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廣州二手房交易流程

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  隨著房價的持續(xù)上漲,二手房變得越來越熱門,那么廣州二手房交易流程是怎樣的呢?以下是學(xué)習(xí)啦小編為您整理的廣州二手房交易流程,供你參考。

  廣州二手房交易流程如下

  一、查冊

  所需時間:1個工作日

  解釋:查冊就是以房地產(chǎn)的地址、地號、房地產(chǎn)證登記案號、房地產(chǎn)證號之中的任一條件為索引,來查證房地產(chǎn)的權(quán)屬狀況。通過查冊,你可以獲取房地產(chǎn)的權(quán)屬人、面積、結(jié)構(gòu)、有否違章、有否被抵押、有否被查封等情況的書面證明材料。

  方式:到各房管局或房地產(chǎn)交易中心進(jìn)行查詢

  所需資料:

  (1)身份證

  (2)地產(chǎn)的地址、地號、房地產(chǎn)證登記案號、房地產(chǎn)證號

  費(fèi)用:免費(fèi)

  注意事項:

  (1)有抵押需要贖契或轉(zhuǎn)按揭才能過戶,有查封必需解封過能過戶。

  (2)房產(chǎn)的權(quán)屬人有幾個人,在簽訂后邊的合同時就需要有幾個人的名字。

  (3)在簽訂房產(chǎn)買賣合同時,共有人如不能到場,需出具經(jīng)過公證的委托書及代理人身份證件,由代理人代為簽合同。

  二、交定金

  所需時間:1個工作日

  方式:如果看中的房子還在按揭中,定金最好交由第三方保管,不直接交到業(yè)主手中。有兩種方法:

  (1)選擇買賣雙方都信賴的第三方,如中介,交定金時簽一個簡單協(xié)議,約定贖樓完畢之后向賣房支付定金;

  (2)買賣雙方到銀行去簽一份監(jiān)管協(xié)議,把定金交由銀行監(jiān)管,約定在交易中心完成遞件手續(xù)后,劃撥到賣家賬戶上。

  一般來說,在交定金的時候會簽一份預(yù)約買賣合同,合同上至少需注明物業(yè)地址、成交金額、交樓時間、違約金和違約責(zé)任等。

  注意事項:

  (1)一線城市樓價波動較大,特別是樓價上漲較時,賣家有可能會毀約不賣,為防止這種情況,買家可交足額定金(20%)或約定高額違約金,提高違約成本。

  (2)定金交給第三方監(jiān)管的,應(yīng)在預(yù)約買賣合同中注明“定金交給監(jiān)管第三方,則視為賣家收訖,賣家以未收到定金為由拒絕履行合同的,視為違約”,以防賣家以沒收到定金為由毀約買樓。

  (3)為了避免交樓前業(yè)主存在拖欠費(fèi)用等現(xiàn)象,除簽訂預(yù)約買賣合同外,最好再簽一份交房保證金協(xié)議,約定從定金中扣除一定金額(如1萬元)的保證金。在查驗家具、電器完好,水電、物管等費(fèi)用繳清、鑰匙交接完畢之后,再退換保證金。

  三、簽訂三方合同和網(wǎng)簽合同

  所需時間:1個工作日

  解釋:三方合同即是我們一般所說的買賣合同,上面會蓋有中介的章。簽完三方合同后,還要登錄廣州市房屋管理系統(tǒng),按約定的合同條款錄入數(shù)據(jù),經(jīng)買賣雙方核對確認(rèn)后打印、簽名蓋章,完成網(wǎng)簽。

  方式:三方合同:買賣雙方可以到房管部門相關(guān)網(wǎng)站上下載格式化合同文本,也可以去中介公司索要合同文本。簽約合同:登錄廣州市房屋管理系統(tǒng)。

  注意事項:

  (1)合同主要約定產(chǎn)權(quán)、樓價、定金、付款方式、付款條件、履行期限、交樓時間、辦理相關(guān)手續(xù)時間、違約方式、違約責(zé)任等相關(guān)內(nèi)容。

  (2)房產(chǎn)若有共有權(quán)人,要讓共有權(quán)人一同簽字,避免后續(xù)出現(xiàn)共有權(quán)人不同意出手導(dǎo)致交易存在失敗的可能。

  (3)因為租客有優(yōu)先購買的權(quán)利,如果房子是有租約的,所以應(yīng)讓租客簽訂放棄優(yōu)先購買權(quán)的證明,避免租客以侵犯優(yōu)先購買權(quán)為由導(dǎo)致交易失敗。

  (4)如果房子附有戶口,應(yīng)在合同中同時寫明戶口遷出的日期及違約條件。

  (5)如果房產(chǎn)有較為貴重的家私家電,應(yīng)以附件的形式對家具家電的情況加以詳細(xì)描述,例如品牌和新舊情況等,有必要的話還可以附上家具家電的照片,以防交房時出現(xiàn)貨不對板的情況。

  四、贖契

  所需時間:1-2個月

  解釋:一般來說,贖樓是業(yè)主方的責(zé)任,跟買家無關(guān),針對業(yè)主還沒還清房貸的情況。即業(yè)主在房屋出手前,必須將銀行貸款還清,注銷抵押登記,取回房產(chǎn)證書的整個過程。

  贖樓方式:

  (1)業(yè)主通過擔(dān)保公司,向銀行借款贖樓,需產(chǎn)生0.8%的擔(dān)保費(fèi)用以及0.4%的短期贖樓利息,等買家房產(chǎn)證出來之后,再到銀行做按揭。

  (2)買家通過擔(dān)保公司向銀行做按揭,銀行再將贖樓款打給賣家,其中只需要產(chǎn)生擔(dān)保費(fèi),但買家需要提前供樓。

  注意事項:

  (1)買家拿現(xiàn)金贖樓實不可取的方法,若交易過程總因發(fā)生意外而終止、或房屋被查封,買家會承受較大風(fēng)險。

  五、銀行評估

  所需時間:1個工作日

  解釋:業(yè)主去贖契的同時,買家可以同時簽按揭貸款合同,然后銀行會指定評估公司對房地產(chǎn)進(jìn)行估價,進(jìn)行銀行貸款權(quán)利價值評估審批,然后再出一份同意貸款書。

  方式:去銀行做貸款申請需要買賣雙方到場,要帶上身份證原件、收入證明、買賣合同。

  注意事項:

  (1)銀行評估目前情況基本與市場交易價持平,部分地方高于市場交易價。

  (2)評估價影響銀行貸款金額,如評估價低于成交價,貸款以評估價來計算貸款金額。

  六、簽訂按揭貸款合同

  所需時間:1個工作日

  解釋:一般是指購房人在與賣方簽訂房地產(chǎn)買賣合同,并支付首期購房款后,再將所購房地產(chǎn)及相關(guān)權(quán)益抵押給銀行,由銀行向購房人提供貸款,作為購房人除首期款以外的購房款。購房人與銀行就房地產(chǎn)按揭所簽訂的合同稱為《房地產(chǎn)按揭合同》。

  方式:3種貸款類型:商業(yè)貸款+公積金貸款+組合貸款

  注意事項:

  (1)銀行一般不對個人辦理貸款,需要通過專業(yè)的房地產(chǎn)擔(dān)保公司來辦理向貸款銀行填報房屋抵押貸款的申請表,并提供合法文件如身份證、收入證明、房屋買賣合同、擔(dān)保書等所規(guī)定必須提交的證明文件。

  (2)貸款銀行經(jīng)過審查合格,向購房者承諾貸款,并根據(jù)購房者提供的房屋買賣合同和銀行與購房者所訂立的抵押貸款合同,辦理房地產(chǎn)抵押登記和公證,銀行在合同規(guī)定的期限內(nèi)把所貸出的資金直接劃入售房者在該行的帳戶上。

  (3)按揭合同需利率、浮動、還款期、還款方式、還款月供等;雙方備齊資料才能遞交銀行申請貸款。

  七、銀行同意貸款通知書

  所需時間:1個工作日

  解釋:銀行內(nèi)部各級對申貸人審核后,會給出二手房按揭貸款審批書,寫明同意貸款的金額、期限、利率。

  注意事項:

  (1)部分銀行同貸書上不寫貸款利率,以放款時利率執(zhí)行;除同貸書同意貸款金額剩余是首期款。

  八、涂銷和遞件

  所需時間:1個工作日

  解釋:涂銷就是指涂銷抵押,即償還銀行貸款,取消房地產(chǎn)抵押登記,把房地產(chǎn)證原件(即通常所說的紅本)從銀行取出來。

  遞件就是指到房地產(chǎn)交易所進(jìn)行產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移申請,即買賣雙方遞交資料到房地產(chǎn)交易所進(jìn)行審核,審核成功后領(lǐng)取回執(zhí)的過程。

  遞件所需資料:

  (1)賣方:身份證(夫妻雙方),房產(chǎn)證,戶口本,婚姻證明,有關(guān)房子的其他資料(原發(fā)票等);

  (2)買方:身份證(夫妻雙方),戶口本(夫妻雙方),婚姻證明,小孩的戶口簿,未成年小孩的出生證明,非廣州市戶口提供一年以上社保證明或納稅證明,網(wǎng)簽合同(當(dāng)場打印)

  注意事項:

  (1)涂銷和遞件最好同時申請,可節(jié)約時間

  (2)一般情況下產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移申請審核成功領(lǐng)取回執(zhí)。雙方到各稅窗問稅后,業(yè)主房產(chǎn)證原件和資料遞件時都收了,按合同約定遞件成功時交首期樓款,業(yè)主會要求交首期款了;目前房管局要求最好使用銀行資金托管。

  九、首期及資金監(jiān)管

  所需時間:1個工作日

  解釋:可以在房子過戶之前先把首期放在銀行監(jiān)管,過戶成功后銀行把首期款打給業(yè)主,這一種是采取資金監(jiān)管的形式。也可以在過戶當(dāng)天把買家直接把首期款給業(yè)主。

  方式:如果是采取資金監(jiān)管的方式,買賣雙方到銀行簽一份資金監(jiān)管協(xié)議,然后各自在銀行開一個戶口,約定在買家過戶完畢、拿到新出的房產(chǎn)證之后,首期款打給賣方。

  如果交易順利完成,銀行會把款項打給賣方;如果中間出現(xiàn)問題交易終止,則把首期款再打回給買方。通過按揭的銀行辦理資金監(jiān)管,銀行不收費(fèi),若不是則收取單筆500元左右的監(jiān)管費(fèi)。

  注意事項:

  (1)出于公平角度考慮,銀行會要求買賣雙方在簽監(jiān)管協(xié)議時就在放款書上簽字,這樣無需買賣雙方親自到銀行也能放款,也能避免買家到時候不配合放款給賣家的情況。

  (2)有時候銀行的評估價會比交易價格要低,若出現(xiàn)這種情況,按照銀行貸款能貸7成計算,那么支付的首期款的金額為【交易總價-銀行評估價*70%】

  十、完稅過戶

  所需時間:1個工作日

  解釋:遞件申請審核成功領(lǐng)取回執(zhí),國家規(guī)定要繳稅費(fèi)房屋才能過戶。購房者和按揭中介在交易中心,查了套數(shù)證明,交契稅,個人所得稅、增值稅、土地交易服務(wù)費(fèi)、產(chǎn)權(quán)登記費(fèi),出購房發(fā)票,出回執(zhí)(上面會寫明出新證日期)

  注意事項:繳完全部稅費(fèi)后換取契稅完稅證及購房票票后過戶;換取出新證回執(zhí)。

  十、出新證

  所需時間:7個工作日

  解釋:經(jīng)過網(wǎng)簽、交易遞件、完稅過戶、辦理二手房轉(zhuǎn)移登記后房產(chǎn)交易登記中心出新房產(chǎn)證。購房者帶上身份證和按揭中介在交易中心,交5元印花稅,蓋個印花稅的章、核對身份證信息后,就能把新房產(chǎn)證拿到手了。

  十二、歸檔

  所需時間:5個工作日

  解釋:交易登記部門把檔案送達(dá)市房地產(chǎn)檔案館歸檔,歸檔完畢并提供檔案利用。購房者可用新房產(chǎn)證的登記號在房管局的網(wǎng)站查歸檔進(jìn)度,查到了“檔案處理完畢,可供利用”,說明已歸檔。

  十三、入押

  所需時間:1個工作日

  解釋:房地產(chǎn)抵押登記指房地產(chǎn)及相關(guān)權(quán)益以一定權(quán)利價值抵押給銀行,銀行及借款人關(guān)系設(shè)立后提供相關(guān)資料向房地產(chǎn)登記機(jī)關(guān)辦理房地產(chǎn)其他權(quán)利的登記。購房者和按揭中介在交易中心,帶上夫妻雙方身份證及復(fù)印件、房產(chǎn)證、交80元的入押登記費(fèi),按手印,還有攝像留影,交易中心收下了入押的資料,出回執(zhí)(上面會寫明出押日期)。

  抵押登記費(fèi)用:80元/套

  十四、出押

  所需時間:7個工作日

  解釋:出押是指房地產(chǎn)抵押登記后出房地產(chǎn)他項權(quán)證。出押其實就是出房產(chǎn)他項權(quán)證,是銀行留存的,上面寫著在哪家銀行貸了多少款。購房者和貸款銀行的人到交易中心,交5元房產(chǎn)他項權(quán)證的印花稅,房產(chǎn)證和他項證都讓銀行的人拿走了。放款后房產(chǎn)證還給購房者。

  注意事項:

  (1)根據(jù)擔(dān)保法,房產(chǎn)設(shè)有抵押,即他項權(quán)證未注銷,該房產(chǎn)處置權(quán)受到限制,未經(jīng)抵押權(quán)人同意不得進(jìn)行合法交易,不能辦理產(chǎn)權(quán)過戶等相關(guān)手續(xù)。

  出押費(fèi)用:房產(chǎn)他項權(quán)證的印花稅5元。

  十五、公積金放款審批

  所需時間:30-60個工作日不等

  解釋:公積金管理中心根據(jù)購房者提供的銀行與購房者所訂立的抵押貸款合同進(jìn)行審批放款(商業(yè)貸款不需要公積金放款審批)。

  十六、放款

  所需時間:1-3個工作日

  解釋:據(jù)購房者提供的房屋買賣合同和銀行與購房者所訂立的抵押貸款合同,辦理房地產(chǎn)抵押登記出房地產(chǎn)他項權(quán)證,把所貸出的資金直接劃入原業(yè)主在指定該行的帳戶上。

  注意事項:

  (1)購房者先咨詢按揭中介是否放款,通知原業(yè)主已放款,公積金中心已經(jīng)放款給銀行,銀行再放款給原業(yè)主賬戶中間有一個工作時間,但一般不超過3天。

  (2)目前銀行額度不足會適當(dāng)推遲放款,推遲時間具體看各銀行額度情況;公積金不受銀行額度影響。

  十七、收房

  所需時間:1個工作日

  解釋:賣買雙方交接房屋,鑰匙,門禁卡;包括合約附帶家私家電,維修基金等;辦理附屬房屋包括有水費(fèi),電費(fèi),煤氣,有線電視,管理費(fèi)過戶及銀行劃扣帳號變更及費(fèi)用結(jié)算。

  注意事項:

  (1)水費(fèi),電費(fèi),煤氣有線電視,管理費(fèi)等費(fèi)用要核實繳清。

  到收房這里,二手房買賣交易的全流程就結(jié)束啦~買家可以快快樂樂住上自己的房子了~總的來說,整個流程大概需要2-4個月不等,在贖樓、貸款、放款等環(huán)節(jié)受到銀行審批較大的影響。

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廣州二手房交易流程

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