借名買(mǎi)房中實(shí)際出資人應(yīng)注意什么問(wèn)題
借名買(mǎi)房中實(shí)際出資人應(yīng)注意什么問(wèn)題
個(gè)別購(gòu)房者采用了“借名買(mǎi)房”的方式,即以父母、子女或者其他人的名義購(gòu)房,而購(gòu)房款項(xiàng)卻由購(gòu)房者自己支付。你對(duì)借名買(mǎi)房有多少了解?下面由學(xué)習(xí)啦小編為你詳細(xì)介紹借名買(mǎi)房的相關(guān)法律知識(shí)。
借名買(mǎi)房中實(shí)際出資人應(yīng)注意的問(wèn)題
保證在借名買(mǎi)房合同合法有效,并在合同中注明:“經(jīng)雙方協(xié)商以甲方的名義購(gòu)房,本房屋由乙方出資購(gòu)買(mǎi),房屋所有權(quán)歸乙方,與甲方無(wú)關(guān)。”等特殊條款,且要留存足夠的證據(jù),比如出資的原始憑證,如存折、購(gòu)房發(fā)票等。
因?yàn)?,一旦登記?gòu)房人事后反悔,如果有足夠的證據(jù)證明該房屋是借名買(mǎi)的,實(shí)際產(chǎn)權(quán)人是事實(shí)購(gòu)房人。實(shí)際出資人有可能得到法院支持,房屋登記不實(shí)可最終得以糾正。但是,如果沒(méi)有足夠的證據(jù),而產(chǎn)權(quán)證又是登記購(gòu)房人的,實(shí)際出資人只能主張事實(shí)上的借款關(guān)系要求登記購(gòu)房人返還房款。
借名買(mǎi)房中實(shí)際出資人應(yīng)注意什么問(wèn)題
即便借名買(mǎi)房合同是有效的,但登記購(gòu)房人違反該約定將該房轉(zhuǎn)讓或抵押給第三人,第三人因此取得房產(chǎn),事實(shí)購(gòu)房人并不能追回該房產(chǎn),導(dǎo)致購(gòu)買(mǎi)房屋的目的落空,所以,在借名買(mǎi)房的合同中最好約定登記購(gòu)房人不過(guò)戶房屋、遲延過(guò)戶、將房屋賣(mài)給他人等違約情形及相應(yīng)的違約責(zé)任。
借名買(mǎi)房中的登記購(gòu)房人與實(shí)際出資人之間往往存在特殊的關(guān)系,登記購(gòu)房人的誠(chéng)信、資金狀況、雙方當(dāng)事人關(guān)系的好壞等情形決定了實(shí)際出資人購(gòu)房的風(fēng)險(xiǎn)的大小。在借名買(mǎi)房時(shí),應(yīng)當(dāng)對(duì)登記購(gòu)房人進(jìn)行全面了解,包括但不限于誠(chéng)信情況、為人處事等方面的內(nèi)容,如果可能,完全可以讓其提供相應(yīng)的擔(dān)保,以維護(hù)自身的合法權(quán)益。
因此,為應(yīng)付國(guó)家調(diào)控政策而“借名買(mǎi)房”的行為可能面臨多重風(fēng)險(xiǎn),購(gòu)房者應(yīng)謹(jǐn)慎對(duì)待。國(guó)家的政策,其本質(zhì)是為了讓社會(huì)更加和諧公平,所有這些為了個(gè)人私利而破壞規(guī)章制度的行為都是不可取的。況且任何以規(guī)避法律為目的的私下協(xié)議都是不具備法律效應(yīng)的。那些打算投機(jī)買(mǎi)房的人,與其冒著房財(cái)兩空的風(fēng)險(xiǎn)鋌而走險(xiǎn),不如堂堂正正選擇其他的投資渠道。
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借名買(mǎi)房帶來(lái)的法律問(wèn)題
借名購(gòu)房使得房產(chǎn)登記的權(quán)利人并非真正的房屋所有權(quán)。根據(jù)物權(quán)變動(dòng)的公示公信原則,為避免給交易相對(duì)人帶來(lái)不可預(yù)見(jiàn)的損害,維護(hù)交易安全和穩(wěn)定,物權(quán)的所屬應(yīng)當(dāng)進(jìn)行公示。動(dòng)產(chǎn)以其占有為公示,不動(dòng)產(chǎn)的公示方式即是登記。
根據(jù)《中華人民共和國(guó)物權(quán)法》第九條規(guī)定,“不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅,經(jīng)依法登記,發(fā)生效力未經(jīng)登記,不發(fā)生效力,但法律另有規(guī)定的除外。依法屬于國(guó)家所有的自然資源,所有權(quán)可以不登記。”可以看出,不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)必須經(jīng)過(guò)登記始發(fā)生物權(quán)效力。一經(jīng)公示,即產(chǎn)生公信力。
當(dāng)事人基于對(duì)財(cái)產(chǎn)權(quán)屬公示的信賴而為的交易行為,應(yīng)當(dāng)受到法律的保護(hù),比如善意取得制度。而對(duì)于借名購(gòu)房,出資人并不是登記的權(quán)利人,即使其事實(shí)上對(duì)該房屋占有、管理和使用,也不是法律上適格的處分人。
登記權(quán)利人如果擅自處分該房屋,如設(shè)定抵押、出售等,如果相對(duì)方符合善意取得的要件,法律會(huì)偏重保障交易安全和善意相對(duì)人的利益,不會(huì)僅因其非事實(shí)權(quán)利人,無(wú)權(quán)處分而判定該物權(quán)變動(dòng)無(wú)效。因此,借名購(gòu)房如果發(fā)生糾紛,通常會(huì)陷入這樣的境地:法律保護(hù)當(dāng)事人之間合法的意思自治的合意,即雙方借名購(gòu)房的約定,但法律更保障交易安全,保障善意相對(duì)人基于物權(quán)公示公信力產(chǎn)生的信賴?yán)嬉跃S持社會(huì)的穩(wěn)定。
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