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商業(yè)地產(chǎn)的定位指標(biāo)是什么

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商業(yè)地產(chǎn)的定位指標(biāo)是什么

  你知道商業(yè)地產(chǎn)嗎?商業(yè)地產(chǎn),顧名思義, 作為商業(yè)用途的地產(chǎn)。以區(qū)別于以居住功能為主的住宅房地產(chǎn),以工業(yè)生產(chǎn)功能為主的工業(yè)地產(chǎn)等。 下面由學(xué)習(xí)啦小編為你詳細(xì)介紹商業(yè)地產(chǎn)的相關(guān)法律知識(shí)。

  商業(yè)地產(chǎn)的定位指標(biāo)

  一、可操作性

  影響到可操作的有這樣幾個(gè)方面的因素:

  一是法律限制,如在目前市場條件下,開藥品批發(fā)城是一個(gè)很好的定位,但是全國有幾個(gè)地方獲準(zhǔn)開發(fā)藥品批發(fā)城了?

  二是商業(yè)資源的配置,定位中缺少商業(yè)資源配置和消費(fèi)對象的定位都是不現(xiàn)實(shí)的,無法操作的;

  三是開發(fā)商的實(shí)力,開發(fā)商的實(shí)力包括資金實(shí)力和運(yùn)作項(xiàng)目的能力,如果資金實(shí)力強(qiáng),那么還可以借外力解決運(yùn)作項(xiàng)目的能力問題。如果開發(fā)商的資金不強(qiáng),那么定位就必須切合開發(fā)商資金的這個(gè)實(shí)際。


商業(yè)地產(chǎn)的定位指標(biāo)是什么

  二、適應(yīng)性

  對于商業(yè)地產(chǎn)而言,圍墻之內(nèi)的都是次要,圍墻之外,才是主要因素。所謂“圍墻”之外的因素是指消費(fèi)因素和商圈因素。商家可以改變商品,可以改變商場,可以改變服務(wù)(銷售)方法,但是商家沒有辦法改變消費(fèi)能力。

  這就是說:我們的定位必須做到適合商鋪影響范圍內(nèi)的購買力,即商品適銷。商品適銷是一種純商業(yè)行為,但它影響著商業(yè)地產(chǎn)定位,如果我們到尚未脫貧的地區(qū)去開一個(gè)國際品牌商場,顯然是錯(cuò)誤。當(dāng)然這是反差拉開的表示案例,而在實(shí)踐中,這種反差并不十分明顯,但是就是這種不明顯的差異,使得部分商場無法生存,從而使得部分商鋪?zhàn)兊脹]有市場價(jià)值而無法變現(xiàn)其使用價(jià)值。

  圍墻外面的另外一個(gè)因素是商圈因素,開發(fā)項(xiàng)目在這種商圈處于什么樣的地位,是主導(dǎo)地位還是次要地位,在鄰店關(guān)系中,處于相生還是相克,或者是排斥的關(guān)系上;相克關(guān)系如大賣場門口的標(biāo)準(zhǔn)超市,排斥關(guān)系如殯葬用品市場旁開喜慶行業(yè)(婚紗、大型餐飲)等,這種商場立地中的互進(jìn)和相克關(guān)系是要琢磨透的。

  在商業(yè)地產(chǎn)經(jīng)營活動(dòng)中,“定位”的內(nèi)容很多,如業(yè)態(tài)定位、功能定位、商業(yè)的服務(wù)對象定位、盈利模式定位、產(chǎn)品定位、商業(yè)文化定位、營銷方式定位、以及建筑的景觀。文化定位以及具體的規(guī)模定位,消費(fèi)的檔次定位,商業(yè)經(jīng)營方法定位等等,每一次定位都要找出那座可以通過的獨(dú)木橋才能成功。

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  地產(chǎn)運(yùn)作

  一直在和一位業(yè)界的朋友爭論,原因是對商業(yè)地產(chǎn)的運(yùn)作有不同的理解。因?yàn)槔斫獠煌?,?dǎo)致商業(yè)地產(chǎn)的操作模式不同,自然也會(huì)有不同的結(jié)果。結(jié)果中的一種情況:招商先行或租售并舉,這種情況下商業(yè)物業(yè)一般會(huì)升值;另外一種情況:只售不租或先售后招商,往往導(dǎo)致商業(yè)物業(yè)貶值,招商難度加大,開發(fā)商失去招商主導(dǎo)權(quán),業(yè)主和入住商家無法得到期望的投資回報(bào)。

  所以天津的馮新總經(jīng)理,將商業(yè)地產(chǎn)的操作模式分為二派:一派是 殺雞取蛋型,另外一派是 養(yǎng)雞生蛋型。

  不管是哪種形式,都應(yīng)該以“招商”作為商業(yè)地產(chǎn)的核心。“只要商鋪能出租,在運(yùn)營,它就具備升值的可能,從而做到“ 進(jìn)可攻,退可守”的理想境地。“進(jìn)”就是可以“帶租約銷售,”“退”就是先持有,后尋機(jī)再售,或?qū)で笊鲜?、REITS、或信托。”這是我在各種場合講的對招商的理解。下面是招商與銷售過程中應(yīng)把握的幾個(gè)原則:

  招商原則

  一、招商難度遠(yuǎn)大于銷售,傭金上要有側(cè)重。

  在實(shí)際操作中,很多一線的“置業(yè)代表”往往青睞銷售。為什么呢?因?yàn)殇N售后回款,他便可領(lǐng)取很高的傭金,而且這個(gè)過程很簡單,大多適用于投資客,這類業(yè)主的特點(diǎn)大多是不太懂商業(yè)運(yùn)營,而追求投資回報(bào)。在實(shí)際操作中,只要銷售員明確告之單價(jià)、面積、商鋪位置,以及區(qū)域大概租金,合同就可以鑒定了!某種程度上,開發(fā)商的銷售員比投資業(yè)主更專業(yè)!

  而招商會(huì)難的多,一般來講,選址的人都很熟悉區(qū)域租金和租賃的商業(yè)條款,租賃合同中對租金、物業(yè)費(fèi)、空調(diào)費(fèi)、取暖費(fèi)、停車費(fèi)、消防手續(xù)、裝修手續(xù)、廣告位、免租期、付款方式等都會(huì)有明確約定,而且大一些的商鋪不是選址員能確定的,一般要報(bào)給地區(qū)經(jīng)理、地區(qū)總經(jīng)理、甚至商業(yè)總部總經(jīng)理,其要親自察看區(qū)位、房型,以及合同條件,然后才會(huì)確定。

  甚至這些高級(jí)職位的人,可能會(huì)親自參與談判。這時(shí),開發(fā)商的招商專員相對商家選址人員來說,不如人家專業(yè)。這個(gè)談判過程很長,難度也很高,有時(shí)十幾個(gè)條件中,只要一個(gè)條件談不攏,或者電力供應(yīng)、結(jié)構(gòu)形式、或物業(yè)服務(wù)內(nèi)容有爭議,就談不成。

  所以在市場上,招商人員很難招,而銷售人員很好找,就是這個(gè)道理。解決方法是對招商人員,在工資和傭金上,要有所側(cè)重。

  二、招商人員在數(shù)量上要多于銷售人員,要保持相對穩(wěn)定。

  對銷售人員,很多項(xiàng)目實(shí)行“末位淘汰制”,但對于招商人員,由于談判周期長、難度高、專業(yè)性強(qiáng),所以要求人員相對穩(wěn)定,講究“跟蹤”,不是“一蹴而就”的急于求成。項(xiàng)目招商人員,一般按業(yè)態(tài)分工,人員數(shù)量,應(yīng)該2-3倍于銷售人員,考核周期要加長,考核標(biāo)準(zhǔn)也要針對招商技能和專業(yè)性及責(zé)任心三方面。

  三、 招商要善于借助專業(yè)招商機(jī)構(gòu)

  在招商過程中,開發(fā)商手中掌握的商家資源是有限的,而一些專業(yè)招商機(jī)構(gòu),則掌握著大量的商家資源,更重要的,它們對商家的選址要求很熟悉,他們對談判會(huì)起到重要的推進(jìn)作用。通過實(shí)際經(jīng)驗(yàn),對品牌商家,或大面積的商鋪招商,往往中介能起到?jīng)Q定性作用。

  實(shí)際工作中,可以在招商部門中,專門設(shè)置代理行(中介)管理組,負(fù)責(zé)與之鑒定合作合同,和與其所帶領(lǐng)的商戶的談判對接,這樣,往往起到“借船出海”的重要作用。

  四、 帶租約銷售,是大多數(shù)開發(fā)商接受的商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營形式

  在商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)過程中,除了上市公司,或者極少數(shù)對資金要求不高的開發(fā)商外,大多數(shù)對現(xiàn)金流有明確的要求,這就要求處理好售與租的關(guān)系。

  既然是商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營的核心是招商,公司又要求營銷部門回款,那就出現(xiàn)了“帶租約銷售”這種模式,才能夠巧妙解決兩方面的問題。

  “帶租約銷售”就是招商在前,銷售在后,又要將二者巧妙結(jié)合在一起,讓他們成功對接,在操作中對招商部門和銷售部門要求都很高,尤其是對營銷總監(jiān),要求其比較全面,妥善處理好租房與業(yè)主的關(guān)系。

  商業(yè)地產(chǎn)常被簡單的理解為商場、商鋪,MALL,步行街之類的購物中心(區(qū)),其實(shí),商業(yè)地產(chǎn)有廣義和狹義之分。商業(yè)地產(chǎn)依托的應(yīng)該是一個(gè)泛商業(yè)的概念。用于商業(yè)用途或者具備商業(yè)功能的地產(chǎn)稱之為商業(yè)地產(chǎn)。

  它應(yīng)該包含了:商業(yè)街,商場,MALL,寫字樓,酒店,公園,零售業(yè)等等。狹義商業(yè)地產(chǎn)是專用于商業(yè)服務(wù)也即經(jīng)營用途的物業(yè)形式,主要經(jīng)營內(nèi)容有零售、餐飲、娛樂、健身、休閑等,他們在開發(fā)模式、融資模式、經(jīng)營模式以及功能用途等方面都有別于住宅、公寓、寫字樓等物業(yè)類型。

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