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房地產(chǎn)如何避稅

時(shí)間: 李敏740 分享

房地產(chǎn)如何避稅

  為躲避土地增值稅,許多房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)使盡渾身解數(shù),各出高招。下面是學(xué)習(xí)啦小編為大家?guī)淼姆康禺a(chǎn)合理避稅渠道,歡迎閱讀。

  房地產(chǎn)避稅渠道1:拖延工期

  不過無論如何征稅,都必須等待項(xiàng)目完全竣工之后才具備核算成本的可能。因此事前只能通過1%或0.5%的預(yù)征來解決,一旦項(xiàng)目還有哪怕一點(diǎn)沒有完工,國家就無法征收本稅、企業(yè)也就可以不交納本稅。

  設(shè)想一個(gè)小區(qū),完工95%,另外5%拖著不完工,本稅就可以不繳、遲繳,與法是一點(diǎn)問題都沒有。相信如果國家嚴(yán)格征稅,由于影響太大,必然迫使一些企業(yè)采取這種消極的方式去避稅。

  房地產(chǎn)避稅渠道2:提高人工

  對于股份公司來說,一旦經(jīng)過平衡核算發(fā)現(xiàn)提高人工可以歸避稅收,就極其可能提高尤其是高管的工資。尤其是類似內(nèi)部人控制的萬科。

  當(dāng)然還有類似購買巨額保險(xiǎn)等傳統(tǒng)的避稅辦法可以應(yīng)用。所以,在這里,先要預(yù)祝類似萬科等上市房地產(chǎn)企業(yè)、私營企業(yè)的高管們了,等著加工資吧。

  房地產(chǎn)避稅渠道3:搞精裝修

  目前房地產(chǎn)市場一直以毛胚房為主要供應(yīng),使得土地增值部分較大。開征收土地增值稅以后,相信很多房地產(chǎn)公司都更愿意加大成本,做精裝修房出售,以減少增值部分從而避稅。

  也就是說,未來的裝修市場,面對購房者的份額要萎縮,而面對發(fā)展商的大盤、同意裝修將增加。

  房地產(chǎn)避稅渠道4:項(xiàng)目公司

  那些通過項(xiàng)目公司操作的發(fā)展商多聰明,在預(yù)繳征收時(shí)期,由于可以開發(fā)完畢就注銷,因此,這種方式可能能夠更好地歸避某些稅費(fèi),相信項(xiàng)目公司制會越來越多。同時(shí),已經(jīng)開發(fā)完畢的項(xiàng)目公司,進(jìn)行注銷的應(yīng)該也會逐漸增多。

  由于具有普遍性影響,而且影響幅度比較大,因此房企為了增加扣除項(xiàng)目、增加成本,土地增殖稅的恢復(fù)征收將促使一些企業(yè)做假帳,以達(dá)到少繳甚至無須繳納土地增值稅的條件。

  房地產(chǎn)避稅渠道5:轉(zhuǎn)售為租

  土地增值稅對于產(chǎn)權(quán)未發(fā)生轉(zhuǎn)移的企業(yè)自用或用于出租等商業(yè),不征收土地增值稅,在稅款清算時(shí)不列收入,不扣除相應(yīng)的成本和費(fèi)用。這就表明,租賃比重比較大的企業(yè),比如招商地產(chǎn)等的影響相對較小。而由于既有銷售類房產(chǎn)、也有租賃類房產(chǎn),因此存在內(nèi)部操作空間,從而增大銷售類房產(chǎn)的成本,這類房企將具有歸避土地增值稅的更多條件。

  而這個(gè)約定,極其可能促使更多企業(yè)增加租賃比重,改變行業(yè)的經(jīng)營產(chǎn)品結(jié)構(gòu),這對于保障行業(yè)業(yè)績平穩(wěn)大有幫助。

  房地產(chǎn)避稅渠道6:加快周轉(zhuǎn)

  很多以前銷售高端房產(chǎn)取得暴利,而沒有預(yù)提本稅、又把原來的錢投放出去了的企業(yè),將受到較大沖擊,甚至引起嚴(yán)重事件。這將導(dǎo)致行業(yè)集中度提高,從而有利于融資能力強(qiáng)、預(yù)先準(zhǔn)備好的房企。

  根據(jù)測算基本可以得知,只要企業(yè)的各項(xiàng)成本占到70%,也就是企業(yè)毛利率在30%以下,那么就可以滿足“增值額未超過扣除項(xiàng)目金額20%的,免收土地增值稅”。這將促使更多發(fā)展商拋棄暴利觀,建立新的價(jià)值觀。

  同時(shí),為了在規(guī)定條件下獲得盡可能大的利潤回報(bào),因此存貨周轉(zhuǎn)率的控制將越來越重要,企業(yè)必然要使自己的周轉(zhuǎn)速度加快。

  有關(guān)房地產(chǎn)涉及的稅種推薦

  房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)主要涉及的稅種有營業(yè)稅、城建稅、教育費(fèi)附加、土地增值稅、房產(chǎn)稅、土地使用稅、印花稅、契稅和企業(yè)所得稅及代扣的個(gè)人所得稅等。

  1、營業(yè)稅:稅率5%。

  2、城市維護(hù)建設(shè)稅

  計(jì)稅依據(jù)是按實(shí)際繳納的增值稅稅額計(jì)算繳納。稅率分別為7%(城區(qū))、5%(郊區(qū))、1%(農(nóng)村)。

  計(jì)算公式:

  應(yīng)納稅額=營業(yè)稅×稅率。

  3、教育費(fèi)附加

  計(jì)稅依據(jù)是按實(shí)際繳納增值稅的稅額計(jì)算繳納,附加稅率為3%。

  計(jì)算公式:

  應(yīng)交教育費(fèi)附加額=營業(yè)稅×3%。

  4、印花稅:

  (1)財(cái)產(chǎn)租賃合同、倉儲保管合同、財(cái)產(chǎn)保險(xiǎn)合同,適用稅率為千分之一;

  (2)加工承攬合同、建設(shè)工程勘察設(shè)計(jì)合同、貨運(yùn)運(yùn)輸合同、產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移書據(jù), 稅率為萬分之五;

  (3)購銷合同、建筑安裝工程承包合同、技術(shù)合同,稅率為萬分之三;

  (4)借款合同,稅率為萬分之零點(diǎn)五;

  (5)對記錄資金的帳薄,按“實(shí)收資本”和“資金公積”總額的萬分之五貼花;

  (6)營業(yè)帳薄、權(quán)利、許可證照,按件定額貼花五元。

  5、個(gè)人所得稅:

  工資、薪金不含稅收入適用稅率表

  級數(shù) 應(yīng)納稅所得額(不含稅) 稅率(%) 速算扣除數(shù)(元)

  1 不超過500元的部分 5 0

  2 超過500元至2000元的部分 10 25

  3 超過2000元至5000元的部分 15 125

  4 超過5000元至20000元的部分 20 375

  5 超過20000元至40000元的部分 25 1375

  6 超過40000元至60000元的部分 30 3375

  7 超過60000元至80000元的部分 35 6375

  8 超過80000元至100000元的部分 40 10375

  9 超過100000元的部分 45 15375

  計(jì)算公式:

  應(yīng)納個(gè)人所得稅稅額=應(yīng)納稅所得額×適用稅率-速算扣除數(shù)

  應(yīng)納稅額=工資薪金收入-2000-“三險(xiǎn)一金”

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