)利)。合同法也規(guī)定六個月以上的租賃合同應(yīng)當采取書面形式，未采取書面形式，視為不定期租賃。

　　因此現(xiàn)承租人游某選擇決定按“原租金的120%，續(xù)訂一年，其他不變”要求楊某與之簽訂新一輪的租賃合同，作為負有預(yù)約合同義務(wù)的楊某不得拒絕，否則依法應(yīng)承擔違反預(yù)約合同的違約責任。上述兩種意見均將原合同、本合同、預(yù)約合同的法律性質(zhì)混為一談，也割裂了他們之間的內(nèi)在聯(lián)系，同時第二種意見將已經(jīng)成立只是尚未生效(需條件成就時生效)的預(yù)約合同誤解為新租賃合同成立中的要約、承諾兩個階段，將雙方均未提前通知對方的消極事實狀態(tài)看待為要約或承諾，進爾認為楊某沒有發(fā)出要約或必須發(fā)出要約，游某屬單方承諾，得出該承諾因缺乏訂立合同的要約而無法生效，合同尚未成立的錯誤結(jié)論。

　　[案情結(jié)果]

　　筆者認為，楊某和游某在約定期間均未向?qū)Ψ教崆巴ㄖ欠窭m(xù)租的情況下，合同期滿后出租人楊某、承租人游某應(yīng)當按雙方約定的“原租金的120%，其他條件不變”的內(nèi)容訂立為期一年新的《租賃合同》，若楊某拒絕與游某簽約，出租人楊某則構(gòu)成對雙方成立生效的《預(yù)約合同》的違約，應(yīng)向承租人游某承擔因違反《預(yù)約合同》的違約責任。

　　[相關(guān)法規(guī)]

　　預(yù)約合同也稱“預(yù)約”，是指當事人之間約定將來訂立一定合同的合同;將來應(yīng)當訂立的合同，稱為“本約”(也叫本合同)。如將來欲買賣飛機票為本約，而預(yù)先約定將來購買飛機票，則為預(yù)約。在“預(yù)約”中，本合同在“預(yù)約”成立時尚未成立。“預(yù)約”合同的成立和生效，僅使當事人負有將來按預(yù)約規(guī)定的條件訂立主合同的義務(wù)，而不負有履行將來要訂立的合同中的義務(wù)。預(yù)約雖然僅使當事人負有訂立本約的義務(wù)，但也是一種合同。如果預(yù)約的一方當事人不履行其訂立本約的義務(wù)，則另一方有權(quán)請求法院強制其履行義務(wù)及承擔違約責任。

　　違反合同責任

　　預(yù)約義務(wù)人違反預(yù)約合同的責任，在性質(zhì)上屬違約責任。承擔責任的方式主要包括實際履行和賠償損失。需要指出的是，不同國家對實際履行的態(tài)度是不盡相同的，有的國家的法院就拒絕作出實際履行的判決，認為這有違公平原則。這一點在聯(lián)合國《國際貨物銷售合同公約》中就有所體現(xiàn)。因此，違反預(yù)約合同的責任能否采取實際履行的方式，取決于各國立法或者司法的態(tài)度。在承認實際履行為違約責任方式的國家，預(yù)約債權(quán)人可請求法院判令預(yù)約債務(wù)人履行訂立本合同的義務(wù)。如《俄羅斯民法典》第429條、第445項規(guī)定，當簽訂預(yù)約合同的一方當事人拒絕訂立本合同時，另一方當事人有權(quán)向法院提出強制簽訂合同的請求。

　　芬蘭《不動產(chǎn)法典》第7小節(jié)對不動產(chǎn)預(yù)約也有類似規(guī)定。“給付之強制履行”，是債權(quán)人的權(quán)利能有效地得到實踐的一種保障機制，對預(yù)約合同的債權(quán)人而言，這一機制能保障預(yù)約合同的目的不致落空。中國澳門地區(qū)過去在實施葡萄牙民法典的制度時，將定金和違約金條款視為推定排除實際履行的一種障礙。這意味著只要當事人設(shè)定了定金或違約金條款，預(yù)約合同的當事人就有“反悔”的權(quán)利。為此，在1997年制定澳門民法典時，引入了“實際履行”的機制。當然，目前仍有少數(shù)國家保留了將定金規(guī)則替代實際履行的制度。如《法國民法典》第1590條規(guī)定：“買賣預(yù)約以定金為之者，締約當事人任何一方均得以下列方式自主解除之：支付定金者，拋棄定金;收受定金者，雙倍返還其收受的定金。”該條自1804年法典頒布以來，一直保留至今。

　　對于違反預(yù)約合同而承擔賠償損失，自不發(fā)生疑問，唯獨該損失的范圍似有必要予以澄清。當一方當事人怠于按照預(yù)約合同規(guī)定的義務(wù)訂立本合同時，他方只能請求賠償因此而遭受的損害，但不能按照預(yù)定的本合同內(nèi)容，請求賠償其可預(yù)期的利益。不過，當預(yù)約債務(wù)人對于訂立本合同應(yīng)負遲延責任時，預(yù)約債權(quán)人仍可依一般債權(quán)規(guī)定請求損害賠償。在這里，因預(yù)約合同一方當事人違反義務(wù)而給對方造成的損失，其性質(zhì)屬于信賴利益的損失。因為當事人基于預(yù)約合同而產(chǎn)生的權(quán)利是對將來訂立本合同的一種期待權(quán)，預(yù)約債權(quán)人有理由相信預(yù)約債務(wù)人將來會受此約束，并基于這種信賴而行事;如果預(yù)約債務(wù)人違反義務(wù)，則必將使預(yù)約債權(quán)人蒙受不利益(如喪失交易機會等)，因此，立法上對這種信賴利益應(yīng)加以保護。