抄底是指在股票低點(diǎn)買入，一般是短時(shí)間內(nèi)大幅下跌的時(shí)候買入，抄底后等待股票反彈的操作方式，下面是小編為大家搜集整理的關(guān)于外資開(kāi)始“抄底”房地產(chǎn)_外資“進(jìn)軍”房地產(chǎn)有什么后果，供大家參考，快來(lái)一起看看吧!

外資逆勢(shì)抄底

境外資本正在進(jìn)入中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)逆勢(shì)抄底。

10月24日，高盛資產(chǎn)管理和森瑤中國(guó)共同宣布，雙方已成立合資公司，首期投資約6.75億美元用于在中國(guó)收購(gòu)、開(kāi)發(fā)和運(yùn)營(yíng)一線城市及周邊核心城市的新型工業(yè)、物流、冷鏈等新基建項(xiàng)目，首批合作的種子項(xiàng)目為4個(gè)位于大上海地區(qū)的新基建項(xiàng)目，共計(jì)24萬(wàn)平方米。

此外，有媒體報(bào)道稱，美國(guó)最大房地產(chǎn)投資集團(tuán)黑石籌集近500億美元，折合人民幣超3600億元，抄底中國(guó)樓市。早在2021年，黑石就曾從富力地產(chǎn)手中收購(gòu)了廣州國(guó)際機(jī)場(chǎng)富力綜合物流園區(qū)的全部權(quán)益。

中指研究院報(bào)告梳理顯示，外資正在加速進(jìn)入中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)，涉足住房租賃、產(chǎn)業(yè)園區(qū)、商業(yè)地產(chǎn)等不動(dòng)產(chǎn)資管市場(chǎng)。截至2022年9月，貝萊德、大和房屋、易商紅木、鐵獅門、凱德、博楓等外資在國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)加速布局，從抄底北上廣深寫(xiě)字樓擴(kuò)大到商業(yè)地產(chǎn)、長(zhǎng)租公寓、工業(yè)與物流地產(chǎn)、城市更新、數(shù)據(jù)中心等項(xiàng)目類型，外資投資者日益關(guān)注投資組合的多元化和對(duì)穩(wěn)定回報(bào)的預(yù)期。

持續(xù)下跌的房企股價(jià)，也給了外資抄底的好時(shí)機(jī)。

8月22日，GIC Private Limited增持萬(wàn)科企業(yè)(02202.HK)37.19萬(wàn)股，每股14.8179港元，總金額約為551.08萬(wàn)港元。增持后最新持股數(shù)約為1.71億股，持股比例為9.02%。

10月5日，旭輝控股集團(tuán)(00884.HK)獲JPMorgan Chase & Co.以每股均價(jià)0.829港元增持2994.25萬(wàn)股，涉資約2482.23萬(wàn)港元。增持后，JPMorgan Chase & Co.最新持倉(cāng)數(shù)約為5.023億股，持股比例由4.99%上升至5.31%。

“目前房地產(chǎn)行業(yè)估值處于低水平，聰明錢已經(jīng)嗅到行業(yè)未來(lái)發(fā)展前景?！惫獯筱y行(601818)金融市場(chǎng)部宏觀研究員周茂華對(duì)第一財(cái)經(jīng)表示，近段外資積極布局房地產(chǎn)的這些跡象反映出市場(chǎng)對(duì)房地產(chǎn)預(yù)期在變化。從大類資產(chǎn)配置看，目前全球安全、低估值、確定性的資產(chǎn)缺乏，國(guó)內(nèi)也在積極采取措施幫助房地產(chǎn)走出低谷，國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)穩(wěn)步恢復(fù)，房地產(chǎn)有望重返穩(wěn)定健康復(fù)蘇軌道。

外資加速進(jìn)入中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)，投機(jī)還是避險(xiǎn)

房地產(chǎn)市場(chǎng)遇冷，預(yù)期與行業(yè)信心降低，給外資加速布局中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)創(chuàng)造了機(jī)會(huì)。

10月17日，國(guó)際知名的新加坡房企凱德集團(tuán)以底價(jià)20.37億元成功拍下位于北京CBD的博瑞大廈。此番拍賣，只有凱德一家報(bào)名，最終成交價(jià)僅為評(píng)估價(jià)七折。

最近兩年，凱德在中國(guó)市場(chǎng)的投資力度明顯加大，不僅在土地市場(chǎng)露面，還首次布局國(guó)內(nèi)的物流地產(chǎn)和數(shù)據(jù)中心領(lǐng)域。

在業(yè)內(nèi)專家看來(lái)，這是外資加速布局中國(guó)的一個(gè)縮影。目前，以凱德、貝萊德、大和房屋、鐵獅門等為代表的外資企業(yè)均加速進(jìn)軍國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)，一線城市中心地段運(yùn)營(yíng)中的物業(yè)受的格外關(guān)注，其中有多家外資投資規(guī)模達(dá)到了10億元以上。

IPG中國(guó)區(qū)首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家柏文喜認(rèn)為，外資加大在中國(guó)投資力度，其直接目的是把握行業(yè)周期底部，以賺取周期性差價(jià)。對(duì)緩解中國(guó)房企流動(dòng)性壓力略有益處。

外交學(xué)院國(guó)際經(jīng)濟(jì)學(xué)院國(guó)際金融系副主任、副教授郭宏宇則認(rèn)為，在追求差價(jià)以外，外資加速在中國(guó)布局，主因是經(jīng)濟(jì)前景較好，通過(guò)投資可以在股市上獲得較高增值收益，從而對(duì)沖歐、美風(fēng)險(xiǎn)達(dá)到避險(xiǎn)目的。因?yàn)椴粫?huì)影響中國(guó)房地產(chǎn)及金融市場(chǎng)穩(wěn)定。

外資進(jìn)入房地產(chǎn)的后果

首先，外資助推了房地產(chǎn)價(jià)格的上漲。有人認(rèn)為，外資在我國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)中的總量中所占比例很小，因此，不可能對(duì)房?jī)r(jià)產(chǎn)生大的影響。占比不大雖然是事實(shí)，但影響力不容忽視也是客觀存在。

進(jìn)入我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的外資主要集中在北京、上海等少數(shù)能起標(biāo)桿作用的大城市。因?yàn)榻y(tǒng)計(jì)資料的缺乏，我只能引用人民銀行的公開(kāi)資料來(lái)分析，從人民銀行《2004年中國(guó)房地產(chǎn)金融報(bào)告》中的數(shù)據(jù)看，2002年-2004年間，在上海房地產(chǎn)市場(chǎng)的購(gòu)買者當(dāng)中，外資占了20左右的份額，2002年之后的房?jī)r(jià)的大幅度飆升，外資“功不可沒(méi)”。

而在投資市場(chǎng)中，外資對(duì)國(guó)內(nèi)投資者的心理影響非常大。這一點(diǎn)在股票市場(chǎng)中已經(jīng)得到充分驗(yàn)證。

2005年國(guó)家出臺(tái)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)控措施之后，外資不僅沒(méi)有放慢進(jìn)入中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的步伐，反而增加了對(duì)中心城市的投資數(shù)量。2005年，外資投向中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的110億美元中，約70%集中發(fā)生于調(diào)控政策出臺(tái)之后的下半年，其中第四季度占了全年投資總額的一半以上。這些外資的行為在很大程度上削弱了國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)調(diào)控的效果。

其次，外資影響國(guó)內(nèi)信貸政策的有效性。外資除了通過(guò)直接購(gòu)買國(guó)內(nèi)的不動(dòng)產(chǎn)或從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)之外，還通過(guò)向國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)融資的方式影響國(guó)內(nèi)的房地產(chǎn)市場(chǎng)，尤其是2003年6月份之后，在國(guó)家采取緊縮的房地產(chǎn)信貸政策的影響下，國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)公司紛紛轉(zhuǎn)向利用境外融資的方式來(lái)解決資金短缺的問(wèn)題。

根據(jù)我國(guó)現(xiàn)行政策，外資企業(yè)舉借外債的管理政策較內(nèi)資企業(yè)松，外資企業(yè)可以在批準(zhǔn)的投資總額和注冊(cè)資本差額內(nèi)允許自由舉借外債。為了從境外融資的方便，很多內(nèi)資企業(yè)通過(guò)各種方式實(shí)現(xiàn)外資化。由于外資的作用，國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)采取的一系列金融政策的有效性受到了相當(dāng)程度的制約。

在操作主體上，外資進(jìn)入國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)以房地產(chǎn)基金為主。最有代表性的是新加坡凱德置地和摩根士丹利等機(jī)構(gòu)。值得注意的是，為了使房地產(chǎn)基金更便捷地投資內(nèi)地的房地產(chǎn)市場(chǎng)，香港金融當(dāng)局還專門修改了有關(guān)規(guī)則，讓香港房地產(chǎn)投資信托基金可以投資海外房地產(chǎn)項(xiàng)目，實(shí)際上意味著允許內(nèi)地房地產(chǎn)商可以按照《香港房地產(chǎn)信托投資基金守則》成立房地產(chǎn)投資信托基金(REITs)，然后注入其在內(nèi)地的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目，為內(nèi)地房地產(chǎn)企業(yè)提供了一種新的融資渠道。

第三，大量資金流入我國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)加大了人民幣升值的壓力。2001年以后，在國(guó)內(nèi)外因素的影響下，人民幣產(chǎn)生了升值的預(yù)期。根據(jù)日本及我國(guó)臺(tái)灣地區(qū)的經(jīng)驗(yàn)，在本幣升值的過(guò)程中，房地產(chǎn)和股票等資產(chǎn)會(huì)產(chǎn)生價(jià)格上漲，吸引大量的外資投機(jī)房地產(chǎn)和股票市場(chǎng)，而大量的外資的流入又進(jìn)一步強(qiáng)化了本幣的升值預(yù)期。

2001年之后，中國(guó)政府從外匯市場(chǎng)購(gòu)買的外匯數(shù)量迅速增加。需要強(qiáng)調(diào)的是，這些新增加的外匯，有些是通過(guò)正常的渠道進(jìn)入中國(guó)的，但也有相當(dāng)?shù)牟糠质峭ㄟ^(guò)非正常的途徑進(jìn)入的，這從國(guó)家外匯平衡表中就可以看出來(lái)。

如今，人民幣的匯率改革已經(jīng)啟動(dòng)，如果房地產(chǎn)價(jià)格不斷上漲，則國(guó)際資本可以通過(guò)投機(jī)國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)和匯率來(lái)賺取雙重利潤(rùn)，它不僅對(duì)實(shí)體經(jīng)濟(jì)帶來(lái)可怕的后果，而且會(huì)進(jìn)一步導(dǎo)致人民幣的升值預(yù)期，這是必須警惕的。