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房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該如何做賬

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房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該如何做賬

  房地產(chǎn)企業(yè)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的發(fā)生的所有開(kāi)發(fā)費(fèi)用很多,因此,房地產(chǎn)企業(yè)的會(huì)計(jì)財(cái)務(wù)要做好賬目的處理流程。下面是學(xué)習(xí)啦小編為大家?guī)?lái)的房地產(chǎn)企業(yè)做賬方法,歡迎閱讀。

  房地產(chǎn)企業(yè)期末結(jié)賬方法

  (1)對(duì)于不需要按月結(jié)計(jì)本期發(fā)生額的賬戶(如各項(xiàng)應(yīng)收款、應(yīng)付款明細(xì)賬等),每次記賬以后,都要隨時(shí)結(jié)出余額,每月最后一筆余額即為月末余額。也就是說(shuō),月末余額就是本月最后一筆經(jīng)濟(jì)業(yè)務(wù)記錄的同一行內(nèi)的余額。月末結(jié)賬時(shí),只需要在最后一筆經(jīng)濟(jì)業(yè)務(wù)記錄之下劃一單紅線,不需要再結(jié)計(jì)一次余額。

  (2)現(xiàn)金、銀行存款日記賬和需要按月結(jié)計(jì)發(fā)生額的收入、費(fèi)用等明細(xì)賬,每月結(jié)賬時(shí),要在最后一筆經(jīng)濟(jì)業(yè)務(wù)記錄下面劃一單紅線,結(jié)出本月發(fā)生額和余額,在摘要欄內(nèi)注明“本月合計(jì)”字樣,在下面再劃一條單紅線。

  (3)需要結(jié)計(jì)本年累計(jì)發(fā)生額的某些明細(xì)賬戶,如主營(yíng)業(yè)務(wù)收入、開(kāi)發(fā)成本明細(xì)賬等,每月結(jié)賬時(shí),應(yīng)在“本月合計(jì)”行下結(jié)計(jì)自年初起至本月末止的累計(jì)發(fā)生額,登記在月份發(fā)生額下面,在摘要欄內(nèi)注明“本年累計(jì)”字樣,并在下面再劃一單紅線。12月末的“本年累計(jì)”就是全年累計(jì)發(fā)生額,并在全年累計(jì)發(fā)生額下劃雙紅線。

  (4)需要結(jié)計(jì)本年累計(jì)發(fā)生額同時(shí)也需要結(jié)計(jì)“自開(kāi)工累計(jì)數(shù)”的某些明細(xì)賬戶,如反映某開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的主營(yíng)業(yè)務(wù)收入、開(kāi)發(fā)成本、開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用、營(yíng)業(yè)稅金及附加明細(xì)賬等,在年末結(jié)賬時(shí)“本年累計(jì)”下面增設(shè)“自開(kāi)工累計(jì)數(shù)”,反映開(kāi)發(fā)項(xiàng)目竣工前的所有收入、成本明細(xì)金額。

  對(duì)于有甲供材料的房地產(chǎn)企業(yè),為了方便與施工單位的甲供材料結(jié)算,“原材料”科目不僅按照數(shù)量金額設(shè)置明細(xì)帳,在會(huì)計(jì)期末結(jié)賬時(shí)也應(yīng)該反映“本年累計(jì)數(shù)”、“自開(kāi)工累計(jì)數(shù)”。

  (5)總賬賬戶平時(shí)只需結(jié)計(jì)月末余額。年終結(jié)賬時(shí),為了反映全年各項(xiàng)資產(chǎn)、負(fù)債及所有者權(quán)益增減變動(dòng)的全貌,便于核對(duì)賬目,要將所有總賬賬戶結(jié)計(jì)全年發(fā)生額和年末余額,在摘要欄內(nèi)注明“本年合計(jì)”字樣,并在合計(jì)數(shù)下劃一雙紅線。采用棋盤式總賬和科目匯總表代替總賬的單位,年終結(jié)賬,應(yīng)當(dāng)匯編一張全年合計(jì)的科目匯總表和棋盤式總賬。

  (6)需要結(jié)計(jì)本月發(fā)生額的某些賬戶,如果本月只發(fā)生一筆經(jīng)濟(jì)業(yè)務(wù),由于這筆記錄的金額就是本月發(fā)生額,結(jié)賬時(shí),只要在此行記錄下劃一單紅線,表示與下月的發(fā)生額分開(kāi)就可以了,不需另結(jié)出“本月合計(jì)”數(shù)。

  房地產(chǎn)企業(yè)取得土地返還款后會(huì)計(jì)處理

  對(duì)于會(huì)計(jì)處理,一種觀點(diǎn)認(rèn)為取得土地使用權(quán),應(yīng)當(dāng)以實(shí)際支付的土地價(jià)款作為土地成本,應(yīng)以實(shí)際收到的土地返還款沖減土地成本。另一種觀點(diǎn)認(rèn)為,這部分返還款屬于政府補(bǔ)助的性質(zhì),應(yīng)當(dāng)根據(jù)《企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則第16號(hào)———政府補(bǔ)助(2006)》的規(guī)定,作為營(yíng)業(yè)外收入進(jìn)行處理。

  從土地出讓業(yè)務(wù)實(shí)質(zhì)來(lái)看,企業(yè)按照招拍掛確定金額全額繳納的土地出讓金已經(jīng)取得了全額票據(jù),計(jì)入土地受讓成本,政府給予的返還并不是原票據(jù)的折讓沖回,多是其他名目的財(cái)政返還。所以,房地產(chǎn)企業(yè)用取得的各種名義的土地返還沖減土地成本并不妥當(dāng)。

  根據(jù)《企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則第16號(hào)———政府補(bǔ)助(2006)》的規(guī)定,政府補(bǔ)助,是指企業(yè)從政府無(wú)償取得貨幣性資產(chǎn)或非貨幣性資產(chǎn),但不包括政府作為企業(yè)所有者投入的資本。顯然,企業(yè)從政府取得的土地返還款符合這一規(guī)定。

  房地產(chǎn)企業(yè)取得的開(kāi)發(fā)用地構(gòu)成存貨的一部分,取得的補(bǔ)償返還款屬于已經(jīng)發(fā)生的相關(guān)費(fèi)用,會(huì)計(jì)處理上應(yīng)直接計(jì)入營(yíng)業(yè)外收入,而不是沖減開(kāi)發(fā)成本。

  房地產(chǎn)企業(yè)取得土地返還款后企業(yè)所得稅處理

  財(cái)政部、國(guó)家稅務(wù)總局《關(guān)于財(cái)政性資金、行政事業(yè)性收費(fèi)、政府性基金有關(guān)企業(yè)所得稅政策問(wèn)題的通知》(財(cái)稅〔2008〕151號(hào))規(guī)定,財(cái)政性資金,是指企業(yè)取得的來(lái)源于政府及其有關(guān)部門的財(cái)政補(bǔ)助、補(bǔ)貼、貸款貼息,以及其他各類財(cái)政專項(xiàng)資金。房地產(chǎn)企業(yè)由政府返還的土地出讓金等按照財(cái)政收支規(guī)定當(dāng)然屬于財(cái)政性資金。

  按照企業(yè)所得稅法規(guī)定,并非所有的財(cái)政撥款、政府性基金都是不征稅收入,還要根據(jù)財(cái)稅〔2008〕151號(hào)文件和財(cái)政部、國(guó)家稅務(wù)總局《關(guān)于專項(xiàng)用途財(cái)政性資金有關(guān)企業(yè)所得稅處理問(wèn)題的通知》(財(cái)稅〔2009〕57號(hào))的規(guī)定,注意區(qū)分出當(dāng)中的應(yīng)納稅收入。

  根據(jù)財(cái)稅〔2008〕151號(hào)文件的規(guī)定,對(duì)企業(yè)取得的由國(guó)務(wù)院財(cái)政、稅務(wù)主管部門規(guī)定專項(xiàng)用途并經(jīng)國(guó)務(wù)院批準(zhǔn)的財(cái)政性資金,準(zhǔn)予作為不征稅收入,在計(jì)算應(yīng)納稅所得額時(shí)從收入總額中減除。除此之外的其他財(cái)政性資金則都屬于征稅收入。財(cái)政部、國(guó)家稅務(wù)總局《關(guān)于專項(xiàng)用途財(cái)政性資金有關(guān)企業(yè)所得稅處理問(wèn)題的通知 》(財(cái)稅〔2009〕87號(hào))對(duì)此作了較為具體的規(guī)定,2008年1月1日~2010年12月31日期間,企業(yè)取得的來(lái)源縣級(jí)以上各級(jí)人民政府財(cái)政部門及其他部門具有專項(xiàng)用途的財(cái)政性資金,同時(shí)符合以下條件可以作為不征稅收入:一是企業(yè)能夠提供資金撥付文件,且文件中規(guī)定該資金的專項(xiàng)用途;二是財(cái)政部門或其他撥付資金的政府部門對(duì)該資金有專門的資金管理辦法或具體管理要求;三是企業(yè)對(duì)該資金以及以該資金發(fā)生的支出單獨(dú)進(jìn)行核算。

  從實(shí)際情況看,房地產(chǎn)企業(yè)取得的政府返還款難以滿足上述要求,只是政府為招商引資或變相的協(xié)議出讓的一種策略而已,所以,此土地返還款應(yīng)當(dāng)計(jì)算繳納企業(yè)所得稅。

  房地產(chǎn)企業(yè)取得土地返還款后土地增值稅處理

  既然房地產(chǎn)企業(yè)取得的政府土地返還款不能沖減“開(kāi)發(fā)成本”,那么計(jì)算土地增值稅扣除項(xiàng)目是否允許全額列支呢?

  根據(jù)土地增值稅相關(guān)法規(guī)規(guī)定,土地增值稅按照轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的收入減除規(guī)定扣除項(xiàng)目金額后的增值額和規(guī)定的稅率計(jì)算征收。《土地增值稅暫行條例實(shí)施細(xì)則》對(duì)扣除項(xiàng)目中“取得土地使用權(quán)所支付的金額”規(guī)定為取得土地使用權(quán)所支付的地價(jià)款和按國(guó)家統(tǒng)一規(guī)定交納的有關(guān)費(fèi)用。

  房地產(chǎn)會(huì)計(jì)做賬流程

  1.審核原始憑證

  (1)外來(lái)原始憑證。由業(yè)務(wù)經(jīng)辦人員在業(yè)務(wù)發(fā)生或者完成時(shí)從外單位取得的憑證,如供應(yīng)單位發(fā)貨票、銀行收款通知等。

  (2)自制原始憑證。單位自行制定并由有關(guān)部門或人員填制的憑證,如收料單、領(lǐng)料單、工資結(jié)算單、收款收據(jù)、銷貨發(fā)票、成本計(jì)算單等。

  2.填制記賬憑證

  可以到月底把同類的原始憑證匯總填制記賬憑證,也可隨時(shí)發(fā)生隨時(shí)填 . 但不要把時(shí)間順序顛倒了。根據(jù)有借必有貸,借貸必相等的記賬規(guī)則,編制會(huì)計(jì)分錄。

  3.復(fù)核

  就是看看有沒(méi)有錯(cuò)誤。

  4.記賬

  根據(jù)記賬憑證登記入賬,小規(guī)模公司必備的賬本:現(xiàn)金日記賬;銀行日記賬;總賬;三欄明細(xì)賬。

  5.編制會(huì)計(jì)報(bào)表

  (1)根據(jù)總賬科目余額填列??芍苯痈鶕?jù)有關(guān)總賬科目的期末余額填列,(如應(yīng)收票據(jù))有些則需根據(jù)幾個(gè)總賬科目的期末余額計(jì)算填列,如“貨幣資金”,需根據(jù)“庫(kù)存現(xiàn)金”、“銀行存款”、“其他貨幣資金”三個(gè)科目的期末余額的合計(jì)數(shù)填列。

  (2)根據(jù)明細(xì)賬科目余額計(jì)算填列。如“應(yīng)付賬款”,需根據(jù)“應(yīng)付賬款”和“預(yù)付賬款”相關(guān)明細(xì)科目的期末貸方余額計(jì)算填列。

  (3)根據(jù)總科目和明細(xì)科目余額分析計(jì)算填列。如“長(zhǎng)期借款”,需根據(jù)“長(zhǎng)期借款”總賬科目余額扣除“長(zhǎng)期借款”明細(xì)科目中將在一年內(nèi)到期限的長(zhǎng)期借款部分分析計(jì)算填列。

  (4)務(wù)查登記簿記錄。會(huì)計(jì)報(bào)表附注中的某些資料,需要根據(jù)備查登記簿中的記錄編制。

  6.納稅申報(bào)

  1)增值稅:

  銷售或購(gòu)進(jìn)貨物、提供加工或修理修配勞務(wù)是要繳納增值稅的。小規(guī)模納稅人的增值稅率為3%。

  2)營(yíng)業(yè)稅:

  營(yíng)業(yè)稅的納稅義務(wù)人,是在中華人民共和國(guó)境內(nèi)提供應(yīng)稅勞務(wù)、轉(zhuǎn)讓無(wú)形資產(chǎn)或者銷售不動(dòng)產(chǎn)的單位和個(gè)人。不同行業(yè)的營(yíng)業(yè)稅率不同。

  3)地稅:

  還要交地稅,就是在營(yíng)業(yè)稅的基礎(chǔ)上,分別按7%征收的城建稅(還有5%、1%,視城市大小而定)和3%的教育費(fèi)附加和地方教育附加1%(或2%,也是各城市不同)。

  4)所得稅:

  不論是工商業(yè)還是服務(wù)業(yè),都要按利潤(rùn)繳納企業(yè)所得稅,具體征收辦法:按照企業(yè)所得稅申報(bào)表的要求,逐項(xiàng)填寫收入、成本、費(fèi)用、支出,算出利潤(rùn),按照稅法的有關(guān)規(guī)定進(jìn)行納稅調(diào)整,計(jì)算出應(yīng)納稅所得額。


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