合伙買房的注意事項及風(fēng)險有哪些
合伙買房的注意事項及風(fēng)險有哪些
合伙買房的意思就是兩人或以上人數(shù)共同出資購房的行為，對于合伙買房的行為，需要注意一定的事項，尤其是要注意防范風(fēng)險。下面就由學(xué)習(xí)啦小編為你詳細介紹合伙買房的相關(guān)法律知識吧。
合伙買房的注意事項
案例：
張先生與李先生是好朋友，為投資所需，在2007年共同購買了一處200萬元的房產(chǎn)，其中張先生出資150萬元(包括以張先生名義向銀行借款120萬元和現(xiàn)金30萬元)，李先生出資現(xiàn)金50萬元，兩人口頭商定銀行借款由張先生負責(zé)歸還，房屋登記為共同共有。后來，房價漲到360萬元，兩人為了房子的事產(chǎn)生了糾紛，于是起訴到法院。
類似案例屢見不鮮，司法實務(wù)中法院審判思路也不盡相同，為避免糾紛，建議合伙買房時要注意以下三點。
一、弄清共同共有和按份共有的區(qū)別
共有產(chǎn)權(quán)在進行產(chǎn)權(quán)登記時有兩種方式：一種為共同共有，一種為按份共有。不同的登記產(chǎn)生的法律后果不同，分割方式也不一樣。
簡單地說，共同共有是不分份額大小的共有，分割時原則上是均分，同時考慮到出資等因素。按份共有原則上按照出資比例來分割，除非雙方約定不按出資比例分割。
所以，如雙方出資不同，就應(yīng)當(dāng)?shù)怯洖榘捶莨灿?，并且將各自所占份額寫清楚。
二、簽訂書面協(xié)議
光在產(chǎn)權(quán)登記上注明還不夠，最好還能簽訂一份書面的協(xié)議：寫清楚各自的出資方式、出資金額、貸款由誰償還、按什么方式分割，相關(guān)的稅費、租金收益、使用、物業(yè)管理費等如何承擔(dān)或分享等等，將責(zé)權(quán)利約定明晰。萬一雙方產(chǎn)生糾紛，這份書面協(xié)議將成為解決糾紛的重要依據(jù)。
三、銀行借款詳細約定
實務(wù)中，對以一方名義向銀行借款并按月償還的性質(zhì)如何認定，法院有不同的理解。有的法院認為一方向銀行的借款也屬于該方出資，是通過融資方式的出資;有的法院則認為，只有實際拿出來的首付和每月已歸還的利息和本金才算是出資。
在另一個案件中，法院將投資總額計算為雙方首付與已還銀行的本金及利息之和，而不將投資總額理解為房價款的簡單相加。
因此，如以一方名義向銀行借款并獨自歸還，應(yīng)當(dāng)在書面協(xié)議中寫清楚銀行借款是否算一方出資以及將來的分割方式。
如以一方名義向銀行借款而由雙方共同償還，應(yīng)當(dāng)詳細約定款項進出的賬戶，每月還款也應(yīng)當(dāng)通過銀行轉(zhuǎn)賬。有的案件中一方把現(xiàn)金交付給借款的一方來還貸，這在產(chǎn)生糾紛后就難以舉證自己的出資款項了。要在共同投資中避免這樣的風(fēng)險。
合伙買房的風(fēng)險
1.合作風(fēng)險
“合伙買房”的房屋是屬于所有投資人的共有財產(chǎn)，在使用和出售過程中，決策權(quán)就很難屬于一個人。
如果合伙貸款購房的一方準備將房屋出售或出租，另一方卻不同意，這時候誰具有決定權(quán)?
如果購買的房屋用于出租，出租給誰，租金多少，租金或出售收益該如何分配等都需要進行詳細約定;如果合伙貸款人是住在一起的，房屋的使用面積應(yīng)該如何分配，好的位置和差的位置怎樣協(xié)調(diào)等難題。
2.投資風(fēng)險
如果是抱著投資的想法合伙買房，漲了都好說，一旦樓市遇冷、房價降了，合作雙方要如何處理?合作購房虧損如何分擔(dān)?
最后要注意的是如果對兩個或兩個以上個人共同購買90平方米及以下普通住房，其中一人或多人已有購房記錄的，該套房產(chǎn)的共同購買人均不適用首次購買普通住房的契稅優(yōu)惠政策。
合伙買房要何時辦理產(chǎn)權(quán)證
房屋買賣當(dāng)事人簽訂的商品房預(yù)、出售合同或房屋買賣合同依法生效后30日內(nèi)雙方應(yīng)到房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)登記部門辦理房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)證。
合伙買房產(chǎn)權(quán)證辦理的基本程序
I、買賣雙方至產(chǎn)權(quán)登記部門，上交辦理產(chǎn)權(quán)證的相關(guān)資料：
商品房：個人身份證、房屋登記申請表、購房證明書刊號、商品房購銷合同書(或預(yù)售合同書)、房屋分戶平面圖、繳款發(fā)票、交易監(jiān)證文書。
拆遷安置房：個人身份證、房屋登記表、房屋拆遷證明書、房屋拆遷產(chǎn)權(quán)交換證明書或購房證明書、原房屋產(chǎn)權(quán)注銷證明、房屋拆遷安置補償結(jié)算單、房屋分戶平面圖、繳款發(fā)票。
單位新建房：法人資格證明(法人代碼證明或營業(yè)執(zhí)照、房屋登記申請表、建設(shè)項目批文、征地批文或用地許可證、征地紅線圖、建設(shè)許可證、建筑紅線圖、建設(shè)設(shè)計防火審核意見書、竣工平面圖、房屋總平面圖、房屋分層平面圖、竣工驗收報告)。
個人新建房屋：個人身份證、房屋登記申請裝、建筑許可證、建筑紅線圖、建設(shè)設(shè)計防火審核意見書。
2、申請人上交資料后，房屋產(chǎn)權(quán)登記部門會開出收件收具，注明領(lǐng)證日期，領(lǐng)證日期一般距交件日期10天3個月左右。
3、產(chǎn)權(quán)登記部門將對所收資料進行審核，如發(fā)現(xiàn)申請人所交資料不全等特殊情況.會按房屋登記申請表所上所用申請人電話通知申請人.并順廷辦證時間.
辦理產(chǎn)權(quán)證注意事項
1.交易時確定賣方雙證齊全，買賣合同是必須由產(chǎn)權(quán)證上所有共有人親自簽字才會生效，應(yīng)防止代簽或漏簽。
2.整個交易過程中涉及的各項費用并非一次性收取的，因此事前一定要盡量明確所有明細費用，以避免中途添加各項雜費。
3.選擇威望較高知名人士或正規(guī)房地產(chǎn)中介機構(gòu)作為交易雙方的資金、房屋交割的監(jiān)管方，確保交錢后能順利過戶，或過戶后房與款兩清。
4.購買方需注意所購買房屋是否在抵押狀態(tài)中，以確定交易及入住時間。買賣交易后貸款時間拖得過長會帶來許多不必要的麻煩。
5.購買方在交易前確定清楚貸款所需要條件及費用，防止買賣交易后因貸款問題所造成的交易損失。
6.交房時的物業(yè)登記及相關(guān)水、電、有線電視、煤氣等等的過戶及房屋情況要一一查清，以防交房后發(fā)現(xiàn)這些問題而產(chǎn)生付費上的扯皮應(yīng)交稅費。
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